物業按揭尚未供完，但因換樓、移民或家庭狀況轉變，急需賣樓套現？這幾乎是每位業主都可能面對的難題。與一般物業買賣不同，處理未供完的物業交易，不僅涉及與銀行的繁複交涉，更要小心「罰息期」等隱藏成本陷阱，稍一不慎，隨時可能「倒蝕離場」。本【終極指南】將為您一站式拆解所有疑難，從釐清銀行贖契角色、精算賣樓淨收益，到詳解由放盤到收款的5大標準步驟，助您清晰掌握整個流程。此外，我們更會深入剖析換樓、離婚及移民三大情境下的獨特挑戰、稅務規劃與法律操作，讓您能妥善規劃，順利完成交易，實現下一步人生目標。
未供完樓賣樓可行嗎？先了解3大核心概念
很多人在考慮換樓或因其他原因需要資金時，都會遇到一個共同問題：未供完賣樓是否可行？答案是肯定的，這其實是市場上非常普遍的操作。不過，當你未供完想賣樓時，整個交易會牽涉到第三方，就是提供按揭的銀行。要順利完成交易，我們首先要清晰理解銀行角色、罰息期與財務初算這三大核心概念，它們是整個流程的基石。
銀行角色：釐清「解除按揭同意書」的重要性
為何賣出未供完物業需要銀行批准？
大家可以想像一下，當初申請按揭時，物業的樓契（即業權證明文件）已經抵押給銀行作為貸款的擔保。在法律上，銀行是該物業的「承按人」，擁有優先債權。因此，在清還全部按揭貸款之前，業主並不能隨意出售或轉讓物業。若要賣樓，必須先得到銀行的同意，並在交易完成時，利用買家支付的樓價尾數，一次過清還所有按揭欠款，這個過程稱為「贖契」。律師樓會協助你向銀行取得「解除按揭同意書」，證明銀行同意解除在該物業上的抵押權，交易才能合法地完成。
銀行如何計算按揭貸款餘額？
要準確計算賣樓後的實際收益，第一步就是弄清楚還欠銀行多少錢。業主可以親自或透過律師，向承按銀行申請一份「按揭貸款還款表 (Repayment Schedule)」及「贖樓契所需金額 (Redemption Statement)」。這份文件會詳細列出截至指定日期為止的貸款本金餘額、應付利息，以及可能產生的任何行政手續費。這是計算整個賣樓交易成本的最基礎數據，也是律師樓在成交日用作與銀行結算的依據。
罰息期（Penalty Period）：賣樓的最大隱藏成本
在考慮未供完樓賣樓時，罰息期是業主最容易忽略，但又影響重大的隱藏成本。銀行為了保障利息收入，通常會在按揭合約中設立一個罰息期，一般為貸款首兩年至三年。若業主在此期間內提早全數清還貸款，銀行便會收取一筆額外費用，這就是「罰息」。
如何在按揭合約中找出罰息期條款？
想知道自己的按揭有沒有罰息期，最直接的方法是找出當初簽署的按揭貸款確認信（Facility Letter）。細閱當中關於「提早還款 (Early Repayment / Prepayment)」的條款，通常會清晰列明罰息期的年期和計算方式。例如，條款可能會寫成：「首年內提早還款，須支付貸款額之2%」，或類似的字句。
不同銀行的罰息期計算方式比較
不同銀行的罰息計算基準有所不同，主要分為兩種。第一種是按「原有貸款額」的某個百分比計算，例如滙豐銀行（HSBC）的罰息條款多數是基於最初借貸的總金額。第二種是按「剩餘還款額」的百分比計算。罰息的百分比通常會逐年遞減，例如第一年罰息2%，第二年降至1%。在計算賣樓成本時，必須根據自己的合約條款準確計算。
提早還款通知期對賣樓時間線的影響
除了罰息本身，部分銀行合約更會要求業主在提早還款前，給予一個月至三個月的書面通知期。如果未能給予足夠通知，銀行可能會收取「代通知金」，相等於通知期內的利息。這一點對賣樓時間線的規劃十分重要，業主及律師需要確保在成交日前，已滿足銀行的通知期要求，避免產生額外開支。
財務初算：賣樓後是「有錢落袋」還是「資不抵債」？
