申請按揭貸款時，最令人擔心的莫過於貸款能力不足，導致最終批核金額未如理想，甚至被拒絕，打亂整個置業預算。銀行審批按揭申請時，主要依據「供款與入息比率」(DTI) 及「壓力測試」兩大準則。想準確預算自己可借到多少貸款？本文除了提供即時按揭貸款能力計算機，讓你一鍵初步評估外，更會為你全面拆解影響借貸能力的5大關鍵因素，深入剖析銀行的評估標準，助你為成功申請按揭做好萬全準備。
如何使用我們的按揭貸款能力計算機
想準確掌握自己的貸款能力，我們的按揭貸款能力計算機是一個非常實用的起點。這個工具的設計目標是讓你輕鬆完成初步的貸款能力評估，只需幾個簡單步驟，就能對可負擔的樓價和貸款額有一個清晰概念，助你更有信心地規劃置業藍圖。
第一步：輸入你的財務及物業資料
計算過程的第一步，是輸入一些基本的個人財務及物業資料。你需要提供的資訊包括你的每月總收入、現有的每月債務還款（例如私人貸款、信用卡分期等），以及你心儀物業的大約價格和期望的還款年期。這些資料是進行借貸能力計算的基礎，輸入的數據越貼近你的真實情況，計算結果就越有參考價值。
第二步：獲取你的即時貸款能力評估
輸入所有必需資料後，只需點擊計算，系統便會即時為你進行分析。你將會獲得一個全面的貸款能力試算結果，當中清晰列出你最高可負擔的物業價格、可申請的最高按揭貸款額，以及初步估算的每月供款金額。我們的計算機已經根據金管局的基本指引，將供款與入息比率及壓力測試等關鍵審批因素納入考量，讓這個評估結果更貼近銀行的審批標準。
第三步：利用模擬功能優化你的貸款方案
取得初步評估後，這個計算機最實用的功能之一就是讓你進行不同情境的模擬。你可以嘗試調整各項輸入資料，例如延長還款年期、增加首期預算，或者模擬清還部分現有債務後的情況，即時觀察這些變動如何影響你的借貸能力。透過這個模擬功能，你可以比較不同貸款方案的利弊，主動尋找最適合自己財務狀況的置業及按揭組合，讓整個財務規劃更具彈性。
貸款能力評估核心準則：解構銀行審批標準
要準確評估你的貸款能力，首先要了解銀行背後的一套審批邏輯。銀行的決定並非單憑感覺，而是依據香港金融管理局指引下的一系列客觀標準。當你明白這些準則，就能更有把握地規劃你的置業藍圖。整個貸款能力評估過程，主要圍繞兩個核心概念：供款與入息比率和壓力測試。
供款與入息比率 (DTI)
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI），是銀行衡量你還款能力最直接的指標。簡單來說，它計算你每月所有債務總額，佔你每月總入息的百分比。這裏的債務不單指新申請的按揭供款，還包括你現有的私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等所有固定還款。根據金管局規定，在一般情況下，這個比率不可以超過50%。設立這個上限的目的，是確保你在應付所有供款後，仍然有足夠的資金維持日常生活開支。因此，在進行借貸能力計算時，誠實申報所有債務，對得出準確結果十分重要。
壓力測試要求
壓力測試是整個貸款能力評估中，最具香港特色而且至關重要的一環。它的作用是模擬在加息環境下，你的還款能力會否受到衝擊。具體操作是，銀行會在現行按揭利率的基礎上，假設利率上升2%，然後用這個更高的「壓力利率」重新計算你的每月供款。在這個假設情境下，你的供款與入息比率，仍然不能超過另一個上限，通常是60%。通過壓力測試，證明即使未來利率波動，你依然具備穩健的還款能力，這對銀行和你本人都是一種保障，是提升整體借貸能力穩定性的關鍵步驟。
