有意出售居屋的業主，往往對複雜且多變的轉售限制感到困惑。房委會因應不同時期的房屋政策，為各年份首次出售的居屋單位設下截然不同的禁售期限與條款，由最新的15年禁售期，到舊有的5年限制，計算方法各有不同，稍一不慎隨時觸犯《房屋條例》。
本文將為您一文詳解，由各年份居屋的5大禁售期劃分、第二市場與公開市場的核心分別，到申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的詳細流程、補地價的官方計算方法，以至影響買家承造按揭的最新安排，助您全面掌握賣樓前的所有關鍵資訊，輕鬆規劃您的放盤大計。
按年份劃分：我的居屋何時可以出售？
想了解最新的居屋禁售期2023規定，首先要知道，政府對不同年份出售的居屋，設有完全不同的轉售限制。要知道你的單位屬於哪個時期，關鍵文件就是你手上那份「首次轉讓契約」。準確的居屋禁售期計算，就是由這份文件上的日期開始。想快人一步知道結果？可以試試我們為你準備的小工具。
[互動查詢] 居屋禁售期計算機
輸入「首次轉讓契約」年份，即時獲取轉售資格
[此處為互動工具位置，例如一個下拉式選單或輸入框]
如果你想深入了解每個時期的具體細節，我們已經為你整理好一份清晰的指南。
2022年及之後：新居屋15年禁售期
如果你購入的是居屋禁售期2022年或之後推出的新居屋，就要面對歷來最長的轉售限制，這個時期的居屋禁售期長達15年。
首5年：禁止在任何市場轉售
在簽訂轉讓契約後的首5年，單位是完全被鎖定的，不可以透過任何方式出售。
第6至15年：只可在第二市場按議定價格轉售
踏入第6年開始，業主終於可以將單位放售。但是，只可以在第二市場賣給合資格的綠表或白表人士，售價由買賣雙方自由商議。
15年後：補地價後可在公開市場自由買賣
持有單位長達15年之後，只要向房委會補回地價，就可以在公開市場上自由出售，買家再沒有身份限制。
2019年至2021年：10年禁售期
在居屋禁售期2019、居屋禁售期2020以及居屋禁售期2021這段時間購入單位的業主，需要遵守10年的轉售限制。
首2年：只可在第二市場以不高於原價轉售
這是一個很特別的規定。在首2年內，業主雖然可以在第二市場出售單位，但售價不能高於當初購入時的原價。
第3至10年：可在第二市場按議定價格轉售
持有單位滿2年後，限制就放寬了。業主可以在第二市場，按雙方議定的價格將單位轉售給合資格人士。
10年後：補地價後可在公開市場自由買賣
當持有單位滿10年，業主便可以選擇補地價。完成手續後，單位就能在公開市場自由買賣。
2018年：5年禁售期
在2018年推售的居屋，轉售限制相對較短，為期5年。
首2年：只可以原價經房委會提名轉售
在首2年內，業主不可以自行尋找買家。如果想出售，只能以原價，透過房委會提名轉售給合資格的買家。
第3至5年：可在第二市場自行議價轉售
從第3年開始，業主就可以在第二市場自行尋找買家，並且自由議定價格。
5年後：補地價後可在公開市場自由買賣
持有單位滿5年後，業主就可以申請補地價，之後在公開市場上自由出售。
2007年至2017年：舊有5年禁售期
這段時期購入的居屋，同樣是5年的轉售限制，但規定比2018年的寬鬆一些。
第3年起：已可在第二市場自行議價轉售
業主由持有單位的第3年起，就可以在第二市場自行議價出售，無需經房委會提名。
5年後：補地價後即可在公開市場自由買賣、出租或轉讓
滿5年及補地價後，單位的用途就更加自由了。業主不但可以在公開市場出售，還可以合法地出租或轉讓給任何人。
1982年至2006年：轉讓限制已屆滿
如果你持有的居屋是在這個時期首次出售，那麼好消息是，所有的轉讓限制年期都已經屆滿。你的選擇非常自由。
第二市場：可隨時免補地價出售予合資格人士
你可以隨時將單位在第二市場出售，無需補地價，買家必須是合資格人士。
公開市場：可隨時補地價後自由出售
你也可以隨時向房委會申請補地價。完成後，你的單位就和一般私人樓宇一樣，可以在公開市場自由買賣。
關鍵概念：釐清第二市場與公開市場
