新一期居屋2026即將接受申請，對不少港人而言，抽中居屋是實現「上車」夢想的重要一步。然而，居屋申請程序繁複，單是綠表與白表的資格分別、每年更新的入息及資產限額，以及複雜的揀樓次序，已足以讓不少申請者卻步。為此，我們為您準備了這份終極「懶人包」，一文整合2026年居屋申請的7大核心條件。本文將深入拆解綠表與白表的申請資格、最新的入息及資產限制、兩大優先揀樓計劃的詳情，並剖析決定成敗的揀樓次序，助您全面掌握申請竅門，為成功置業作好準備。
居屋申請資格核心：綠表與白表申請條件詳解
想成功申請居屋，首先要清晰了解各種居屋條件。居屋申請主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，兩者的居屋条款和申請資格截然不同。現在我們就逐一拆解，讓你一看就明白自己屬於哪一類，以及需要符合哪些要求。
綠表申請人資格：誰符合申請資格？
綠表申請人，簡單來說，就是現時正享用或有資格享用公共房屋資源的人士。如果你屬於以下任何一種情況，就代表你有機會以綠表資格申請居屋。
公共房屋住戶及合資格輪候人士
最常見的綠表申請人，就是房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶，或者房協轄下甲類出租屋邨的住戶。此外，已經通過詳細審核、正在輪候公屋的合資格申請者，只要持有有效的《綠表資格證明書》，同樣符合資格。
受重建或清拆計劃影響人士
另一類合資格人士，是受到政府或市區重建局的重建或清拆計劃影響的住戶。這些家庭會獲發相關證明，讓他們可以透過綠表申請居屋，作為其中一個安置選擇。
其他合資格人士
最後，還有一些特定情況也符合綠表資格。例如，持有房委會發出有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員，或是正在領取「長者租金津貼計劃」的受助人，都屬於綠表申請人類別。
白表申請人資格：必須滿足的關鍵條件
如果你不屬於以上任何綠表類別，那麼你很可能就需要循白表途徑申請。白表主要是為不合資格申請公屋，但又未能負擔私人樓宇的香港永久性居民而設。
核心申請條件
要成為白表申請人，有幾個基本門檻必須跨過。申請人必須年滿18歲，並且在香港居住滿七年。同時，申請人及名列於申請表上的所有家庭成員，在申請前指定期限內，都不能擁有任何香港住宅物業。
入息及資產限制
對白表申請人來說，最關鍵的一環可算是入息及資產限制。房委會每年都會公布最新的限額，申請人家庭的總收入和總資產淨值，都必須低於指定的上限。這個標準是判斷你是否符合資格的重要指標。
2026/25年白表申請人入息及資產限額
談及最重要的居屋條件，白表申請人最留意的部分，自然是入息及資產限額。這組數字直接決定了申請的入場資格。房委會每年都會更新標準，現在就來看看2026/25年度的具體要求，讓你能夠清楚評估自己是否符合資格。這些居屋条款是申請的基本門檻，了解清楚十分重要。
一人申請者限額
如果你打算以個人名義申請，就需要同時滿足入息與資產兩方面的規定。根據最新資料，一人申請者的每月總入息上限為港幣$30,000，而總資產淨值則不能超過港幣$615,000。
二人或以上家庭申請者限額
對於二人或以上的家庭申請者，限額會相應提高。家庭的每月總入息上限設定為港幣$60,000，而整個家庭的總資產淨值上限則為港幣$1,230,000。
入息計算方式詳解：強積金扣減
在計算每月入息時，有一個細節可以留意，就是強積金（MPF）的供款是可以扣減的。不過，並非所有供款都能扣除，我們來詳細解釋一下其中的計算方法。
計算方法：法定5%供款可獲扣減（自願性供款除外）
在申報總入息時，你可以扣除僱員的法定強積金供款部分，也就是薪金的5%。值得注意的是，任何自願性作出的強積金供款，都不能用作扣減。
