買樓置業是不少香港人的人生大事，但面對繁複的二手樓買賣程序，由計算首期、申請按揭、委託律師，到簽署臨時及正式買賣合約，每個環節都充滿細節與潛在「陷阱」，往往令人感到徬徨。為此，我們整合了這份「買樓程序終極指南」，旨在化繁為簡，為您清晰拆解由財務規劃、物色單位、查冊簽約、申請按揭、驗樓準備，直至最終成交收樓的六大核心步驟。無論您是首次置業的「上車客」，還是準備換樓的業主，這篇文章都能提供清晰的路線圖，助您一步步穩妥地完成交易，順利成為業主。
第一步：財務規劃與預算評估
要順利完成整個買樓程序，第一步並不是心急睇樓，而是坐下來，好好規劃自己的財務。置業是人生大事，將所有開支攤開來看，才能清楚知道自己需要多少「彈藥」，以及可以負擔甚麼價位的物業。這一步做得好，整個買樓程序時間都可以更暢順。
全面計算置業總開支
買樓的支出遠不止大家常說的「首期」。把它想像成一場盛大宴會的預算，除了主菜（樓價）外，還有場地佈置、酒水服務等各種費用。我們必須將所有潛在開支都計算在內，才能避免日後失了預算。
首期資金
首期是置業開支中最大的一筆。根據香港金融管理局的指引，銀行按揭成數設有上限。一般來說，首次置業人士最高可申請九成按揭，意味著你需要準備樓價最少一成的資金作為首期。
從價印花稅（第二標準稅率）
作為香港永久性居民的首次置業人士，需要繳付的是「從價印花稅（第二標準稅率）」。稅率按樓價以階梯式遞增，由$100至樓價的4.25%不等。這筆費用需要在簽署正式買賣合約後繳交，是除了首期外最主要的開支之一。
律師費及雜費（包括潛在「駁腳」費用）
在買樓程序中，委託律師樓處理法律文件是必須的，費用包括買賣合約、樓契轉讓等，一般介乎數千至萬多元。此外，還有一個潛在費用需要注意，如果選擇的律師樓並非銀行按揭部認可的名單之上，銀行便可能要求你額外聘請一位它們認可的律師處理按揭文件，這筆額外開支俗稱為「駁腳」律師費。
地產代理佣金
不論是買賣二手樓或是一手樓，地產代理提供了專業服務，例如尋找樓盤、安排睇樓、協商價格等，因此需要支付佣金。市場普遍的佣金為樓價的1%，但這並非固定，買家可以在委託前與代理協商。
按揭保險費（如適用）
如果希望申請高於傳統按揭成數（例如六成以上）的貸款，就需要經由香港按揭證券有限公司購買按揭保險。保費可以選擇一次過付清，也可以加借並分攤在往後的按揭供款中，費用視乎按揭成數和年期而定。
裝修及傢俬預算
收樓後，單位很可能需要進行裝修或翻新，同時亦要添置傢俬電器。這筆開支的彈性很大，由簡單的油漆翻新到全屋設計裝潢，豐儉由人。建議預留一筆合理的資金，確保新居能舒適入住。
評估個人按揭負擔能力
計算好總開支後，下一步就是評估自己向銀行借貸的能力。銀行審批按揭申請時，主要考慮的是申請人是否有穩定且足夠的還款能力。
查閱個人信貸報告（TU）
環聯（TransUnion）信貸報告是你的個人財務履歷。銀行在審批按揭前，必定會查閱這份報告，以評估你的信貸紀錄是否良好。一份健康的信貸報告，對順利獲批按揭甚至取得更佳利率都十分重要。
計算「供款與入息比率」（DTI）
這是銀行審批按揭的核心指標。簡單來說，你每月的總債務供款（包括新申請的按揭及其他私人貸款、卡數等）不能超過你每月總入息的50%。這是金管局的硬性規定，所有申請人都必須符合。
了解過往「壓力測試」概念
