當家中居屋業主不幸過身，在世配偶或家人除了要面對傷痛，更要處理繁複的物業繼承問題。居屋繼承程序與一般私樓不盡相同，當中牽涉的法律步驟，完全取決於物業當初是以「長命契」(Joint Tenancy) 還是「分權共有契」(Tenancy in Common) 的形式持有。由確認業權、辦理轉名，到處理遺產承辦、補地價及未供完的按揭等，兩者的處理方法截然不同。本文將由律師為您拆解完整8大步驟，詳細講解兩種業權下的繼承全攻略，助您清晰了解每個環節，順利完成整個承繼程序。
居屋業主過身首要步驟：釐清業權屬「長命契」或「分權共有」
當居屋業主過身配偶需要處理物業繼承事宜時，第一件要做的事，並不是馬上處理遺囑或分配遺產，而是要先弄清楚這間居屋的業權形式。物業是由「長命契」還是「分權共有契」持有，將會完全決定接下來的法律程序、所需時間和文件。
為何釐清業權是繼承程序的第一步？
業權形式如何決定居屋遺產的處理方式與時間
你可以將業權形式想像成一個分岔路口。如果居屋是「長命契」，繼承程序會相對直接簡單，時間也較短。但如果居屋是「分權共有」，處理方式就會變得複雜，通常需要經過法庭的遺產承辦程序，耗時亦會較長。所以，釐清業權就是確定你要走哪一條路。
強調釐清業權是所有後續法律步驟的基礎
搞清楚業權形式是處理整個居屋繼承個案的基石。在確定業權誰屬之前，任何關於遺囑認證、遺產管理或轉名的法律行動都無法正式展開。先走好這一步，可以避免走錯方向，節省寶貴的時間和金錢。
居屋「長命契」(Joint Tenancy) 的定義與繼承特點
解釋長命契的「生存者權利」原則
「長命契」又稱為聯權共有，它最核心的特點是「生存者權利」（Right of Survivorship）。這個原則很直接，就是所有聯名業主共同擁有整個物業業權，當其中一位業主過身，其業權會自動轉移給其他尚存的聯名業主。簡單來說，就是「長命」的業主最終會獲得全部業權。
長命契業權自動轉移：尚存的聯名業主如何承繼
在長命契的機制下，當一位居屋業主過身，例如你的配偶，尚存的你就會自動繼承整個居屋的業權。已故配偶的業權並不會被視為其個人「遺產」的一部分，所以不能透過遺囑轉讓給其他人。
長命契的居屋轉名程序為何不經遺產承辦，手續相對簡易
因為業權是自動轉移，所以長命契的繼承程序不需要經過法庭的遺產承辦（Probate 或 Letters of Administration）程序。尚存的業主只需委託律師，將已故業主的死亡證在土地註冊處進行註冊，便可正式更新業權記錄，手續比分權共有契簡單快捷得多。
居屋「分權共有契」(Tenancy in Common) 的定義與繼承特點
解釋分權共有下的物業「份額」概念
「分權共有契」則完全不同，各個業主是按特定「份額」（Share）持有物業，例如你和配偶各佔50%，或者按出資比例佔70%和30%。這些份額是清晰而且獨立的，並不會因為其中一方離世而自動轉給另一方。
強調業主可透過遺囑自由處理其持有的居屋份額
在分權共有下，每位業主都可以自由決定如何處理自己名下的物業份額。他可以透過訂立遺囑，將自己持有的居屋份額指定給配偶、子女或任何他希望的人繼承。
分權共有契的遺產處理：為何必須辦理遺產承辦
由於已故業主的居屋份額會成為其法律遺產的一部分，因此必須通過正式的遺產承辦程序來處理。繼承人需要向高等法院申請「遺囑認證」或「遺產管理書」，取得法律授權後，才能將已故業主的物業份額正式轉名給受益人。這也是分權共有契繼承程序較為複雜和需時的原因。
如何查閱及確認居屋的業權形式？
從樓契正本尋找「Joint Tenants」或「Tenants in Common」字眼
最直接的方法是找出居屋的樓契正本（通常是業權轉讓契約）。在契約文件中，描述業主身份的部分會明確註明業權形式。如果看到「as Joint Tenants」的字眼，就代表是長命契。如果看到的是「as Tenants in Common in equal shares」（或其他比例），那便是分權共有契。
如何委託律師到土地註冊處進行查冊確認
如果你找不到樓契，或者想再次確認，最穩妥的做法是委託律師到土地註冊處進行查冊（Land Search）。律師可以透過查閱最新的業權記錄文件，準確地告訴你該居屋的業權形式、所有註冊業主的名字以及是否存在任何物業相關的轇轕，讓你掌握最準確的資訊。
居屋「長命契」繼承流程：簡易轉名手續三步曲