在決定放盤前，最關鍵的一步是進行詳細的財務估算。你需要清楚知道，在扣除所有必要開支後，賣樓所得的資金是正數還是負數。這直接影響你的下一步財務決策。
計算公式：[預計成交價] – [按揭餘額] – [罰息] – [地產代理佣金] – [律師費] = [賣樓淨收益]
你可以利用以下這條簡單公式，為自己的物業做一個初步的財務評估：
[預計成交價]：參考近期同屋苑或同區的成交價，以及銀行的網上估價。
– [按揭餘額]：向銀行查詢的準確贖契金額。
– [罰息]：根據按揭合約計算出的罰款。
– [地產代理佣金]：通常是成交價的1%。
– [律師費]：包括贖契及處理樓契的費用，一般介乎數千至萬多元。
= [賣樓淨收益]：這是交易完成後，你實際可以收到的金額。
樓價波動下，估價不足對賣樓的風險評估
在市況波動時，一個常見的風險是買家申請按揭時，其銀行的估價低於你們雙方議定的成交價，即所謂的「估價不足」。這會直接影響買家能夠借貸的金額，買家可能因此需要籌集更多首期資金，甚至導致交易告吹。作為業主，在定價時應保持務實，參考多間銀行的估價，避免因開價過於進取而嚇退有潛力的買家，或在簽訂臨時合約後才發現估價問題，令交易陷入僵局。
【步驟全拆解】未供完樓賣樓標準流程 (由放盤到收款)
處理「未供完賣樓」的程序，其實有一套清晰的標準流程，只要跟著步驟走，就能順利完成交易。很多人以為「未供完想賣樓」會很複雜，但核心在於銀行、律師、買賣雙方之間的協調。現在，我們就將整個過程由放盤到收款，一步一步拆解清楚。
第一步：事前準備及文件整理
在正式將物業放盤前，做好充分準備可以令整個過程事半功倍。這一步的重點是掌握物業的財務狀況和備妥關鍵文件。
向按揭銀行申請「按揭貸款還款表 (Repayment Schedule)」
首先，你需要聯絡正在承造按揭的銀行，申請一份最新的「按揭貸款還款表」。這份文件會清楚列出你至今的還款記錄、尚欠的本金餘額，以及預計的還款年期。它是計算賣樓後能否獲利或需要補差價的基礎，也是後續律師樓處理贖契時的必要文件。
了解物業的最新銀行估價
除了知道自己還欠銀行多少錢，你亦需要了解物業的市場價值。你可以透過各大銀行的網上估價系統，或者直接聯絡相熟的銀行職員，為你的物業進行估價。建議最少取得兩至三間銀行的估價作參考，這有助你制定一個貼近市場的放盤價，增加物業的競爭力。
實用工具：賣樓流程與文件準備清單
為免在交易過程中手忙腳亂，預先準備一份文件清單非常實用。你需要整理的文件包括：身份證明文件、原有買賣合約（即你買入時的合約）、樓契（通常由按揭銀行保管），以及剛才提到的按揭貸款還款表。將這些文件整理好，當有準買家或委託代理時，便能迅速提供。
第二步：委託代理及簽署臨時買賣合約
找到合適的地產代理，是成功賣出物業的關鍵一步。當找到有誠意的買家後，便會進入簽署臨時買賣合約的階段。
選擇大型地產代理 vs 小型地產代理的利弊分析
大型連鎖代理行（如中原地產、美聯物業）的優點是分行網絡廣、客源較多，物業曝光率高。不過，代理可能需要同時處理大量樓盤，未必能為你的單位投入百分百精力。小型地區代理則可能更熟悉該區的特色和客源，服務更貼身，但客源網絡相對較窄。你可以根據自己物業的地區和特性，衡量哪一種類型的代理更合適。
簽署臨約時必須註明的「解除按揭」相關條款
由於你的物業仍有按揭在身，在簽署臨時買賣合約時，合約上必須清楚註明，賣方有責任在成交日或之前，清還所有按揭貸款，並確保物業是以「無抵押」的狀態轉讓給買家。這是保障買家權益的標準條款，亦是整個未供完樓賣樓交易的法律基礎。
第三步：委託律師樓處理贖契事宜
簽署臨約後，你需要立即委託一間律師樓代表你處理所有法律文件及交易事宜。律師在物業交易中扮演著不可或缺的角色。
律師樓在物業交易中的關鍵角色