過往，銀行除了計算DTI外，還會進行「壓力測試」，即假設在現有利率上再加2厘，每月供款不得超過入息的60%。雖然這項要求自2026年2月起已暫停，但了解這個概念有助你評估自己在加息環境下的還款韌性，對個人財務健康也是一個很好的參考。
向銀行或按揭中介作初步查詢
在確定心儀單位及準備支付買樓程序中的細訂之前，可以先向不同銀行或專業的按揭中介公司作初步查詢。他們可以根據你的財務狀況，初步評估可獲批的貸款額及利率，讓你對自己的借貸能力有更實在的掌握。
實用工具：置業開支及按揭能力初步計算
現在有很多網上工具，可以幫助我們將上述概念轉化為實際數字，讓規劃變得更簡單。
輸入樓價，即時估算首期、印花稅及各項雜費
不少銀行的網站或地產資訊平台都提供置業計算機。你只需要輸入目標樓價，系統就會自動為你估算出首期、印花稅、代理佣金、律師費等各項開支，讓你對需要準備的總資金一目了然。
根據入息，初步評估可負擔的最高樓價
同樣地，按揭計算機可以根據你的每月入息、現有債務等資料，反過來推算出你能夠通過DTI要求，從而可以負擔的最高樓價以及可借貸的最高金額。這有助你將睇樓目標收窄在一個合理的價格範圍內。
第二步：物色單位與實地考察
計好預算之後，就進入整個買樓程序最令人期待的部分：尋找心儀的安樂窩。這個階段不只是單純地「睇樓」，而是需要有策略地委託代理，並且仔細考察單位內外的每一個細節。不論是買樓程序一手或二手樓，這一步都同樣關鍵。
委託持牌地產代理
在香港，大部分二手樓買賣都是經由地產代理進行。一位專業的代理能夠提供市場資訊、配對合適樓盤以及協助處理繁瑣的文件，是整個買樓程序二手市場中的重要夥伴。首先，必須確保你委託的是持有地產代理監管局（EAA）有效牌照的代理。
簽訂《地產代理協議》的注意事項
當你決定委託一位代理時，雙方需要簽署一份《地產代理協議》。這是一份具法律約束力的文件，簽署前必須留意幾個關鍵條款。第一是協議的有效期，這代表代理為你服務的期限。第二是佣金的金額與支付時間，香港的標準佣金通常是樓價的1%，需要清楚列明是在何時支付。第三是代理的角色，這點直接關係到交易的公平性。
了解單邊代理與雙邊代理的分別
單邊代理，是指該地產代理只代表你（買方）一方，其職責是為你爭取最大利益。雙邊代理，則是指該代理同時代表買賣雙方。法律規定，如果代理是雙邊代理，他必須向買賣雙方披露這個事實，並且要清楚告知雙方他從對方收取的佣金數額。了解代理的角色，有助保障你在交易中的權益。
了解「睇樓紙」的法律約束力
每次經由地產代理視察一個單位，你都需要簽署一份俗稱「睇樓紙」的文件，其正式名稱為《地產代理協議（訂明表格4）—供買方及地產代理用》。這份文件不只是一張參觀記錄，它具有法律效力，是整個買樓程序中容易引起爭議的地方。
「睇樓紙」的有效期與法律效力
「睇樓紙」上會列明協議的有效期，通常為三個月。它的法律效力在於，若你在有效期內，購入任何一張「睇樓紙」上列明的單位，不論是透過哪位代理，甚至直接與業主交易，你都有法律責任向當初簽署該「睇樓紙」的代理支付佣金。
如何避免雙重佣金的陷阱
要避免支付雙重佣金，最好的方法是建立一個清晰的記錄。每次簽署「睇樓紙」後，都記下日期、代理姓名、公司以及單位地址。當另一位代理向你推薦同一個單位時，你應立即告知對方你已經視察過該單位，這樣就能有效避免不必要的金錢糾紛。
實地視察單位的 Checklist
找到幾個心儀的單位後，就到了實地考察的環節。這一步絕不能馬虎，因為單位的狀況直接影響日後的居住質素及潛在維修成本。你可以準備一張清單，逐一檢查。
