對於公屋住戶而言，利用「綠表」資格在居屋第二市場置業，是實現安居夢想最直接的階梯之一。然而，面對複雜的申請資格、首期預算、按揭限制及繁瑣的買賣流程，不少準買家都感到困惑甚至卻步。
本篇【公屋買二手居屋2026】全攻略，將為您一文整合所有關鍵資訊。從深入剖析誰合資格申請綠表、如何精準計算首期及總開支，到詳解由申請「購買資格證明書」到成功收樓的五大核心步驟，並拆解居屋第二市場的獨特概念及按揭審批要點。無論您是剛開始萌生置業念頭，還是已在物色心儀單位，本文都旨在為您提供最清晰、實用的指引，助您掃除疑慮，穩健地踏上業主之路。
誰合資格申請綠表購買二手居屋？
談到公屋買二手居屋，第一步就是要準確了解自己是否擁有「綠表」資格。不少人認為只有現正居住在公屋的家庭才符合資格，但其實綠表資格的涵蓋範圍比想像中更廣。了解清楚這些類別，有助你規劃自己的置業路徑。讓我們一起仔細看看，究竟哪些人士符合資格，又有什麼特殊途徑和限制需要留意。
核心綠表資格申請人類別
首先，我們來看看最主要的幾類合資格人士，他們是綠表市場的核心參與者。
現有房委會及房協公屋租戶
這是最廣為人知的一類，包括香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的現有租戶。只要你是這些單位的正式租戶，就具備了最基本的綠表申請資格。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
這類人士雖然未獲派公屋，但已通過資格審查，並選擇領取《綠表資格證明書》來代替公屋編配。這張證明書就是他們進入居屋第二市場的「入場券」。
房委會轄下中轉房屋的認可居民
居住在房委會轄下中轉房屋的認可居民，同樣被視為合資格的綠表申請者，可以申請購買二手居屋。
長者租金津貼計劃受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的長者，也符合綠表資格，可以利用這個身份實現置業目標。
未獲派公屋但可申請綠表的途徑
除了以上的核心類別，其實還有一些途徑，可以讓部分未正式「上樓」的人士提早獲得綠表資格，實現公屋戶買二手居屋的計劃。
已通過詳細資格審查的公屋輪候者
如果你正在輪候公屋，而且申請已經通過了詳細的資格審查，即將進入配房階段，你就可以主動申請領取《綠表資格證明書》，提早以綠表身份物色心儀的二手居屋單位。
受政府清拆計劃影響的合資格人士
因受政府清拆計劃、舊區重建或天災影響，並已獲核實符合公屋入住資格的人士，同樣可以申請綠表資格。
因離婚或分戶而合資格的公屋住戶
部分公屋住戶因離婚或分戶等家庭狀況改變，經審批後符合資格入住公屋，他們也可以申請綠表，開展新的置業計劃。
注意！常見申請限制與「DQ」情況
符合基本身份只是第一步，申請過程中還有一些嚴格的限制。如果觸犯了這些規定，申請資格可能會被取消（俗稱「DQ」），所以必須格外留神。
兩年內擁有物業限制
這是一條非常關鍵的規定。申請人及名列申請表上的家庭成員，在遞交申請書前的24個月內，直至簽訂臨時買賣合約當日，都不能在香港擁有任何住宅物業權益。
已婚人士與配偶的捆綁申請規定
如果申請人已婚，申請時必須與配偶一同申請，而且配偶也需符合申請資格。即使配偶沒有香港入境權，也需要申報。只有在法庭裁定離婚或配偶去世等少數情況下，才可以豁免。
家庭成員曾享用資助房屋的限制
資助房屋福利基本上是「一生人一次」的機會。如果申請人或任何家庭成員曾經是任何資助自置居所計劃（例如居屋、私人參建居屋、綠置居等）的業主或聯名業主，通常都不能再次申請。
永久喪失綠表資格的情況
除了上述情況，任何人士如果曾經是租者置其屋計劃單位的業主，或者曾享受過房委會的自置居所貸款計劃等，即使單位已經出售，都會永久喪失綠表申請資格。在提交申請前，務必仔細核對自己及家庭成員的過往紀錄。