你的代表律師會負責草擬正式買賣合約、審核業權文件、回答買家律師提出的業權質詢，以及最重要的，代表你向按揭銀行申請贖契。律師會成為你與銀行及買家律師之間溝通的橋樑，確保所有法律程序符合規定。
為何訂金（細訂、大訂）應由律師樓託管？
為保障交易雙方，買家支付的訂金（包括細訂及大訂），應由賣方律師樓以「託管人」身份持有，而非直接支付給你本人。這樣做可以確保資金安全，待交易完成後，律師樓會用這筆資金連同買家尾數，優先清還你的按揭貸款。這做法能給予買家信心，證明交易是穩妥的。
第四步：簽署正式合約及處理銀行贖契
簽署臨約後約14天內，雙方律師會協商好正式買賣合約的條款，並安排簽署。與此同時，你的律師會正式啟動贖契程序。
買賣雙方律師的協調工作
在簽署正式合約期間，買方律師會對物業的業權進行查冊及提出質詢，你的律師則需要逐一回覆，確保業權清晰。這個階段主要是律師之間的專業溝通，以解決所有潛在的法律問題。
銀行發出「贖樓契所需金額」的流程
你的律師會正式向你的按揭銀行發出信件，通知銀行你打算提早清還全部按揭貸款，並要求銀行計算截至預計成交日當天，需要償還的準確總金額（包括本金、利息及可能產生的罰息或手續費）。銀行回覆的這份文件稱為「贖樓契所需金額結算書 (Redemption Statement)」，是成交日資金分配的依據。
第五步：成交日（Completion Day）資金交收
來到交易的最後一步，就是成交日當天的資金交收。這一天，所有款項都會經由律師樓處理和分配。
律師樓如何分配買家尾數：清還銀行貸款為先
在成交日，買家會將樓價的尾數支付給你的代表律師。律師樓收到款項後，首要任務就是根據銀行發出的贖樓文件，開出支票，將尚欠的按揭總額直接支付給銀行，以解除物業的按揭。
成功交易後，賣家收取賣樓淨收益
律師樓在清還銀行貸款後，會再扣除律師費、地產代理佣金等相關開支，最後的餘額，就是你這次賣樓的淨收益。律師樓會將這筆款項以支票形式交給你，至此，整個未供完樓賣樓的交易便圓滿結束。
【換樓情境】未供完樓賣樓的陷阱：印花稅與按揭計算
對於許多業主而言，未供完賣樓最常見的情境就是「換樓」。不論是家庭成員增加需要更大空間，還是為了子女校網而搬遷，換樓都是人生重要的財務決策。然而，這個過程涉及複雜的稅務和按揭計算，若規劃不周，隨時可能陷入資金周轉的困境。想順利完成換樓，必須先掌握財務規劃的核心。
換樓財務規劃：計算稅務與現金流
換樓的財務規劃，關鍵在於精準計算印花稅開支與現金流安排。選擇「先買後賣」還是「先賣後買」，將直接影響你需要預備的資金，兩者之間的金額差距可以十分巨大。
善用工具：換樓稅務與現金流計算機
在制定預算時，可以利用市面上的網上換樓計算機，初步估算整個流程中可能涉及的稅款和雜費。這有助於你對所需的總資金有一個清晰概念，避免因意外開支而打亂陣腳。
模擬「先買後賣」需預繳的從價印花稅 (AVD 7.5%)
若你選擇先買入新物業，在法律上，由於你名下已持有物業，因此不符合「首次置業」的身份。購入新物業時，你需要繳交較高的從價印花稅（AVD），稅率為樓價的7.5%。這筆款項需要在簽署正式買賣合約後指定時間內繳付，是一筆相當可觀的前期現金支出。
計算賣出舊物業後，可向稅務局申請退回的稅款差額
好消息是，如果你在買入新物業後的指定期限內（通常為12個月）成功賣出原有的舊物業，你可以向稅務局申請退還部分印花稅。退還的金額是已繳付的7.5%稅款與「首次置業」稅率之間的差額。雖然資金最終可以退回，但整個流程需時，對現金流是一大考驗。
評估「先賣後買」策略的過渡期租金成本
如果選擇先賣出舊物業，再購入新物業，雖然可以避免預繳高昂的印花稅，但需要考慮「住宿真空期」的問題。你可能需要暫時租屋居住，這筆租金和搬遷費用是「先賣後買」策略中必須計算在內的主要成本。
策略一：「先賣後買」——最穩健的換樓方案