單位內部狀況：滲漏、間隔、窗戶景觀、手機信號
進入單位後，首先要留意有沒有滲漏的跡象，特別是天花板的四個角落、窗邊及冷氣機位下方，任何水漬或新近髹上的油漆都可能是警號。接著，評估單位的間隔是否實用，有沒有不自然的改動。同時，從窗戶向外望，觀察景觀會否受遮擋，以及留意對面樓宇的距離。最後，拿出手機在單位不同角落走一圈，測試網絡信號的接收強度。
外部環境及公契：噪音源、公共設施、斜坡維修責任
單位的外部環境同樣重要。留意單位是否鄰近大廈的垃圾房、升降機口或主要馬路，這些都可能是噪音的來源。大廈的公共設施，例如大堂、走廊及電梯的保養狀況，亦反映了物業管理的質素。此外，若物業附近有斜坡，需要透過查閱公契或向管理處查詢，了解斜坡的維修責任誰屬，避免日後需要承擔意料之外的巨額費用。
識破「化妝樓」的技巧
「化妝樓」是指業主透過簡單的裝修，例如重新髹油或鋪上新的地板，去掩飾單位本身的深層問題，例如滲水、牆身龜裂等。要識破「化妝樓」，除了細心觀察牆角、天花等細微之處，也可以輕敲牆身，聽聽聲音是否空洞。檢查廚櫃及廁櫃內部，看看有沒有因濕氣而發霉或變形的情況，這些地方通常最能反映單位的真實狀況。
「連租約」或「交吉」物業的考慮
在市場上，你會遇到兩種物業出售狀態：「交吉」與「連租約」。「交吉」是指物業處於空置狀態，成交後買家可以立即入住或出租。這是大部分自住買家的首選。
購買連租約物業的風險與回報
「連租約」物業則是指單位內仍有租客居住。它的好處是買家可以即時獲得租金回報。然而，風險在於買家通常無法親身入內視察單位，只能參考相片或圖則，單位內部的真實狀況成為一個未知數。同時，買家需要承接現有的租約，無法立即收回單位自用。
對按揭申請的影響
更重要的是，購買「連租約」物業對按揭申請有直接影響。銀行會將這類物業視為投資性質，因此按揭成數會大幅收緊，遠低於自住物業可承造的最高按揭成數。這意味著買家需要準備更充裕的首期資金，這在規劃買樓程序 細訂及後續資金時必須納入考慮。在委託律師樓處理買賣合約前，應先就此情況諮詢銀行意見。
第三步：查冊估價與簽訂臨約
看中了理想單位，就進入整個買樓程序中最講求細節與法律知識的一環。這一步涉及核實物業的「身家清白」、確認其市場價值，並且簽署第一份具法律約束力的文件。在二手樓的買樓程序中，這一步做得是否妥當，直接影響交易的順暢度與你的保障。
進行物業查冊（Land Search）
物業查冊就像為單位進行一次全面的背景審查。這份由土地註冊處發出的官方文件，詳細記錄了物業的歷史與現況。你可以委託地產代理或律師樓代辦，也可以自行透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」網上查閱。
如何解讀土地登記冊：業權、產權負擔（釘契）
查冊報告的核心有兩大部分。第一是「物業資料」，你可以核實單位的地址、面積、樓齡等基本資料是否與賣方所說的一致。第二是「業主資料及轇輵」，這部分最為關鍵。首先，確認現時的賣方是否為文件上列明的唯一合法業權人。然後，細心查看「產權負擔」一欄，這裡會列出所有未解除的按揭、法庭命令（俗稱「釘契」）、政府部門發出的維修令等。任何「釘契」都必須在交易完成前由賣方解決及移除，否則業權將無法順利轉讓。
資助房屋的轉售限制與補價問題
如果你考慮購入的是居屋、綠置居等資助房屋，查冊時更要留意其轉讓限制。這類物業在公開市場（自由市場）出售前，業主必須向房屋委員會或房屋協會申請評估及繳付補價，以解除轉售限制。查冊文件上會註明相關條款，你的律師樓會協助核實賣方是否已完成補價程序。
