2026年香港樓市迎來重大轉變，金管局於2月28日宣佈放寬按揭，不但暫停壓力測試，更將$3,000萬或以下物業的按揭成數上限劃一為7成。政策放寬後，是否代表上車或換樓更容易？想借盡9成高成數按揭，又需要符合甚麼資格？事實上，銀行審批按揭時，除了樓價，更會考慮申請人的入息、物業類型、信貸紀錄等多項因素。本文將為你一文拆解2026年最新的按揭成數要求，從基本7成按揭到9成按揭保險計劃，深入剖析影響你最終貸款額的7大關鍵，並涵蓋私樓、居屋、村屋以至轉按的全攻略，助你準確評估借貸能力，輕鬆實現置業大計。
2026最新按揭政策：如何影響你的最高按揭成數？
2026年2月28日新措施：劃一7成按揭上限及暫停壓力測試
想了解2026年的最新按揭成數有甚麼變化，關鍵就要留意今年2月28日金融管理局推出的新措施。這次調整有兩個核心重點，直接影響到你能申請的最高按揭成數和批核門檻。
第一個重點是簡化了基本按揭成數的計算。對於價值3,000萬港元或以下的住宅物業，不論是自住或出租用途，基本按揭成數上限劃一提升至7成。這意味著，以往因樓價不同而設的階梯式成數限制，以及對非自住物業較緊的規定，都變得更為寬鬆及一致。
第二個重點，是銀行審批按揭時，暫停了實施多年的「壓力測試」。以往申請人除了要符合「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%的要求外，還要通過假設利率上升2厘後，供款不超過入息60%的壓力測試。現在這項要求暫停了，申請人只需符合50%的供款與入息比率要求，讓入息要求計算變得更簡單，也更容易符合資格。
表格總覽：新舊制下各樓價的最高按揭成數
為了讓你更清晰地看到新舊制度的分別，我們將無需按揭保險的基本按揭，以及需要經按揭保險的高成數按揭分開說明。你可以直接對比，看看在新措施下自己的借貸能力有何提升。
無需按揭保險：基本按揭成數上限
在不申請按揭保險的情況下，新政策直接將主要價格範圍內的物業按揭成數上限劃一為7成，改變了以往根據樓價分層計算的複雜做法。
| 樓價 | 舊制最高按揭成數 (自用) | 新制最高按揭成數 |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 6成 (貸款上限500萬) | 7成 |
| 1,000萬港元以上 | 5成 | 7成 |
*註：以上適用於3,000萬港元或以下住宅物業。
經按揭保險：高成數按揭成數上限
如果你的首期預算有限，希望申請7成以上的按揭，就需要透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃 (MIP) 了。透過支付按揭保費，銀行便可以提供更高的按揭成數，最高可達9成。現行的按揭保險計劃成數分層如下：
| 樓價 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 9成 |
| 1,000萬至1,125萬港元 | 8成至9成 (貸款上限900萬) |
| 1,125萬至1,500萬港元 | 8成 |
| 1,500萬至1,715萬港元 | 7成至8成 (貸款上限1,200萬) |
| 1,715萬至3,000萬港元 | 7成 |
要留意的是，申請8成或以上的高成數按揭，通常需要符合特定條件，例如申請人必須為首次置業及固定收入人士等，這些細節我們會在後續章節再詳細拆解。
解構按揭成數：7成、8成、9成按揭點樣揀？
面對最新的按揭成數指引，你可能會在7成、8成與9成按揭之間感到猶豫。這不僅是一個數字選擇，更是一個關乎個人財務規劃的決定。每一種成數方案都有它的優點與考量，理解當中的差異，才能夠幫助你根據自己的財政狀況，作出最合適的部署。
7成、8成與9成按揭：利弊分析及選擇策略