「先賣後買」是財務上最穩健、風險最低的換樓策略，特別適合資金不算非常充裕的業主。這個方案的核心是先鎖定賣出舊樓的資金，然後才安心物色新居。
優點：恢復首置身份，享用較低印花稅率
當你完成舊物業的出售交易後，便立即恢復了「首次置業」的身份。此時再購入新物業，只需按較低的第二標準稅率繳付印花稅。這能為你節省一大筆前期資金，大大減輕財務壓力。
優點：新按揭不受Mortgage Count影響，獲取更佳成數
銀行在審批按揭時，會計算申請人持有的按揭宗數（Mortgage Count）。採用「先賣後買」策略，你在申請新按揭時，舊有的按揭已經還清，Mortgage Count為零。這意味著你的新按揭申請將不會受到限制，可以申請到最高的按揭成數。
風險：如何應對「住宿真空期」？
此策略的最大挑戰在於處理賣出舊樓與買入新樓之間的住宿安排。你需要預先規劃過渡期的居所，例如尋找短期租盤、與家人暫住，並將相關的租金、搬運及儲存傢俬的費用納入換樓總成本之中。
策略二：「先買後賣」——高資金挑戰的換樓方案
「先買後賣」策略讓你可以無縫銜接，直接由舊居搬入新居，但這對資金要求極高，並且在申請按揭時會遇到更多挑戰。
財務挑戰：需預繳高昂從價印花稅（AVD 7.5%）
正如前述，採用此策略，你必須準備一筆充裕的流動資金，用作預繳樓價7.5%的從價印花稅。即使這筆稅款未來有機會退回，但在賣出舊樓前，這筆資金會被鎖定，無法用作其他用途。
按揭挑戰：因持有未償還按揭，新按揭成數需扣減一成
當你申請新物業按揭時，由於舊物業的按揭貸款尚未還清，你的Mortgage Count不為零。根據金管局指引，銀行在審批你的新按揭時，必須將最高按揭成數下調一成。例如，原本可借七成的物業，現在最多只能借六成，意味著你需要支付更多的首期。
按揭挑戰：壓力測試要求更嚴格，供款與入息比率下調
除了按揭成數降低，壓力測試的要求也會變得更嚴格。在持有未償還按揭的情況下，你的供款與入息比率上限需要下調。這表示你需要有更高的收入，才能通過壓力測試並成功申請到目標的貸款額，這對不少換樓客來說是一大難關。
【離婚/分居情境】處理未供完樓的法律與按揭難題
處理離婚或分居時，若涉及未供完賣樓的安排，往往會令本已複雜的情況變得更加棘手。當夫婦雙方面對物業分配時，除了情感上的考慮，更要處理繁複的法律程序與實際的按揭難題。以下將會深入探討幾個關鍵的法律概念與財務策略，助你了解如何妥善處理這個過程。
「層樓無名」不等於無權益：婚姻居所的法律概念
許多人有一個誤解，以為物業契約上沒有自己的名字，就代表在法律上沒有任何權益。其實在香港的家事法中，情況並非如此簡單。法庭在處理離婚財產分配時，會將婚姻視為一種經濟上的夥伴關係。
法庭如何看待婚姻期間對物業的共同貢獻
法庭會將婚姻期間累積的資產，包括物業，視為「家庭資產」。不論物業是以單一方名義還是聯名持有，法庭都會考慮雙方在婚姻期間對家庭的整體貢獻。這些貢獻不單指直接支付樓宇按揭供款等金錢付出，亦包括打理家務、照顧子女等非金錢的付出。因此，即使一方在物業契約上無名，但只要在婚姻中有實質貢獻，法庭依然會承認其對物業的權益，並在分配財產時作出公平的裁決。
離婚賣樓的法律程序：「釘契」的作用與影響
在離婚訴訟期間，為防止任何一方擅自出售或轉移共同資產，法律上設有保障機制，這就是俗稱的「釘契」。這一步對保障雙方權益至關重要。
如何透過「附屬濟助申請通知」凍結物業交易
當離婚程序展開後，任何一方的代表律師都可以向土地註冊處提交一份名為「附屬濟助申請通知」的文件。這份文件一旦註冊，便會在物業的土地登記冊上留下紀錄，即完成了「釘契」。這個法律行動的作用是凍結該物業的任何交易，業主不能在未經另一方同意或法庭頒令的情況下，將物業出售、轉名或作任何形式的抵押。