每月上限：港幣$1,500
這個扣減額度本身亦設有上限。每名家庭成員每月最多只可以扣減港幣$1,500。因此，在計算家庭總入息時，可以將每位成員的法定強積金供款扣除，然後再檢查總數是否符合上限要求。
提升中籤機會：兩大優先選樓計劃
想成功置業，除了符合基本的居屋條件，掌握一些策略也能有效提升中籤機會。房委會特別設立了兩個優先選樓計劃，就像為合資格的家庭申請者開通了快線。這兩個計劃分別是「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」，房委會會預留一定比例的單位給他們優先選購，讓他們能快人一步揀選心儀單位。
「家有長者優先選樓計劃」申請資格
這個計劃的目的是鼓勵家人照顧長者，提倡三代共融。如果你的家庭符合以下幾個居屋條款，便可以考慮循這個途徑申請。
申請人要求：綠表或白表核心家庭
首先，申請組合必須是核心家庭，例如是夫妻或父母與子女的組合。不論你是綠表或白表申請者，只要是核心家庭，就符合了第一項要求。
長者成員要求：年滿60歲，並須成為業主之一
申請表內必須包括至少一位年滿60歲的長者成員，年齡以申請截止日期當日計算。一個非常重要的條件是，這位長者日後必須成為所購單位的業主之一，名字會出現在樓契上。這個安排是為了保障長者的居住權益。
居住承諾：申請人承諾與該長者家庭成員同住
遞交申請代表了你作出一個承諾，就是你和所有家庭成員，會與這位長者成員一同在新居屋單位內居住。成功揀樓後，除非有特殊情況，否則這位長者業主的名字不能隨意從業權中刪除。
「家有初生優先選樓計劃」申請資格
這是近年新增的計劃，目的是支持新生代家庭的置業需求。如果你的家庭剛迎接新生命，這個計劃就能大大增加你成功上車的機會。
申請人要求：綠表或白表核心家庭
與長者計劃一樣，申請人必須是以綠表或白表資格申請的核心家庭。
嬰兒成員要求：於指定日期後出生且申請時為三歲或以下
你的家庭中，必須有一名在指定日期或之後出生，並且在申請截止時為三歲或以下的嬰兒。這個資格也適用於準媽媽，只要家庭成員已懷孕滿16週，也能符合此項要求。
申請限制：每個初生嬰兒只可享此優先資格一次
這項優先資格是跟隨嬰兒的。換句話說，每個初生嬰兒的資格只可以用一次。如果你的家庭成功透過這個計劃購入單位，申請表上所有嬰兒成員，未來都不能再用這個計劃來獲取優先資格。
居屋揀樓次序全剖析：決定揀樓成敗的關鍵
成功抽中居屋只是第一步，能否選到心儀單位，很大程度取決於揀樓的先後次序。在眾多居屋條件之中，了解這個揀樓順序至關重要。房委會根據申請人類別設定了一個清晰的隊列，並非單純依靠抽籤號碼，而是按組別分派優先次序。這些居屋條款決定了誰有優先選擇權，我們一起來看看這個順序是怎樣安排的。
第一優先：受房委會清拆計劃影響的家庭申請者
首先，擁有最高優先權的是受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者。由於他們原有的居所需要清拆重建，房委會給予他們最優先的揀樓資格，以協助他們盡快安置。
第二優先：參加優先選樓計劃的家庭
接著，就輪到參加了「家有長者」或「家有初生」這兩大優先選樓計劃的家庭申請者。這個組別會再細分，綠表申請者會比白表申請者優先。
「家有長者」及「家有初生」計劃的綠表家庭
在這個優先組別中，首先揀樓的是持有綠表資格，並同時參加了「家有長者」或「家有初生」計劃的家庭。他們會先於同一計劃的白表申請者進行選樓。
「家有長者」及「家有初生」計劃的白表家庭
然後，才到以白表資格參加「家有長者」或「家有初生」計劃的家庭。他們雖然排在綠表家庭之後，但相較於其他普通家庭申請者，仍然享有相當高的優先權。
第三優先：其他家庭申請者