查核「凶宅」的實用方法
土地登記冊並不會顯示單位是否為「凶宅」。要查核這一點，除了參考坊間的凶宅資料庫網站，一個非常實用的方法是向多間本地銀行申請網上初步估價。由於銀行對凶宅的取態極為審慎，如果發現多間銀行，特別是傳統華資銀行，都一致地拒絕為該單位提供估價，這便是一個強烈的警號。
取得銀行初步估價
在簽署任何合約前，為心儀單位取得銀行的初步估價是不可或缺的步驟。這能讓你掌握銀行對單位價值的看法，直接影響你最終能夠獲批的按揭貸款金額，是整個買樓程序中關乎財務安排的重要一環。
網上估價與專人估價的分別
現時大部分銀行都提供免費的網上即時估價服務，方便快捷，對於大型屋苑或成交活躍的物業，其準確度相當高，足以作初步參考。不過，對於村屋、唐樓、單幢式舊樓或特色單位，網上系統可能無法提供估價。這時就需要透過按揭中介或直接聯絡銀行，安排專人進行估價，雖然需時較長，但結果會更為精準。
為何成交價與估價需以低者為準計算按揭
這是申請按揭時的金科玉律。銀行批核按揭貸款時，會以物業的成交價與銀行估價作比較，並取兩者之中的較低者作為計算貸款額的基礎。舉例來說，若單位成交價為600萬，但銀行估價只有580萬，銀行便會以580萬計算按揭成數。假如你打算申請九成按揭，貸款額便是580萬的90%（522萬），而非600萬的90%（540萬）。中間的差額，連同原本的首期，都需要由你以現金支付。
簽署臨時買賣合約（臨約）
當查冊與估價都順利完成，並且與賣方議定價錢後，便會簽訂臨時買賣合約。這是整個買樓程序中，買賣雙方簽署的第一份合約，標誌著交易的正式開始。
臨約的法律效力與關鍵條款
雖然名為「臨時」，但臨約是一份具有全面法律約束力的正式合約。一旦簽署，任何一方反悔（撻訂），都需要根據合約條款作出賠償。合約上必須清晰列明物業地址、成交價、成交日期、訂金金額與支付方式，以及雙方經紀的佣金等。
訂金（細訂）支付與託管安排
簽署臨約時，買方需要支付第一筆訂金，俗稱「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。在買樓程序細訂的支付安排上，最穩妥的做法是將訂金支票開給賣方的代表律師樓，由律師樓以託管人身份持有這筆款項，待交易完成後再轉交賣方。這能有效保障你的資金，避免因賣方個人問題導致訂金損失。這個步驟也正式啟動了買樓程序律師樓的參與。
列明成交日、傢俬電器等附加條款
臨約內必須寫明一個確切的「成交日」，這是整個買樓程序時間的關鍵節點，代表雙方律師樓處理樓契交收及樓價尾數的日子。此外，如果賣方同意留下任何傢俬或電器，務必在合約的附加條款中以清單形式逐一列明，最好能寫上品牌及型號，並拍照存證，避免在收樓時出現貨不對辦或物件被取走的情況。
第四步：申請按揭與簽訂正約
買樓程序來到第四步，可以說是至關重要的一環，因為這一步同時處理兩件大事：向銀行申請按揭貸款，還有委託律師樓簽訂具法律效力的正式買賣合約。整個買樓程序時間能否順利推進，很視乎這一步的流暢度。
正式提交按揭申請
簽署臨時合約後，便要馬上啟動按揭申請的程序，為自己爭取最有利的貸款方案。
比較不同銀行及按揭中介的方案
第一時間應該向多間銀行或透過按揭中介公司查詢，比較不同機構提供的按揭計劃。比較的重點不只是利率高低，還包括現金回贈的比例、罰息期的長短、以及其他優惠條款。按揭中介的角色是協助你一次過向多家銀行提交初步資料，節省你的時間，並且根據你的財務狀況提供專業意見。