當居屋業主過身，配偶若作為「長命契」下的尚存者，整個繼承程序會相對直接。因為「長命契」的設計，業權會自動轉移給生還的聯名業主。不過，這個「自動」轉移仍然需要透過律師辦理正式的法律文件，更新土地註冊處的記錄。以下我們會將整個流程簡化為清晰的三個步驟，助你了解如何處理。
長命契的自動承繼權：尚存聯名業主的法律地位
確立尚存業主的合法繼承人身份
在「長命契」（Joint Tenancy）的法律原則下，所有聯名業主共同擁有物業的全部業權，當中沒有劃分份額。其核心是「生存者權利」，意思是當其中一位聯名業主過身，其業權會自動轉移至其他尚存的聯名業主。因此，尚存的配偶會依法自動成為居屋的唯一合法擁有人。
說明雖為自動轉移，仍需辦理行政手續更新業權記錄
雖然業權是法律上自動轉移，但政府的官方記錄，即土地註冊處的業權登記冊，並不會自動更新。你必須主動辦理行政手續，將已故業主的名字從業權記錄中移除。完成這個步驟十分重要，因為只有更新了業權記錄，你日後才能合法地出售、出租（如適用）或將物業進行按揭。
步驟一：準備辦理居屋長命契轉名所需文件
在聯絡律師之前，預先準備好以下文件，可以讓整個程序更順暢。
已故業主的死亡證（核證副本）
這是證明聯名業主已經離世的最重要法律文件。你需要向生死登記處申請死亡證的核證副本（Certified Copy），律師會用它來草擬法律文件。
尚存業主的身份證明文件
你需要提供你的香港身份證，以證明你是樓契上所列的尚存聯名業主。
原有居屋的樓契
找出原有居屋的買賣合約及樓契正本，律師需要查閱當中的業權資料，以確認物業是以「長命契」形式持有。
步驟二：委託律師辦理業權轉移手續
解釋為何必須經由律師處理居屋轉名程序
根據香港法律，所有涉及土地和物業的業權轉移文件，都必須由執業律師處理及核實。這是為了確保程序的合法性，保障各方權益，以及維持土地註冊制度的準確性。自行處理是不可行的。
律師草擬「死亡證及送交土地註冊處備忘錄」的作用
在你提供所需文件後，律師會為你草擬一份名為「死亡證及送交土地註冊處備忘錄」（Memorandum of Death Certificate）的法律文件。這份文件的作用，是將已故業主的死亡證連同你的身份資料，以法律文書的形式呈報給土地註冊處，正式通知該處其中一位聯名業主已離世，並要求更新業權記錄。
步驟三：於土地註冊處完成繼承登記
律師將文件送交土地註冊處註冊（俗稱「註冊契」）
律師草擬好文件並由你簽署後，就會將這份備忘錄連同死亡證的核證副本，一併送交土地註冊處進行登記。這個過程在行內俗稱為「註冊契」或「送契」。
註冊完成後，居屋業權記錄將正式更新
土地註冊處收到文件並完成註冊程序後，便會正式在該居屋單位的業權記錄上，移除已故業主的名字。屆時，你就會成為該居屋的唯一註冊業主，整個長命契的繼承及轉名手續亦宣告完成。
居屋「分權共有契」繼承流程：處理遺囑與申請遺產承辦
如果發現居屋業權屬於「分權共有契」，處理居屋業主過身配偶的繼承事宜，程序就比「長命契」來得正式。因為業權份額會被視為故人的遺產一部分，所以必須經過法定的遺產承辦程序，才能合法地轉移給繼承人。整個流程會根據故人是否留有遺囑，分為兩種不同的處理方式。
情況一：持有遺囑的居屋遺產處理程序 (Testate)
當居屋業主過身後留下了有效的遺囑，這份文件便是處理其遺產的最高指引。遺囑會清楚列明誰是遺產的受益人，以及指定一位或多位「遺囑執行人」去負責處理後續事宜，讓整個繼承過程有明確的方向。
遺囑執行人的角色與法律責任
遺囑執行人是逝者生前透過遺囑委任的代理人，肩負著忠實執行遺囑內容的重任。簡單來說，他們的角色就是確保逝者的遺願得以實現。其法律責任主要包括：
- 找出及點算逝者的所有資產（包括居屋的業權份額）與負債。
- 向法庭申請「遺囑認證」，取得正式的法律授權。
- 依法繳付逝者的債務、稅項及其他費用。
- 根據遺囑的指示，將剩餘的遺產（例如居屋業權）分配給指定的受益人。
這是一個充滿責任感的位置，執行人必須以受益人的最大利益為依歸，謹慎地處理每一項事務。
為居屋遺產申請「遺囑認證」(Grant of Probate) 的步驟
要合法地處理遺產，遺囑執行人必須先向香港高等法院的遺產承辦處申請「遺囑認證」。這是一份確認遺囑為有效，並正式授權執行人處理遺產的法律文件。申請步驟大致如下：
- 準備文件： 集合所有必要文件，包括逝者的死亡證、身份證副本、正本遺囑，以及一份詳盡的資產負債清單。
- 擬備法律文件： 委託律師草擬申請「遺囑認證」所需的特定法律文件及誓章。