當您準備出售居屋時，首先要弄清楚兩個最基本的概念，就是「第二市場」和「公開市場」。這兩個市場是您未來出售單位的兩條主要路徑，直接影響您的潛在買家、售價和所需程序。不論是哪一個年份的居屋禁售期2023規定，都離不開這兩個市場的框架。
兩大市場的核心分別
這兩個市場最核心的分別，在於您的單位是否已經「補地價」，以及您可以將單位售予什麼人。
第二市場 (未補地價)：合資格人士的內部交易平台
第二市場，有時也稱為居屋二手市場。您可以想像成一個專為合資格人士而設的內部買賣平台。在這個市場出售單位，最大的好處是業主無需預先支付補地價。
買家方面，並不是任何人都可以購買。他們必須是持有「綠表」資格的公屋住戶，或者是成功抽中「白居二」（白表居屋第二市場計劃）的合資格人士。因為買家身份受到限制，所以潛在的客源相對較少。
公開市場 (自由市場)：補地價後與私樓看齊的自由買賣
公開市場，也就是我們常說的自由市場。要進入這個市場，業主必須先向政府補回當年購樓時的差價，即是完成「補地價」程序。
完成補地價後，您的居屋單位的轉讓限制就會被解除，性質上就和一般私人樓宇沒有分別。您可以自由定價，並將單位出售給任何人士，買家不再局限於綠表或白表持有人。這樣一來，潛在買家的範圍就擴大至全香港的市民，有助單位獲得更理想的市場價值。
[圖解] 您的居屋出售路徑決策圖
了解兩個市場後，我們可以將整個出售決策過程想像成一張路徑圖。這張圖的起點是您的單位，而終點就是成功出售。路徑的走向，完全取決於您的購入年份和「補地價」這個關鍵選項。
根據購入年份，判斷進入第二市場或公開市場的條件
您出售路徑的第一步，是根據單位的「首次轉讓契約」日期，找出適用的禁售期規定。例如，居屋禁售期2019的規定，和居屋禁售期2022的規定便截然不同。這些規定會清晰列明，您需要持有單位多少年後，才可以進入「第二市場」。當持有單位時間更長，您便會獲得進入「公開市場」的選項。所以，購入年份是決定您何時可以走上哪條路徑的先決條件。
清晰展示「補地價」在決策過程中的關鍵節點
在您的決策路徑圖中，「補地價」就是那個最重要的分岔口。在符合禁售期年限之後，您便需要作出選擇。
選擇不補地價，您的路徑就是通往「第二市場」。您的交易對手是特定的合資格人士。
選擇支付補地價，您的路徑就會轉向「公開市場」。您可以將單位賣給任何人，就像出售私樓一樣。
因此，整個居屋禁售期計算和出售策略，都圍繞著「何時可以賣」和「是否補地價」這兩個核心問題。想清楚這兩點，您的出售藍圖就變得非常清晰了。
放售實戰：申請「可供出售證明書」（准賣證）流程
當你了解清楚自己單位的居屋禁售期2023規定後，就代表可以正式進入放售的實戰階段。不論你的單位是屬於居屋禁售期2019、居屋禁售期2021還是居屋禁售期2022的批次，要在第二市場出售，第一件要做的事就是申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，也就是我們俗稱的「准賣證」。這份文件是你在第二市場放盤的入場券，整個流程其實相當直接，讓我們一步步把它拆解。
第一步：分辨單位所屬機構 (房委會 vs 房協)
在開始填寫任何表格前，首要任務是弄清楚你的單位是由「香港房屋委員會」（房委會）還是「香港房屋協會」（房協）出售的。這一步非常關鍵，因為兩者的申請表格、遞交地點和處理部門都完全不同，如果搞錯了，只會白白浪費時間。
如何從樓契文件分辨
最準確的分辨方法，就是拿出你單位的樓契（或稱轉讓契據）正本或副本。在文件的首頁，你會清楚看到賣方（Vendor）的名稱。如果賣方是「香港房屋委員會」（The Hong Kong Housing Authority），你的單位就屬於房委會。如果賣方是「香港房屋協會」（Hong Kong Housing Society），那你的單位就屬於房協。這份法律文件是最可靠的依據。
房委會與房協的申請流程及表格差異
確認了所屬機構後，你就要到對應的官方網站下載正確的申請表格。房委會的居屋申請由房屋署的居屋第二市場計劃小組處理，而房協則有自己的一套申請程序和表格。兩者的申請費用和所需文件細節也可能有些微差異，所以從一開始就找對方向，是順利完成申請的基礎。