準備入息證明、住址證明等所需文件
銀行審批按揭需要一系列文件去評估你的還款能力。你應及早準備好，一般包括最近三至六個月的糧單或稅單、顯示薪金入帳的銀行月結單、強積金月結單、香港身份證副本以及最近三個月的住址證明（例如水電煤費單）。如果是非固定收入人士，銀行可能要求提供更長時間的收入記錄。
選擇最適合的按揭計劃（P按 vs H按）
香港的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」。P按的利率基準是最優惠利率（Prime Rate），利率相對穩定，供款額的變動較容易預測。H按的利率則跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動，波動性較大，但在低息環境下，實際利率通常會比P按低。現時大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），上限一般與P按的水平掛鈎，為供款人提供保障，因此成為市場上的主流選擇。
深入了解按揭產品
除了利率計劃，按揭本身還附帶一些重要的產品和條款，值得你花時間了解清楚。
按揭保險計劃（HKMC）詳解
如果你希望申請高成數按揭（例如超過樓價七成），便需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。這份保險的作用是保障銀行，萬一借款人斷供，銀行收回物業拍賣後仍有損失，保險便會賠償給銀行。保費由借款人承擔，可以選擇一次過支付，或者加借在按揭貸款中分期攤還。
按揭年期與還款方式
按揭年期最長通常為30年，年期越長，每月的供款額就越低，但全期總利息支出會越高。反之，年期越短，每月供款壓力較大，但總利息支出會減少。你可以根據自己的年齡、財務狀況和未來規劃去選擇最合適的還款年期。
按揭現金回贈、罰息期與高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）
現金回贈是銀行吸引客戶的直接優惠，通常以貸款額的某個百分比計算。罰息期是指在指定時期內（普遍為首兩至三年）提早全數清還貸款或轉按，銀行會收取罰款。而高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）則是一個非常有用的工具，它提供一個與按揭利率相同的特高息存款戶口，你存入戶口的資金所賺取的利息，正好可以抵銷部分的按揭利息支出，有效降低實際供款負擔。
簽訂正式買賣合約（正約）
在申請按揭的同時，買樓程序的法律步驟亦要同步進行。
委託律師處理正約文件
簽署臨約後，你需要委託一位律師代表你處理後續的法律文件，當中最重要的就是草擬和簽署正式買賣合約。值得注意的是，處理買樓程序的律師樓必須在你的按揭銀行的認可名單上，否則可能需要額外聘請一位「駁腳」律師，增加開支和延誤。
支付加付訂金（大訂）
簽署正式買賣合約當日，你需要透過律師支付「加付訂金」，俗稱「大訂」。這筆款項會連同之前支付的臨時訂金（細訂），湊合至樓價的一成。例如樓價500萬，已付細訂15萬（3%），簽正約時便要再付大訂35萬（7%）。
繳付印花稅（打釐印）的期限與流程
根據法例，買家需要在簽署正式買賣合約後的30天內繳付物業印花稅。你的代表律師會協助計算應繳稅款，並代為處理「打釐印」的程序，確保文件符合法律規定。