「釘契」後進行賣樓的必要條件
物業被「釘契」後，並非完全不能出售。若雙方希望在訴訟期間或結束後將未供完樓賣樓套現，必須符合以下其中一個條件：一是雙方達成書面共識，同意出售物業；二是向法庭申請並獲得頒令，批准出售。一般而言，出售物業所得的款項會先由雙方律師共同託管，待法庭就財產分配作出最終判決後，再按比例分配。
銀行對「送契」的審批風險與應對策略
若離婚協議或法庭判令是將物業業權由一方轉至另一方，這在法律上通常被視為「無償轉讓」，俗稱「送契」。這個過程雖然看似簡單，但在承接按揭時卻會遇到銀行的審批挑戰。
為何部分銀行不願為「送契」樓批出新按揭？
銀行在審批按揭申請時，會非常謹慎地評估風險。「送契」被視為高風險交易，原因是根據《破產條例》，假如原業主（送贈方）在轉讓物業後的五年內破產，其破產管理署有權向法庭申請推翻該次轉讓，以追討資產償還債務。這對銀行而言，意味著其作為抵押品的物業業權存在不確定性，因此部分銀行會對「送契」樓的新按揭申請持保留態度，甚至直接拒絕。
策略：如何以「象徵式代價」取代「送契」，提升按揭成功率
要解決這個難題，一個非常實用的策略是避免使用「送契」形式。雙方可以透過律師草擬一份正式的買賣合約，以一個「象徵式代價」（Nominal Consideration）進行交易，例如一元。這樣一來，整個物業轉讓在法律文件上便成為一宗正常的買賣，而非贈與。當接收方拿著這份買賣合約向銀行申請新按揭時，銀行會視之為標準的物業交易，從而大大降低了審批的風險，提升按揭的成功率。
案例分析：離婚物業分配成功個案參考
試想像一個真實情境：張先生與太太決定離婚，他們的婚姻居所以張先生單名持有，但仍有按揭貸款未供完。在婚姻期間，張太太是全職家庭主婦，負責照顧家庭。經律師協商後，雙方同意物業歸張太太所有。為避免銀行因「送契」而拒絕批核按揭，他們的律師建議以象徵式作價，擬定一份正式買賣合約，將物業「出售」給張太太。最終，張太太憑藉這份合約及自身的還款能力證明，成功向銀行申請了新的按揭貸款，順利承接物業業權，而張先生亦解除了原有的按揭擔保責任，達成了雙方都能接受的方案。
【移民/海外業主情境】遙距操作賣樓的授權與稅務
對於已移居海外的業主來說，處理香港的物業，特別是處理未供完賣樓的事宜，看似十分遙遠和複雜。其實，只要預先做好法律上的安排和稅務規劃，即使人不在香港，整個賣樓過程一樣可以順利進行。以下將會集中講解海外業主遙距賣樓的兩個關鍵部分：法律授權和海外稅務。
透過授權書(PA)處理賣樓的法律細節
如果你已經身處海外，無法親身回港處理賣樓的各項手續，例如簽署買賣合約和樓契，最直接的解決方法就是設立一份「授權書」(Power of Attorney, 簡稱PA)。這是一份具法律效力的文件，讓你正式委託一位在香港的受權人（例如你的家人或信賴的朋友）代你處理整個物業交易。
授權書的種類（一般授權 vs. 特別授權）與適用範圍
授權書主要分為兩種，它們的授權範圍有很大分別，選擇哪一種取決於你的具體需要。
一般授權書 (General Power of Attorney)：這種授權書給予受權人非常廣泛的權力，可以處理你大部分的財務及法律事務，不單限於賣樓。它的權力範圍較大，彈性也較高。
特別授權書 (Special Power of Attorney)：這種授權書的目的則非常明確，權力範圍會被嚴格限制在某項指定工作上。例如，你可以設立一份特別授權書，清晰列明只授權你的受權人出售某一個特定物業。對於只想處理單一物業買賣的海外業主來說，這通常是更穩妥和清晰的選擇，可以避免權力被誤用的風險。
深入解析《授權書條例》：12個月有效期與法定聲明的保障
