「上車」置業，首期往往是最大難關。想盡量減輕首期負擔，申請高成數按揭、借足9成是不少人的目標。然而，最終的按揭成數並非單一數字，而是受樓價、申請人入息、物業類型以至是否首次置業等多重因素影響。
本文為您準備「樓宇按揭成數懶人包」，從金管局最新準則入手，深入淺出拆解影響按揭成數的6大關鍵因素，剖析壓力測試的計算方法，並教您如何善用按揭保險計劃達成目標。文中更附上最新按揭計算機，只需3個步驟，即可即時評估您的最高貸款額、首期及每月供款，助您輕鬆規劃置業大計。
按揭計算機：3步即時評估最高按揭成數及每月供款
想初步掌握自己的買樓預算，了解可負擔的樓宇按揭成數是第一步。善用網上的樓宇按揭計數機，只需輸入幾個關鍵資料，就能即時為您估算出最高貸款額及每月供款。這個簡單的工具，是整個樓宇按揭程序中，為您規劃財務藍圖的最佳起點。
步驟一：您的置業身份
在開始計算之前，首先要釐清您的「置業身份」。這個身份直接決定了您能申請的按揭成數上限，因為銀行以至金管局，對不同背景的申請人都有不同的審批標準。
首次置業 (固定收入)
如果您在申請按揭時名下沒有持有任何香港住宅物業，並且擁有穩定的固定月薪收入，您便符合首次置業資格。一般來說，這是申請最高按揭成數最有利的身份，尤其在申請按揭保險計劃時，條件會比較寬鬆。
首次置業 (非固定收入／自僱)
若您的主要收入來自佣金、花紅，或是自僱人士，銀行在審批時會視為非固定收入。計算入息時，銀行通常會取最近六個月至一年的平均收入作準，過程相對審慎。因此，即使是首次置業，可獲批的最高按揭成數也可能較固定收入人士略低。
換樓客 (先賣後買／先買後賣)
換樓客的情況取決於買賣的次序。如果採用「先賣後買」，在簽訂新物業的正式買賣合約前，已成功出售舊有物業，便可恢復首次置業身份，爭取較高的按揭成數。相反，若採用「先買後賣」，買入新物業時您仍持有舊物業，便會被視為擁有超過一個物業，按揭成數上限需要下調。
非首次置業／投資者
如果您本身已經持有住宅物業，或購買物業的目的是用作出租投資，並非自住，根據金管局的現行指引，樓宇按揭成數的上限會大幅收緊。
步驟二：您的目標物業
第二步是輸入您心儀物業的具體資料。由於物業是按揭貸款的抵押品，其價值、類型和樓齡等因素，都會直接影響銀行的最終批核金額。
物業價值 (樓價)
物業價格是計算按揭成數的核心。不同樓價範圍所對應的最高按揭成數均設有不同上限。您只需在樓宇按揭計數機中輸入目標樓價，系統便會自動應用最新的按揭成數標準進行計算。
物業類型 (私樓／居屋／村屋等)
不同類型的物業，銀行的估價和審批標準亦有差異。例如，私人住宅的流程最為標準化；一手居屋因有政府擔保，按揭成數一般較高；而村屋的估價則會考慮其業權、路權等複雜因素，或會影響最終獲批的成數和年期。
步驟三：您的財務狀況
最後一步，是整合您的個人財務狀況，以得出個人化的評估結果。
是否需要按揭擔保人
如果您的收入水平未能完全符合壓力測試的要求，可以考慮加入按揭擔保人。計數機在評估時，也會將擔保人的財務狀況考慮在內。例如，若擔保人本身亦有按揭在身，申請人的供款與入息比率要求會變得更嚴格。
您的個人化即時報告：最高貸款額、首期、每月供款及最低入息要求
完成以上三個步驟後，一份清晰的即時報告便會生成。報告會列出根據您所提供資料而估算出的最高貸款額、所需支付的首期金額、預計的每月供款，以及要通過壓力測試所需的最低家庭月入。這份報告是您規劃置業預算、篩選合適樓盤的實用參考。
影響按揭成數的6大關鍵：解構金管局核心準則
要成功申請理想的樓宇按揭成數，並非單純看樓價那麼簡單。實際上，銀行在審批過程中，必須遵循金管局的嚴格指引，這套準則會從多個維度評估你的申請，最終決定你的貸款上限。了解這六大關鍵因素，就等於掌握了整個樓宇按揭程序的竅門，亦能更準確地使用樓宇按揭計數機作初步預算。
因素一：物業價值 (樓價)
物業價值是決定按揭成數最直接的因素。金管局為不同樓價的物業設定了不同的按揭成數上限，主要目的是管理銀行體系的信貸風險。
