【放寬按揭成數2026】想借盡9成？一文看清6大關鍵因素、影響及申請終極攻略

金管局於2026年放寬按揭成數，並暫停壓力測試，是否意味著「上車」門檻降低，人人都能輕鬆借盡九成按揭？答案並非必然。新政策下，雖然七成按揭成為基本盤，但要突破此上限，實現高成數按揭，必須透徹了解按揭保險計劃（MIP）的最新要求。此外，申請人的入息狀況、物業類型、信貸紀錄等六大關鍵因素，將直接影響銀行最終批出的成數及貸款額。本文將為你一文拆解2026年放寬按揭的全部細節，從最新政策、按保申請資格，到影響審批的各大因素及實戰攻略，助你全面部署，順利達成置業目標。

全面剖析「放寬按揭」：最新政策核心變革

近期政府宣布的「放寬按揭成數」措施，可說是近年樓市政策的一大轉變。這次調整並非小修小補，而是從根本上簡化了過去多年來複雜的按揭框架。簡單來說，無論是物業價值、買家身份或物業用途，都有了更清晰統一的標準。接下來，我們將逐一拆解這次放寬樓宇按揭的核心變革，以及這些改變對市場的實際影響。

金管局放寬樓宇按揭：統一成數上限至七成

廢除基於物業價值及買家身份的複雜分層

新政策最核心的變革，就是將住宅物業的基本按揭成數上限，統一設定為七成。這意味著過往基於不同因素而設下的層層限制已成為歷史。

以往申請按揭時，銀行需要考慮物業的價值（例如1,000萬以下、1,000萬以上等）、買家是否首次置業、物業是用於自住還是出租投資，甚至是個人名義還是公司名義持有，每種情況的按揭成數都有不同。如今，這些複雜的分層全部被廢除，所有住宅物業的基本按揭申請，均以七成為基準線，計算方式變得直接簡單。

新政策對首次置業、換樓客及投資者的實際影響

這個統一標準，對不同類型的置業人士帶來了截然不同的放寬按揭成數影響。

對首次置業人士：雖然透過按揭保險計劃（MIP）最高仍可申請九成按揭，但七成的基本成數提供了一個無需支付額外保費的選項，增加了財務規劃的彈性。
對換樓客：這類買家是主要受惠者之一。過去「先買後賣」的換樓客，在未售出舊有物業前，新購物業的按揭成數會受到嚴格限制。在新政策下，他們也能直接以七成為基本成數申請按揭，大大減輕了換樓期間的資金壓力。
對投資者：影響最為顯著。以往用作出租或投資的物業，按揭成數上限遠低於自住物業，普遍只有五至六成。現在上限劃一提升至七成，意味著投資物業的首期門檻大幅降低，有助增加市場的流動性。

非住宅物業（工商舖、車位）同步受惠，按揭成數劃一

這次放寬按揭的範圍不只局限於住宅市場。所有非住宅物業，包括工商舖及車位，其按揭成數上限也同步劃一提升至七成。這項舉措有助於商業地產市場的資金流轉，為相關投資者提供了更大的融資空間。

供款與入息比率（DSR）及壓力測試要求

除了按揭成數，衡量還款能力的兩大關鍵指標亦有重要調整。

DSR上限統一放寬至五成

供款與入息比率（DSR）是指申請人每月總債務供款（包括按揭、私人貸款等）佔其總入息的百分比。在新安排下，不論物業用途或申請人是否已有按揭在身，DSR上限一律放寬至五成。這代表申請人的每月總供款，最高可佔其月入的一半。相比過往投資者或已有按揭人士可能只有四成的上限，此舉實質上降低了入息門檻，讓更多人符合審批資格。

壓力測試要求暫停後的審批現況

目前，金管局已暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求。以往的壓力測試，要求在假設利率上升的情況下，申請人的DSR仍不能超過指定上限，是不少買家申請按揭時的一大難關。

在暫停壓測後，銀行的審批流程變得更為直接。銀行現在主要依據前述的五成DSR上限來評估申請人的還款能力。不過，這並不代表審批會變得鬆懈。實際上，銀行依然會嚴格審核申請人的入息證明、信貸紀錄及財務狀況，以確保其風險管理符合審慎原則。

