辛辛苦苦供完樓，物業終於成為「現契樓」，這份無按揭負擔的資產，其實是一個靈活的備用資金庫。透過「供完樓再按」（亦稱「現契套現」），業主可將物業價值重新釋放，獲取一筆大額低息資金。無論是想把握投資良機、協助子女置業「上車」，抑或整合高息卡數及私人貸款，現契套現都是一個極具彈性的財務方案。然而，申請過程如何？貸款額上限怎樣計算？當中有何潛在「伏位」需要注意？本文將為你提供一份「供完樓再按」全攻略，由申請5部曲、按揭成數、還款期計算，到常見風險及注意事項，為你一次過詳盡拆解。
什麼是「供完樓再按」（現契套現）？
「現契套現」的定義與原理
辛辛苦苦供完層樓，手頭上多了一份「現契」，絕對是人生一大里程碑。不少業主會考慮利用這份已供斷的資產，進行供完樓再按，也就是我們常說的「現契套現」。簡單來說，原理就是將這份已經沒有任何按揭負擔的物業，重新抵押給銀行，申請一筆新的供完樓按揭貸款，將磚頭的價值轉化為一筆靈活的現金流。這筆資金的利率通常遠低於私人貸款，是一種相當划算的融資方式。
現契套現的3大好處與常見用途
將物業「翻按」套現，可以為你帶來不少財務上的彈性。以下是三個最主要的好處與常見的應用場景：
用途一：獲取大額資金作個人周轉或投資
人生總有不同階段需要大額資金。可能是生意上需要現金周轉，或者出現了一個難得的投資機會，例如想趁市場調整時入手股票或海外物業。透過現契套現，你可以迅速獲取一筆可觀的資金，而且資金用途相當自由，讓你能夠把握時機。
用途二：為家人（如子女）置業提供資金
眼見子女長大成人，準備組織家庭，不少父母都希望助他們一臂之力，支付置業首期。與其動用自己的退休儲備，利用已供完的物業套現，便可以為子女提供一筆「首期基金」，幫助他們輕鬆「上車」，同時自己的退休生活亦更有預算。
用途三：整合高息債務，減輕利息負擔
如果你手頭上同時有好幾筆卡數或私人貸款，利息支出可能相當驚人。這時候，可以考慮利用現契套現，借一筆低息的按揭貸款，一次過清還所有高息債務。這樣做不僅能簡化還款，將所有債務合併為一，更重要的是可以大幅降低整體的利息開支，讓你更快擺脫債務。
現契套現 vs 轉按套現：核心分別一覽
很多人會將「現契套現」與「轉按套現」混淆，兩者雖然都是為了獲取資金，但前提完全不同。簡單來說，核心分別在於物業當時的狀態。「現契套現」是指你的物業已經完全供滿，沒有任何按揭在身。而「轉按套現」則是指你的物業本身仍有按揭貸款未還清，你只是將按揭由A銀行轉到B銀行，並在過程中因物業升值而套取額外資金。兩者的申請條件和審批考慮點亦有所不同。
供完樓再按申請流程5部曲
將已供完的物業進行「供完樓再按」以套取資金，整個申請過程其實相當直接。只要文件齊備，流程一般都能順暢完成。整個供完樓按揭申請主要分為五個核心步驟，清晰了解每一步，自然能夠讓你更安心地規劃財務。
第一步：初步諮詢及獲取物業估價
申請的第一步，是向銀行或專業的按揭中介進行初步諮詢。你可以一次過向幾間心儀的銀行查詢，了解它們最新的按揭利率、現金回贈及優惠條款。最重要的一環，是向銀行提供你的物業地址，以獲取一個免費的初步估價。這個估價是銀行計算最終貸款額的基礎，所以取得一個準確的估價非常關鍵，亦有助你預算可動用的資金。
第二步：準備及提交所需申請文件
當你選定了銀行和按揭方案後，便需要準備及提交正式的申請文件。這一步講求齊備與準確，文件準備得越充足，審批過程就越快。一般來說，必需的文件包括：
- 樓契正本
- 香港永久性居民身份證