在優先計劃的申請者選樓後，就到了一般家庭申請者。這個類別的內部排序規則是先處理核心家庭，再處理非核心家庭，並且同樣遵循綠表優先於白表的原則。
其他綠表核心家庭
首先揀樓的是其他綠表核心家庭。核心家庭一般指夫妻、或父母與子女的組合。
其他白表核心家庭
接著是其他白表核心家庭。
其他綠表非核心家庭
核心家庭選樓完畢後，就輪到非核心家庭。首先是其他綠表非核心家庭，例如兄弟姊妹的組合。
其他白表非核心家庭
然後是其他白表非核心家庭。
最後順序：一人申請者
排在揀樓隊伍最後位置的，就是所有一人申請者。在這個組別內，同樣有自己的先後次序。
受房委會清拆計劃影響的一人申請者
雖然一人申請者整體次序較後，但當中受房委會清拆計劃影響的一人申請者，會獲得優先處理，排在所有普通一人申請者之前。
普通綠表一人申請者
其次是普通的綠表一人申請者。
普通白表一人申請者
最後，排在整個揀樓隊列末端的，就是普通的白表一人申請者。通常到這個順序時，剩餘的單位選擇已經非常有限。
申請前必讀：物業擁有權及其他嚴格限制
要成功申請，除了符合基本的入息和資產要求，了解清楚其他嚴格的居屋條件也同樣重要。房委會對申請人的物業擁有權和過往的資助福利記錄有非常嚴格的規定，這些居屋條款直接影響你的申請資格，所以在遞交申請前，一定要仔細閱讀以下幾個重點。
住宅物業擁有權限制（白表申請人適用）
限制期：由申請截止日期前24個月起，直至簽訂買賣合約為止
這項規定是針對白表申請人的。簡單來說，房委會設立了一個為期兩年的「無殼」觀察期。由申請截止日期當天倒數24個月開始，直到你成功揀樓並簽署臨時買賣合約的那一天，你和申請表上的所有家庭成員，都不能擁有或曾經擁有任何香港住宅物業的權益。
限制範圍：申請人及名列申請表的家庭成員均不得擁有香港住宅物業
限制範圍非常廣泛。不論是個人或聯名擁有，又或者透過公司持有物業權益，都會被視為擁有物業。這項規定適用於申請表上的每一個人，所以申請前，必須確認所有家庭成員都符合這個條件。
永久喪失資格：「一生人一次」資助房屋原則
限制對象：任何曾享受政府資助自置居所福利的業主、借款人及其配偶
香港的資助自置居所福利，基本上是「一生人一次」的機會。如果你或者你配偶的名字，曾經出現在任何資助房屋的業權或按揭貸款紀錄上，那麼原則上你們就永久失去了再次申請的資格。即使該物業已經出售，這個限制依然生效。
涵蓋計劃：居屋、私人參建居屋、綠置居、租置計劃等
這個原則涵蓋了房委會和房協過往至今推出的大部分資助房屋計劃。常見的例子包括居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃（綠置居）、租者置其屋計劃（租置計劃）、置業資助貸款計劃等。只要曾經受惠，就不能再次申請。
其他重要申請條款
已婚人士必須與配偶一同申請
如果你是已婚人士，你和你的配偶必須名列於同一份申請表上。這是為了防止一個家庭分拆成兩個申請，從而獲取不公平的抽籤優勢。除非有法庭頒令的離婚或分居證明，否則夫妻二人必須共同申請。
重複申請將導致所有相關申請作廢
房委會嚴禁任何形式的重複申請。無論是你個人遞交多份申請，或者你和家庭成員分開以個人名義申請，只要被發現，所有相關的申請表格都會全部作廢，已繳付的申請費也不會退還。
提供虛假資料或違反租約者的五年申請禁令
誠信是非常重要的一環。如果在申請時提供虛假或不實的資料，一經發現，申請資格會被即時取消。更嚴重的是，申請人及其家庭成員將會面臨五年內不得再次申請資助房屋的禁令。同樣的禁令也適用於因違反租約條款而被終止公屋租約的前租戶。
房協資助房屋 vs 房委會居屋：關鍵差異比較
講到資助房屋，除了大家熟悉的房委會居屋，其實房協也會不時推出類似的項目。兩者雖然都是為了協助市民置業，但在一些關鍵的居屋條件上存在明顯分別，了解這些居屋条款的差異，有助你作出最適合自己的選擇。