很多人會問，一份授權書的有效期是多久？根據香港的《授權書條例》，授權書本身沒有一個法定的屆滿日期。不過，條例為交易的第三方（例如買方的律師）提供了一重保障。
在授權書簽署日起計的12個月內，任何與你的受權人進行交易的第三方，在法律上都可以假定這份授權書仍然有效，毋須擔心授權書已被你單方面撤銷。這大大簡化了在這段時間內的交易流程。
假如交易在授權書簽署超過12個月後才進行，買方律師可能會變得謹慎，要求確認授權書的有效性。這時候，你的受權人可以透過簽署一份「法定聲明」(Statutory Declaration)，聲明在交易時並不知道授權書已被撤銷。這份法定聲明能為買方提供足夠的法律保障，讓交易可以繼續順利完成。
專家講解：律師解析「授權書PA」法律效力（影片）
單看文字解釋可能還是有點抽象，所以我們特別邀請了專業律師，透過影片深入淺出地講解授權書的實際操作、法律效力，以及在設立時需要注意的各個細節，確保你的遙距賣樓過程安全又放心。
賣樓後的海外稅務規劃：成為其他稅務居民的影響
成功賣樓後，資金如何處理是另一個重要課題。當你成為其他國家（例如英國、加拿大、澳洲）的稅務居民後，你在全球的資產和收入，都有可能需要向當地政府申報和繳稅。處理香港物業所得的資金時，必須考慮當地的稅務法規。
香港物業資產增值對英國資本增值稅(CGT)的潛在影響
以熱門的移民地點英國為例，當你成為英國稅務居民後，出售香港的物業所賺取的利潤，即資產增值部分，有可能需要繳納英國的資本增值稅 (Capital Gains Tax, CGT)。這個「增值」的計算方式相對複雜，可能基於你成為英國稅務居民當日的物業市值，而不是你最初的買入價。所以，賣樓的時機和你的稅務身份，會直接影響最終的稅務負擔。
簡介「匯入制基礎」(Remittance Basis) 作為合法稅務考量
對於非英國原居地 (Non-domiciled) 的英國稅務居民，英國稅法提供了一個名為「匯入制基礎」(Remittance Basis) 的稅務申報選項。簡單來說，選擇以匯入制基礎報稅，你只需要為「匯入」英國的海外收入和資產增值繳稅。
換句話說，如果你將出售香港物業所得的資金，全數保留在香港或英國以外的銀行戶口，不將其匯入英國，這筆資金就有可能不需要即時繳納英國的資本增值稅。不過，這是一個非常專業的稅務規劃領域，選擇匯入制可能讓你失去一些個人免稅額，或在居住多年後需要支付年費。在作出任何決定前，務必諮詢熟悉相關稅法的專業會計師或稅務顧問。
未供完樓賣樓成本大拆解：除了樓價，你還要付多少？
當你計劃未供完賣樓時，除了計算預計成交價，更重要的是要清楚了解整個過程牽涉的各項開支。成交價並不等於你最終能夠收到的金額，中間涉及不少必須支付的費用。很多人在未供完想賣樓的初期，就是忽略了這些成本，導致財務預算失準。現在，我們就來逐項拆解，助你計出一條清晰的數。
主要開支項目一覽
在計算賣樓的淨收益前，你需要從成交價中扣除以下四大類開支：
- 銀行相關費用
- 地產代理佣金
- 律師樓服務費
- 政府相關稅項（只適用於特定情況）
接下來，我們會詳細解釋每個項目的細節。
銀行相關費用：罰息與贖契手續費
這是處理未供完樓賣樓時，與按揭銀行直接相關的費用。首先是「罰息」，如果你在按揭貸款的罰息期（通常是首兩至三年）內提早還清全部貸款，銀行會收取一筆費用，金額通常是按揭貸款額的某個百分比計算，具體條款需要查閱你當初簽訂的按揭貸款合約。此外，銀行亦會收取一筆數百至千多元不等的「贖契手續費」，用作處理解除按揭的行政開支。
交易中介費用：地產代理佣金（通常為樓價1%）
委託地產代理協助你放盤和覓得買家，事成後需要支付佣金。香港市場的慣例是，賣家需要支付成交價的1%作為佣金。舉例來說，如果你的物業最終以800萬港元成交，地產代理佣金就是8萬港元。這筆費用會在成交當日，由律師樓從買家支付的尾數中直接扣除，再轉交給地產代理公司。