樓價$1,500萬或以下：最高可借9成
在這個價格區間，只要符合按揭保險計劃的其他要求，例如是首次置業人士及有固定收入，理論上最高可以申請到9成按揭，讓你用一成首期就能上車。
樓價$1,500萬至$1,750萬：最高可借8至9成
樓價進入這個範圍，按揭成數開始有輕微下調。最高貸款額會被設定上限，實際可借成數會在8成至9成之間浮動，視乎具體樓價而定。
樓價$1,750萬至$3,000萬：最高可借7至8成
當樓價再一步提升，按揭成數的上限會進一步收緊至7成至8成。這意味著你需要準備更充裕的首期資金。
樓價$3,000萬以上：最高按揭成數上限
對於價值超過$3,000萬的物業，金管局的規定更為嚴格，一般不再適用於高成數按揭保險計劃，按揭成數上限通常會降至6成或以下。
因素二：申請人身份
除了物業本身，你的個人身份也是銀行極為看重的一環。你是首次置業，還是換樓，或是投資者，都會直接影響最終批出的按揭成數。
首次置業人士定義及資格 (申請高成數按揭關鍵)
想申請9成按揭，「首次置業」身份是基本入場券。這裡的定義非常清晰，就是在申請按揭時，你和所有聯名申請人均未持有任何香港住宅物業。這是申請按揭保險計劃以獲取高成數貸款的先決條件。
非首次置業人士按揭限制 (按揭成數需下調)
如果你在申請時已經持有其他住宅物業，即使新購物業是作自住用途，你的按揭成數上限也會被下調。一般而言，最高按揭成數會比首次置業人士低一至兩成。
換樓客策略：「先賣後買」vs「先買後賣」
換樓客的情況比較特別。如果採用「先賣後買」策略，即在簽署新物業的正式買賣合約前，已經完成舊物業的轉讓契約（Assignment），那你就可以恢復首次置業身份，申請高成數按揭。相反，若選擇「先買後賣」，在買入新樓時你仍持有舊樓，就會被視為非首次置業，按揭成數自然會受到限制。
因素三：收入來源
穩定的還款能力是銀行批核按揭的核心。你的收入來源是固定還是非固定，甚至是否來自本地，都會影響銀行對你信貸風險的評估，繼而影響按揭成數。
固定收入：月薪、花紅、雙糧計算方法
對於月薪族，計算相對直接。銀行會參考你的糧單及稅單，花紅和雙糧一般會按比例計算在內，但通常設有上限，例如不能超過月薪的若干倍數。
非固定收入／自僱人士：佣金收入計算及按揭成數上限 (最高8成)
如果你是地產代理、保險從業員或自僱人士，收入主要來自佣金，銀行審批會更審慎。他們通常會計算你過去六個月至一年的平均收入，而且，經按揭保險申請高成數按揭時，最高成數一般會限制在8成。
非本地收入人士按揭審批
若你的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批時會考慮匯率風險及查證收入的難度，按揭成數通常會比本地收入人士下調一成或以上。
因素四：物業用途
你買樓的目的是自住還是投資，對按揭成數有決定性影響。
自住物業：申請按揭保險的先決條件
申請按揭保險以借取高成數按揭，其中一個硬性規定就是物業必須為自住用途，申請時你需要簽署自住聲明書。
出租或投資物業：按揭成數上限劃一為6成
如果物業用作出租或投資，則不能申請按揭保險。根據金管局指引，這類非自住物業的按揭成數上限劃一為6成。
因素五：按揭擔保人
若申請人本身的收入或年齡未能通過審批，增加擔保人是一個可行方法。不過，擔保人的財務狀況也會反過來影響你的按揭申請。
擔保人資格及對按揭成數的影響
擔保人需要有穩定的收入及良好的信貸紀錄。一般而言，銀行偏好直系親屬作為擔保人。一個合資格的擔保人可以幫助你通過入息要求，但未必能直接提升按揭成數的上限。
如擔保人自身有按揭，申請人按揭成數及壓測要求
這是一個關鍵點。如果你的擔保人本身已經有按揭在身，銀行會視為增加了額外風險。在這種情況下，你的供款與入息比率（DSR）及壓力測試要求會變得更嚴格，而按揭成數上限亦需要相應下調一成。
因素六：公司名義持有物業
以公司名義買樓，雖然在某些稅務安排上有優勢，但在按揭申請上卻有明顯限制。
以公司名義買樓的按揭成數上限