突破七成上限：按揭保險計劃（MIP）全攻略

最近政府宣布放寬按揭成數，將基本借貸上限劃一至七成。不過，對於首期預算有限的朋友，七成按揭可能仍然是一個門檻。這時候，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）就是你實現高成數按揭的關鍵一步。透過這個計劃，你可以合法地突破七成界線，借足八成甚至九成。

何謂按揭保險？實現高成數按揭的關鍵

按揭保險，很多人看名字可能會誤會，以為是保障買家自己。實際上，這份保險的受益人是銀行。簡單來說，你向香港按揭證券有限公司（HKMC）支付一筆保費，HKMC就會為銀行承擔超出常規按揭成數部分的貸款風險。銀行有了這重保障，自然就更願意批出高於七成的按揭貸款給你。所以，按揭保險是你用較少首期「上車」的重要工具。

樓花物業申請按揭保險的最新規定

以往，購買樓花並選用「即供付款」的買家，大多無法申請按揭保險。不過，政策已經更新，為樓花買家帶來了好消息。這次放寬樓宇按揭的措施，也惠及了部分樓花買家。

2023年9月22日後簽訂臨約的即供樓花買家如何受惠

如果你是在2023年9月22日或之後簽訂臨時買賣合約，購買一手樓花並選用即供付款計劃，現在也可以申請按揭保險計劃，獲得高成數按揭。這個改動大大增加了樓花買家在付款及財務安排上的靈活性。

申請按揭保險的資格、流程及保費計算

要申請按揭保險，通常需要符合幾個基本條件，例如申請人必須是首次置業人士（申請時未持有任何香港住宅物業）、物業必須作自住用途，並且要通過銀行的入息審查。整個申請流程是經由銀行一併處理的，你無需親自聯絡按揭證券公司。至於保費，金額會根據你的貸款額、按揭成數和還款年期而定。你可以選擇在申請時一次過繳清，或者將保費加到總貸款額中，分期攤還。

影響最終獲批成數的六大關鍵因素

政府宣布放寬按揭成數，的確是個好消息，但這不代表銀行會自動批出最高成數。實際操作上，銀行會像一位審慎的夥伴，仔細評估你的整體情況。要成功取得理想的按揭，理解銀行背後的審批邏輯至關重要。以下我們歸納出六個直接影響最終獲批成數的關鍵因素，助你做好萬全準備。

因素一：申請人入息狀況與穩定性

收入是銀行評估還款能力最核心的指標，其穩定性更是重中之重。

固定收入人士：薪金、花紅計算

對於每月有固定薪金的「打工仔」，銀行普遍視為最穩定的收入來源。申請時，你需要提供最近三至六個月的糧單、稅單及銀行月結單作證明。至於年終花紅或雙糧，銀行通常會將過去兩年的平均數計算在內，不過部分銀行設有上限，例如將花紅部分打個折扣，或規定花紅金額不能超過月薪的若干倍數。

非固定收入／自僱人士：佣金收入計算及成數限制

如果你是地產代理、保險從業員或收入以佣金為主的銷售人員，銀行在計算你的入息時會較為保守。一般會取最近六個月，甚至十二個月的平均收入作準，而且可能會將計算出的平均數再打折扣。在申請按揭保險計劃時，非固定收入人士的最高按揭成數，有機會比固定收入人士低一成，例如最高只可申請八成按揭。

海外入息的審批考量

若你的收入來源並非香港，銀行審批會格外嚴謹。你需要證明你與香港有緊密聯繫，例如是受香港公司外派工作，或有直系親屬在港居住。即使符合資格，銀行亦可能將你的按揭成數調低，或要求你提供更多資產證明，以平衡潛在風險。

以資產水平（無固定收入）申請按揭的成數上限

對於一些沒有固定工作收入的人士，例如退休人士或家庭主婦，部分銀行亦接受以資產水平為基礎的按揭申請。申請人需證明擁有足夠的資產，例如現金、股票、債券等。不過，經此途徑申請的按揭成數設有上限，普遍最高只可做到物業價值的七成。