計算機的假設與免責聲明
我們的按揭貸款能力計算機，是一個根據上述準則設計的實用工具，讓你快捷地完成初步的貸款能力試算。不過，你需要明白計算結果是基於一些基本假設，例如你輸入的收入是穩定並能提供證明文件、你的信貸紀錄良好，以及物業估價準確等。所以，計算機的結果是一個非常實用的參考指標，讓你對自己的借貸能力有初步概念，但它不等於銀行最終的批核承諾。最終的貸款額、利率及條款，仍需經過銀行詳細的資料審核程序，並以最終批核結果為準。
全面分析：影響按揭貸款能力的關鍵因素
要準確評估自己的貸款能力，除了知道每月入息，還要了解銀行是如何進行全面的貸款能力評估。銀行的審批過程會考慮多個環環相扣的因素，它們共同決定了你最終的借貸能力。接下來，我們會逐一拆解這些關鍵因素，助你更清晰地掌握整個借貸能力計算的邏輯。
物業用途：自住 vs 投資物業
物業的用途是影響按揭審批的第一個重要關卡。一般來說，申請自住物業按揭會比較寬鬆。相反，如果物業是用作出租或其他投資用途，銀行和金管局的規定會嚴格得多。主要分別在於，投資物業的按揭成數上限會較低，而供款與入息比率的要求也會收緊。這意味著，即使是同一份入息，用作投資的物業，其最終可借貸的金額會明顯減少。
現有按揭及擔保狀況
在進行借貸能力計算時，銀行會檢視你是否已經有其他按揭貸款在身，或者是否正在為他人的按揭作擔保人。如果你有任何現存的按揭或擔保，銀行在審批新按揭申請時，會採用更嚴謹的標準。不論是供款與入息比率，還是壓力測試下的供款佔入息比率上限，都會相應調低。簡單來說，你身上每多一份按揭相關的財務責任，都會直接削減你申請新貸款的額度。
收入來源及穩定性
收入的金額固然重要，但其來源和穩定性同樣是銀行評估的重點。對於擁有固定月薪的受薪人士，銀行在計算入息時會較為直接。如果你的收入來自佣金、花紅或兼職等非固定來源，銀行在進行貸款能力試算時，通常會將這類收入打個折扣計算，例如只計算過去一段時間平均數的某個百分比。因為收入的穩定性，直接關係到你未來的還款能力。
還款年期的選擇
還款期的長短，會直接影響每月的供款額，從而改變你的貸款能力。選擇較長的還款期，例如三十年，可以攤薄每月的還款金額。較低的月供款能讓你更容易通過銀行的供款與入息比率及壓力測試，結果是有機會獲取更高的貸款額。不過，選擇長還款期也要注意，雖然每月還款壓力減輕了，但整個貸款期需要支付的總利息開支亦會隨之增加。
按揭利率的浮動
按揭利率是計算每月供款的核心。當你進行貸款能力試算時，所輸入的利率水平會直接影響結果。更重要的是，銀行審批時不只看當前的利率，還會進行壓力測試，即以現有利率加至少兩厘去計算你的還款能力。因此，當市場處於加息周期，整體的利率水平上升，即使你的收入不變，你的借貸能力亦會因為壓力測試下的預計供款增加而下降。
按揭貸款能力常見問題 (FAQ)
了解自己的貸款能力是置業規劃的第一步。在你完成初步的貸款能力試算後，心中可能還有一些疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，幫助你對整個貸款能力評估有更深入的理解。
計算機的結果是否等於銀行最終批核的金額？
這是一個很好的問題。簡單來說，計算機的結果是一個根據你所輸入資料而得出的初步估算，並不完全等於銀行最終批核的確實金額。