置業預算全攻略：計算二手居屋首期、按揭及雜費
對很多公屋戶來說，公屋買二手居屋是實現置業夢想的重要途徑。要成功上車，第一步就是要清晰地規劃財務預算。計算開支並非想像中複雜，只要掌握好首期、按揭供款和雜費這三個核心部分，就能為置業之路打好穩固基礎。
置業開支三步計：如何計算可負擔樓價？
想知道自己能夠負擔什麼價位的樓宇，可以跟著以下三個簡單步驟，一步步計算出你的置業預算藍圖。
第一步：評估供款能力 (豁免壓力測試優勢)
首先，你需要評估自己每月的還款能力。銀行審批按揭時，會看你的每月總收入，並計算「供款與入息比率」（DTI）。一般來說，每月總供款不能超過總收入的50%。綠表買家的一大優勢，就是在政府擔保期內的單位，可以豁免銀行的壓力測試。這代表銀行不需要假設利率上升後再計算你的還款能力，所以按揭申請會相對容易獲批。不過，你仍然需要向銀行提供入息證明，證明你有足夠和穩定的收入來應付每月的供款。
第二步：計算首期 (最高95%按揭)
計算好每月可負擔的供款後，下一步就是計算置業最重要的入場券——首期。公屋戶買二手居屋，在政府擔保下，銀行最高可以提供九成半（95%）按揭。換句話說，你最少只需要準備樓價5%的資金作為首期。例如，一個價值400萬港元的二手居屋單位，首期最低只需20萬港元。當然，準備的首期愈多，貸款額就愈少，未來的供款壓力也會相對減輕。
第三步：預算印花稅、律師費及其他雜項支出
除了首期，你還需要預留一筆資金來支付各種雜項開支。這筆費用絕對不能忽略，否則可能影響整個交易。主要支出包括：
- 印花稅： 首次置業的綠表買家，會按照較低的第二標準稅率計算。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約及相關法律文件，費用約數千至萬多元不等。
- 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
- 裝修及添置傢俬費用： 視乎個人需要和單位狀況而定。
建議預留樓價約10%的資金，用作支付首期及以上雜費，這樣預算會比較充裕。
二手居屋按揭四大關鍵因素
了解預算後，就要深入認識影響二手居屋按揭申請的四個關鍵因素。掌握這些要點，有助你更順利地與銀行溝通。
按揭成數：為何高達95%？
二手居屋的按揭成數可以高達95%，遠高於一般私人樓宇，主要原因是它有香港房屋委員會（房委會）作為按揭擔保人。這個政府擔保為銀行提供了保障，大大降低了銀行的貸款風險，所以銀行願意提供更高的按揭成數。
還款年期：政府擔保期的影響
最長還款年期同樣與政府擔保期掛鉤。在新政策下，還款期最長可達30年。銀行會根據單位的剩餘擔保期來釐定最終的還款年期。如果單位的剩餘擔保期充足，申請人就有很大機會獲批最長的30年還款期。
利率選擇：P按與H按
購買未補地價的二手居屋，在按揭利率上只有一個選擇，就是P按（最優惠利率按揭）。P按的利率相對穩定，較少受市場短期波動影響。至於與銀行同業拆息掛鉤的H按，則不適用於未補地價的資助房屋。
首次發售日期：影響按揭審批的關鍵
這是審批按揭中最關鍵，也最容易被忽略的一點。銀行計算政府擔保期，並不是由單位的建成日期（樓齡）開始計算，而是以整個屋苑的「首次發售日期」為起點。這個日期決定了單位的剩餘擔保年期，直接影響銀行最終批出的按揭成數和還款年期。
按揭擔保期放寬政策解讀及置業策略
政府在2026年放寬了二手居屋的按揭擔保期，這項新政策為公屋戶買二手居屋帶來了更多選擇和彈性。
政府擔保期延長至50年政策詳情
房委會宣布，由2026年3月1日起，二手居屋的按揭擔保期由原來的30年，大幅延長至50年（由首次發售日期起計）。同時，最長還款期也由25年統一延長至30年。在新的擔保政策下：
- 首次發售日期起計40年內： 綠表買家最高可獲95%按揭。
- 首次發售日期起計第41年至50年： 綠表買家最高可獲80%按揭。
