2026年樓市迎來重大轉變，金管局宣佈暫停實施多年的按揭壓力測試，為首次置業人士帶來曙光。然而，這是否意味著上車門檻大降，從此「借錢買樓」再無壓力？答案並非如此簡單。新政策下，審批核心轉向更直接的「供款與入息比率」(DSR)，準買家仍需跨過這道關卡。本文將為您全面拆解「免壓測」的真正含義，由DSR黃金計法、高成數按揭的申請資格，到萬一「唔過關」的三大解救策略，一文睇清，助您在2026年把握置業良機，穩健地踏出首次置業的第一步。
2026年最新政策：解構「免壓力測試」的真正含義
最近市場最熱門的話題，無疑是「首次置業免壓力測試」這項新政策。許多計劃上車的朋友都在討論，這是否意味著申請按揭從此再無門檻。實際上，這項政策的確為首次置業人士帶來便利，但「豁免」二字背後，有更多細節需要我們深入理解。這次調整的核心，是將審批焦點從舊有的「壓力測試」，轉移到更直接的還款能力評估上。
政策核心：由「壓力測試」到「供款與入息比率」的審批轉變
金管局暫停壓力測試的背景與時效（2026年2月28日起）
首先，我們要清楚知道這項政策的由來。香港金融管理局（金管局）於2026年2月28日宣布，鑑於美國加息週期可能步入尾聲，本港按揭利率進一步上升的機會較低，因此決定暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求。這項新規定，適用於所有在該日期或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易。
現時核心審批標準：深入理解「供款與入息比率」(DSR) 的50%黃金法則
壓力測試暫停後，銀行審批按揭的核心標準，就落在「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）上。這是一條非常清晰的黃金法則：申請人所有債務（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）的每月還款總額，不能超過其每月總入息的50%。換句話說，銀行需要確保你的還款負擔，不會佔去你收入的一半以上。
釐清概念：豁免「假設加息」部分，並非豁免所有審查
這是一個許多人容易混淆的地方。「免壓力測試」並非代表銀行完全不作任何風險評估。它豁免的，是舊有規定中「假設現行按揭利率增加2%後，供款佔入息比率不得超過60%」的這部分計算。銀行對申請人基本還款能力的審查，即前述的50% DSR要求，依然存在並且是審批的關鍵。因此，準確的理解是審批程序簡化了，但並非完全沒有門檻。
「免壓力測試」與按揭保險計劃的關係
按揭保險計劃：實現「免壓測」高成數按揭的關鍵
那麼，首次置業人士如何運用這項新政策，申請到高成數按揭呢？關鍵就在於按揭保險計劃。透過香港按揭證券有限公司提供的按揭保險，合資格的首次置業人士在申請高成數按揭（例如八成或九成）時，便可以豁免遵守舊有的首次置業壓力測試要求，只需符合50%的供款與入息比率即可。
風險與代價：未能通過內部壓測計算可能須付的額外保費
雖然金管局已暫停硬性規定，但銀行及按揭保險公司基於自身風險管理，仍會為申請人進行內部的壓力測試計算。如果計算結果顯示，申請人雖然符合50% DSR，但若在假設加息後，其還款能力將會超出標準，按揭保險公司仍然會批准其申請，不過通常需要申請人支付額外的按揭保險費用。這可以理解為，申請人透過支付額外保費，來抵銷銀行及按保公司需要承擔的較高風險。
豁免壓力測試後：供款與入息比率 (DSR) 計算全攻略
「首次置業免壓力測試」的新政策，將審批焦點轉移到「供款與入息比率」（DSR）上。這個比率是銀行評估您還款能力的核心指標，直接決定了您可以借到多少貸款。接下來，我們會一步步拆解DSR的計算方法，讓您對自己的借貸能力有更清晰的掌握。
DSR黃金公式精解：「每月總債務 / 每月總入息 x 100%」