選擇7成按揭的考量：較低利息總支出與財務彈性
選擇申請7成或以下的按揭，最直接的好處是利息總支出較低。因為貸款本金較少，在相同的利率與還款年期下，整個貸款期的總利息開支自然會減少。而且，每月的供款額相對較低，能夠為你保留更多的流動資金，無論是用於其他投資、應急儲備或提升生活質素，財務彈性都會更大。申請門檻方面，由於不涉及按揭保險，審批要求相對簡單直接，適合首期資金充裕，並且希望供款壓力較輕的置業人士。
選擇高成數按揭的考量：降低首期門檻與潛在風險
選擇8成或9成等高成數按揭，最大的吸引力在於能夠大幅降低置業的首期門檻，讓你可以用較少的初始資金「上車」，更快實現置業目標。但是，這也意味著需要承擔更高的貸款總額。隨之而來的是，整個還款期的總利息支出會顯著增加，並且每月供款額亦會更高，對現金流的壓力自然較大。此外，申請高成數按揭必須經由按揭保險計劃，你需要支付一筆額外的按揭保費。同時，較高的貸款比例也意味著當樓市出現波動時，物業陷入負資產的風險會相對較高。
銀行基本按揭：最高按揭成數7成的申請條件
根據金管局的最新指引，銀行提供的基本按揭貸款，其最高按揭成數已經統一為7成。這項措施簡化了過往繁複的規定，讓申請條件變得更加清晰。
適用物業類型 (私樓、工商舖、車位)
現時7成的最高按揭成數上限，適用於絕大部分的物業類型。這包括一般私人住宅、工商物業、商舖以至獨立車位。不論物業的價值高低，基礎的按揭成數上限均為7成。
適用申請人 (首置、非首置、公司名義)
新規定的一大特點是取消了對申請人身份的區別對待。無論你是首次置業人士、非首次置業人士，甚至是透過公司名義購物業，申請銀行基本按揭時，最高按揭成數同樣是7成，申請標準完全一致。
按揭保險計劃 (MIP)：獲取高達9成按揭的關鍵
如果你希望申請超過7成的按揭貸款，關鍵就在於香港按揭證券有限公司（HKMC）推出的按揭保險計劃（MIP）。透過購買按揭保險，銀行便可以向合資格的申請人批出高達9成的按揭貸款。
按保計劃下的樓價與按揭成數分層 (最高9成)
按揭保險計劃下的最高按揭成數與物業價格直接掛鈎，設有不同的分層上限：
* 樓價1,000萬港元或以下：最高可申請9成按揭。
* 樓價1,000萬港元以上至1,125萬港元：可申請8成至9成按揭，但貸款額上限為900萬港元。
* 樓價1,125萬港元以上至1,500萬港元：最高可申請8成按揭。
申請高成數按揭(8成以上)的核心資格 (固定收入、首置及自住)
要成功申請8成或以上的高成數按揭，申請人必須符合比較嚴格的核心資格要求。首先，申請人必須為首次置業人士，即在申請按揭時於香港未持有任何住宅物業。其次，所購物業必須用作自住用途。最後，申請人的收入必須為固定受薪，對於非固定收入或自僱人士，銀行審批時會較為審慎，獲批的最高按揭成數亦可能會受到影響。
按揭保費計算方式 (一次付清 vs 每年支付)
使用按揭保險計劃需要支付按揭保費，你可以選擇以下兩種支付方式：
* 一次付清：你可以選擇在提取貸款時一次過支付全部保費，或者將保費加到貸款總額之中，與按揭一同分期償還。如果選擇此方式，並在指定年期內（通常為3年）提早還清全部按揭，有機會獲得部分保費退還。
* 每年支付：你也可以選擇每年支付保費，直至按揭保險的保障範圍下降至特定水平。此方式的總保費成本一般較高，而且即使提早還款，已繳交的保費亦不會退還。
影響最高按揭成數的7大關鍵審批因素
想知道最新的按揭成數規定，除了看懂政府政策，更要了解銀行內部是如何評估你的申請。因為最終批出的最高按揭成數，並非單純一個數字，而是由多個環環相扣的因素決定。即使是相同的樓價，不同背景的申請人，結果也可能大相徑庭。以下我們將逐一拆解銀行審批時，最看重的7大關鍵因素，助你做好準備，爭取最理想的貸款額。
1. 申請人入息狀況