新舊政策下不同樓齡居屋的按揭成數比較
新政策帶來了巨大變化。例如，一個「首次發售日期」至今已達35年的二手居屋單位，在舊政策下，擔保期已過，銀行很可能視之為私樓處理，按揭成數大減至六成，還款期也極短。但是在新政策下，因為單位仍在40年擔保期內，買家依然有機會申請高達95%的按揭，還款期也可長達30年，兩者差別極大。
如何善用新政選擇心儀二手居屋
這項新政策直接「激活」了市場上大量樓齡較高的二手居屋。這些單位以往因為剩餘擔保期不足，導致按揭困難，令買家卻步。現在，買家可以將目光放遠，考慮一些樓齡較高，但可能位處市區核心地段、交通更便利、呎價更相宜的屋苑。選擇範圍擴大了，公屋戶買二手居屋的計劃也變得更加靈活，更容易找到真正適合自己的安樂窩。
買二手居屋流程全攻略：五大步驟由零到收樓
公屋買二手居屋的過程其實就像一個清晰的路線圖，只要跟著指示走，就能順利由公屋住戶晉身成為業主。整個過程環環相扣，我們可以將它拆解成五個主要步驟。只要了解每個階段的目標與細節，整個置業旅程就會變得非常清晰。下面我們就由第一步開始，逐一拆解，助你輕鬆掌握由零到成功收樓的完整流程。
步驟一：申請「購買資格證明書」
這一步是整個旅程的起點，就像領取一張進入居屋第二市場的「入場券」。持有有效的「購買資格證明書」，你才具備了物色心儀單位及簽署臨時買賣合約的資格。
申請所需文件、費用及地點
申請時，你需要準備填妥的申請書（表格HD1085C）、申請人及所有家庭成員的香港身份證副本。然後將文件連同申請費用（現時為港幣$870，建議準備劃線支票或銀行本票，抬頭註明「香港房屋委員會」），一併交往所屬的屋邨辦事處即可。房屋署職員會協助核實你的住戶資料及在申請書上蓋印。
證明書有效期及注意事項
成功獲批後，你會收到一份有效期為12個月的「購買資格證明書」。你需要好好把握這一年時間物色單位及簽訂臨約。如果證明書在一年後到期而你仍未成功簽約，就需要重新遞交申請。
步驟二：睇樓、查冊及簽署臨時買賣合約
拿到「入場券」後，就可以正式開始睇樓行動了。這個階段的目標是找到合適的單位，並且與賣方達成初步協議。
尋找合資格二手居屋盤源
你可以透過地產代理尋找盤源，或者在房屋委員會的官方網站上，查閱在居屋第二市場可供出售的屋苑名單。鎖定心儀單位後，就可以安排實地睇樓。
確認賣方持有《可供出售證明書》
這是非常關鍵的一步。正如你需要「購買資格證明書」一樣，賣方也必須持有有效的《可供出售證明書》。簽署任何合約前，務必請對方出示這份文件，以確保該單位是合法地在居屋第二市場放售。
簽署臨約及支付細訂
當你與賣方就樓價、成交日期等條款達成共識後，就可以簽署臨時買賣合約。簽署臨約時，買方通常需要支付樓價3%至5%作為「細訂」，以表示誠意。
步驟三：委託律師申請「提名信」
簽署臨約後，你需要立即委託律師處理後續的法律文件。其中最重要的，就是向房屋委員會申請「提名信」。
申請提名信所需文件及費用
你的代表律師會協助你準備所需文件，當中包括你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、臨時買賣合約副本，以及一份買方聲明書。同時，需要繳付申請費用（現時為港幣$1,040）。
提名信在交易中的法律作用
「提名信」是房屋委員會正式批准該宗買賣的官方文件。它確認了你是獲提名購買該指定單位的合資格人士。沒有這封信，交易將無法繼續。銀行在審批按揭時，以及律師在處理正式合約時，都需要這份關鍵文件。
步驟四：申請銀行按揭及簽署正式買賣合約
取得提名信後，交易便進入財務及法律程序的最後直路。這個階段需要與銀行及律師緊密合作。
選擇銀行及提交按揭申請
你可以開始向各大銀行正式提交按揭申請。公屋戶買二手居屋，在政府擔保期內的單位最高可承造九成半按揭。建議選擇對居屋按揭審批較有經驗的銀行，並提交入息證明等文件。