實用工具：按揭計算機
面對眾多數字，使用網上的按揭計算機可以幫助你更清晰地規劃預算。
輸入貸款額、年期、利率，即時比較每月供款
大部分銀行和地產資訊網站都提供免費的按揭計算機。你只需要輸入心儀物業的樓價、打算申請的按揭成數（即貸款額）、還款年期和預計利率，工具便能即時計算出你每月的供款額、總利息支出以及首期開支等關鍵數據。
模擬不同利率環境下的還款差異
一個好的按揭計算機還具備模擬功能。你可以嘗試輸入不同的利率數字，看看在加息週期下，你的每月還款額會增加多少。這有助你評估自己的財務抗壓能力，確保置業決定穩健。
第五步：成交前最終準備
成交前驗收單位（驗樓）
來到整個買樓程序中，令人既興奮又緊張的一環，就是成交前的驗收單位，俗稱「驗樓」。這是你作為買家，在法律上正式擁有業權前，最後一次全面檢查單位狀況的機會。一般來說，驗樓會安排在成交日前一至兩星期進行，確保有足夠時間處理後續事宜。
聘請專業驗樓師的價值
聘請專業驗樓師，好比為你的新居做一次全面的身體檢查。他們具備專業知識和儀器，能夠發現普通人難以察覺的隱藏問題，例如結構性裂縫、空心磚、外牆滲漏或喉管的隱蔽問題。一份詳盡的驗樓報告，不單能讓你清楚了解單位狀況，更是在發現問題時，與賣方交涉的有力憑證，絕對物有所值。
自行驗樓的重點檢查項目
假如你決定親力親為，自行驗樓亦非不可，但務必帶齊工具，例如捲尺、電筒、平水尺、記事簿和相機。檢查時應有系統地逐一檢視，重點項目包括：
- 門窗功能： 逐一開關所有門窗，檢查是否順暢、能否鎖緊，窗邊的防水膠邊有否老化或破損。
- 牆身天花： 細心觀察牆壁和天花板，尤其留意牆角、窗台底和冷氣機位附近，是否有水漬、發霉或油漆剝落的痕跡，這些都是滲漏的警號。
- 地板狀況： 輕輕敲擊地磚，聽聲音判斷是否有「空心磚」問題。檢查木地板有否變形、刮花或發黑。
- 廚廁設施： 測試所有水龍頭的水壓及去水速度，檢查鋅盤和浴缸底的喉管有否滲漏。同時，沖廁數次，觀察去水是否暢順。
- 電力裝置： 帶備一個簡單的電掣測試器（俗稱「燈膽仔」），測試所有插座是否通電。
發現問題後的處理機制
驗樓後若發現問題，處理方式視乎問題的嚴重性。對於輕微瑕疵，例如崩花的牆角或鬆脫的門柄，可以拍照記錄，透過律師樓或地產代理與賣方協商，要求在成交前修妥，或在樓價上作象徵式扣減。假如發現的是嚴重問題，例如結構性裂縫或大範圍滲水，就必須立即通知你的代表律師，商討是否要求賣方在成交前完成專業維修並提供保證，甚至在極端情況下，研究延遲成交或取消交易的可能性。
購買相關保險
購買保險是買樓程序中保障自己財產的重要一步。置業涉及的保險主要有兩種，性質和保障範圍截然不同，必須清楚了解。
火險（銀行強制）與家居保（自願）的分別
- 火險： 全名為「樓宇結構保險」。假如你申請了按揭，銀行會強制要求你為物業購買火險。它的保障範圍僅限於樓宇的原始結構，例如牆身、天花、地板、門窗等，以保障因火災、爆炸、颱風、水浸等意外對樓宇結構造成的損毀。簡單來說，火險保障的是銀行作為債權人的利益。
- 家居保險： 這是一項自願性保險，保障的是你屋內的財物，包括傢俬、電器、裝修、個人物品等因意外（如火災、盜竊、水管爆裂）而導致的損失。部分計劃更涵蓋第三者責任保障，例如樓上單位因漏水導致樓下鄰居受損的賠償責任。
比較不同保險公司的條款與保費