- 最近三個月內的住址證明（例如水、電、煤費單或銀行月結單）
- 入息證明（例如最近的稅單、糧單或銀行戶口紀錄；如為退休人士，則需要提供資產證明）
第三步：銀行審批及安排驗樓
銀行收到你的申請和文件後，便會正式進入審批階段。銀行會審核你的信貸報告（TU）以及評估你的還款能力。與此同時，銀行會委託估價行對你的物業進行實地視察，俗稱「驗樓」。驗樓的目的是要確認物業的內部狀況、核實單位間隔，以及檢查是否存在影響估價的結構問題或僭建物。這個環節對最終的估價及批核結果有直接影響。
第四步：到律師樓簽署按揭法律文件
當銀行完成所有審批，並正式批出貸款後，就會委派指定的律師樓處理相關的法律程序。你需要親身前往律師樓，在律師的見證下，簽署正式的按揭契據（Mortgage Deed）以及其他相關的法律文件。簽署這些文件代表你同意將物業抵押給銀行，以換取貸款。
第五步：成功套現，收取貸款
簽妥所有法律文件，並且律師樓完成在土地註冊處的登記手續後，整個申請流程便接近尾聲。銀行會根據按揭契據的條款，將貸款金額發放至律師樓的戶口。律師樓在扣除相關的律師費及雜費後，便會將貸款餘額轉賬到你指定的銀行戶口，讓你成功套取所需資金。
供完樓再按貸款額點計？按揭成數上限全拆解
決定將物業進行「供完樓再按」，大家最關心的問題，自然是究竟可以套現多少資金。這個金額主要由兩個因素決定：物業的最新估價，以及銀行願意批出的按揭成數。接下來，我們會一步步拆解最高貸款額的計算方法、壓力測試要求，以及在不同情況下的按揭成數上限，讓你對自己的「供完樓按揭」潛力有更清晰的預算。
最高貸款額計算方法及壓力測試要求
一般來說，供完樓再按的最高貸款額，計算公式非常直接：物業估價 x 最高按揭成數。例如，一個估值$800萬的物業，如果按揭成數是七成，理論上最高可套現的金額就是$560萬。
不過，銀行在審批時，依然會要求申請人通過「供款與入息比率」（DTI）及「壓力測試」。即使物業已經沒有任何按揭負擔，銀行仍然需要確保你有足夠的還款能力。申請人的每月總供款額，不能超過每月入息的50%。在壓力測試下，即假設現有利率增加2厘後，每月總供款額亦不能超過每月入息的60%。因此，穩定的入息證明是成功申請的關鍵一環。
供完樓再按計算機：即時估算貸款額與每月供款
想即時對可套現金額和未來供款有個概念，市面上有不少網上「供完樓再按計算機」可以幫到手。你只需要輸入物業的大約估價、預計的貸款額、利率及還款年期，計算機就能夠快速估算出每月的供款開支。這有助你初步評估自己的財務狀況，是否能夠輕鬆應付每月的還款。
按揭成數上限：標準與特殊情況
了解計算方法後，我們來看看按揭成數的具體上限。這個上限會因應物業價值、申請人的財務背景及是否使用按揭保險而有所不同。
一般情況：樓價$3,000萬或以下物業
根據最新的監管指引，對於價值$3,000萬或以下的自用住宅物業，申請供完樓再按的最高按揭成數為七成（70%）。這是最普遍的標準，前提是申請人有足夠的入息，並且能順利通過壓力測試。
已持有其他按揭物業對成數之影響
如果申請人除了這間已供完的物業外，名下還有其他未供滿的按揭物業，情況就會有所調整。基於風險管理原則，銀行需要將最高按揭成數下調一成。換言之，原本最高可借的七成（70%）會降至六成（60%）。
申請按揭保險計劃（HKMC）以獲取更高成數