簽署正式買賣合約及樓契
在簽署臨約後約14天內，買賣雙方律師會準備好正式買賣合約。簽署正約時，你需要支付「大訂」，連同細訂合計通常為樓價的10%。在成交日當天，你會在律師樓簽署樓契（正式的業權轉讓文件），並支付樓價餘額，正式成為單位業主。
步驟五：成功收樓及交還公屋
恭喜你！來到最後一步，就是正式收樓及履行交還公屋的責任。
60天內交還公屋單位的規定
根據房屋條例，公屋住戶在簽訂所購單位的樓契後，必須在60天內遷出並交還現居的公屋單位。這是一個硬性規定，必須嚴格遵守。
交還流程及注意事項
你需要通知所屬屋邨辦事處安排交還單位事宜。在遷出前，應清空單位內所有傢俬雜物。辦事處職員會與你相約時間檢查單位，確認單位狀況良好後，你便可以交還鎖匙，正式完成整個由公屋到居屋業主的過程。
必讀！居屋第二市場（綠表市場）核心概念
計劃公屋買二手居屋，第一步就是要弄清楚整個遊戲規則。這其中最關鍵的，就是理解「居屋第二市場」這個獨特的平台。它就像一個專屬市場，讓公屋戶買二手居屋的過程，跟購買私人樓宇有很大分別。下面我們就一起拆解幾個核心概念。
什麼是居屋第二市場？
居屋第二市場，坊間也常稱為「綠表市場」。你可以把它想像成一個由政府設立，只容許特定人士入場的物業買賣市場。在這個市場內交易的單位，全部都是未向政府補回地價的資助房屋。
政策目的：促進公屋單位流轉
這個市場的設立，有一個重要的政策目的。它鼓勵現有的公屋租戶自置居所，當公屋戶買二手居屋後，就需要交還他們原來租住的公屋單位。這樣一來，政府就能夠回收公屋資源，再重新編配給正在輪候的家庭，從而加快整個公屋單位的流轉，達到雙贏的局面。
為何只供合資格綠表及白居二人士參與
因為居屋第二市場的單位樓價包含了政府的資助成分（即豁免了地價），所以它並非一個完全開放的市場。為了確保公共資源能夠妥善運用，政府規定只有合資格的「綠表」人士（例如現有公屋租戶）及透過抽籤獲得配額的「白居二」（白表居屋第二市場計劃）中籤者，才有資格進入這個市場選購物業。
「未補地價」是什麼意思？
「未補地價」是理解居屋第二市場的關鍵。簡單來說，就是單位的成交價，並未包含政府在賣出單位時所提供的地價折扣。
樓價不包含地價的原因
當政府首次出售居屋單位時，為了讓市民能以較易負擔的價格置業，售價已經大打折扣。這個折扣，主要就是來自豁免了的地價。因此，在第二市場轉售時，這個折扣會跟隨單位轉讓給下一手合資格的買家。所以，你在市場上看到的樓價，才會比同區的私人樓宇便宜。
何時需要補地價？轉售及出租限制
這份來自政府的「折扣」並非沒有附帶條件。業主如果想將單位在公開市場（即自由市場）上出售、出租或以其他方式轉讓給任何人士（不再局限於綠表及白居二買家），就必須先向政府申請評估，並繳付一筆補價，金額會按當時的市值計算。在未完成補地價程序前，單位是不能出租或自由轉售的。
綠表二手居屋 vs. 私人樓宇：核心分別
了解以上概念後，我們就能清晰看到公屋戶買二手居屋，與購買私人樓宇之間的核心分別。
買家資格限制
最大的分別是買家身份。私人樓宇的買賣是完全自由的，任何人都可以在市場上購買。但是，未補地價的二手居屋，買家必須是持有有效資格的綠表或白居二人士，買家群體受到嚴格限制。
按揭審批差異
這是綠表買家的一大優勢。因為有政府作為擔保人，銀行為未補地價居屋批出的按揭條款通常較為寬鬆。綠表買家最高可申請九成半按揭，而且在政府擔保期內，一般可豁免壓力測試。相反，私人樓宇的按揭成數較低，而且必須通過嚴格的壓力測試。
轉售及出租靈活性
在資產的靈活性上，私人樓宇佔優。私樓業主可以隨時根據市況，自由將單位出售或出租。二手居屋的業主，在未補地價前，則完全沒有這種靈活性。這意味著單位主要用途是自住，其投資或資產增值的潛力會受到一定限制，直至業主決定補地價為止。
綠表買二手居屋常見問題（FAQ）