因素二：申請人身份與置業狀況

你是首次置業還是換樓，都會直接影響按揭成數的計算。

首次置業人士的定義及按揭優勢

「首次置業」的定義，是指在申請按揭貸款當刻，申請人在香港並未持有任何住宅物業。首次置業人士在申請高成數按揭時最具優勢，只要符合入息要求，透過按揭保險計劃最高可承造九成按揭。

非首次置業／換樓客的按揭成數計算

如果你在買入新物業時，仍持有舊有物業，便會被視為非首次置業。即使政府已放寬按揭，銀行在審批按揭保險時，成數上限仍有機會較首置客低。對於換樓客，如果想以「首置」身份申請高成數按揭，必須在簽署新物業的正式按揭文件前，完成舊物業的「轉讓契約」(Deed of Assignment)，證明業權已完全轉讓。

擔保人的角色與對按揭成數的影響

若申請人的收入不足以通過壓力測試，可以考慮加入擔保人。不過，如果擔保人本身已有按揭在身，申請人的供款與入息比率要求會被收緊，這或會影響最終的貸款額。另外，按揭保險公司對擔保人的關係有嚴格要求，普遍只接納直系親屬或未婚夫婦。

因素三：物業類型與樓齡

你選購的物業本身，也是銀行考慮的重要一環。

私人住宅：樓齡如何影響最長還款期

對於一般私人住宅，銀行在計算最長還款期時，普遍會用「75減」或「80減」樓齡的方式計算。例如，一個48年樓齡的單位，以「75減」計算，最長還款期便是27年（75-48=27）。還款期縮短，意味著每月供款額增加，申請人便需要有更高入息才能通過審批。

村屋及唐樓：業權及樓齡的審批挑戰

村屋和唐樓的審批相對複雜。村屋可能涉及業權不清、路權等問題，而唐樓則普遍樓齡較高，結構狀況亦是銀行的考量。因此，銀行對這兩類物業的估價會比較保守，批出的按揭成數及年期亦可能較私人屋苑為低。申請按揭保險的成數上限亦有所不同，例如村屋最高一般只可到八成半。

因素四：銀行估價與成交價

銀行估價是決定貸款額的最終基準。

何謂「估價不足」及其對首期預算的衝擊

銀行批出的貸款額，是基於「成交價或銀行估價的較低者」來計算。當市場波動時，有機會出現銀行的估價低於你的成交價，這就是「估價不足」。例如，你以800萬買入單位，但銀行估價只有750萬，若申請八成按揭，貸款額會以750萬計算（即600萬），而非800萬的八成（640萬）。這中間40萬的差額，便需要由你動用額外首期資金來填補。

H44: 發展商高成數按揭與現金回贈的計算陷阱
購買一手樓時，要特別留意發展商提供的現金回贈。銀行在計算按揭貸款額時，會先從合約價中扣除所有現金回贈，再以這個「折實價」作為基礎。例如一個定價1,000萬的單位，發展商提供5%現金回贈（50萬），銀行會視為樓價是950萬。若你申請九成按揭，貸款額便是950萬的九成（855萬），而非1,000萬的九成（900萬），差額需要由買家承擔。

因素五：以公司名義持有物業的按揭成數

雖然最新放寬樓宇按揭的政策，已將公司持有的物業按揭成數上限與個人看齊，但銀行在實際審批時，仍會考慮公司的業務性質、財務報表及股東背景。審批流程通常比個人申請更複雜，所需文件亦更多。

因素六：信貸紀錄（TU評級）的重要性

你的信貸紀錄（TU評級）是銀行審批的最後一道關卡。一個良好的信貸評級（A至C級）是成功申請按揭的基本入場券。如果評級不佳，例如有逾期還款紀錄，銀行輕則調高你的按揭利率或降低貸款成數，重則可能直接拒絕你的申請，即使其他條件再好也無補於事。

各類物業「放寬按揭」實戰應用分析

最新的放寬按揭成數政策，對一般私樓市場的影響顯而易見。不過，要將政策運用得淋漓盡致，就需要了解它在不同類型物業及財務操作上的具體應用。特別是資助房屋與轉按操作，它們各自有一套獨特的規則，理解當中的細節，是成功申請高成數按揭的關鍵。