- 遞交申請： 將所有文件呈交至遺產承辦處。
- 處理查詢： 回應遺產承辦處主任可能提出的任何問題或文件要求。
- 領取認證書： 申請獲批後，便可領取「遺囑認證書」。
整個過程需時數月不等，視乎個案的複雜程度及遺產承辦處的處理進度。
取得遺囑認證後如何辦理居屋業權轉名手續
當遺囑執行人成功取得「遺囑認證書」，便擁有法定權力去處理居屋的業權。下一步就是辦理轉名手續，將逝者持有的業權份額正式轉移給遺囑指定的受益人。執行人需要委託律師草擬一份名為「遺產歸屬證明書」(Assent) 的法律文件。這份文件會清楚述明，根據遺囑認證書的授權，將居屋的特定份額轉移給某位受益人。最後，律師會將這份文件連同遺囑認證書送到土地註冊處進行登記，完成後，土地註冊處的記錄便會更新，正式確立受益人的業主身份。
情況二：沒有遺囑的居屋遺產處理程序 (Intestate)
如果居屋業主過身時沒有訂立任何遺囑，法律上稱為「無遺囑逝世」。在這種情況下，其遺產（包括居屋業權份額）的分配，便會依據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》來決定，確保遺產能公平地分配給最親近的家屬。
解釋《無遺囑者遺產條例》下的法定繼承順位
《無遺囑者遺產條例》為無遺囑的遺產定下了一個清晰的繼承順序。這個順序是按與逝者的親屬關係遠近來排列的。排在最前列的繼承人，將優先獲得遺產。法定的繼承順位依次為：
- 配偶及子女
- 父母
- 兄弟姊妹（或其後裔）
- 祖父母
- 伯叔姑舅姨（或其後裔）
只有在較高順位的親人不存在時，遺產才會由下一順位的親人繼承。
無遺囑繼承法下配偶及子女的居屋繼承權益
對於大部分家庭而言，最常見的情況是逝者遺下配偶及子女。根據條例，遺產會這樣分配：
- 有配偶及子女： 在生的配偶可以先取得逝者所有的個人物品，以及扣除債務後淨值港幣50萬元。剩餘的遺產，會由配偶獲得一半，另一半則由所有子女平均繼承。
- 只有配偶，沒有子女： 配偶將繼承全部遺產。
- 只有子女，沒有配偶： 全部遺產將由所有子女平均繼承。
所以，如果居屋業主過身，其配偶和子女在無遺囑情況下，對居屋業權有明確的法定繼承權。
為居屋遺產申請「遺產管理書」(Letters of Administration) 的步驟
由於沒有遺囑指定執行人，有權繼承遺產的親屬（通常是順位最高的繼承人，例如配偶）需要向高等法院遺產承辦處申請「遺產管理書」。這份文件與「遺囑認證書」功能相似，都是賦予申請人管理和分配逝者遺產的法律權力。申請步驟與申請遺囑認證書大同小異，主要分別在於申請人需要證明自己是法例下有最高優先權的遺產管理人，並可能需要提供更多證明親屬關係的文件。
取得遺產管理書後如何分配及轉移居屋業權
一旦成功取得「遺產管理書」，這位被任命的遺產管理人便可著手處理遺產。就居屋業權而言，管理人需要委託律師，根據《無遺囑者遺產條例》的分配法則，草擬業權轉讓文件。律師會擬備適當的樓契（例如「遺產歸屬證明書」），將逝者的居屋份額，按照法定比例轉移給合資格的繼承人。文件備妥後，同樣需要送到土地註冊處登記，正式更新業權記錄，整個繼承程序才算圓滿結束。
居屋繼承的特殊考慮：補地價、按揭及轉售限制全解構
當居屋業主過身配偶需要處理繼承事宜時，除了釐清業權，更要面對居屋獨有的補地價、轉售限制和按揭問題。由於居屋是政府資助的房屋，其繼承、買賣和按揭安排都與一般私人樓宇不同，整個過程都受到房屋署的嚴格規管。以下將會逐一拆解這些特殊考慮，讓你對整個流程有更清晰的理解。
居屋繼承與補地價：合法繼承人是否獲得豁免？
解釋合法繼承人（如配偶、子女）繼承居屋時無需即時補地價
很多人會問，繼承居屋是否需要即時補地價。根據房屋署的現行政策，如果居屋是由合法繼承人，例如已故業主的配偶、子女、父母或兄弟姊妹等，透過遺囑或無遺囑繼承法繼承，繼承人並不需要在承繼業權的當下繳付補價。這項安排是為了讓家人可以順利繼承單位自住，而不會因為補地價的巨大金額而產生即時的財政壓力。
強調豁免補地價僅限於「繼承」行為，不適用於日後「轉售」
這裏有一個非常重要的概念需要弄清楚，豁免補地價的安排僅限於「繼承」這個法律行為本身。當繼承人成功將居屋轉到自己名下後，這間居屋的資助性質和轉讓限制並沒有改變。如果繼承人日後打算將單位在公開市場上出售或出租，就必須按照房屋署的規定，預先申請評估並繳付補價，才能解除轉讓限制。
繼承居屋後的出售或出租限制
說明繼承後的居屋仍受房屋署的轉讓限制規管