銀行批核按揭時，最核心的考量就是你的還款能力，而入息狀況正是最直接的證明。不同類型的收入，在銀行眼中穩定性各異，這會直接影響你的最高按揭成數。
固定收入人士：審批優勢與花紅計算
如果你是每月有固定底薪的受薪人士，銀行會視你的還款能力最為穩定，審批過程通常最為順暢。對於申請經按揭保險的高成數按揭（例如八成或九成），固定收入是基本入場券。至於年終花紅或雙糧，銀行一般會將過去兩年的平均金額計算在內，但可能會打折扣計算，或設有上限（例如不超過月薪的若干倍數），每間銀行的計算方式都有少許不同。
非固定收入及自僱人士：最高按揭成數限制
對於收入來源主要為佣金、小費或以自僱形式營運業務的人士，銀行的審批會相對審慎。銀行通常會要求你提供最少六個月，甚至更長時間的入息證明（如公司及個人銀行戶口紀錄、已審計的財務報表等），並以期內的平均收入作為計算基礎。透過按揭保險申請高成數按揭時，非固定收入人士的最高按揭成數一般會被限制於八成。
海外收入人士的特別注意事項
若你的主要收入來自香港境外，銀行審批時會考慮更多因素，例如收入來源地的政經穩定性及外匯風險。近年，按揭保險公司已收緊對海外收入人士的審批，除非申請人能證明與香港有緊密聯繫（例如受僱於本地公司並被外派工作，或物業是用作供直系親屬在港居住），否則一般難以申請高成數按揭。若只申請銀行基本按揭，部分銀行亦可能將按揭成數下調一成。
H44: 以資產水平申請按揭的成數限制 (Asset-based)
對於一些擁有豐厚資產但沒有固定工作收入的人士（例如退休人士或家庭主婦），可以選擇以資產水平為基礎申請按揭。銀行會評估申請人持有的淨資產，包括現金、股票、債券及物業等。在新政策下，此類申請的最高按揭成數上限與一般申請看齊，但銀行審批極為嚴格，一般要求申請人的總資產淨值能完全覆蓋或遠高於貸款額。
2. 申請人身份背景
你的個人背景，特別是置業身份，是另一個決定按揭成數的關鍵。
首次置業 vs 非首次置業對按揭成數的影響
「首次置業」身份是申請最高九成按揭的關鍵鑰匙。其定義是指在申請按揭時，申請人於香港沒有持有任何其他住宅物業。如果你並非首次置業，即使物業是自住用途，經按揭保險最高亦只能申請八成按揭。
換樓客按揭成數：「先買後賣」vs「先賣後買」
對於換樓客來說，交易時序會直接影響按揭成數。「先賣後買」是指在簽署新物業的正式買賣合約前，已完成出售舊有物業的法律程序（完成轉讓契約），這樣便能恢復「首次置業」身份，申請最高九成按揭。「先買後賣」則因為在申請新按揭時仍持有舊物業，會被視為非首次置業，按揭成數上限較低。
擔保人的角色與其對按揭成數的影響
當申請人的供款能力不足時，可以加入擔保人以增加成功批核的機會。如果擔保人本身沒有任何按揭在身，對申請人的按揭成數一般沒有負面影響。但如果擔保人自己亦有按揭需要償還，銀行在計算申請人的供款與入息比率時會更加嚴格，這可能會間接影響最終可獲批的貸款額。
3. 物業用途：自住 vs 投資出租的按揭成數分別
物業的用途是自住還是投資，對按揭成數有著決定性的影響。申請八成至九成的高成數按揭，其中一個必要條件是物業必須為申請人自住。如果你打算將物業用作出租或投資，則不能申請按揭保險計劃，其最高按揭成數便是銀行提供的基本按揭上限，即樓價的七成。
4. 供款與入息比率 (DSR)：50%的硬指標
供款與入息比率（Debt-Servicing Ratio, DSR）是銀行衡量你還款壓力的「硬指標」。簡單來說，你每月的所有債務總供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），不能超過你每月總入息的50%。自從壓力測試暫停後，這50%的DSR上限成為了能否成功申請按揭的最關鍵門檻。
5. 物業估價：「取其低」原則如何影響實際貸款額