資助房屋按揭：居屋、綠置居、租置公屋

資助房屋因有政府作為擔保人，其按揭審批標準與私人住宅市場存在根本分別。簡單來說，它自成一國，不太直接受金管局對私樓的按揭成數指引所影響，而是依據房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）的擔保政策而定。

政府擔保下的高成數按揭：綠表 (95%) vs 白表 (90%)

對於一手市場的居屋、綠置居等由房委會推出的資助房屋，政府提供的擔保是其最大優勢。正因如此，銀行樂意提供遠高於私樓的按揭成數。

綠表申請人，因為本身是公屋住戶，身份獲確認，可申請的按揭成數最高能達到95%，只需準備5%的首期。而白表申請人，經過資格審查後，最高按揭成數亦可達90%。更重要的是，在政府擔保下，申請人通常無需通過銀行的壓力測試，也不必額外購買按揭保險，大大降低了上車的門檻。

未補地價二手居屋：擔保期如何影響按揭成數及年期

購買未補地價的二手居屋時，情況就變得相對複雜。政府的擔保並非永久，而是由該屋苑首次出售日起計，設有一個固定的擔保期（例如30年）。這個「剩餘擔保期」是銀行審批按揭成數及年期的決定性因素。

銀行的考慮點是，只會在政府擔保期內，才會批出90%或95%的高成數按揭。假設一個居屋單位的政府擔保期為30年，樓齡已達22年，那麼剩餘擔保期就只有8年。若買家想借足九成按揭，銀行批出的最長還款年期可能就只有8年，這會導致每月供款額非常高。如果買家希望將還款期延長至25年，銀行便可能要求降低按揭成數，意味著買家需要準備更多的首期資金。

轉按（Refinancing）操作下的按揭成數應用

轉按是業主將現有物業的按揭貸款，從一間銀行轉移至另一間銀行。其目的通常是為了獲取更優惠的利率、賺取現金回贈，或是在物業升值後套現資金。在放寬按揭政策下，轉按操作同樣有其應用規則。

一般轉按及套現的成數上限

如果只是單純轉按而不套現，貸款額上限一般跟隨金管局對私樓的最新指引，即最高為物業估值的七成。

若業主希望在轉按時套現（Cash-out Refinancing），其總貸款額（即原有貸款餘額加上套現金額）同樣不能超過物業估值的七成。舉例來說，若物業最新估值為800萬，原有按揭餘額為300萬，在七成按揭上限下，新銀行最多可批出560萬貸款（800萬 x 70%）。扣除用作償還舊貸款的300萬後，業主最多可以套現260萬元。

利用按揭保險進行轉按以提高貸款額

在特定情況下，業主也可以利用按揭保險計劃（放寬按保的一種體現）進行轉按，以突破七成的成數上限，最高可達八成。這種操作的主要目的，是幫助那些物業升值幅度不大，但又想轉往其他銀行以享受更佳利率的業主。不過，值得留意的是，透過按揭保險進行的轉按，通常不容許作現金套現。

至於想利用按揭保險轉按並同時套現，限制會更多，一般只適用於樓價較低的物業，而且對申請人的入息類型有更嚴格的要求，審批亦相對謹慎。

常見問題 (FAQ)：解答「放寬按揭」熱門疑問

政府宣布放寬按揭成數後，大家自然會產生很多疑問。畢竟，置業是人生大事，每一個政策變動都可能影響我們的計劃。我們整理了幾個市場上最熱門的問題，希望用最清晰易明的方式，為你一次過解答關於放寬樓宇按揭的各種迷思。

問題一：「放寬按揭成數」後，銀行審批是否一定更寬鬆？

這可能是大家最關心的一點。簡單來說，答案是：不一定。金管局宣布放寬按揭成數，是將整個市場的監管「天花板」提高了，為銀行提供了更大的彈性。然而，這並不等於每間銀行都會自動對所有申請「開綠燈」。

