想將名下居屋轉給子女，以為像私樓一樣簽張轉讓契便可？事實並非如此。由於居屋屬資助房屋，受《房屋條例》嚴格規管，業權轉讓遠比私樓複雜，必須符合房委會指定的特殊理由，並以無償轉讓（送贈契）方式進行。本文將為您全面拆解2026年最新的居屋轉名攻略，詳細列出房委會接納的10大理由、申請3部曲、所有費用明細，並深入分析轉名後對子女首置資格、銀行按揭及未來轉售限制的3大潛在影響，助您一文看清所有關鍵細節，順利完成業權傳承。
居屋轉名基本概念：為何比私樓轉名更嚴格？
處理父母轉名給子女居屋的事宜，第一步要理解居屋和私樓在本質上的巨大差異。很多人會想，私樓轉名相對簡單，為何居屋轉名給子女的條件卻如此嚴格？這一切都源於居屋的獨特性質。
核心原則：公共資源性質與《房屋條例》限制
居屋是政府資助的公共房屋資源，當初是以折扣價錢出售給合資格人士。所以，它並非一件可以隨意買賣的私人商品。每一間未補地價居屋的轉名，都受到香港法例第283章《房屋條例》的嚴格規管。這個核心原則是為了確保公共資源能公平地運用，避免有人利用資助房屋來圖利。
審批關鍵：必須符合特定理由及屬無償轉讓 (送贈契)
基於上述原則，房屋委員會 (房委會) 在審批居屋轉名申請時，會緊守兩個關鍵點。第一，申請必須基於房委會接納的特定理由。第二，整個轉讓過程必須是無償的，即透過「送贈契」(Deed of Gift) 形式進行。
房委會接納的特殊情況
申請居屋轉名的理由並非隨意自訂。房委會只會在非常特殊的情況下才會批准，例如家庭狀況出現重大變化 (如離婚或業主身故)、業主因年邁或健康問題需要作出安排等。這些認可的理由都有清晰的定義，申請人必須提供足夠的證明文件。
不可涉及金錢代價的轉讓
這是居屋轉名條件中最重要的一環。轉讓過程不可以涉及任何金錢交易，業主不能向子女收取任何費用。法律上，這類轉讓會以送贈形式處理。律師會準備一份送贈契，清楚列明業權是無條件送贈，確保轉讓符合資助房屋政策的原意。
居屋轉名資格：盤點房委會接納的10大特殊理由
想辦理父母轉名給子女居屋，首先要了解，未補地價居屋的轉名程序，遠比私樓嚴格。房委會並非隨意批准申請，而是設下了一系列特定的「特殊理由」。只有符合房委會認可的居屋轉名資格，申請才有機會獲批。以下我們將會詳細拆解房委會接納的10大居屋轉名理由，助你評估自己的情況是否符合條件。
基本門檻：承讓人必須為單位登記家庭成員
在探討各種理由之前，有一個必須滿足的大前提。除了因業主身故而繼承遺產的特殊情況，所有居屋轉名的承讓人，也就是接收業權的家庭成員，都必須本身已是該單位的登記家庭成員。如果子女的名字從未加入單位的家庭成員名冊，即使符合其他理由，原則上也不能夠接受業權轉讓。
理由類別一：家庭狀況變更
家庭結構的改變，是房委會接納的其中一類常見轉讓原因。
加入配偶
業主結婚後，可以申請將其配偶的名字加入業權，成為聯名業主。這個申請相對直接，旨在讓配偶擁有法律上的保障。
離婚或分居
如果業主與配偶辦理離婚或合法分居，根據雙方的協議或法庭命令，其中一方可申請將單位的全部業權轉讓給另一方。
業主結婚後遷出
業主本人結婚後，如果決定遷出單位，與新配偶共組家庭，房委會也允許其將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
理由類別二：業主個人狀況 (父母轉子女最常用)
這一類理由，正正是處理父母轉名給子女居屋最常用到的情況，主要涉及業主個人的年齡、健康或去向等重大轉變。
年滿65歲或以上
當業主年滿65歲，房委會便會接納其因年長而提出的業權轉讓申請。這為很多年長父母提早規劃資產傳承，將居屋轉名給子女提供了正式途徑。
身體嚴重殘障或身患危疾
若業主不幸確診嚴重疾病，或身體有嚴重殘障，基於人道理由，房委會亦會酌情批准其將業權轉讓給家庭成員的申請。
永久離開香港
業主如因移民、需要到海外或內地長久工作或定居，並且能夠提供相關證明，也可以申請將業權轉讓予留港的家庭成員。
遭頒令破產
當業主被法庭頒令破產，其資產需要依法處理。在這種情況下，業權轉讓會根據破產管理署的指示進行。
理由類別三：財務或房屋福利相關
有時候，轉名的理由與家庭財務貢獻或政府的房屋政策有關。
家庭成員已支付大部分樓價