銀行最終批出的貸款額，並非完全基於你的成交價。銀行會自行為物業進行估價，並採用「成交價」或「銀行估價」中較低者（Take the lower of）作為計算按揭成數的基礎。舉例說，你以800萬買入單位，但銀行估價只有780萬。那麼，七成按揭的貸款額將會以780萬計算（546萬），而不是800萬（560萬）。當中14萬的差額，便需要由買家以額外首期資金填補。
6. 信貸評級 (TU) 的重要性
你的信貸報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是銀行評估你信貸紀錄的依據。一份良好的信貸報告（評級A至C）是獲批按揭的基本要求。如果你的評級欠佳，例如有遲還款、撇帳甚至破產紀錄，銀行可能會因此調高你的按揭利率、降低批出的貸款額，甚至直接拒絕你的按揭申請。
7. 宏觀經濟與銀行審批取態
最後，銀行的審批取態並非一成不變，而是會受宏觀經濟環境影響。在經濟向好時，銀行可能會較積極地批出貸款。相反，若經濟前景不明朗，例如失業率上升，銀行便可能「收緊信貸」，對部分行業（如旅遊、餐飲業）的申請人入息審查會更嚴謹，或在物業估價上趨於保守。這是申請按揭時需要留意的非量化因素。
不同物業類型最高按揭成數全攻略
了解最新的按揭成數固然重要，但是不同種類的物業，銀行審批的準則和計算方法可以有很大分別。想準確計算出自己的最高按揭成數，就要先弄清楚你心儀物業的類型。以下我們會逐一拆解一手樓花、資助房屋、村屋唐樓，以至轉按的按揭細節。
一手樓花按揭
即供付款 vs 建築期付款的按揭成數差異
選購一手樓花時，發展商通常會提供「即供付款」和「建築期付款」兩種計劃，兩者最大的分別在於申請按揭的時間點，這直接影響了按揭審批。
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即供付款 (即供)：買家簽署臨時買賣合約後，短時間內（例如90或120日內）就要申請按揭並完成交易。好處是通常樓價折扣較多，可以鎖定交易。但是，由於物業尚未建成，銀行無法實地估價，而且按揭保險公司對樓花期的審批亦有較多限制，申請高成數按揭會比較困難。
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建築期付款 (建期)：買家在物業落成、收到收樓通知後才需要正式申請按揭。好處是資金安排較有彈性，而且屆時物業已是現樓，銀行估價和申請高成數按揭的流程與二手樓無異。不過，買家需要承擔樓市在建築期間下跌的風險，萬一收樓時銀行估價低於成交價，便會產生估價不足的問題。
發展商回贈與實際貸款額的關係 (現金回贈扣減機制)
發展商為了促銷，經常提供五花八門的折扣和現金回贈。這裏有一個關鍵概念要留意：銀行在計算貸款額時，會以「淨樓價」為基礎。所謂淨樓價，就是合約價扣減所有「成交後」的現金回贈或非樓價折扣後的價格。
舉個例子，一個單位合約價為800萬，發展商提供3%現金回贈（24萬）。如果你申請七成按揭，銀行並不是以800萬計算貸款額（560萬），而是會先將24萬回贈扣除，以776萬作為基礎計算，最終批出的貸款額只有約543萬。變相買家需要準備的實際首期資金，比預期中要多。
估價不足風險與金管局為樓花買家提供的一次性特別安排
採用建築期付款的最大風險，就是收樓時銀行估價低於當初的買入價。銀行審批按揭時會以「買入價」或「銀行估價」的較低者為準（取其低），估價不足意味著銀行批出的貸款額會減少，買家需要臨時籌集更多資金來填補差額。
為了應對這個情況，金管局曾為在特定時期（2021年1月1日至2023年12月31日）簽訂臨約的樓花買家，提供了一次性的特別安排。符合資格的買家，即使面對估價不足，仍可向銀行申請敍造最高八成的按揭貸款，而且供款與入息比率上限亦可放寬至六成，為受影響的買家提供了一定的緩衝。