不論公司業務性質，以公司名義持有的住宅物業，均不能申請按揭保險計劃。因此，其按揭成數上限會直接跟隨金管局的基本指引，一般最高為6成。
善用按揭保險計劃 (MIP) 突破成數上限
甚麼是按揭保險？
想提升樓宇按揭成數，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 絕對是關鍵一環。根據金管局指引，銀行一般最高只會批出七成按揭。按揭保險並非直接借錢給你，而是由香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構向銀行提供的一種保險，作用是保障銀行因借出高成數按揭而需要承擔的額外信貸風險。
運作原理：如何助你降低首期門檻
它的運作原理其實很直接。銀行之所以能批出超過七成的按揭貸款，是因為按揭保險公司為高於常規成數上限（例如由七成至九成）的貸款部分提供了保障。萬一借款人無法償還貸款，銀行在收回物業出售後，若有任何損失，保險公司會賠償已承保的部分。對置業人士來說，最直接的好處就是大幅降低了首期門檻，讓儲蓄首期的過程變得更容易，更快實現置業目標。
新舊按揭保險計劃比較 (New MIP vs Old MIP)
為了應對不同時期的樓市狀況，按揭保險設有新、舊兩種計劃，主要分別在於適用的樓價範圍和貸款上限，讓不同預算的買家都能受惠。
舊按揭保險計劃 (舊按保):
* 樓價$400萬或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價$400萬以上至$450萬：最高可申請八至九成按揭，但貸款額上限為$360萬。
* 樓價$450萬以上至$600萬：最高可申請八成按揭。
新按揭保險計劃 (新按保):
* 樓價$1,000萬或以下：最高可申請九成按揭。
* 樓價$1,000萬以上至$1,125萬：最高可申請八至九成按揭，但貸款額上限為$900萬。
* 樓價$1,125萬以上至$1,500萬：最高可申請八成按揭。
* 樓價$1,500萬以上至$1,750萬：最高可申請七至八成按揭，但貸款額上限為$1,200萬。
* 樓價$1,750萬以上至$3,000萬：最高可申請七成按揭。
申請按揭保險的核心條件
了解計劃後，下一步自然是審視自己是否符合資格。申請按揭保險有一些基本門檻，而要申請八成以上的高成數按揭，條件會更加嚴格，這是整個樓宇按揭程序中非常重要的一環。
申請八成以上按揭的特定要求 (首置、固定收入、自住)
若希望申請八成以上的按揭，銀行及按證公司會嚴格審核申請人是否符合以下所有條件：
1. 首次置業身份：所有借款人及擔保人在申請時，都不能持有任何香港的住宅物業。
2. 固定收入人士：所有申請人都必須擁有穩定的固定薪金收入。如果收入主要來自佣金或花紅等非固定來源，或者屬於自僱人士，一般最高只能申請八成按揭。
3. 物業作自住用途：申請按揭的物業必須是用作自住，而非出租或作其他投資用途。申請時需要簽署相關的自住聲明書。
按揭保費計算及支付方式 (一次付清 vs 每年支付)
成功申請按揭保險需要支付一筆保費。保費的實際金額會因應按揭成數、還款年期等因素而定，你可以使用網上的樓宇按揭計數機作初步估算。支付方式主要有兩種：
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一次過支付：你可以選擇在承造按揭時一次過繳清所有保費，更常見的做法是將保費加借到按揭總貸款額中，與每月供款一同攤還。這樣做的好處是前期無需動用額外現金，但總利息支出會稍為增加。若在指定年期內提早還清貸款，還有機會獲得部分保費退還。
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每年支付：另一種方式是每年支付一次保費，直至按揭還清。這種方式初期的現金支出較少，但保費年利率通常較高，而且即使提早還清貸款，已繳付的保費亦不會退還。
各類物業按揭成數全攻略