雖然火險是銀行強制，但你絕對有權選擇向任何一間保險公司購買，不一定需要光顧按揭銀行提供的方案。建議花點時間，比較市面上不同保險公司（例如AXA安盛、Zurich蘇黎世、藍十字等）的火險及家居保險計劃。比較時除了保費，更要留意保障範圍、自付額（墊底費）及不保事項等細節條款，選擇最切合你需要的計劃。
收樓流程清單與遷入準備
在漫長的買樓程序時間中，來到最後衝刺階段，就是處理各項收樓及遷入的瑣碎事宜。預早準備一份清單，可以讓你更有條理地完成所有交接。
啟動水、電、煤、寬頻轉名
成交前約一至兩星期，便可以開始辦理水、電、煤氣的轉名手續。你可以透過水務署、電力公司（中電或港燈）及煤氣公司的網站或客戶服務中心，辦理轉戶申請，通常需要提供臨時買賣合約及身份證明文件。至於寬頻網絡，由於安裝需時，更應提早聯絡供應商預約安裝。
聯絡管理處及安排裝修
在遷入或開始裝修前，應主動聯絡屋苑的管理處。你需要辦理住戶登記、領取住戶證或門卡，並了解屋苑的搬運及裝修守則，例如升降機的使用時段、裝修廢料的處理方式等。假如計劃進行大型裝修，管理處通常會要求你為工程購買第三者保險，並繳付一筆按金。
準備收樓日所需文件
成交當日，你需要在律師樓簽署大量文件，並從律師手上接過新居的鎖匙。為確保過程順利，記得帶備所有重要文件，包括：
- 香港永久性居民身份證（正本）
- 臨時買賣合約及正式買賣合約（正本）
- 由銀行發出的按揭貸款確認信
- 用於支付律師費及雜費的支票簿
- 所有與交易相關的通訊紀錄及文件副本，以備不時之需。
第六步：完成交易（成交日）與收樓
成交日流程與注意事項
來到整個買樓程序的最後一步，就是成交日。這天象徵著你即將正式成為業主，過程緊湊且重要。在成交日當天，買賣雙方的律師會處理所有最終文件和款項交收，整個過程大部分都在律師樓之間進行，你只需要隨時準備好接聽律師的電話便可。
律師樓的角色：核對文件、簽署轉讓契
在成交日的買樓程序時間安排上，你的律師樓會全程主導。律師團隊的核心工作是核對所有文件，確保業權清晰，並且代表你簽署最關鍵的「轉讓契」（Assignment）。這份文件會正式將物業的法定業權由賣方轉移給你，並會送到土地註冊處登記，完成後你就是法律上承認的新業主。
銀行放款與支付樓價尾數
與此同時，你的代表律師會通知承造按揭的銀行，正式提取你已申請的按揭貸款。銀行會將貸款金額直接轉賬至你的律師樓戶口。你的律師在收到這筆款項，連同你之前已支付的首期資金後，便會以銀行本票形式，將樓價的尾數全數支付給賣方的代表律師，完成整個金錢交易。
正式交收單位鎖匙
當賣方律師確認收妥所有樓價尾數後，交易便告完成。這時，你就會收到律師或地產代理的通知，可以領取新居的鎖匙了。交收鎖匙的方式通常有兩種：一是透過地產代理交收，二是由律師樓代為保管，讓你親自前往領取。拿到鎖匙的一刻，代表你已正式擁有這個單位的使用權。
收樓後續手續
完成交易不代表買樓程序的終結，接下來還有一些重要的後續手續需要你親自處理，為遷入新居做好準備。
確認單位狀況與點收傢俬電器
拿到鎖匙後，第一時間就是前往單位，仔細檢查單位狀況是否與成交前驗樓時一致。假如臨時買賣合約中有列明附送的傢俬電器清單，你需要逐一核對品牌、型號和數量，並測試其運作是否正常。若發現任何問題，應立即拍照存證並通知律師及地產代理跟進。
辦理管理處住戶登記
下一步，你需要帶同買賣合約、身份證明文件等，到屋苑的管理處辦理住戶登記手續。完成登記後，你不僅可以領取住戶證、信箱鎖匙等，還可以申請裝修工程許可，這是開展裝修前必須完成的步驟。