繼承人成為居屋的新業主後，就等同於承接了原業主的所有權利與義務，當中就包括了房屋署的轉讓限制。換句話說，即使單位業權已轉到繼承人名下，該單位依然是一間未補地價的資助房屋，不能隨意在市場上出售或出租。所有操作都必須嚴格遵守房屋條例的規定。
在公開市場出售：居屋補地價計算方法與程序詳解
如果繼承人希望將居屋單位像私樓一樣，在公開市場自由出售或出租，就必須先向房屋署申請補地價。程序上，業主需要向房屋署提出書面申請，署方會委託估價師為單位進行估價。補價的計算方法是根據單位在補價時的十足市值，再乘以買入單位時的折扣率。完成補地價手續後，業主會收到一份「解除轉讓限制證明書」，之後便可以自由處置該物業。
在居二市場（第二市場）出售：免補地價轉售資格與對象
另一個選擇是在俗稱「居二市場」的第二市場出售單位。這個市場的好處是業主無需補地價，就可以將單位轉售予合資格的買家。這些買家主要是持有有效「購買資格證明書」的綠表人士（例如公屋住戶）或白表人士（符合入息及資產限額的非公屋住戶）。雖然售價可能不及公開市場，但可以省卻補地價的程序和龐大費用，是不少繼承人選擇的放售途徑。
處理未供完的居屋按揭：業主過身後怎麼辦？
如果居屋業主過身時，單位仍有按揭未供完，情況會相對複雜一點。繼承人除了要辦理業權繼承手續，還需要與承按銀行接洽，處理餘下的按揭貸款。
指導繼承人第一時間通知承按銀行
當得知業主過身後，繼承人或遺產執行人應盡快帶同業主的死亡證及證明自己身份的文件，主動通知承按銀行。及時通知非常重要，這樣銀行才能知悉情況，暫緩追討供款，並啟動內部程序處理按揭轉移事宜。如果遲遲未有通知，銀行可能會因單位斷供而採取法律行動。
銀行處理居屋按揭轉名及重新審批的程序
繼承人通知銀行後，銀行並不會自動將按揭轉到繼承人名下。銀行會將此視為一項新的按揭申請，對繼承人進行全面的財務審查，即所謂的「壓力測試」。銀行需要確保新的供款人，也就是繼承人，具備足夠的還款能力去承擔餘下的按揭貸款。審批過程與一般新造按揭分別不大。
繼承人需要準備的供款能力證明文件
為了順利通過銀行的審批，繼承人需要預先準備一系列證明文件，以證明自己的供款能力。常見的文件包括：
* 個人身份證明文件
* 最近三至六個月的收入證明，例如糧單、公司出具的受僱證明信
* 最新的稅務局評稅通知書
* 顯示資產狀況的銀行月結單或存款證明
* 其他按揭或貸款的證明文件（如有）
居屋業主過身後繼承常見問題 (FAQ)
當居屋業主過身，配偶與家人在處理繼承事宜時，總會遇到不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你一步步理清思緒，順利處理後續事宜。
居屋遺產繼承需時多久？「長命契」與「分權契」時間上有何差異？
繼承所需時間，主要取決於居屋的業權形式。
如果是「長命契」，因為業權會自動轉移給尚存的聯名業主，所以不涉及複雜的遺產承辦程序。你只需要委託律師辦理轉名文件，再到土地註冊處登記即可。一般來說，整個過程可以在數星期內完成，相對快捷。
相反，如果是「分權契」或單位只有單一業主，情況就比較複雜。繼承人必須先向高等法院申請「遺囑認證」或「遺產管理書」，這個過程牽涉不少法律文件和程序。由申請到成功批出，順利的話可能需時六至九個月，如果遺產情況複雜或出現爭議，時間更有機會超過一年。
辦理居屋繼承轉名，律師收費一般是多少？
律師收費同樣與業權形式掛鉤。
處理「長命契」的轉名手續，因為程序直接，主要是草擬和註冊一份名為「死亡證及送交土地註冊處備忘錄」的文件。市場上一般律師樓的收費約為數千港元，屬於較固定的服務費用。
而處理「分權契」的遺產承辦申請，收費則會高得多。律師費用通常會根據遺產的總值按比例計算，或以處理整個申請的複雜程度和所需工時來釐定。費用可以由數萬港元起，視乎個案的複雜性而定。建議在委託前，先向不同律師樓查詢報價及收費詳情。
非婚生子女或繼子女有權繼承居屋嗎？
這個問題需要根據逝者有否訂立遺囑來判斷。
根據香港的《無遺囑者遺產條例》，非婚生子女與婚生子女享有同等的繼承權。換言之，即使沒有遺囑，非婚生子女依然有權繼承父母的遺產。
不過，繼子女的情況則不同。在無遺囑的情況下，繼子女並沒有法定的繼承權。如果居屋業主希望將物業份額留給繼子女，就必須在生前訂立清晰有效的遺囑，明確將其指定為受益人。
配偶可以放棄繼承居屋業權嗎？需要辦理什麼手續？
可以。任何遺產的受益人，包括居屋業主過身的配偶，都有權選擇放棄繼承。
