「上車」是不少港人的夢想，而價格相宜的居屋，正是實現目標的關鍵踏腳石。然而，面對2026年最新的申請政策、繁複的抽籤程序，以及在一手新居屋與二手「白居二」市場之間的抉擇，您是否感到無從入手？從計算入息資產、理解綠白表資格，到掌握按揭財技與法律細節，任何一步都足以影響您的置業大計。本篇終極懶人包將為您一文拆解所有關卡，由一手居屋申請抽籤，到二手市場買賣實戰，逐步剖析各大核心流程、最新限制與實用上車策略，助您清晰規劃，穩健地踏出置業第一步。
居屋買賣入門：一手抽籤 vs 二手市場，點揀好？
決定要居屋買樓，第一步就是要在兩個截然不同的市場中作出選擇：參與全新居屋抽籤，還是在二手市場尋寶。這兩種居屋買賣途徑各有優劣，哪一種更適合您，完全取決於您的預算、時間規劃與家庭需要。現在為您深入剖析兩者的分別，助您規劃最適合自己的上車路線。
新居屋抽籤（一手市場）：以折扣價上車的機會與挑戰
一手市場，就是我們常說的抽居屋。這是房委會直接推出的全新項目，以低於市值的折扣價出售，為合資格人士提供一個相對實惠的置業階梯。
優點：全新單位、政府擔保高成數按揭、較低樓價
一手居屋最吸引之處，是能以顯著的市價折扣購入全新單位。所有設施與裝修簇新，省卻了舊樓翻新的煩惱與開支。同時，在政府作為擔保人的情況下，不論是綠表還是白表買家，一般都能承造高成數按揭，大大減輕首期資金的壓力。以低於市價的水平上車，是這個途徑最核心的優勢。
挑戰：中籤率低、輪候時間長、樓花期風險
機會的背後是激烈的競爭。新居屋申請人數眾多，中籤率一直處於低位，連續數年參與亦未必成功。即使幸運中籤，從申請、攪珠、揀樓到簽署居屋買賣合約，整個居屋買樓程序往往歷時超過一年。加上大部分新盤均屬樓花，買家需要承受建築期可能出現延誤的風險，無法即時入住。
居屋第二市場（二手市場）：「白居二」買家主場
居屋第二市場，又稱居二市場，是專為合資格人士（綠表及持有「白居二」批准信的白表買家）設立的平台，讓他們可以在毋需補地價的情況下，購買其他業主放售的二手居屋單位。
優點：即買即住、地區選擇多元、樓價有商議空間
二手市場最大的優點是靈活性高。單位大多是現樓，完成交易後很快便可入住，省卻了漫長的等待期。市場上的放盤遍佈港九新界各區的成熟社區，選擇遠比每期只有數個屋苑的一手市場多元化。更重要的是，二手樓價有議價空間，買家可以直接與業主商討，有機會覓得價格合適的心儀單位。
挑戰：樓齡普遍較高、需與市場買家競爭、按揭年期或受限
二手市場的單位樓齡普遍較高，買家可能需要預留一筆資金作基本翻新。同時，您需要與市場上成千上萬的綠表及白居二買家競爭，優質的放盤通常十分搶手。此外，銀行審批高樓齡居屋的按揭時，會考慮政府的擔保期上限，這或會導致按揭年期縮短，直接影響您的每月供款預算。
快速自我評估：哪種居屋途徑最適合您？
了解兩者的利弊後，您可以透過幾個問題，快速評估哪條路更適合自己。
檢視您的時間迫切性、預算彈性及家庭需求
首先，問問自己：您是否急於入住？您的首期預算是否較為充裕，足以應付二手市場的樓價？家庭成員（例如長者或小孩）對居住地區、校網有沒有特定要求？這些問題的答案，將會清晰地引導您走向最合適的居屋買賣方向。
了解綠表與白表資格對您選擇的影響
最後，您的申請資格是決定性的因素。綠表申請者在一手市場的揀樓次序上有絕對優勢，同時亦能隨時進入二手市場。而白表申請者則需要通過抽籤，不論是申請新居屋，還是「白居二」資格，才能獲得入場券。清晰了解自己的身份類別，是規劃整個居屋買賣流程的第一步，亦直接影響您的策略部署。