安排搬遷及開展裝修工程
完成所有法律和行政手續後，你就可以著手規劃你的新生活了。無論是安排搬運公司遷入，還是聯絡裝修師傅開展工程，你都可以安心展開。恭喜你，經歷了整個買樓程序，終於可以為自己的安樂窩好好打點。
香港買樓常見問題 (FAQ)
若簽約後想放棄交易（撻訂），有什麼後果？
在整個買樓程序中，簽署合約是具法律效力的重要一步。假如買家在簽約後決定放棄交易，即俗稱的「撻訂」，將會引致不同程度的財務損失，其嚴重性取決於交易進展至哪個階段。
撻「細訂」的後果
當買賣雙方簽署臨時買賣合約，買家便需要支付樓價約3%至5%的臨時訂金，也就是「細訂」。這份合約一旦簽署，便具備法律約束力。如果買家在此階段選擇撻訂，最直接的後果就是會被賣方沒收已支付的全數細訂。此外，根據臨時合約的條款，撻訂方通常亦需要負責支付雙方的地產代理佣金。因此，在買樓程序細訂這個環節，必須謹慎行事。
撻「大訂」的嚴重後果及潛在追討
在簽署臨時合約後約14天，雙方律師樓會安排簽署正式買賣合約，屆時買家需要支付「大訂」，令訂金總額達到樓價的一成。若在此階段撻訂，後果將會嚴重得多。首先，賣方必定會沒收相等於樓價一成的全數訂金。更重要的是，賣方有權保留向買家追討額外損失的權利。假如賣方其後以較低的價格將物業售予另一位買家，賣方可以循法律途徑，向撻訂的原買家追討兩次成交價之間的差額以及其他相關損失。
如果銀行估價不足怎麼辦？
銀行對物業的估價，直接影響最終批出的按揭貸款額度，因為貸款額是按成交價或估價的較低者計算。一旦出現估價不足的情況，意味著銀行願意借出的款項將會減少。
補足首期差額的需要
估價不足最直接的影響，是買家需要準備更多現金去填補首期的差額。舉例來說，一個800萬的單位，若銀行估價只有750萬，按揭成數為九成，銀行批出的貸款額便是750萬的九成（即675萬），而不是800萬的九成（即720萬）。中間45萬的差額，買家必須以現金補足，這會對原有的財務預算構成壓力。
向其他銀行申請估價或提出上訴
面對估價不足，第一步是尋求其他可能性。由於不同銀行採用的測量師行或估價模型有別，對同一單位的估價可能存在差異。買家可以嘗試向多幾間銀行申請估價，有機會獲得較理想的結果。此外，亦可嘗試向原先估價不足的銀行提出上訴，提供近期同屋苑或同區類似單位的成交記錄作證明，爭取銀行重新評估，雖然成功機會不一，但仍是值得一試的方法。
整個二手樓買賣流程需時多久？
掌握買樓程序時間，有助買家更妥善地規劃資金和搬遷安排。二手樓的交易時間相對固定，而一手樓則視乎物業是現樓還是樓花而有很大分別。
由睇樓到成交的普遍時間軸（約2-3個月）
對於買樓程序二手物業而言，由買家簽署臨時買賣合約開始計算，直至交易完成的成交日，整個過程普遍需時約2至3個月。這個時間主要用於處理法律文件、查冊、申請及批核按揭等事宜。當中，由簽署臨約到簽署正約一般為14天，而由簽署正約到成交日則普遍為一個半月至兩個半月，具體時間由買賣雙方在合約中協定。
與一手樓樓花程序的主要時間差異
一手樓的買樓程序時間則較具彈性，特別是「樓花」。買家在購入樓花單位後，雖然會即時簽訂合約及辦理按揭，但物業的正式成交日（即收樓日）卻是在數個月甚至兩三年之後，需待物業建成並取得滿意紙及入伙紙。因此，一手樓花的整個程序時間線，由簽約到最終收樓，可以橫跨很長的時間，這是與二手樓買賣最主要的差異。