資助房屋按揭 (居屋、綠置居、房協單位)
政府擔保期內 vs 擔保期外的分別
資助房屋的最大優勢，在於有政府或房委會／房協提供的按揭擔保。在擔保期內（例如由首次發售日起計的30年或50年），銀行承擔的風險極低。所以，銀行不但願意批出極高的按揭成數，而且通常會豁免壓力測試，審批相對寬鬆。
但是，一旦物業過了擔保期，就會被視為一般私樓處理。銀行審批會變得非常嚴格，物業樓齡、質素及申請人的還款能力會成為主要考慮因素，屆時最高按揭成數會大幅回落，甚至有機會不獲批按揭。
綠表 vs 白表/白居二的最高按揭成數
由於有政府擔保，資助房屋的最高按揭成數遠高於私樓。
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綠表資格：買家（主要是公屋租戶）購買一手居屋或綠置居，最高按揭成數可達九成半；購買二手未補地價居屋，最高亦可達九成半。
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白表／白居二資格：買家購買一手居屋，最高按揭成數為九成；若經「白居二」計劃購買二手未補地價單位，最高按揭成數同樣是九成。
村屋及唐樓按揭
業權、路權問題對銀行審批的影響
村屋和唐樓在銀行眼中屬於較為特殊的物業，審批過程格外小心。村屋的業權文件（例如滿意紙）是否齊全、有沒有未經授權的僭建物、以及是否有清晰的行車路權等，都是銀行的審批關鍵。唐樓則常涉及業權份數不完整的問題。任何一個環節出現問題，銀行都可能直接拒絕按揭申請。
還款年期限制 (55年/75年減樓齡) 如何影響按揭成數
除了業權，還款年期是另一大限制。銀行計算村屋和唐樓的最長還款期時，通常會用一個較保守的公式：
- 村屋：最長還款期 ≈ 55年 – 樓齡
- 唐樓：最長還款期 ≈ 75年 – 樓齡
例如一間40年樓齡的村屋，最長還款期只有15年。還款期縮短，意味著每月供款額會大幅增加。如果申請人的入息未能通過供款與入息比率的要求，銀行便只能削減貸款總額，這就間接拉低了實際可獲批的最高按揭成數。
轉按 (Refinance) 的最高按揭成數
一般轉按 vs 轉按加按保
轉按，即是將現有按揭由一間銀行轉到另一間銀行。如果只是平手轉按（不套現），最高按揭成數一般跟隨金管局對私樓的指引，即物業估值的七成。
如果業主的原有按揭成數較高（例如八成），而物業升值幅度不足以將按揭餘額降至估值的七成以下，業主可以考慮申請「轉按加按保」。透過按揭保險計劃，轉按的最高成數可達八成，但是這種操作通常不容許套現。
轉按套現的按揭成數限制
轉按套現是業主利用物業升值以獲取流動資金的常用方法。在現行政策下，轉按套現的貸款額上限，同樣是物業估值的七成。例如物業估值1,000萬，按揭餘額400萬，業主最高可以轉按至700萬，從中套現300萬。要注意的是，若透過按揭保險計劃進行轉按套現，限制會非常嚴格，而且只適用於指定樓價以下的物業，並非所有業主都符合資格。
申請高成數按揭：流程、文件及開支實戰指南
了解最新的按揭成數固然重要，但實際操作起來，整個申請流程、所需文件和潛在開支，才是決定你是否能順利上會的關鍵。這部分就像一份實戰地圖，我們一步一步拆解，助你清晰掌握由睇樓到成功取款的全過程。
按揭申請十部曲 (由初步估價到銀行放款)
買樓申請按揭的過程環環相扣，清楚每一步的角色，就能更有預算和信心。
- 初步估價：選定心儀物業後，先向多間銀行為單位進行網上或電話初步估價。
- 簽署臨約：估價符合預期後，便可與賣家簽訂臨時買賣合約及支付細訂。
- 正式申請：帶同臨約及所需文件，正式向銀行遞交按揭申請。
- 銀行審批：銀行會詳細審核你的入息、信貸紀錄(TU)及所有證明文件。
- 實地估價：銀行會委託測量師行為物業進行實地視察及正式估價。