如果決定放棄，你需要委託律師協助，簽署一份名為「放棄承繼權契據」（Deed of Renunciation）的法律文件。簽署後，你便會失去對該居屋業權的所有權利，而你原本應得的份額，將會根據遺囑的條款或《無遺囑者遺產條例》的規定，轉由下一順位的繼承人承繼。
如果居屋只有一位業主，過身後繼承程序有何不同？
如果居屋由始至終只有一位業主，物業就不存在「長命契」或「分權契」的區別。當這位單一業主過身後，該居屋會直接成為其遺產的一部分。
因此，繼承程序必須經過遺產承辦。這代表繼承人需要向法庭申請「遺囑認證」（如有遺囑）或「遺產管理書」（如無遺囑），取得法律授權後，才能處理業權的轉移。整個流程與上文提及的「分權契」繼承程序基本相同。
繼承居屋後，會影響我日後申請公屋或綠表資格嗎？
會的，這點需要特別留意。
根據房屋委員會的現行政策，任何人士如果在香港擁有住宅物業的業權，不論是全部或部分，都會喪失申請公屋的資格。繼承居屋後，你便會被視為私人物業的業主，因此不再符合公屋的申請條件。
同樣地，這也會影響綠表資格。綠表資格主要是提供給現有公屋租戶或合資格的公屋申請者，用作購買資助房屋。當你因繼承而擁有居屋業權後，便不再符合綠表資格的相關規定。在決定繼承前，應先考慮這對你未來房屋規劃的長遠影響。
居屋業主過身首要步驟：釐清業權屬「長命契」或「分權共有」
當居屋業主過身配偶需要處理物業繼承時，首要任務就是釐清該居屋的業權形式。這一步至關重要，因為業權是「長命契」還是「分權共有」，將會徹底決定整個繼承流程的走向、所需時間與法律手續。
為何釐清業權是繼承程序的第一步？
業權形式如何決定居屋遺產的處理方式與時間
將業權形式想像成一個十字路口，不同的形式會引導你走向完全不同的繼承路徑。如果是「長命契」，繼承手續相對直接，時間較短；但若是「分權共有」，則必須經過較為繁複的遺產承辦程序，耗時可能長達數月甚至更久。因此，在開始任何程序前先弄清這一點，能讓你對接下來的步驟有更清晰的預期。
強調釐清業權是所有後續法律步驟的基礎
可以說，確認業權形式是處理居屋業主過身後所有法律程序的基石。無論是準備文件、尋求法律意見，還是與家人溝通，所有決策都建基於這個事實之上。若一開始就弄錯了方向，不僅會浪費時間和金錢，更可能引起不必要的法律糾紛。
居屋「長命契」(Joint Tenancy) 的定義與繼承特點
解釋長命契的「生存者權利」原則
「長命契」最核心的概念是「生存者權利」（Right of Survivorship）。在這個安排下，所有聯名業主被視為一個單一的業主，共同持有整個物業，沒有劃分任何份額。當其中一位聯名業主過身，其業權會自動、完整地轉移給尚存的其他聯名業主。
長命契業權自動轉移：尚存的聯名業主如何承繼
由於「生存者權利」的法律原則，已故業主的業權會立即由在生的聯名業主繼承。這個過程是自動發生的，已故業主的權益不會成為其遺產的一部分，因此不能透過遺囑來指定給其他人。
長命契的居屋轉名程序為何不經遺產承辦，手續相對簡易
因為業權是自動轉移，所以長命契的繼承無需經過法院的遺產承辦程序。尚存的業主只需委託律師，將已故業主的死亡證在土地註冊處進行註冊，便能正式更新業權記錄。這大大簡化了手續，縮短了處理時間。
居屋「分權共有契」(Tenancy in Common) 的定義與繼承特點
解釋分權共有下的物業「份額」概念
與長命契不同，「分權共有」下的聯名業主各自持有物業的一個明確「份額」（share）。這些份額可以是平均分配（例如各佔50%），也可以是不等份的（例如一方佔70%，另一方佔30%）。每位業主都可以獨立處理自己持有的那一份業權。
強調業主可透過遺囑自由處理其持有的居屋份額
在分權共有下，每位業主都擁有絕對的自主權，可以透過訂立遺囑，將自己名下的物業份額指定給任何一位繼承人，這位繼承人可以不是物業的聯名業主。如果沒有訂立遺囑，其份額則會根據無遺囑繼承法進行分配。
分權共有契的遺產處理：為何必須辦理遺產承辦
由於已故業主的物業份額會成為其遺產的一部分，所以繼承人必須向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證」或「遺產管理書」。取得法律授權後，才能處理該份額的轉名手續。這就是為何分權共有的繼承程序比長命契複雜且耗時。
如何查閱及確認居屋的業權形式？
從樓契正本尋找「Joint Tenants」或「Tenants in Common」字眼