有些人可能會想，能否像首次置業一樣，透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，獲取更高的按揭成數呢？答案是可以，但限制相當嚴格。現契套現申請按揭保險，只適用於舊有的按保計劃，即物業估值必須在$600萬或以下，最高按揭成數才可以提升至八成（80%）。市場上為新買賣而設、樓價上限更高的按保計劃，並不適用於現契套現的場景。
資產水平審批（Asset-based）：無固定入息證明人士方案
對於一些已退休或沒有固定入息證明的業主，銀行提供了「資產水平審批」的方案。這種審批方式不依賴每月入息，而是評估申請人擁有的總資產。不過，按揭成數會視乎資產狀況而有很大分別：
- 擁有多元資產： 如果申請人除了持有該現契樓外，還有其他流動資產（例如現金、股票、基金），證明還款能力較強，最高按揭成數可達六成（60%）。
- 單一資產： 如果該現契樓是申請人唯一的貴重資產，銀行在審批時會非常審慎，按揭成數通常會大幅降低，普遍介乎樓價的兩成半至四成（25% – 40%）。
供完樓再按還款期點計？破解人齡與樓齡兩大限制
還款年期計算準則：「人齡」與「樓齡」
決定申請供完樓再按時，其中一個大家最關心的問題，就是還款期可以有多長。銀行在審批供完樓按揭的還款年期時，主要會考慮兩個關鍵因素：申請人的年齡（俗稱「人齡」）以及物業的樓齡。這兩個因素直接影響銀行對貸款風險的評估。銀行會取兩者中較嚴格的計算結果，來決定最終的還款年期上限。
銀行普遍採用的「75減」或「80減」準則
目前，香港銀行普遍採用一個簡單的準則來計算最長還款期，就是「75減」或部分銀行較寬鬆的「80減」準則。計算方法是將75或80，減去申請人年齡，或者減去物業樓齡。銀行會比較兩者計算出來的年期，然後選用較短的一個作為上限。
舉個例子，假設陳先生今年60歲，他的物業樓齡是40年。
如果用「75減」準則計算：
以人齡計：75 – 60 = 15年
以樓齡計：75 – 40 = 35年
銀行會選較短的年期，所以陳先生的最長還款期就是15年。如果陳先生找到提供「80減」方案的銀行，年期就可以延長至20年（80 – 60 = 20年），每月供款壓力自然會減輕。
如何透過年輕擔保人延長還款期？
如果申請人年紀較大，導致還款期過短，有沒有解決辦法？答案是有的。其中一個常見方法，就是邀請一位較年輕的直系親屬（例如子女）作為擔保人。
擔保人資格及對還款期的影響
擔保人通常需要是申請人的直系親屬，而且本身要有穩定及足夠的收入，信貸紀錄也要良好。當加入了年輕的擔保人後，銀行計算還款期時，便會改用擔保人的年齡作計算基準。以上述的陳先生為例，如果他60歲，但他的兒子只有30歲並符合擔保人資格。銀行便會用兒子的年齡來計算：75 – 30 = 45年。由於香港按揭最長還款期為30年，所以他們便可以獲批最長的30年還款期。
採用擔保人方案的利弊分析
最明顯的好處，自然是能夠大幅延長還款期。還款期長了，每月的供款額就會降低，讓申請人的現金流更鬆動，財務壓力也隨之減輕。不過，這個方案也有需要注意的地方。擔保人雖然不是借款人，但在銀行的紀錄中，他已經承擔了一項按揭相關的信貸責任。將來如果這位擔保人自己想置業申請按揭，銀行審批時，會將這個擔保個案計算在內，他能夠申請的按揭成數上限就需要下調一成。同時，他的總供款與入息比率計算也會變得更嚴格。
【真實個案】供完樓再按申請實例分析
紙上談兵總覺抽象，不如直接看看兩個真實的「供完樓再按」個案。透過分析不同年齡和財務狀況的申請人如何操作，你會更具體地理解供完樓按揭的實際應用和箇中竅門。
案例一：65歲退休人士（無固定收入）如何成功套現？