掌握2026最新攻略：一手居屋申請全拆解
想成功買居屋，第一步就是要透徹了解整個申請流程與最新政策。一手居屋抽籤，是不少香港家庭實現置業夢想的重要途徑。這個過程牽涉不少細節，從留意關鍵日期到計算入息資產，每一步都不能掉以輕心。以下為你準備的全方位攻略，將會詳細拆解2026年的申請細節，助你清晰規劃你的居屋買樓程序。
關鍵日期與屋苑概覽
2026年度申請、攪珠、揀樓重要時間線
要參與這場年度盛事，首先要記下幾個關鍵日子。雖然確實日期有待房委會最終公布，但根據過往經驗，時間線大致如下：
- 申請期：預計為2026年年中
- 攪珠日：預計為2026年第四季
- 揀樓期：預計為2026年第一季
建議將這些預計時間記下，並且密切留意房委會的官方消息，確保不會錯過任何重要環節。
各大新居屋屋苑位置、單位數目、呎價及預計落成日期
2026年的「居屋2026」計劃預計推出六個全新屋苑，遍佈市區及新界，提供超過九千個單位，選擇相當多元化。
- 觀塘安楹苑、安樺苑、安麗苑：位於安達臣道石礦場舊址，共提供3,510個單位，實用面積介乎278至495平方呎，預計售價約169萬至394萬，平均呎價約7,030至7,370元。
- 啟德啟悅苑：位處市區核心，提供2,046個單位，實用面積介乎186至475平方呎，預計售價約223萬至494萬，是眾多屋苑中平均呎價最高，達9,390元。
- 屯門兆翠苑：鄰近屯門泳池，提供518個單位，實用面積介乎281至518平方呎，預計售價約179萬至372萬，平均呎價約6,800元。
- 元朗朗天苑：是今期規模最大的屋苑，提供3,080個單位，實用面積介乎280至454平方呎，入場費是所有屋苑中最低，預計售價約149萬至318萬，平均呎價約6,280元。
申請資格深度剖析：綠表與白表入息資產詳解
一人與家庭申請者的最新入息及資產上限
符合入息及資產限額，是申請居屋的基本門檻。房委會每年都會更新相關數字，2026年的標準如下：
- 白表一人申請者：每月入息上限為$31,000，資產限額為$73.5萬。
- 白表二人或以上家庭：每月入息上限為$62,000，資產限額為$147萬。
綠表申請者因為本身是公屋住戶或合資格人士，所以沒有入息及資產限制。
精準入息計算指引：固定月薪、非固定月薪、花紅及雙糧如何計算？
入息計算是整個居屋買賣流程中最容易出錯的一環。
- 固定月薪人士：計算方法是將申請截止日期前過去6個月的平均月薪，加上同期內的佣金或津貼，再加上過去12個月的花紅及雙糧總和除以12。
- 非固定月薪人士：計算方法是將申請截止日期前過去6個月的總收入除以6，得出平均月入，然後同樣加上過去12個月的平均花紅或雙糧。
一個重點是，法定的強制性強積金供款（即月薪的5%）可以從入息中扣除，但自願性供款則不能扣減。
資產計算注意事項：強積金、車輛價值、股票投資等是否需申報？
資產申報同樣需要非常謹慎。資產包括你在香港及海外持有的所有資產，例如土地、房產、車輛、股票、基金、現金及銀行存款等。
- 強積金：如果申請者及家庭成員在申請截止日期時已年滿65歲，無論是否已提取，其強積金結餘都需要計入資產。若未滿65歲，則強制性及自願性供款均無需申報。
- 車輛：私家車價值需要申報。計算方法是車輛的市價減去尚未清還的車貸。如果沒有市價參考，可使用房委會提供的特定公式計算。
- 投資項目：股票、基金、債券及黃金等投資產品，均需以申請截止日期當日的市值計算並申報。
2026年最新居屋政策焦點
「家有初生」優先選樓計劃：資格、配額及與「家有長者」計劃的關係