相信大家在研究公屋買二手居屋的過程中，心中都會浮現不少疑問。從「第一筆錢」要準備多少，到整個流程到底要跑多久，這些都是非常實際的問題。這一部分，我們將會為你整理一些最常見的疑問，並提供清晰易明的解答，讓你對整個公屋戶買二手居屋的計劃更有把握。
買二手居屋，首期及雜費要預算多少？
置業是人生大事，計算清楚所有開支是成功上車的第一步。除了樓價本身，還有不少相關費用需要準備。
詳細開支清單一覽：首期、印花稅、律師費、佣金
- 首期：綠表申請人的一大優勢，就是最高可承造九成半（95%）按揭。換句話說，最低只需準備樓價的5%作為首期。
- 印花稅：與私人樓宇一樣需要繳付印花稅。合資格的首次置業人士，可按稅務局的「第二標準稅率」計算，稅率由$100至樓價的4.25%不等。
- 律師費：一般需要委託兩間律師樓，分別處理買賣合約及銀行按揭文件，總費用大約在港幣$8,000至$15,000之間，視乎交易的複雜程度。
- 地產代理佣金：市場普遍的收費是樓價的1%。
- 其他雜項：亦要預留少量資金作其他開支，例如銀行估價費、購買火險等。
實例個案開支參考
假設你計劃購買一個港幣$450萬的二手居屋單位，以下是一個開支預算參考：
- 首期 (5%)：$4,500,000 x 5% = $225,000
- 印花稅 (第二標準稅率)：$100,200
- 律師費：約 $12,000
- 地產代理佣金 (1%)：$4,500,000 x 1% = $45,000
- 預計總開支：$225,000 + $100,200 + $12,000 + $45,000 = $382,200
這個例子讓你更具體地了解，除了首期外，還需要準備一筆可觀的資金應付各項雜費。
整個申請流程需時多久？
由下定決心到成功收樓，整個過程環環相扣，時間掌握非常重要。
各階段所需時間參考
- 申請《購買資格證明書》：遞交申請後，房屋署一般需時約兩至三個星期審批。
- 睇樓及簽署臨約：《購買資格證明書》有效期為12個月，你有充足時間物色心儀單位。找到單位後，簽署臨時買賣合約只需一天。
- 申請《提名信》：委託律師向房委會申請，一般需時約兩至四個星期。
- 銀行按揭審批：提交申請及所需文件後，銀行審批時間約為兩至四個星期。
- 完成交易：從簽署臨時買賣合約到正式收樓，整個過程普遍需要約兩個半至三個月。
影響流程時間的常見因素
流程時間並非一成不變，有幾個因素可能會影響進度。例如，買賣雙方提交的文件不齊全、銀行按揭審批因個別情況而延長、或房委會處理申請的個案數量等，都可能令交易時間有所增減。
買入二手居屋後，何時要交還公屋？
成功置業後，交還現居的公屋單位是綠表買家必須履行的責任。
成交後60天內交還的規定及程序
根據房屋條例，公屋戶主及其家庭成員在簽訂新購居屋的轉讓契據後，必須在60天內遷出並交還其公屋單位。屆時，所屬的屋邨辦事處會聯絡你，安排職員上門檢查單位及收回鑰匙，正式完成交還程序。
逾期交還的後果
逾期交還公屋的後果相當嚴重。房屋委員會有權採取法律行動收回單位，住戶除了要繳付市值租金連同額外費用外，其新購的居屋業權亦可能受到影響。因此，務必準時交還單位。
公屋住戶入息或資產超額（富戶），還能申請嗎？
這是許多公屋家庭關心的問題，特別是那些入息或資產水平已超出「富戶政策」上限的住戶。
富戶政策與購買二手居屋資格的關係
「富戶政策」是針對公屋租戶的入息及資產審查機制。不過，這與申請綠表購買二手居屋的資格是兩套不同的機制。綠表資格的核心，在於你是否為合資格的公屋租戶。
持有《綠表資格證明書》可豁免審查
關鍵在於，當你以公屋租戶身份成功申請並獲發《綠表資格證明書》，你便具備了購買二手居屋的資格。在整個購買過程中，你無需再進行類似白表申請者的入息及資產審查。實際上，購買資助房屋正是房委會為「富戶」提供的一個出路，讓你可以自置居所，同時將公屋單位交還給更有需要的人士。