第二步：準備及遞交申請文件
找對了表格，接下來就是準備文件。這個步驟講求細心和準確，確保資料無誤，可以讓審批過程更暢順。
填寫「可供出售證明書」申請書須知
填寫申請書時，請務必使用黑色或藍色原子筆，並以正楷清楚填寫所有資料。申請書上會要求你填寫業主資料、單位地址等基本信息。請仔細核對所有資料，確保與樓契上的紀錄完全一致。如有任何不確定，最好先向相關機構查詢，避免因填寫錯誤而需要重新遞交。
所需文件清單：申請書、樓契副本及申請費
一般來說，你需要準備三樣東西：
1. 已填妥及簽署的「可供出售證明書」申請書正本。
2. 單位樓契副本一份（只需包含顯示單位地址、業主資料及簽署頁的部分）。
3. 申請費（以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人請參照申請書上的指示）。
將以上三份文件備妥後，就可以親身或郵寄到申請書上指定的辦事處。
第三步：留意「准賣證」與「准買證」的有效期
成功取得「准賣證」後，還有一個重要的概念你需要知道，就是關於賣方和買方證明文件的有效期，這會直接影響你的放售策略和時間規劃。
賣方「准賣證」的有效期
對賣方而言，有個好消息。「可供出售證明書」（准賣證）本身是沒有設定有效期的。換句話說，只要你成功申請到手，這份文件在你成功出售單位之前都會一直有效，讓你可以在市場上安心尋找合適的買家，不需要趕在某個時限內完成交易。
買方「准買證」的有效期
不過，你需要留意你的潛在買家。他們手持的「購買資格證明書」（准買證），有效期只有12個月。這代表買家必須在證明書簽發日起計的一年內，與你簽訂臨時買賣合約。因此，當你與買家洽談時，了解對方「准買證」的剩餘有效期，有助你掌握整個交易的節奏和時間。
財務關鍵：補地價計算與按揭須知
補地價金額點計？一文看懂官方公式與實例
決定將居屋放到公開市場前，最重要的一步就是計算補地價的金額。這筆費用直接影響你的賣樓最終實收利潤，所以無論你的單位適用於居屋禁售期2023還是更早的政策，例如居屋禁售期2019或居屋禁售期2020，準確的居屋禁售期計算都應該包含這筆潛在支出。
官方補價計算公式解構
要計算補地價金額，其實只需掌握一條由房委會訂立的官方公式，它的原理是將你當初享有的折扣，按現時的樓價計算出來。
官方公式是：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值
簡單來說，公式中「(購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值」這部分，就是你買入單位時的「折扣率」。這個折扣率在你簽署轉讓契約時已經永久鎖定。所以，補地價的過程，就是將這個固定的折扣率，乘以你決定補價當日的最新單位市值。樓價升得愈高，需要補回的金額自然愈多。
實例模擬：不同樓價升幅下的補價金額
讓我們用一個簡單例子，看看實際操作是怎樣的。
假設你當年以250萬買入一個居屋單位，而當時房委會評估的十足市值是500萬。
你的買入折扣率就是：(500萬 – 250萬) ÷ 500萬 = 50%
情況一：現時樓價升至700萬
你需要支付的補地價金額就是：700萬 × 50% = 350萬
扣除補價後，你的賬面所得是：700萬 – 350萬 = 350萬
情況二：現時樓價微升至600萬
你需要支付的補地價金額則是：600萬 × 50% = 300萬
扣除補價後，你的賬面所得是：600萬 – 300萬 = 300萬
透過這個模擬，你會發現，清楚計算補地價是放盤前必做的財務規劃。
二手居屋按揭新例：如何影響你的潛在買家？(2026年3月新安排)
除了計算自身成本，了解潛在買家的購買力同樣重要。自2026年3月1日起，房委會放寬了二手資助房屋的按揭安排，這對賣方來說是一個相當有利的消息，因為它直接提升了買家的借貸能力。
房委會擔保期延長至50年：對賣方的利好因素
新安排下，房委會為二手居屋提供的按揭還款擔保期，由單位首次轉讓契據日期起計，由原來的30年大幅延長至50年。