最直接的方法，是查閱居屋的樓契正本（通常稱為「轉讓契」或 Assignment）。在業主姓名欄附近，通常會明確註明業權形式。如果業主們是「as Joint Tenants」，即為長命契；如果註明「as Tenants in Common」，並列明各自份額，即為分權共有。
如何委託律師到土地註冊處進行查冊確認
如果找不到樓契，或者想獲得最準確的官方記錄，最穩妥的做法是委託律師到土地註冊處進行查冊（Land Search）。律師可以透過查冊獲取最新的物業記錄，當中會清晰列明現有業主以及其業權持有方式，這是確認業權形式最權威的方法。
居屋「長命契」繼承流程：簡易轉名手續三步曲
如果居屋業主過身配偶發現物業是以「長命契」形式持有，那麼繼承手續會相對直接。長命契的設計原意就是簡化業權轉移，以下將整個流程拆解為簡單三步，讓你清晰了解每一步的做法。
長命契的自動承繼權：尚存聯名業主的法律地位
確立尚存業主的合法繼承人身份
根據長命契的「生存者權利」（Right of Survivorship）法律原則，當其中一位聯名業主離世，其持有的物業權益會自動、並即時轉移至其他在生的聯名業主。這代表從法律層面看，尚存的配偶已即時成為物業的唯一擁有人。
說明雖為自動轉移，仍需辦理行政手續更新業權記錄
不過，業權的法律轉移雖然是自動發生，但政府土地註冊處的官方記錄並不會同步更新。因此，你仍需主動辦理相關的行政手續，將已故配偶的名字從樓契上正式移除，以確保物業記錄的準確性，方便日後處理任何與物業相關的事宜，例如買賣或按揭。
步驟一：準備辦理居屋長命契轉名所需文件
要啟動轉名程序，第一步是集齊所需的文件。這一步相當直接，主要圍繞以下三份核心文件：
已故業主的死亡證（核證副本）
你需要向生死登記處申請一份已故配偶死亡證的核證副本（Certified True Copy），這是證明業主已離世的最重要法律文件。
尚存業主的身份證明文件
準備好你本人的香港身份證或護照，用作核實你作為尚存業主的身份。
原有居屋的樓契
找出載有你與配偶姓名的原有居屋買賣合約及樓契正本。
步驟二：委託律師辦理業權轉移手續
文件齊備後，便需要委託律師處理專業的法律程序。
解釋為何必須經由律師處理居屋轉名程序
在香港，所有涉及土地和物業業權的變更，都必須由執業律師處理和核實，以確保所有文件符合法律規範，保障業權的清晰和合法性。這並非可以自行到政府部門處理的程序。
律師草擬「死亡證及送交土地註冊處備忘錄」的作用
律師會根據你提供的文件，草擬一份名為「死亡證及送交土地註冊處備忘錄」（Memorandum of Death Certificate and for delivery to the Land Registry）的法律文件。這份文件的主要作用，是正式以書面形式通知土地註冊處，其中一位聯名業主經已離世，並根據長命契的原則，請求將物業的全部業權註冊到尚存的業主名下。
步驟三：於土地註冊處完成繼承登記
最後一步，就是將業權的變動正式記錄在案。
律師將文件送交土地註冊處註冊（俗稱「註冊契」）
律師會將已簽妥的備忘錄，連同死亡證的核證副本，一併呈交至土地註冊處進行註冊。這個步驟俗稱為「註冊契」，是整個轉名手續中最關鍵的環節，確保業權變更有公開及正式的紀錄。
註冊完成後，居屋業權記錄將正式更新
土地註冊處完成註冊後，該居屋單位的業權記錄便會正式更新，已故配偶的名字會被移除，而你將會是記錄上唯一的合法業主。至此，整個長命契的居屋繼承及轉名程序便大功告成。
居屋「分權共有契」繼承流程：處理遺囑與申請遺產承辦
當居屋業主過身配偶，而物業是以「分權共有契」持有，繼承的流程就與「長命契」完全不同。分權共有契的特點是每位業主都擁有物業的獨立份額，逝者的份額會成為其遺產的一部分，需要透過正式的遺產承辦程序來處理。整個過程會根據逝者有沒有訂立遺囑而分為兩種情況，所需的時間和文件都有明顯分別。
情況一：持有遺囑的居屋遺產處理程序 (Testate)
如果逝者生前已經訂立了有效的遺囑，遺產的處理就會依據遺囑的內容進行。這個過程稱為「有遺囑繼承」。
遺囑執行人的角色與法律責任
遺囑執行人就是遺囑中指定負責處理遺產的人。你可以把遺囑執行人看成是逝者委派的「代理人」，他的法律責任是確保遺產，包括居屋的業權份額，都按照遺囑的意願去分配。執行人的工作包括找出所有遺產、清還逝者的債務，然後將餘下的資產轉移給指定的受益人。這是一個有法律約束力的角色，必須謹慎履行。
為居屋遺產申請「遺囑認證」(Grant of Probate) 的步驟