陳先生今年65歲，已經退休，沒有固定的工作收入。他好多年前買入的長沙灣單位早已供滿，現時估值約600萬元。他希望透過供完樓再按，套現一筆資金作為退休生活費及未來的醫療儲備。
由於陳先生沒有入息證明，不能通過傳統的壓力測試，銀行會改用「資產水平審批」（Asset-based）的方式評估。這種審批方式的關鍵，在於申請人除了物業本身，是否擁有其他流動資產。
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情況A：物業是唯一主要資產
如果陳先生除了這層樓，只有少量現金儲蓄，銀行在審批上會非常審慎。因為一旦批出貸款，陳先生需要動用儲蓄來供款，還款能力相對較弱。在這種情況下，銀行批出的按揭成數可能只有樓價的四成。
貸款額 = $600萬 x 40% = $240萬 -
情況B：擁有其他流動資產
如果陳先生除了物業，還持有價值約150萬元的股票和現金。這就證明他有足夠的「彈藥」應付供款，還款能力大大增強。銀行見到他財政穩健，批出的按揭成數就可以提高至樓價的六成。
貸款額 = $600萬 x 60% = $360萬
由此可見，對於沒有固定收入的退休人士，持有的流動資產愈多，成功申請供完樓再按的貸款額就愈高。
案例二：55歲在職父母如何套現助子女上車？
李生李太夫婦均為55歲，兩人仍然在職，收入穩定。他們持有的物業已經供滿，現時估值約1,000萬元。他們的兒子計劃結婚，需要資金支付首期，於是李生李太決定申請供完樓再按，幫助兒子一把。
因為李生李太有穩定的收入證明，而且能夠通過銀行的供款與入息比率及壓力測試，所以申請過程相對直接。根據現行指引，他們最高可以申請到七成按揭。
貸款額 = $1,000萬 x 70% = $700萬
不過，這裡有一個關鍵點：還款年期。銀行普遍採用「80減人齡」的準則計算，所以李生李太的最長還款期只有25年（80 – 55 = 25年），而非標準的30年。還款期縮短，意味著每月供款額會更高。
想解決這個問題，其實有一個很有效的方法。他們可以考慮加入兒子（假設30歲，有穩定工作）作為按揭擔保人。銀行便會以較年輕的擔保人年齡去計算還款期，只要物業樓齡不太舊，就有機會將還款期延長至最長的30年。這樣一來，每月供款壓力便能大大減輕，整個家庭的財務安排也變得更加靈活。
申請供完樓再按的潛在風險與注意事項
當我們談及供完樓再按，許多業主都覺得既然物業已完全屬於自己，申請過程應該十分簡單。實際上，銀行在審批供完樓按揭時，依然有幾個關鍵的審查重點，如果忽略了這些細節，可能會影響申請進度甚至最終結果。以下是一些重要的潛在風險與注意事項，不妨在申請前先了解清楚。
樓契不全或遺失，會影響申請嗎？
答案是肯定的，而且影響非常大。樓契是證明物業完整業權的唯一法律文件，銀行進行任何按揭審批時，都必須核實一份完整無缺的樓契正本。如果樓契文件有缺漏，或者不幸遺失，銀行將無法確認業權，自然也就無法批出貸款。
「補契」與「遺失樓契」的處理方法
樓契不全與完全遺失是兩種不同的情況，處理方法也不同。
如果只是樓契文件不完整，例如缺少了某份買賣合約或轉讓契，這屬於「補契」的範疇。業主可以委託律師，向土地註冊處申請補領相關文件的核證副本。這個過程雖然需要一些時間，但通常都能解決，對按揭申請的影響主要是拖慢了進度。
如果是整份樓契遺失，情況就比較嚴重。業主必須先經由律師辦理宣誓手續，聲明樓契已經遺失，然後再向土地註冊處申請一份完整的樓契核證副本。銀行需要看到這份副本，證明業權清晰，才會繼續處理按揭申請。