法律服務費用：律師樓收費結構與雜費
賣樓交易必須經由律師樓處理，以確保法律程序穩妥。賣方律師的主要工作包括草擬買賣合約、審核文件以及處理贖契事宜。律師樓的收費主要包括服務費及雜費。服務費是律師處理整個交易的費用，而雜費則包括了代為支付的查冊費、註冊費等行政開支。一般而言，賣樓的律師費總開支大約在數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
政府稅項：只適用於特定年期內賣出的額外印花稅 (SSD)
這項是最大筆的潛在開支，但幸運的是，它只適用於短期內轉售物業的情況。根據現行政策，如果你持有物業的時間不足兩年便將其賣出，便需要繳付「額外印花稅」(Special Stamp Duty, SSD)。稅率是根據持有時間而定，最高可達樓價的20%。因此，大部分持有物業已超過兩年的業主，都不需要擔心這項稅款。在決定賣樓前，務必先確認自己持有物業的年期。
未供完樓賣樓常見問題 (FAQ)
在處理未供完賣樓的過程中，業主總會遇到各種突發狀況和疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，並提供清晰的處理方向，讓你對整個流程更有預算。
買家簽署臨約後撻訂，業主應如何處理？
當買家簽署臨時買賣合約後決定放棄交易，即所謂的「撻訂」，業主有權根據合約條款沒收買家已支付的「細訂」。這筆訂金是對業主因交易中止而造成損失的初步補償。
在法律上，業主在沒收訂金後，便可自由地將物業重新放盤，尋找下一位買家。不過，需要留意的是，根據部分地產代理合約，即使交易告吹，業主仍有機會需要支付代理佣金。若撻訂導致業主蒙受的損失（例如，物業最終以更低價格售出）超出了訂金金額，業主理論上可循法律途徑向原買家追討差額，但這會涉及更複雜的法律程序和時間成本。
賣樓期間估價不足，影響買家按揭申請怎麼辦？
若銀行對物業的估價低於成交價，買家能夠申請的按揭貸款金額便會減少，這意味著買家需要準備更多的首期資金來填補差額。
從業主的角度看，這主要是買家需要解決的財務問題。業主沒有義務因此減價。買家可以嘗試向其他估價較高的銀行申請按揭，或設法籌集額外資金。如果買家最終無法解決資金問題，便可能構成違約，業主可按撻訂處理。當然，在市況不佳時，雙方也可協商，例如小幅調低成交價以促成交易，但這完全取決於業主的意願和當時的市場情況。
業主簽署臨約後可以悔售嗎？有何法律後果？
答案是不可以。臨時買賣合約對買賣雙方均具法律約束力。假如業主在簽署臨約後決定「悔售」，將面臨嚴重的法律後果。
首先，業主必須退還已收取的訂金，並向買家賠償同等金額的款項，即所謂的「賠雙倍訂」。其次，業主仍需承擔買賣雙方的地產代理佣金。更重要的是，買家有權向法院申請「強制履行令」，要求業主必須按合約條款完成交易；或選擇向業主追討因悔售而造成的一切損失，例如因未能購入此單位而要以更高價錢購買其他單位的差價。因此，簽署臨約前必須深思熟慮。
未供完樓的賣樓流程需時多久？（由放盤到收款）
未供完想賣樓的業主，整個流程所需的時間主要由兩部分組成：放盤期和交易期。
放盤期的長短極具彈性，受市場氣氛、物業質素及叫價影響，可以由數星期至數個月不等。一旦找到買家並簽署臨時買賣合約後，交易期便相對固定。由簽署臨約到簽署正式買賣合約，通常相隔14日；再由簽署正式合約到最終的成交日，一般需時約2至3個月。
在處理未供完樓賣樓的交易時，律師會負責向業主的按揭銀行索取貸款餘額及贖契文件，這個步驟已是標準流程的一部分，通常不會額外延長交易時間。總括而言，由成功覓得買家起計，整個交易到業主最終收到樓價餘款，普遍需時約2.5至3.5個月。