- 批出貸款：審批完成後，銀行會發出「貸款確認信」(Offer Letter)，列明貸款額、利率、年期等條款。
- 委託律師：你需要委託律師樓處理買賣合約及按揭契等法律文件。
- 簽署文件：到律師樓簽署正式買賣合約及銀行按揭契。
- 銀行放款：在成交日當天，銀行會將貸款額直接支付給賣方的代表律師。
- 完成交易：你從律師手上取得鑰匙，正式成為業主，並準備開始每月供款。
所需文件清單 (Checklist)
準備充足的文件是加快審批速度的關鍵。不同背景的申請人，銀行要求的文件組合略有不同，以下為你整理了一份清晰清單。
基本文件 (身份證、住址證明、臨時買賣合約)
不論你是任何類型的申請人，這三份文件都是必須的基礎。
- 香港永久性居民身份證副本
- 最近三個月內的住址證明 (例如銀行月結單、水電煤費單)
- 已簽署的臨時買賣合約副本
受薪人士 (稅單、糧單、強積金證明)
對於收入穩定的受薪人士，銀行主要想核實你的固定入息水平和工作穩定性。
- 最近年度的稅務局評稅通知書 (稅單)
- 最近三至六個月的糧單
- 顯示公司及個人供款的強積金(MPF)證明文件
- 最近三至六個月顯示支薪紀錄的銀行戶口月結單
自僱人士 (商業登記、公司及個人銀行紀錄)
自僱人士或公司老闆的入息審核會較複雜，銀行需要更全面的文件去評估業務的穩定性及盈利能力。
- 有效的商業登記證 (BR) 及公司註冊證書 (CI)
- 最近六個月的公司銀行戶口紀錄
- 最近六個月的個人銀行戶口紀錄
- 最近一至兩年的公司財務報表及已評稅的利得稅計算表
除了首期，你還需要準備的額外開支
成功申請最高按揭成數只是第一步，計算置業總開支時，千萬不能忽略首期以外的幾項主要費用。
從價印花稅 (AVD) 最新稅階表
政府於2026年2月28日起調整了從價印花稅(第2標準稅率)，所有住宅物業買家均按此稅階繳稅。
| 樓價 | 稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超出 HK$3,000,000 的款額的 10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出 HK$4,500,000 的款額的 10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超出 HK$6,000,000 的款額的 10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超出 HK$9,000,000 的款額的 10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超出 HK$20,000,000 的款額的 10% |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
律師費及雜費
聘請律師處理樓宇買賣的法律文件是必須的開支。費用一般包括律師專業服務費、查冊費、註冊費及其他雜項開支。市場收費約由數千元至萬多元不等，視乎物業成交價及律師樓而定。
按揭保費
如果你申請的按揭成數高於七成，就需要經按揭保險計劃(MIP)進行。按揭保費就是使用這項服務的費用，用以保障銀行承擔的額外風險。保費金額會根據你的貸款額、按揭成數和還款年期計算，你可以選擇在承造按揭時一次過支付，或將保費加借到總貸款額中，分期攤還。
關於最高按揭成數的常見問題 (FAQ)
在了解最新的按揭成數規則後，相信你在實際操作層面，仍然會遇到一些關於最高按揭成數的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接的方式，為你解答申請過程中的各種狀況。