為響應政府鼓勵生育的政策，房委會推出了「家有初生」優先選樓計劃。
- 資格：申請家庭中，若有嬰兒在2023年10月25日或之後出生，並且在申請截止時年滿一歲或以下，便符合資格。
- 配額：此計劃會與「家有長者優先選樓計劃」共用一個揀樓隊列及配額。房委會將預留四成單位予這兩個組別的家庭申請者優先選購。
這項新措施，無疑為有新生嬰兒的家庭提供了更大的上車機會。
全新居屋轉售限制：5年及15年轉售期對業主的影響
政府為遏抑炒賣，大幅收緊了居屋買賣限制。
- 5年限制：業主在買入單位後的首5年內，不能在第二市場（未補地價）出售單位。
- 15年限制：業主必須在買入單位15年後，才可以補足地價，然後在公開市場自由出售。
這項改動意味著居屋的自住性質被進一步強化，買家在簽署任何居屋買賣合約前，必須清楚了解這些長遠的居屋買賣限制。
居住證明新要求：杜絕丟空單位的措施詳解
為了確保公共房屋資源被妥善運用，房委會引入了新規定。由2026年6月1日起，居屋業主若想在第二市場出售單位，在申請「可供出售證明書」時，必須同時提交證明文件，以證實其在單位內居住，例如最近6個月內的水費、電費或煤氣費單據。
成功申請居屋的策略與技巧
核心家庭 vs 非核心家庭：為何建議分開申請？
在白表申請中，揀樓次序是「家有長者/初生」家庭優先，然後到其他核心家庭（夫妻、父母與子女），接著才是一人申請者。排在最後的是非核心家庭（例如兄弟姊妹）。根據過往經驗，單位配額往往在核心家庭揀選階段已經用盡，所以非核心家庭的成功機會極低。因此，若兄弟姊妹一同申請，更實際的做法是分拆成兩個獨立的一人申請，中籤機會反而更高。
網上、郵寄、親身遞交申請表的注意事項，避免重複申請
不論你選擇網上、郵寄還是親身遞交申請，都必須緊記一個黃金法則：只可遞交一份申請。房委會的電腦系統會核對所有申請，任何重複遞交的申請，不論是同一申請人或家庭成員分開入表，都會被直接取消資格，已繳付的申請費亦不會退還。遞交申請前，請務必與家人溝通清楚，避免因重複申請而失去寶貴的抽籤機會。
白居二買樓實戰：由取得「批准信」到成功上車全流程
成功抽中白居二，就等於打開了居屋買賣市場的大門，不過這只是整個居屋買樓程序的第一步。由收到房委會發出的「批准信」一刻起，您只有12個月有效期去完成整個交易，當中尋找心儀單位、處理法律文件及申請按揭等環節，往往只有60日左右的黃金時間。時間緊湊，因此每一步都需要精準規劃。
收到「批准信」後的第一步：立即啟動財務準備
為何應立即向銀行申請按揭預先批核？
取得「批准信」後，首要任務並非馬上四出睇樓，而是盡快聯絡相熟的銀行或按揭顧問，申請按揭預先批核（Pre-approval）。這個步驟能為您提供一個非常清晰的財務藍圖，銀行會根據您的入息及財務狀況，評估出一個確實的最高貸款額。這代表您能清楚知道自己的真正購買力，在議價時更有信心及依據，亦可避免在簽署臨時買賣合約後，才發現按揭申請出現問題的窘境。
準備首期、印花稅、律師費及雜費的預算清單
整個居屋買賣流程中，除了樓價本身，還涉及多項開支。一份周詳的預算清單，能確保您資金充裕，順利完成交易。
- 首期資金：白居二買家最高可承造九成按揭，您需要準備至少樓價一成的資金作為首期。
- 印花稅：根據物業樓價而定，是最大筆的額外開支，您可使用稅務局的計算機預估金額。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及相關法律文件，費用約數千至萬多元不等，建議選擇熟悉居屋買賣的律師行。