如果在購買單位時，有其他家庭成員（例如子女）支付了絕大部分的首期或一直承擔按揭供款，業主可以申請將其加入為聯名業主，或直接將業權轉讓給對方，以正式確認其業權份額。
家庭成員獲派其他公營房屋福利
為了防止雙重福利，如果業主或任何一位家庭成員獲派其他公營房屋福利，例如公屋單位，就需要從現有的居屋中除名，這便構成了業權轉讓的理由。
理由類別四：業主身故
這是最特殊的一類情況，處理的是業權的繼承問題。
遺產繼承
當業主不幸離世，其業權會根據遺囑或遺產管理法例，轉讓給合法的繼承人。正如上文提到，這是唯一一種情況，承讓人（即繼承人）可以不是單位的登記家庭成員。
居屋轉名流程三部曲：申請、律師、註冊全攻略
了解清楚父母轉名給子女居屋的條件和理由後，接下來就是實際操作的環節。整個居屋轉名流程可以清晰地分為三大步驟：首先是向房委會提出申請，然後是委託律師處理法律文件，最後是到土地註冊處完成註冊。讓我們一步一步拆解整個居屋轉名手續，讓你對全局有個清晰的掌握。
步驟一：向房委會遞交轉讓申請
這是啟動整個轉名程序的起點，主要工作是與房屋委員會溝通，並提交所需的文件以獲取原則上的批准。
準備申請表格 (HD7) 及身份證明
你需要到房委會網站下載或親身索取一份名為「業權轉讓申請書 (HD7)」的表格。填寫時，記得要提供所有業主和新承讓人的身份證明文件副本。表格上業主的簽名式樣，必須與當年簽署樓宇買賣文件的式樣完全相同。
提交相關理由證明文件
這一步非常關鍵。你必須根據之前選定的轉讓理由，提交相應的證明文件。例如，若以業主年滿65歲為由，便需附上業主的身份證副本；若因離婚而轉讓，則需要法庭的絕對判令副本。文件的齊備程度，會直接影響申請的審批速度。
繳交申請手續費
遞交申請時，需要附上一張劃線支票用作支付申請手續費。要注意的是，這筆費用不論你的居屋轉名申請最終是否成功，或者中途決定撤銷，都不會退還。
步驟二：委聘律師辦理法律文件
當你收到房委會的「業權轉讓同意書」後，就代表第一階段順利完成，可以進入處理法律程序的階段。這時你需要委聘一位律師協助處理後續事宜。
草擬轉讓契約 (送贈契) 並交房委會審批
律師會為你草擬一份不涉及金錢交易的轉讓契約，也就是我們常說的「送贈契」(Deed of Gift)。契約草稿完成後，不能馬上簽署，而是要先提交給房委會的法律事務分處進行審批，這個過程同樣需要繳付一筆文件審批費。
處理銀行按揭轉名或重組
如果你的單位仍有按揭在身，律師會協助你聯絡承按銀行，處理按揭轉名或進行債務重組。銀行會根據新業主（即子女）的財務狀況，重新審批按揭。這個環節需要與銀行緊密溝通。
計算及繳付印花稅
即使是沒有金錢交易的送贈，居屋轉名依然需要繳付印花稅。律師會根據物業的估值，按照適用於近親轉讓的「從價印花稅」第二標準稅率計算應繳金額，並協助你處理繳稅事宜。
步驟三：完成轉讓及更新業權紀錄
完成所有法律文件的簽署和費用繳交後，就剩下最後的註冊和更新步驟，這一步是保障新業權的法律效力。
於土地註冊處註冊新契約
律師會將已簽署並繳付印花稅的轉讓契約，送到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，土地註冊處的紀錄上，業主的名字就會正式更新為子女的名字，整個業權轉讓在法律層面上才算正式完成。
通知屋邨辦事處更新紀錄
最後一個小提示，完成所有法律程序後，記得要將新的轉讓契約副本及土地查冊紀錄，交往所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處，用作更新住戶紀錄。這樣便能確保所有相關部門的資料都已同步更新。
居屋轉名費用全解析：政府收費、印花稅及律師費
當你計劃將父母的居屋轉名給子女，了解清楚整個過程的費用是非常重要的一環。總體來說，居屋轉名的費用主要由三大部分組成，分別是房委會收取的行政費用、政府徵收的印花稅，以及律師樓處理法律文件的服務費。清晰掌握這些開支，有助你更好地規劃預算。
房委會行政費用
在整個居屋轉名流程中，房屋委員會會就處理申請及審批文件收取兩筆固定的行政費用。這兩筆費用是啟動程序的必須開支。
申請手續費 (HK$3,020)
當你向房委會遞交「業權轉讓申請書」(表格HD7) 時，需要同時繳付一筆港幣3,020元的手續費。這筆費用是用於處理你的基本申請。需要注意的是，不論你的申請最終是成功、失敗，或中途自行撤銷，這筆費用都不會退還。