遺囑執行人要合法地處理遺產，首先需要向香港高等法院的遺產承辦處申請一份名為「遺囑認證」的法庭文件。申請時，執行人要提交逝者的死亡證、完整的遺囑正本和遺產清單等文件。法院審核文件，確認遺囑的有效性和執行人的身份後，就會發出遺囑認證。這份文件是執行人管理和分配遺產的正式授權證明。
取得遺囑認證後如何辦理居屋業權轉名手續
遺囑執行人取得遺囑認證之後，就擁有了處理居屋業權的法律權力。他需要委託律師，由律師草擬一份「轉讓同意書」(Assent)。這份文件會正式將逝者持有的居屋份額，轉移到遺囑指定的受益人名下。最後，律師會將轉讓同意書和遺囑認證的副本送交土地註冊處進行登記，完成業權轉名手續。
情況二：沒有遺囑的居屋遺產處理程序 (Intestate)
如果居屋業主過身時沒有留下任何遺囑，其遺產就會被視為「無遺囑遺產」，需要根據香港法律《無遺囑者遺產條例》來分配。
解釋《無遺囑者遺產條例》下的法定繼承順位
《無遺囑者遺產條例》清晰列明了遺產的繼承次序。在法律上，最優先的繼承人是逝者的配偶，其次是子女，然後是父母、兄弟姊妹等。條例會根據逝者在世親人的組合，來決定誰有權繼承遺產和繼承的比例。
無遺囑繼承法下配偶及子女的居屋繼承權益
根據法例，如果逝者只遺下配偶而沒有子女，配偶將繼承全部遺產。如果逝者同時遺下配偶和子女，配偶會先獲得一定金額的財產（現時為50萬元）及個人物品，餘下的遺產會由配偶和所有子嗣平均分配。這代表居屋的業權份額，可能會由多於一位家庭成員共同繼承。
為居屋遺產申請「遺產管理書」(Letters of Administration) 的步驟
在沒有遺囑的情況下，合資格的遺產繼承人（通常是配偶或成年子女）需要向高等法院遺產承辦處申請一份名為「遺產管理書」的法律文件，並成為遺產管理人。申請程序與遺囑認證相似，需要提交死亡證、證明與逝者關係的文件以及遺產清單。法院批出遺產管理書後，遺產管理人才有權力處理遺產。
取得遺產管理書後如何分配及轉移居屋業權
遺產管理人取得遺產管理書後，就可以執行遺產分配。他同樣需要委託律師，準備一份「轉讓同意書」(Assent)，將逝者的居屋業權份額，按照《無遺囑者遺產條例》規定的比例，轉移給合法的繼承人。文件完成後，律師會將其送交土地註冊處登記，正式更新業權記錄。
居屋繼承的特殊考慮：補地價、按揭及轉售限制全解構
當居屋業主過身，其配偶或子女在繼承物業時，除了業權問題，還會遇到居屋獨有的補地價、轉售限制和按揭等議題。這些環節涉及房屋署與銀行的規定，處理方式與一般私樓有很大分別。以下將會逐一拆解，讓繼承人有更清晰的了解。
居屋繼承與補地價：合法繼承人是否獲得豁免？
解釋合法繼承人（如配偶、子女）繼承居屋時無需即時補地價
很多人關心的問題是，當居屋業主過身配偶繼承單位時，是否需要立即支付一大筆補地價款項。根據現行房屋條例，答案是不用的。不論是配偶、子女或其他合法繼承人，在繼承居屋業權的過程中，均無須即時向房屋署補回地價。這個安排是基於繼承屬於業權的合法轉移，而非商業交易。
強調豁免補地價僅限於「繼承」行為，不適用於日後「轉售」
不過，必須清楚一點，這個豁免只適用於「繼承」這個動作本身。當繼承人日後打算將這個居屋單位在公開市場（自由市場）出售或出租時，就必須先向房屋署申請評估並繳付補地價。換言之，豁免是暫時性的，直至單位業權需要作公開市場轉讓為止。
繼承居屋後的出售或出租限制
說明繼承後的居屋仍受房屋署的轉讓限制規管
繼承人取得居屋業權後，這個單位並不會自動變成私人樓宇。它依然是資助出售房屋，因此必須繼續遵守房屋署訂立的轉讓限制。這些限制包括首次轉讓日期起計的年期規定，以及對買家資格的要求等。
在公開市場出售：居屋補地價計算方法與程序詳解
如果繼承人決定在公開市場上出售單位，就必須補地價。補地價的金額，並非以當年的買入價計算，而是根據出售當時的市值來評估。計算公式一般是：補價 = 補價時的市值 x ((購入時的十足市值 – 購入時的樓價) / 購入時的十足市值)。繼承人需要向房屋署提出申請，由署方委託的測量師行評估單位市值，然後計算出應付的補價金額。
在居二市場（第二市場）出售：免補地價轉售資格與對象
另一個選擇，是在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場（俗稱「居二市場」）將單位轉售。這個市場的買家資格受到限制，他們必須是持有房委會發出「購買資格證明書」的綠表或白表人士。雖然售價可能會較公開市場低，但優點是省卻了補地價的程序和龐大開支。