計算機為你提供了一個非常實用的參考指標，讓你對自身的借貸能力有一個清晰概念。它根據標準化的準則，例如供款與入息比率和壓力測試，進行一個快速的貸款能力評估。但是，銀行在進行正式審批時，會考慮更多個人化的因素。這些因素包括：
- 最終物業估價：銀行會委託估價行對物業進行評估，最終貸款額會以成交價或估價的較低者為準。
- 詳細入息審查：銀行會仔細審核你的所有入息證明文件，例如糧單、稅單和銀行月結單，去核實收入的穩定性和真實性。
- 信貸紀錄：銀行會查閱你的個人信貸報告(TE)，任何未申報的債務或不良紀錄都會影響審批。
- 銀行內部政策：每間銀行的風險取向和審批政策都有不同，而且可能隨時更新。
所以，你可以將計算機的結果視為一個非常重要的起點，用作財務規劃和尋找合適樓盤的依據。
我的收入並非固定，應如何計算？
對於收入不固定的人士，例如從事銷售、自由工作者或自僱人士，銀行的借貸能力計算方式會比較審慎，主要原則是計算出一個穩定和可持續的平均收入。
處理方法通常如下：
- 佣金或花紅：如果你是受薪僱員，但收入包含浮動的佣金或花紅，銀行一般會計算過去6至12個月的平均收入作為基準。有些銀行在計算時，可能會將這部分收入打一個折扣，例如只計算平均數的八成，去平衡其不穩定性。
- 自僱或生意收入：如果你是自僱人士或公司經營者，銀行通常需要你提供更長時間的證明文件，例如過去1至2年的稅務評稅通知書、公司財務報表和公司銀行戶口紀錄。銀行會根據這些文件去評估你業務的盈利能力，然後計算出一個認可的每月平均收入。
當你使用計算機時，建議你先自行計算一個過去6至12個月的保守平均月入，這樣得出的結果會更具參考價值。
個人信貸評級(TE)對貸款能力有多大影響？
個人信貸評級(TE)在銀行的貸款能力評估中扮演著一個關鍵角色，它的影響非常直接。一份良好的信貸報告，是成功申請按揭的重要基石。
信貸評級主要從兩方面影響你的借貸能力：
-
審批結果與貸款條件：銀行必定會查閱申請人的TE報告。如果信貸評級過低（例如屬於I級或J級），或者報告中有延遲還款、撇帳等負面紀錄，銀行很可能會直接拒絕按揭申請。即使評級只是稍遜（例如C級或D級），銀行雖然可能批出貸款，但有機會提供較差的貸款條件，例如更高的按揭利率或降低貸款成數，這會直接削減你的實際貸款能力。
-
反映總負債狀況：TE報告會清晰列出你所有的信貸帳戶和總結欠額，包括信用卡結欠、私人貸款等。銀行會根據報告上的資料去計算你的供款與入息比率。如果在申請時遺漏申報任何債務，銀行都能從報告中得知，這會影響最終的借貸能力計算結果。
因此，在正式申請按揭前，先查閱自己的信貸報告，確保資料無誤，是一個明智的做法。
計算後，我的下一步是什麼？
完成貸款能力試算，並對自己的財務狀況有了初步掌握後，你可以按照以下幾個步驟，有系統地推進你的置業計劃。
首先，詳細規劃置業預算。根據計算結果，你可以設定一個比較實際的樓價範圍。除了樓價，切記要預留足夠資金應付其他開支，例如物業印花稅、律師費、地產代理佣金和基本的裝修費用。
然後，準備所需文件。你可以開始整理申請按揭時需要的文件，主要包括香港身份證、住址證明，以及最近6至12個月的入息證明，例如公司糧單、銀行月結單和最新的稅務評稅通知書。預早準備可以讓之後的申請流程更順暢。
接著，尋求專業意見。你可以聯絡銀行的按揭專員，進行一個更深入的初步評估。他們可以根據你的個人情況，提供更精準的資訊，並解答你對按揭產品的疑問。獲取銀行的「預先批核」或「初步評估」，能讓你尋找樓盤時更有信心。