審批法律文件費用 (HK$2,630)
在你的轉讓申請獲得房委會原則上批准後，下一步便需要委託律師草擬正式的轉讓契約。律師擬備好的文件草稿，必須再提交給房委會的法律事務分處作最終審批。這個審批步驟會產生另一筆港幣2,630元的費用。同樣地，這筆費用也是不會退還的。
印花稅計算方式 (近親轉讓)
印花稅是整個居屋轉名費用中可能佔最大比例的部分。幸好，父母轉名給子女這類近親轉讓，在稅務計算上有較優惠的安排。
採用「從價印花稅」第二標準稅率
由於未補地價居屋轉名給子女是以送贈形式進行，並不涉及買賣金額，稅務局會根據物業的市值來評估應繳的印花稅。因為屬於近親轉讓，可以採用稅率較低的「從價印花稅」第二標準稅率（即舊有的稅率）來計算，而不是非首置物業劃一15%的稅率。
應繳稅款計算實例
要計算居屋轉名印花稅，首先要知道稅務局對該單位的估值。假設稅務局評估單位市值為港幣300萬元，根據第二標準稅率，稅率為1.5%。
應繳印花稅款 = 物業估值 x 稅率
= HK$3,000,000 x 1.5%
= HK$45,000
這個例子讓你對可能涉及的稅款有一個具體概念。
律師樓相關費用
處理居屋轉名手續必須經由律師辦理，因此律師費是不可避免的開支。費用高低視乎案件的複雜程度。
處理轉讓契約及法律服務費
律師的基本服務包括草擬不涉及金錢交易的轉讓契約（即送贈契）、代表你與房委會溝通、以及到土地註冊處完成業權註冊等。這部分的居屋轉名律師費，市場上一般由數千至萬多元不等，建議可先向不同律師樓查詢報價。
處理銀行按揭文件費用
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，轉名程序就會相對複雜一些。律師需要協助處理現有按揭的轉名或重組事宜，並與承按銀行進行協調。因為涉及額外文件及法律工作，律師樓會收取額外的費用。
居屋轉名三大潛在影響：首置資格、按揭及轉售限制
父母轉名給子女居屋，這個決定看似是家庭資產傳承的好方法，但過程中的細節與長遠影響，絕對需要仔細衡量。完成居屋轉名手續後，對子女而言，不單是多了一項資產，更伴隨著幾個重要的身份和權利轉變。在啟動任何申請前，了解清楚這些潛在影響，是整個居屋轉名攻略中最關鍵的一環。
影響一：子女將喪失「首次置業」身份
承讓業權後的稅務影響
在香港，首次置業身份的最大優勢，在於購買物業時能享用較低的「從價印花稅」（第二標準稅率）。一旦子女接受了父母轉讓的居屋業權，他們在法律上便會被視為業主。這意味著他們將永久失去「首次置業」的資格。將來如果子女打算自己購入私人物業，便需要繳付適用於非首次置業者的印花稅率，稅務開支會大幅增加，這一點是規劃居屋轉名印花稅時必須考慮的成本。
與私樓「甩名」後恢復首置身份的分別
許多人會將居屋轉名與私樓常見的「甩名」操作混淆。在私樓市場，業主可以透過近親轉讓（例如買賣形式）將自己的業權轉移給家人，從而恢復首次置業身份，以便用較低稅率購入新物業。但是，這個方法完全不適用於未補地價的居屋。由於未補地價居屋轉名必須以「送贈」形式進行，而且受到房委會嚴格規管，子女無法透過類似操作去恢復首置身份。一旦接受業權，這個業主身份便會一直跟隨他們。
影響二：未補地價居屋的按揭安排
政府擔保期對新按揭申請的影響
當業權轉讓後，如果單位仍有按揭，通常需要重新申請。銀行審批未補地價居屋按揭的關鍵，在於房委會提供的「政府擔保期」（一般由首次出售日起計30年）。如果單位仍在擔保期內，銀行因為有政府作擔保，風險較低，較願意批出高成數的按揭。相反，若單位已過了政府擔保期，銀行會視之為一般舊樓處理，按揭申請的難度會大增，批出的貸款額亦可能大打折扣，這是居屋轉名費用中一項潛在的財務變數。
為何居屋轉名不受私樓「送贈契」五年限制？
在私樓市場，經由「送贈契」轉讓的物業，銀行普遍在五年內都不願意承造按揭。這是因為根據《破產條例》，若原業主在送贈後五年內破產，該轉讓有機會被視為無效，物業會被用作抵債，令銀行蒙受損失。然而，未補地價居屋轉名給子女卻是一個例外。由於居屋的按揭有房委會的擔保，銀行的信貸風險已大大降低，因此即使轉讓是以送贈形式進行，新業主（子女）通常仍能順利向銀行申請新的按揭，不受私樓市場五年限制的困擾。