物業有僭建物，會影響估價與審批嗎？
物業存在僭建物，確實會對估價與審批構成影響。銀行在重做按揭時，一般會安排估價行重新驗樓。如果發現有僭建物，例如違規的露台圍封或天台屋，銀行會考慮其帶來的法律風險和對樓宇結構的潛在影響。
銀行處理僭建物的常見取態
銀行不會一概而論地拒絕所有包含僭建物的物業按揭申請，但通常會有以下幾種處理方式。最常見的做法是，在物業估價中扣除還原僭建物所需的費用。例如，物業估值為600萬元，而估價報告評估清拆僭建物的費用約需20萬元，銀行就會以580萬元作為計算按揭貸款額的基礎，這直接影響了最終可套現的金額。在某些情況下，銀行亦可能要求業主簽署一份免責聲明，承諾所有因僭建物引致的法律責任均由業主自行承擔。
申請前必睇：自我評估檢查清單
為了讓供完樓再按的申請過程更順暢，建議業主在正式提交申請前，先進行一個簡單的自我評估。
檢查一：樓契及物業狀況
首先，找出家中的樓契正本，仔細檢查所有文件是否齊全。如果對文件內容有任何疑問，可以先諮詢律師的意見。同時，誠實評估自己的物業是否有任何未經批准的改動或僭建，對可能影響估價的情況有心理準備。
檢查二：個人信貸及財務狀況
物業狀況固然重要，但申請人的財務健康狀況同樣是銀行的審批關鍵。建議先查閱自己的信貸報告（TU報告），確保沒有任何不良紀錄。同時，整理好個人的入息證明文件，並計算自己現有的總債務狀況，確保申請新的按揭後，總供款佔入息比率仍然符合金管局的要求。
供完樓再按常見問題（FAQ）
申請供完樓再按涉及哪些費用？
當你準備申請供完樓再按時，有幾項相關費用需要預留預算。整個過程中最主要的開支是律師費，因為重做按揭需要由律師樓處理新的按揭契據及法律文件。這筆費用視乎貸款額大小，一般介乎數千至萬餘元不等。另一項固定開支是火險費用，這是銀行批核按揭的必要條件，費用會根據物業的估值和樓齡計算。至於物業估價費，現時大部分銀行都會為按揭申請人提供免費估價，所以這項通常不用自己支付。
利率可選用H按或P按嗎？優惠有何分別？
可以的。供完樓再按的申請人，與申請一般新買賣或轉按的業主一樣，可以自由選擇市場上主流的H按（同業拆息按揭）或P按（最優惠利率按揭）計劃。至於利率和現金回贈等優惠，供完樓按揭通常會跟隨當時市場的轉按優惠方案。兩者的息率和回贈水平非常接近，申請人可以根據自己對利率走勢的預期，選擇最適合自己的計劃，爭取最理想的貸款條件。
未補地價居屋或公屋可以申請嗎？
這是一個關鍵問題。答案是，未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，由於受到房屋條例的轉讓限制，是不可以直接用作供完樓再按以套取現金的。銀行不會為這類物業批出用作個人周轉或投資的套現貸款。業主必須先向房屋署申請補地價，在繳付所需款項和解除轉讓限制後，物業就會變成與私樓無異，屆時便可以自由地向銀行申請供完樓再按。
按揭現金回贈會否扣減貸款額？
按揭現金回贈的處理方式，受金融管理局的指引規管。根據現時規定，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從實際貸款總額中扣除。舉一個例子說明，假設你申請的貸款額為$500萬，回贈率為1.5%。$500萬的1%是$5萬，而1.5%回贈則是$7.5萬。由於回贈金額超出了1%的上限$2.5萬，這$2.5萬就需要從貸款額中扣減。最終，你獲批的貸款額會是$497.5萬，而你能收到的現金回贈則是$5萬。