銀行作為商業機構，始終有自己的一套內部風險評估機制。它們在審批貸款時，除了參考金管局的指引，更會仔細審視申請人的個別情況，主要包括：

入息狀況與穩定性：你的職業是否屬於穩定行業？收入是固定月薪，還是浮動的佣金制？銀行會偏好有穩定收入來源的申請人。
信貸紀錄：你的環聯（TU）信貸評級是銀行評估你理財習慣的重要指標。任何逾期還款紀錄都可能影響最終的審批結果。
還款能力：即使供款與入息比率上限放寬，銀行依然會評估你的總債務狀況，確保你在應付新的按揭供款後，仍有足夠的生活儲備。
物業質素：物業的樓齡、類型（例如唐樓或村屋）以及估價，都會影響銀行願意批出的最終按揭成數。

因此，這次放寬按揭政策，可以理解為給予合資格的申請人一個機會去接觸更高的貸款額，但能否成功把握，仍取決於你自身的財務健康狀況和銀行的最終商業決定。

問題二：何謂高成數按揭樓花的「一次性特別安排」？

這是一項針對特定時期樓花買家的臨時性紓困措施。近年樓價有所調整，導致一個問題浮現：部分在樓市高位時買入樓花，並選擇「建築期付款」的業主，在物業臨近收樓、正式申請按揭時，發現銀行的估價低於當初的成交價，即所謂的「估價不足」。

這情況會導致銀行能批出的貸款額大減，業主需要臨時籌集一大筆額外資金去填補差額，否則便有機會面臨交易告吹的風險。為了協助這些有實際困難的自住買家，金管局推出了「一次性特別安排」，容許銀行在審批這類個案時，可以提供較高的按揭成數及更寬鬆的供款與入息比率上限。

申請資格：誰能受惠於8成按揭及6成DSR的特別安排？

這項安排的針對性非常強，申請人必須完全符合以下所有條件：

物業類型：申請人必須是購買一手住宅樓花物業。
付款計劃：必須是選用了「建築期付款」計劃。
簽約時間：臨時買賣合約的簽訂日期，必須在2021年1月1日至2023年12月31日之間。
核心條件：在正式申請按揭時，銀行對物業的估價低於當初的成交價。

符合資格的申請人，最高可申請八成按揭貸款，而供款與入息比率上限亦可放寬至六成，大大減輕了因估價不足而帶來的首期壓力。

問題三：在換樓情況下，「沽出舊有物業」的法律定義為何？

對於計劃換樓的朋友來說，釐清這個定義非常關鍵，因為它直接影響你是否能以「首次置業」的身份申請按揭，從而透過放寬按保獲得更高的按揭成數。

很多人誤以為，只要簽署了出售舊有物業的臨時買賣合約（臨約）或正式買賣合約（正約），就等於「已沽出」。然而，在法律及銀行審批層面上，真正的標準是完成「轉讓契約」（Deed of Assignment）的簽署及註冊。

換言之，只有當舊物業的業權已透過轉讓契約正式轉移給新買家後，你在法律上才不再是該物業的業主。因此，如果你希望採用「先賣後買」的策略，並享受首次置業的按揭優勢，就必須確保舊物業的交易能在新物業申請按揭貸款之前，完成所有法律程序，順利簽署轉讓契約。

問題四：如何規劃以善用最新政策應對複雜財務或物業狀況？

每個人的財務背景和物業狀況都是獨一無二的。不論是收入來源不穩定、需要家人作擔保人，還是計劃購買村屋等特殊物業，想善用最新的放寬按揭政策，周詳的規劃不可或缺。以下是一些建議步驟：

進行詳細的財務體檢：在睇樓前，先整理好自己近半年至一年的入息證明、檢查信貸報告，並列出所有現有債務。清晰了解自己的財務狀況，是成功申請按揭的第一步。
尋求專業按揭諮詢：不要單靠網上資訊作決定。主動向不同銀行的按揭部門或可靠的按揭轉介顧問查詢，他們能根據你的具體情況，評估不同放寬按揭成數影響下的可行方案，並提供初步的批核評估。
預先準備所有文件：如果你的情況較為複雜（例如是自僱人士或收入來自海外），銀行通常會要求更多證明文件。提早準備好稅單、公司財務報表等文件，能讓審批過程更順暢。
預留充足的緩衝資金：即使政策放寬，也切忌將預算定得太盡。市場變化難測，應時刻預留一筆備用資金，以應對估價不足或裝修超支等突發情況。穩健的財務規劃，才是置業安居的長遠之道。