影響三：須遵守新居屋轉售限制
2022年後新居屋的業權轉讓限制期
完成居屋轉名後，最需要注意的一點是，單位的轉售限制期會由新的轉讓契約簽訂當日起重新計算。根據現行政策，特別是2022年起出售的新居屋，限制更為嚴格。業主在首五年內，只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售給綠表買家；在第六至第十五年，才可在第二市場自行定價出售；必須持有單位滿十五年後，並補妥地價，才可在自由市場公開出售。這意味著，即使父母已持有單位數年，轉名後子女仍需面對一個全新的、長達十五年的轉售鎖定期。
對提早規劃的啟示
這個轉售限制重置的機制，對家庭的長遠資產規劃有著深遠啟示。父母轉名給子女居屋，不僅是業權的轉移，更是將一項流動性較低的資產綑綁給下一代。如果子女在未來十年內有置業或資產套現的打算，這個漫長的鎖定期可能會成為一大障礙。因此，在考慮是否進行居屋轉名前，家庭成員之間必須有充分溝通，確保此舉符合所有人的長遠利益和人生規劃。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
在計劃父母轉名給子女居屋的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了六個最常見的問題，為你提供清晰的解答，助你更順利地完成整個居屋轉名手續。
Q1: 子女非登記家庭成員，可否獲轉讓業權？
原則上是不可以的。房委會對未補地價居屋轉名的資格有嚴格規定，其中一個核心條件是承讓人（即接收業權的子女）必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。這是為了確保資助房屋資源能繼續由合資格的家庭使用。唯一的例外是透過遺產繼承，如果業主不幸身故，其合法繼承人即使並非登記家庭成員，也可以辦理繼承手續，承繼單位業權。
Q2: 單位按揭未供完，可以申請轉名嗎？
可以的，不過整個居屋轉名流程會增加一些步驟。如果單位仍有按揭在身，你在向房委會遞交轉名申請的同時，必須與承按銀行溝通。銀行會重新評估新業主（即子女）的財務狀況及還款能力，決定是否批准由子女承接現有按揭、進行轉按或重做新的按揭。這個過程需要獲得銀行及房委會的雙重批准，因此務必預留更充裕的時間處理相關文件。
Q3: 整個轉名流程大約需時多久？
整個居屋轉名流程的時間，由幾個階段組成。首先，向房委會遞交申請後，若文件齊備，官方的審批時間一般約需六個星期。在獲得房委會的原則上同意後，便進入律師處理法律文件的階段，包括草擬送贈契、向房委會法律部入則審批、處理印花稅等。如果涉及銀行按揭，所需時間會更長。綜合所有程序，由遞交申請到最終在土地註冊處完成註冊，整個流程普遍需時三至六個月不等。
Q4: 轉名後，子女可否馬上申請綠表資格？
不可以。這是一個常見的誤解。當子女透過轉名方式成為未補地價居屋的業主後，他們便屬於擁有資助房屋業權的人士。根據房委會的規定，任何資助房屋的業主及其配偶，均不符合申請公屋或綠表資格的條件。因此，一旦完成居屋轉名給子女的程序，該名子女便會喪失申請綠表購買其他資助房屋的資格。
Q5: 除了在世時轉名，還有甚麼方法將居屋傳承給子女？
除了在世時透過送贈契進行轉名，另一個主要方法是透過遺產繼承。業主可以預先訂立清晰的遺囑（俗稱「平安囑」），指明在其身故後，由指定子女繼承該居屋單位。待業主離世後，繼承人便可憑遺囑及相關法律文件（如遺產承辦證明書）辦理業權繼承手續。這個方法的最大分別是，繼承人無須是單位的登記家庭成員，給予業主在傳承規劃上更大的彈性。
Q6: 轉名會否影響父母將來申請長者福利（如長生津、綜援）？
會的，而且這個是規劃父母轉名給子女居屋時，一個極其重要的注意事項。長者生活津貼（長生津）或綜合社會保障援助（綜援）等大部分長者福利，都設有資產審查。如果父母以無償送贈的方式將居屋轉名給子女，這個行為在社會福利署的角度，可能會被視為「資產轉移」。署方有權將已轉讓物業的價值，計算在父母的資產總額內一段時間，這有機會導致他們的資產超出上限，從而影響甚至喪失申請相關福利的資格。在作出決定前，建議先詳細了解相關福利的審查準則。