Q1: 銀行估價不足，如何影響我的最高按揭成數？應該怎麼辦？
銀行估價不足，是置業過程中一個常見的變數，它會直接影響你最終能夠獲得的貸款金額。銀行在審批按揭時，會以「成交價」或「銀行估價」兩者中的較低者，作為計算最高按揭成數的基礎。
舉個例子，假設你看中的單位成交價是800萬港元，並打算申請七成按揭，預期貸款額是560萬港元。但是，銀行對單位的估價只有780萬港元。在這種情況下，銀行會採用較低的780萬港元來計算貸款額，所以你最終只可以借到780萬港元的七成，即546萬港元。這意味著，你需要額外準備14萬港元現金，去填補首期的差額。
遇到這種情況，你可以考慮幾個方法。第一，嘗試向多幾間銀行申請按揭，因為不同銀行的估價模型有別，有機會獲得更貼近成交價的估值。第二，可以嘗試與賣家商討，看看是否有調整價格的空間。最後，就是準備更充裕的後備資金，以應對估價不足的風險。
Q2: 發展商提供的現金回贈，會如何影響我的實際按揭成數？
購買一手樓時，發展商提供的現金回贈十分吸引，不過你需要留意它對按揭貸款的實際影響。根據金管局的指引，如果發展商提供的現金回贈金額，超過貸款額的1%，銀行在計算按揭貸款額時，就需要將整筆回贈金額從貸款本金中扣除。
例如，你買入一個1,000萬港元的一手單位，申請七成按揭，即貸款額為700萬港元。發展商在你成交後，提供樓價3%的現金回贈，即30萬港元。由於30萬港元已經超過了貸款額 (700萬港元) 的1%，銀行在審批時，會將你的實際貸款額視為700萬港元減去30萬港元，即是670萬港元。換句話說，你需要額外準備30萬港元的首期資金。因此，在計算置業預算時，記得將這個因素考慮在內。
Q3: 如果擔保人本身有按揭在身，會如何影響我的按揭成數？
如果你的擔保人本身已經有按揭在身，這會令你的按揭申請變得複雜一些。雖然自2026年2月底起，金管局放寬了對已有按揭人士的供款與入息比率計算，但是在申請高成數按揭保險時，審批機構仍然會非常審慎。
銀行和按揭保險公司會將擔保人的債務，一併納入整體風險評估之中。如果擔保人本身的負債水平較高，審批機構可能會認為整體信貸風險增加。這或會導致銀行調低你的最高按揭成數，或者要求你提供更多的入息證明。因此，如果計劃申請高成數按揭，選擇一位沒有按揭在身的擔保人，會令整個審批過程更加順暢。
Q4: 申請按揭預先批核，能否助我鎖定最高按揭成數？
申請按揭預先批核是一個非常明智的步驟，它能夠讓你對自己的借貸能力有一個清晰的預算，但它並不能「鎖定」你的最高按揭成數。
預先批核是銀行根據你當時提供的入息和財務狀況，所作出的初步評估。最終獲批的按揭成數和貸款額，仍然取決於幾個關鍵變數。第一，你最終購入單位的正式估價。第二，由預先批核到正式申請期間，你的財務狀況維持不變，例如沒有新增大額貸款或轉工。第三，銀行的按揭政策沒有出現重大調整。
雖然不能完全鎖定，但預先批核的結果具備很高的參考價值，能助你更有信心地與賣家洽談，並且有效管理自己的置業預算。
Q5: 按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 會影響獲批最高按揭成數嗎？
按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 完全不會影響你獲批的最高按揭成數。你需要將兩者的關係弄清楚，按揭審批在前，而Mortgage-link是獲批之後的一項產品特色。
Mortgage-link是一個高息存款戶口，銀行將它的存款利率設定為與你的按揭利率相同，讓你透過存款利息去抵銷部分的按揭利息支出。銀行是根據你的入息、物業價值、信貸評級等因素去審批你的按揭成數。當你的按揭申請成功獲批後，銀行才會提供Mortgage-link這個選項作為優惠。所以，它是一個理財工具，而不是影響按揭審批的因素。