- 代理佣金：一般為樓價的1%。
- 雜項開支：包括裝修、添置傢俬電器、管理費按金及水電煤轉名等費用，建議預留一筆備用資金。
搵樓前必讀：解讀關鍵文件與術語
「未補地價」 vs 「已補地價」：對買賣決策的深遠影響
在二手居屋市場，您會遇到「未補地價」和「已補地價」兩種單位。白居二資格，正正是讓您購買「未補地價」的單位，其樓價因為未包含政府地價而較市場價低。這類單位存在居屋買賣限制，日後若想在公開市場自由出售或出租，必須先向政府補回地價。而「已補地價」的居屋，已繳付相關款項，等同私樓，可在自由市場買賣，但其售價亦已反映十足市值，並非白居二買家的目標。
關鍵文件：「首次轉讓契據」與「補價折扣率」的重要性
在審視心儀單位時，有兩份文件至關重要。第一是「首次轉讓契據」（First Assignment），這份文件記錄了單位首次由房委會售予原業主的日期，銀行的按揭年期及政府擔保期，正是由此日期開始計算，而非單位的入伙年份。第二是契據上列明的「補價折扣率」（Discount Rate），它反映了當年首次購入時的折扣幅度。這個比率將會是您將來若考慮補地價時，計算所需金額的關鍵，直接影響物業的長遠價值。
獨家工具：60日黃金搵樓 Checklist
由決定入市到簽署臨約，時間非常寶貴。您可以參考以下60日的實戰時間表，有系統地完成居屋買的目標。
第1-15日：鎖定目標區域、善用網上平台篩選及聯絡代理
首先根據預算及生活需要，鎖定2至3個心儀區域。接著善用各大網上物業平台，初步篩選符合條件的放盤。同時，聯絡專門處理居屋買賣的地區代理，他們能提供更貼市的資訊及盤源。
第16-30日：高效實地睇樓技巧，檢查居屋常見問題（漏水、僭建、結構）
集中預約睇樓，每次行程安排在同一區域，以提升效率。實地視察時，除了單位間隔及景觀，更要仔細檢查天花、牆角及窗邊有否水漬或滲漏痕跡。同時留意單位有否違規改動，例如拆除主力牆等結構問題，這些都是影響按揭審批及日後維修成本的關鍵。
第31-45日：議價技巧、查閱關鍵文件及簽署臨時買賣合約
當找到理想單位後，便可透過代理與業主議價。達成共識後，務必在簽署臨時買賣合約前，要求查閱「首次轉讓契據」等關鍵文件，核實樓齡及折扣率等資料。簽署臨約時，亦要仔細審閱條款，確保所有承諾已清晰列明。
第46-60日：正式申請按揭、申請「提名信」及完成法律程序
簽署臨約後，立即向銀行提交文件，正式申請按揭。同時，需經由律師樓協助，向房委會申請「提名信」（Nomination Letter），這是整個居屋買賣流程中不可或缺的一環。待提名信及按揭批出後，便可簽署正式買賣合約，並在指定成交日完成餘下法律程序，正式成為業主。
避開陷阱：高樓齡居屋按揭年期大解構
銀行如何計算未補地價居屋的按揭年期？（政府擔保期限制）
未補地價居屋的一大優勢，是擁有房委會提供的30年按揭還款擔保期。這個擔保期是由單位的「首次轉讓契據日期」起計算。因此，銀行批出的最長按揭年期，普遍會是「30年擔保期」減去「單位樓齡」。例如一個樓齡已達25年的居屋，其剩餘擔保期只有5年，銀行雖然未必只批出5年按揭，但審批會更為審慎，或要求買家通過更嚴格的壓力測試。
哪些熱門屋苑已屆高齡，可能無法批足30年按揭？
一些位置優越、配套成熟的早期居屋屋苑，例如沙田穗禾苑、愉翠苑，或柴灣的樂翠臺等，其樓齡已普遍超過30年，甚至接近40年。買家在選擇這些屋苑時，要有心理準備，銀行未必能批出長達30年的按揭年期，這代表每月的供款額會相應增加。