處理未供完的居屋按揭：業主過身後怎麼辦？
指導繼承人第一時間通知承按銀行
如果居屋業主過身時，單位仍有按揭未供完，繼承人首要的行動是立即帶同業主的死亡證，通知承按銀行。銀行需要盡快得知按揭借款人的狀況，以便啟動後續的內部程序，避免因斷供而影響信貸記錄。
銀行處理居屋按揭轉名及重新審批的程序
銀行收到通知後，會要求繼承人辦理按揭轉名手續。這個程序實際上等同於重新申請按揭。銀行會以繼承人作為新的借款人，對其財務狀況進行全面的壓力測試及審批。銀行會審視繼承人是否有足夠及穩定的還款能力，去承擔餘下的按揭貸款。
繼承人需要準備的供款能力證明文件
為了順利完成按揭轉名審批，繼承人應及早準備好相關的財務證明文件。一般而言，銀行會要求提供以下資料：
- 身份證明文件
- 最近三至六個月的收入證明（如糧單、僱主證明信）
- 稅務局發出的最新年度評稅通知書
- 顯示資產狀況的銀行月結單或存摺
- 其他貸款或信貸紀錄（如信用卡結單、私人貸款合約）
居屋業主過身後繼承常見問題 (FAQ)
當不幸面對居屋業主過身配偶需要處理繼承事宜時，心中總會浮現不少疑問。處理居屋業主過身的後續程序確實涉及許多細節。這裡整理了一些大家最常遇到的問題，希望能為你提供清晰的方向。
居屋遺產繼承需時多久？「長命契」與「分權契」時間上有何差異？
處理時間的長短，關鍵在於居屋的業權形式。
如果是「長命契」，程序相對簡單快捷。尚存的業主只需委託律師，備妥已故業主的死亡證等文件，草擬一份「死亡證及送交土地註冊處備忘錄」並進行註冊，整個過程通常數星期內便可完成。
相反，「分權共有契」的繼承程序則複雜得多。因為業權份額已成為遺產的一部分，必須向高等法院申請「遺囑認證」或「遺產管理書」。整個申請過程，由準備文件到法院批出承辦書，順利的話可能需時六至九個月，如果遺產情況複雜或出現爭議，則可能需要一年或更長時間。
辦理居屋繼承轉名，律師收費一般是多少？
律師收費會因應業權形式和案件的複雜程度而有所不同。
就「長命契」的轉名手續而言，由於不涉及遺產承辦，程序直接，律師費用一般較相宜，大約由數千港元起。
至於「分權共有契」的繼承，因為必須辦理遺產承辦，律師需要處理更多法律文件及程序，收費自然較高。費用通常由一萬多港元起，並會根據遺產的總值、複雜性（例如是否有海外資產、繼承人之間是否存在分歧等）而向上調整。建議在委託前，先向不同律師事務所查詢報價，了解清楚收費所包含的服務範圍。
非婚生子女或繼子女有權繼承居屋嗎？
這要視乎已故業主有否訂立遺囑。
根據香港的《父母與子女條例》，非婚生子女與婚生子女享有同等的繼承權。如果在沒有遺囑的情況下，非婚生子女有權根據《無遺囑者遺產條例》的繼承順位分配遺產。
不過，繼子女在法律上並沒有法定的繼承權。如果已故業主希望將居屋業權留給繼子女，就必須在生前訂立一份清晰有效的遺囑，明確將其指定為遺產受益人，否則他們將無法繼承任何遺產。
配偶可以放棄繼承居屋業權嗎？需要辦理什麼手續？
可以的，任何受益人都有權選擇放棄繼承遺產。
如果配偶決定放棄繼承居屋業權，需要透過律師辦理一份名為「放棄繼承權契據」（Deed of Disclaimer）的法律文件。簽署這份文件後，該繼承權便會根據遺囑的條款或《無遺囑者遺產條例》中的繼承順位，轉移給下一位合資格的繼承人。需要注意的是，放棄繼承權的決定一旦作出，通常是不可撤銷的，所以在做決定前應仔細考慮清楚。
如果居屋只有一位業主，過身後繼承程序有何不同？
如果居屋由始至終只有一位業主，其業權就相當於該業主持有百分之百的「份額」。當這位單獨業主過身後，整個居屋單位便會成為其遺產的一部分。
因此，其繼承程序與「分權共有契」的情況完全相同。繼承人必須透過辦理遺產承辦，即申請「遺囑認證」（如有遺囑）或「遺產管理書」（如無遺囑），才能合法地繼承和處理該居屋的業權。
繼承居屋後，會影響我日後申請公屋或綠表資格嗎？
這是一個非常實際的問題，答案是會的。
根據房屋委員會的現行政策，任何人士如果在香港擁有任何住宅物業的業權（不論是全部或部分），即不符合申請公屋的資格。因此，一旦你繼承了居屋的業權，便會被視為私人物業業主，從而失去申請公屋或保留公屋戶籍的資格。
同樣地，這也會影響綠表資格。綠表資格主要是提供給現有公屋租戶或合資格人士購買資助房屋。繼承居屋後，你已成為業主，通常不再符合綠表資格的申請條件。由於相關政策可能更新，建議在作出任何決定前，直接向房屋署查詢最新的規定。