這個改變的影響十分深遠。在舊制度下，一個樓齡25年的單位，擔保期只剩下5年，銀行基於風險考慮，很難批出長年期及高成數的按揭。但在新安排下，同一個25年樓齡的單位，擔保期足足還有25年，買家就容易得多獲得理想的按揭條件。這無疑擴闊了舊樓齡居屋的潛在買家群，增加了單位的市場競爭力。
如何根據單位樓齡，判斷買家可獲的最高按揭成數
在新安排下，買家能借到的按揭成數和年期，主要取決於你單位的樓齡（由首次轉讓契據日期起計）。
- 樓齡40年或以下： 買家（白表）最高可承造九成按揭，還款期最長30年。無論是居屋禁售期2022或更早的單位，只要符合這個樓齡範圍，買家入場門檻就較低。
- 樓齡超過40年至50年： 買家最高按揭成數會降至八成，但還款期最長仍可達30年。
這個清晰的劃分，讓你大概可以判斷出，對你的單位有興趣的買家，需要準備多少首期資金。
為何放盤前應先了解單位可承造的按揭？
主動了解自己單位可承造的按揭條件，是一個精明賣家的基本功。
首先，這有助你制定一個更貼市的叫價。如果你的單位樓齡較高，買家只能借到八成按揭，意味他們需要準備更多首期。了解這一點，能讓你設定一個更具吸引力、買家更有能力負擔的價格。
其次，你可以更精準地篩選潛在買家，節省大家的時間。最後，當你與買家議價時，若能提供清晰的按揭資訊，不但能增加買家的信心，更有助整個交易流程順利推進，避免因按揭問題導致最後階段交易告吹。
居屋出售常見問題 (FAQ)
買賣居屋的過程中，總會遇到一些細節問題，特別是關於不同情況下的限制。以下整理了幾個業主最常查詢的問題，涵蓋了「租者置其屋計劃」、違規後果及各種特殊情況，希望能為你一次過解答清楚，讓你對整個居屋禁售期2023的規定有更全面的了解。
「租者置其屋計劃」單位的出售限制有何不同？
許多朋友會將「租者置其屋計劃」（租置計劃）與一般新居屋的限制混淆，但兩者其實存在顯著分別。「租置計劃」單位業主在首次購入單位的首五年內，有一個獨特的選項，就是可以選擇將單位售回給房屋委員會（房委會）。不過，由第三年起，回售的價格並非原價，而是會由房委會根據當時的市值評估，再扣除當初的折扣率來計算。
當五年限制期屆滿後，業主便可以像其他居屋單位一樣，選擇繳付補價，然後在公開市場上自由出售或出租。
違反禁售期規定有什麼後果？
談及禁售期，這絕對是一條不能逾越的紅線。私下在禁售期內進行任何形式的轉讓或交易，後果非常嚴重，而且有清晰的法律條文規管。
法律依據：《房屋條例》相關條文
這些轉讓限制並非房委會的內部行政指引，而是建基於香港法例第283章《房屋條例》。相關條文清晰列明，未經許可的轉讓屬違法行為，為所有資助房屋的買賣定下了法律框架。
嚴重後果：交易無效及刑事罪行
違規的後果主要有兩個層面。第一，根據法例，任何在禁售期內簽訂的買賣合約，法律上均視為無效，對買賣雙方都沒有保障。第二，這更屬於刑事罪行，一經定罪，違規的業主及買家均可能面臨罰款甚至監禁。
禁售期內遇特殊困難 (如破產、家庭變故) 可否申請提早出售？
人生總有無法預計的狀況。如果業主在禁售期內，不幸遇到一些極端困難，例如破產、家庭成員患上嚴重疾病，或者其他重大家庭變故，導致有迫切需要出售單位，可以向房屋署署長提出申請，並提供相關證明文件，尋求酌情批准提早出售單位。不過，這類申請會按個別情況嚴格審批，並非所有申請都會獲批。
居屋禁售期的計算起點是哪一天？
關於居屋禁售期計算，最多人混淆的就是起點日。正確的計算方法，是一切以單位「首次轉讓契據」（First Assignment）上簽署的日期為準。這個日期並非抽籤日、揀樓日，甚至不是簽署臨時買賣合約的日子。業主應查閱自己的樓契文件，以確定這個關鍵日期。不論是居屋禁售期2019、居屋禁售期2020或更新的居屋禁售期2022計劃，計算方法都是一樣的。
禁售期內，我的居屋可以出租嗎？
答案非常清晰：絕對不可以。居屋作為受政府資助的房屋，原意是為協助市民自置居所，所以業主必須將單位用作自住。在未繳付補價之前，不論是將整個單位出租，或是分租部分房間，都屬於違法行為。即使禁售期已過，只要單位一日未補地價，其出租限制依然生效。業主必須先完成補地價程序，解除所有轉讓限制，才能像私人物業一樣合法地將單位放租。