如何透過壓力測試，確保置業計劃穩健？
即使購買居屋的按揭審批相對寬鬆，為自己的財務狀況進行壓力測試，仍然是一個非常穩健的做法。您可以嘗試將現時的按揭利率加2%，再計算每月供款額。如果這個數額仍在您的可負擔範圍之內（例如不超過每月總入息的60%），這代表您的置業計劃有足夠的緩衝能力，能應對未來利率波動的風險。
居屋買賣財務與法律須知：順利完成交易的最後一哩路
當你成功揀選心儀單位，就進入了整個居屋買賣流程的最後階段。這一步涉及財務和法律上的細節，處理得宜，才能確保順利成交，安心上車。這不僅是完成交易的程序，更是保障你作為業主權益的重要一步。
居屋按揭全攻略：綠白表大不同
申請按揭是居屋買樓程序中至關重要的一環。由於有政府作為擔保人，居屋按揭的條款普遍比私樓寬鬆，但綠表與白表申請者在按揭成數上仍有明顯分別，了解當中細節有助你更好地規劃財務。
政府擔保下的優勢：為何綠表95%、白表90%按揭無需按揭保險？
一般購買私樓若想申請高成數按揭，通常需要經按揭保險公司審批及支付額外保費。居屋的優勢在於房屋委員會為買家提供了擔保。正因如此，銀行所承擔的風險大大降低，所以綠表申請者最高可承造九成半按揭，而白表申請者亦可達九成，兩者都無需購買按揭保險，直接減輕了上車的首期負擔。
P按 vs H按：加息環境下的最佳按揭計劃選擇
選擇按揭計劃時，主要有最優惠利率按揭（P按）和銀行同業拆息按揭（H按）兩個選項。P按的利率主要跟隨個別銀行的最優惠利率浮動，相對較穩定，利率變動的頻率較低。H按的利率則與銀行之間的拆借利率掛鈎，波動性較大，但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般與P按的水平相若，可在利率急升時提供保障。在加息環境下，P按提供了較高的穩定性，而H按則可能在某些時期提供較低的利率，最終選擇應視乎個人風險承受能力及銀行當時提供的具體條款。
信貸紀錄對居屋按揭審批的影響
雖然居屋按揭有政府擔保，但銀行仍然會審查申請人的信貸報告（TU）。一個良好的信貸紀錄是銀行評估你還款能力的重要依據。如果曾有拖欠還款或撇帳等不良紀錄，即使符合居屋申請資格，銀行仍有可能拒絕按揭申請或批出較差的貸款條件。因此，在計劃置業前，保持健康的信貸狀況非常重要。
律師的角色與買賣合約關鍵條款
在整個居屋買賣中，律師扮演著不可或缺的角色。他們負責草擬和審核法律文件，確保交易的合法性，並保障買賣雙方的權益。一份清晰的居屋買賣合約，能避免日後不必要的爭拗。
如何選擇熟悉居屋買賣流程的律師？
選擇律師時，經驗尤其重要。一位熟悉居屋買賣流程的律師，會了解處理「提名信」、查核轉讓限制等獨有程序，能更有效率地處理文件，並提醒你潛在的風險。你可以向地產代理查詢，或尋找有良好口碑、專門處理物業買賣的律師行，並在委託前直接詢問他們處理居屋二手市場交易的經驗。
臨時及正式買賣合約中需特別留意的條款
簽署臨時及正式買賣合約時，有幾個條款需要特別留意。首先是成交日期，必須確保有足夠時間處理按揭及其他法律程序。其次是樓價、訂金支付方式及金額。合約中亦應清楚列明單位狀況，例如是否以「現狀」交易，以及是否包含任何傢俬電器。對於居屋買賣，合約中亦會訂明有關補地價的責任及相關的居屋買賣限制條款，必須仔細閱讀。
買樓前必查：常見屋苑維修與管理費問題
購買二手居屋，除了單位本身，屋苑的整體狀況和財務健康同樣重要。一個管理妥善、財政穩健的屋苑，能讓你住得更安心，並避免日後突如其來的龐大支出。
識別潛在「天價」大維修的屋苑特徵