談及樓宇按揭成數，不同類型的物業可謂「同人唔同命」，其按揭審批準則及成數上限可以相差很遠。無論是私人住宅、資助房屋，還是村屋唐樓，銀行和金管局都有不同的考量。想順利完成整個樓宇按揭程序，第一步就是認清心儀物業的按揭特性，這有助你更準確地利用樓宇按揭計數機作初步預算。
私人住宅 (一手樓 vs 二手樓)
私人住宅是最常見的物業類型，但一手樓與二手樓的按揭操作有明顯分別，特別是一手樓花，其付款辦法直接影響按揭申請的時間點和條款。
一手樓花：即供 vs 建築期付款按揭
購買一手樓花時，發展商通常提供「即供付款」和「建築期付款」兩種計劃。即供付款是指簽署買賣合約後，便要馬上申請按揭並開始供款，好處是樓價折扣通常較多。過往此計劃難以申請高成數按揭，但政策更新後，現時已可申請按揭保險。建築期付款則是在物業臨近落成收樓時，才正式申請按揭。它的好處是給予買家較長的資金準備時間，但風險在於收樓時的銀行估價。如果到時估價下跌，銀行會以估價計算貸款額，買家便需要準備更多首期資金去填補差額。
發展商回贈對按揭成數的實際影響
發展商為了促銷，經常提供各式各樣的回贈，特別是現金回贈。這裏有一個重點需要注意，銀行在計算按揭貸款額時，會先從物業合約價中扣除所有現金回贈，然後再計算按揭成數。舉例來說，一個合約價為800萬的單位，發展商提供5%現金回贈 (40萬)。銀行會以760萬 (800萬 – 40萬) 作為計算基礎。若你申請七成按揭，最終貸款額會是532萬 (760萬 x 70%)，而不是原先預期的560萬 (800萬 x 70%)。
資助房屋 (居屋、綠置居)
資助房屋因有政府作為擔保人，按揭條款相對寬鬆，是不少置業人士的選擇。
一手居屋／綠置居：綠表及白表按揭成數 (最高95%／90%)
購買一手居屋或綠置居的最大優勢，就是有房委會提供的擔保。由於有此擔保，買家無需申請按揭保險，更豁免了壓力測試。綠表申請人最高可獲批九成半 (95%) 按揭，而白表申請人最高亦可獲批九成 (90%) 按揭，還款期最長可達25年。這大大降低了上車的門檻。
二手未補地價居屋 (白居二)：政府擔保期如何影響按揭
即使是二手未補地價的居屋，政府的擔保依然有效，所以白居二買家同樣可申請高成數按揭，並且豁免壓力測試。但銀行在審批時，會非常關注政府擔保期的剩餘年期 (通常由首次發售日起計30年)。如果擔保期所剩無幾，銀行為控制風險，可能會下調按揭成數或縮短還款年期，確保貸款能在擔保期內完成。
特殊物業 (村屋、唐樓)
村屋和唐樓因為業權、樓齡等因素，銀行在審批按揭時會比較審慎，成數和年期都有限制。
村屋按揭成數及年期限制
村屋的業權狀況可能比較複雜，例如涉及路權、補地價等問題，所以銀行審批較嚴格。一般最高按揭成數約為七成，但部分符合條件的村屋，可以透過按揭保險計劃申請高達八成半 (85%) 的按揭。在還款年期方面，計算方法通常是「55年減樓齡」，意味著樓齡越高的村屋，還款期就越短。
唐樓按揭成數及估價注意事項
唐樓的主要考慮因素是樓齡。大部分唐樓樓齡偏高，設施相對殘舊，銀行估價會比較保守，可獲批的貸款額亦可能較低。不過，如果唐樓位於市區核心地段，保養得宜，仍有機會獲批高成數按揭。其還款年期的計算方法普遍為「75年減樓齡」，比村屋略為寬鬆。
非住宅物業 (工商舖、車位)
對於工商舖及車位等非住宅物業，按揭成數的規定相對簡單直接。
工商舖及車位按揭成數上限
根據金管局的最新指引，所有非住宅物業，包括工商舖和獨立車位，不論申請人本身是否有其他按揭在身，其按揭成數上限劃一為七成 (70%)。這簡化了過往複雜的計算規則，讓投資者在計算資金時有更清晰的預算。
按揭審批核心：估價與壓力測試
申請樓宇按揭成數時，除了個人入息和物業樓價，銀行還有兩大核心審批關卡，就是物業估價和申請人的還款能力測試。這兩部分是整個樓宇按揭程序中，直接影響銀行最終批出貸款額的關鍵。想順利獲批理想貸款額，就要先了解銀行如何評估這兩項指標。
銀行如何釐定最終貸款額？
銀行批核貸款時，會根據一套非常謹慎的原則，確保信貸風險在可控範圍內。其中最基本的一項，就是如何決定用哪個「樓價」來計算你的貸款額。