申請資格與限額：基本框架相似
首先，在申請的門檻上，兩者非常相似。房協的資助房屋與房委會居屋一樣，都是採用綠表和白表的申請制度。而白表申請人的入息及資產限額，通常會參考房委會每年公布的最新標準，所以基本框架可說是大同小異。
轉讓限制（禁售期）：房協限制更嚴格
兩者最大的分別，體現在單位的轉讓限制，也就是俗稱的「禁售期」，而房協的規定明顯更為嚴格。
房委會居屋：首5年後可於第二市場轉售
房委會居屋的轉售靈活性相對較高。根據現時的規定，業主在買入單位首5年後，便可以在「居屋第二市場」，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家，這個過程毋須補地價。
房協資助房屋：首15年後才可補地價於自由市場出售
相比之下，房協資助房屋的限制就嚴格得多。業主必須持有單位長達15年，之後才可以向政府補回地價，繼而在自由市場上將單位出售或出租。這代表資金會被鎖定一段更長的時間。
按揭安排：房協不設政府擔保
另一個核心差異在於按揭安排。房委會推出的居屋，是由政府作為擔保人，因此銀行在審批按揭時會比較寬鬆。不過，房協的資助房屋就沒有這項政府擔保。
影響：二手買家申請按揭需通過銀行壓力測試
這個差異對二手市場的影響尤其重要。由於沒有政府擔保，當房協單位在二手市場轉售時，新的買家向銀行申請按揭，就必須通過與購買私樓看齊的入息壓力測試。這無疑會提高二手買家的上車門檻，也可能影響單位日後的轉售能力。
居屋申請資格常見問題 (FAQ)
了解了基本的居屋條件和居屋条款後，你可能還會對一些特殊情況感到疑惑。這裡我們整理了幾個大家最常問的問題，希望能幫你釐清思路。
夫婦可以分開以個人名義申請，增加中籤機會嗎？
這是一個很常見的想法，但是答案是不可以。根據房屋委員會的規定，已婚人士必須與配偶一同名列於同一份申請表內。如果夫婦二人分開以個人名義申請，會被視為重複申請。結果是所有相關的申請都會被直接作廢，而且已繳交的申請費用也不會退還。
因離婚而不再擁有資助房屋業權，是否可以重新申請？
資助房屋的原則是「一生人一次」，不過離婚的情況確實有特別處理方式。如果你因為離婚或分居，並且經法庭裁定或協議，而需要將原本共同擁有的資助房屋業權轉讓給前配偶，你就有機會恢復申請資格。關鍵在於，你必須已經完成所有法律程序，並且不再擁有該單位的任何業權。完成後，你就可以重新以單身人士或與其他合資格家庭成員組織新家庭的形式申請居屋。
「租者置其屋計劃」單位業主為何仍受物業擁有權條款限制？
這點確實容易讓人混淆。雖然「租者置其屋計劃」（租置計劃）單位本身是資助房屋，但其業主在法律上已經是私人物業的擁有人。對於白表申請人來說，其中一個核心的居屋條件就是在指定期限內不能擁有任何香港住宅物業。所以，「租置計劃」的業主本身是不符合一般白表資格的。但是，房委會提供了一個特別安排：如果業主購入單位未滿十年，他們可以透過白表申請新居屋，條件是必須在成功購得新單位後，於指定時間內賣出現有的「租置計劃」單位。這個安排的目的，是為了讓他們有機會改善居住環境，同時確保資助房屋資源的公平流轉。
如果家庭成員擁有內地或海外物業，會影響白表申請資格嗎？
根據房委會現行的規定，白表申請的物業擁有權限制，主要針對的是「香港」的住宅物業。也就是說，如果申請人或任何名列申請表的家庭成員，在申請截止日期前的24個月起，直到簽訂買賣合約為止，沒有直接或間接擁有任何香港住宅物業的權益，就符合這項資格。所以，單純持有內地或海外的住宅物業，並不會直接影響你的白表申請資格。但是，你仍然需要留意，這些海外物業的價值會被計算在資產淨值內。你必須確保整個家庭的總資產淨值沒有超出規定的上限。