要評估屋苑是否有潛在的大維修風險，可以從幾方面觀察。樓齡超過三十年的屋苑，很大機會需要進行強制驗樓或大型維修工程。你可以留意屋苑的公用地方，例如大堂、走廊、外牆等是否有明顯老化或失修的跡象。此外，亦可嘗試查閱業主立案法團的會議紀錄，了解是否有關於維修工程的討論。
如何查詢屋苑的財政狀況及管理費水平？
想了解屋苑的財政狀況，最直接的方法是向賣方或其代理索取屋苑最近期的財務報告。報告會清楚列明屋苑的儲備基金、日常營運開支等情況。一個財政儲備充裕的屋苑，在應對未來維修工程時會更有能力。同時，你亦應查詢現時的管理費水平，並了解管理費所包含的服務範圍，評估其是否合理，並將此項固定支出納入你的置業預算之中。
居屋買賣常見問題 (FAQ)
在考慮居屋買的過程中，您可能會遇到各種疑問。以下整理了一些在居屋買賣流程中經常出現的問題，希望能為您提供清晰的解答。
輪候公屋人士申請居屋會影響公屋輪候資格嗎？
這個問題的答案，取決於您以哪種資格申請。
若您以「白表」資格申請，在成功揀樓並簽署買賣協議之前，您的公屋輪候資格完全不受影響。您可以繼續輪候公屋，同時等待居屋抽籤結果。
若您決定申請「綠表資格證明書」並以「綠表」資格申請居屋，情況則有所不同。在您遞交申請領取證明書後，您的公屋輪候申請會被暫時凍結。證明書有效期為一年，若您在有效期內未能成功購入單位，可以向房委會申請恢復您的公屋輪候。
兄弟姊妹可以一同以白表家庭資格申請居屋嗎？
根據房委會的規定，兄弟姊妹可以一同以「非核心家庭」的組合申請白表家庭名額。不過，在實際的揀樓環節中，申請者的揀樓次序是根據家庭類別排列的。核心家庭（例如夫妻、父母與子女）的揀樓優先次序，遠高於非核心家庭。參考過往經驗，家庭申請名額通常在核心家庭申請者揀樓後已經用盡，所以非核心家庭成功揀樓的機會非常低。一個更實際的策略是，兄弟姊妹各自以一人申請者身份獨立入表，這樣反而有較高的中籤機會。
簽署臨約後「撻訂」會影響下次申請資格嗎？
會的，這一點是居屋買賣限制中需要特別留意的部分。根據規定，任何申請者及其家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不能持有任何香港住宅物業的權益，這包括簽署任何樓宇的臨時買賣合約。即使您在簽署臨時居屋買賣合約後決定放棄交易（俗稱「撻訂」），法律上您已經獲取了該物業的短暫權益。這個記錄會令您在之後的24個月內，不符合申請新一期居屋的資格。
新居屋轉售限制（5年及15年）從哪天起計？
新居屋的轉售限制期，是從單位的「首次轉讓契據」簽署日期起計算，並非由入伙日期或收樓日期開始。首次轉讓契據是業主與房委會簽訂的正式法律文件，上面會清楚列明日期。業主需要在簽署此文件後的5年，才可以在居屋第二市場（未補地價）轉售單位。如果要補足地價後在公開市場自由出售，則需要等待15年。
購買二手居屋後，未來的補地價金額如何計算？
購買未補地價的二手居屋，意味著您承接了原業主的補地價責任。未來若您打算在公開市場出售或出租單位，就需要向政府補回地價。補地價的金額並非一個固定數目，而是根據一條公式計算：
補地價金額 = 單位在轉售時的十足市值 × (購入單位時的十足市值 – 原業主當初買入價) ÷ 購入單位時的十足市值
簡單來說，公式中的「(購入單位時的十足市值 – 原業主當初買入價) ÷ 購入單位時的十足市值」就是該單位的「補價折扣率」。這個折扣率是固定的，並記錄在首次轉讓契據上。您需要支付的，就是單位轉售時市值的某個百分比。由於樓價會變動，所以實際需要補回的金額也會隨之改變。