成交價與銀行估價：以低者為準 (Lesser of)
當你簽訂臨時買賣合約後，銀行會為你的目標物業進行獨立估價。最終，銀行會比較你的「成交價」和銀行的「估價」，並以兩者中較低的一個數字，作為計算最高按揭成數的基礎。
舉個例子，假設你看中一個單位，成交價是600萬港元。你向銀行申請按揭，但銀行的估價報告認為該單位只值580萬港元。那麼，銀行就會用580萬港元這個較低的數字來計算你的貸款額。如果申請七成按揭，貸款額就是580萬 x 70% = 406萬港元，而不是用成交價計算的420萬港元。這個差額就需要你在首期預算中補足。
供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試
除了評估物業價值，銀行下一步就是要評估你的還款能力，確保你能夠輕鬆應付每月的按揭供款。這主要通過計算「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）來實現。
計算供款與入息比率 (DSR)
供款與入息比率的計算方法很直接，就是將你「每月總債務支出」除以你的「每月總收入」。
- 每月總債務支出：包括新申請的按揭供款，以及其他所有債務，例如私人貸款、信用卡分期還款等。
- 每月總收入：包括你的固定月薪、佣金或花紅（通常會按比例計算）等。
根據金管局的基本指引，你的每月總債務支出，不可以超過你每月總收入的50%。你可以利用網上的樓宇按揭計數機，預先輸入資料，初步評估自己是否符合要求。
通過壓力測試的要求 (現行利率+2厘)
過往，金管局一直設有「壓力測試」要求，作為一個更嚴格的還款能力評估。它的原理是模擬在加息環境下，申請人是否仍有足夠的還款能力。計算方法是將現時的按揭利率加上2厘（2%），在新的利率下，你的每月供款額不能超過你每月總收入的60%。
不過，需要留意的是，金管局已於2026年2月28日起暫停實施這項壓力測試要求。現時銀行審批按揭，主要會以上述的「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%作為基本門檻。雖然壓力測試已經暫停，但了解其概念，仍有助你評估自己在利率波動時的財務抗壓能力。
樓宇按揭成數常見問題 (FAQ)
在整個樓宇按揭程序中，除了計算首期和供款，大家總會遇到各種特殊情況。這裡整理了幾個關於樓宇按揭成數的常見疑問，幫助你釐清思路。
轉按或加按，最高按揭成數是多少？
考慮轉按或加按時，很多人都會關心最高樓宇按揭成數的上限。根據金管局的基本指引，一般銀行轉按的最高成數是物業估值的七成。
不過，如果物業升值，而你希望借取更高成數，可以考慮申請按揭保險。在按揭保險計劃下，樓價1,500萬或以下的物業，轉按最高成數可以達到八成，但需要留意，這種情況下通常不能提取現金作其他用途。
假如你想在轉按時套現，則有更嚴格的限制。一般來說，只有樓價600萬或以下的物業，才可以透過按揭保險申請套現，最高按揭成數同樣是八成。
非永久香港居民可以申請高成數按揭嗎？
這是一個很常見的問題。答案是肯定的，非永久性香港居民同樣可以申請高成數按揭。
申請高成數按揭的關鍵在於按揭保險計劃的資格。只要申請人持有香港身份證（包括非永久性居民），並且能夠提供證明，顯示自己在香港有穩定的工作和固定收入，同時符合首次置業等核心條件，他們與永久性居民在申請資格上並沒有分別，同樣有機會申請最高九成的按揭。
如果收入不足，以資產水平申請按揭的成數是多少？
對於一些收入不穩定，或主要依賴資產生活的人士（例如退休人士），金管局亦提供了一種以資產水平為基礎的審批方法。
如果採用這種方式申請按揭，樓宇按揭成數的計算方法會有所不同。不論物業價值高低，其按揭成數上限劃一為七成。銀行會將申請人擁有的淨資產，例如現金、股票、物業等，按照既定比例折算，用以評估其還款能力。由於計算方式與一般以入息為基礎的審批有別，坊間的樓宇按揭計數機未必能完全適用，建議直接向銀行查詢詳情。