DSR的計算公式非常直接：「每月總債務 / 每月總入息 x 100%」。根據金管局的指引，首次置業人士的DSR上限為50%。換句話說，您每月的總還款額，不能超過您每月總收入的一半。這個公式看似簡單，但魔鬼在細節，準確計算「總債務」和「總入息」是成功的關鍵。
計算範例：600萬物業承造八成按揭的詳細步驟
假設您打算購買一個600萬的物業，並申請八成按揭，還款期為30年。以下是計算步驟：
- 計算貸款額：600萬 x 80% = 480萬
- 計算每月供款：假設按揭利率為銀行用作審批的封頂利率4.125%，每月供款約為$23,230。
- 計算最低入息要求：由於每月供款不能超過月入的50%，因此最低月入要求就是 $23,230 / 50% = $46,460。
如果申請人沒有其他債務，月入達到$46,460便符合了基本的DSR要求。
關鍵細節：為何銀行計算H按供款時採用「封頂利率」？
市場上普遍的H按計劃，實際利率由HIBOR（銀行同業拆息）加上一個固定百分點組成，但同時會設定一個「封頂利率」（Cap Rate），通常與P按（最優惠利率）掛鈎。即使HIBOR大幅波動，您的實際供款利率也不會超過這個上限。
銀行在計算DSR時，為了審慎管理風險，會直接採用這個較高的「封頂利率」來計算您的每月供款，而不是用當下可能較低的實際利率。這是因為按揭是長達數十年的承擔，銀行需要確保即使在利率上升至封頂水平時，您依然有足夠的還款能力。
如何計算首次置業人士的「總入息」？
要準確計算DSR，全面了解銀行如何界定您的「總入息」至關重要。這不僅限於您的底薪，還包括其他潛在的收入來源。
固定收入人士：薪金、糧單、稅單的準備要點
對於每月有固定薪金的上班族，銀行主要會審閱以下文件：
- 最近三個月的糧單
- 顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單
- 最新的稅務局評稅通知書
準備時的要點是確保文件之間的一致性，例如糧單上的金額需要與銀行入賬紀錄完全相符。
非固定收入人士（佣金/自僱）：銀行評估方法及入息折扣
如果您的收入主要來自佣金、花紅或自僱收入，銀行的審批會比較審慎。您通常需要提供最少六個月，甚至長達一至兩年的入息證明，例如銀行紀錄、合約或公司發出的佣金結算單。
銀行會先計算您這段時間內的平均收入，然後再將此平均數打一個折扣（例如七至八折）作為最終認可的「總入息」。這個折扣是為了反映收入的不穩定性。部分高成數按揭保險計劃，可能不接納非固定收入人士的申請。
花紅、雙糧及租金收入的計算方式（包括已出租及擬出租物業）
- 花紅及雙糧：如果您的僱傭合約列明或過往有穩定派發紀錄，銀行一般會將過去一至兩年的總額除以12或24個月，計入您的每月入息。
- 租金收入（已出租）：若您持有其他已出租的物業，只要能提供已打釐印的正式租約，銀行通常會將租金收入的六至七成計算為您的額外入息。
- 租金收入（擬出租）：首次置業人士申請高成數按揭，一般都要求物業為自住用途，因此不能將擬購物業的預期租金計入息。
資產轉化為入息：股票、基金等資產的計算方式
對於擁有豐厚資產但現金收入較低的申請人，部分銀行提供「資產水平審批」。銀行會將您的淨資產（如現金、股票、基金等，物業及汽車等非流動資產不計）總額，除以一個協定的年期（例如3-4年），從而換算出一個等同的「每月入息」。不過，這種方法通常只適用於申請較低按揭成數的情況。
影響DSR的隱藏債務
計算DSR時，許多人只記得計算新造的按揭供款，卻忽略了現存的其他債務。這些「隱藏債務」會直接拉高您的DSR，影響最終的審批結果。
常見債務列表：私人貸款、學生貸款、信用卡分期
在銀行眼中，以下均屬於您的「每月總債務」：
- 私人貸款
- 學生貸款
- 稅務貸款
- 汽車貸款
- 信用卡分期付款計劃的每月還款額
在申請按揭前，查閱您的信貸報告（TU），可以清晰了解您名下所有的債務紀錄。
為他人作擔保如何影響您的借貸能力
如果您曾為家人或朋友的貸款（包括按揭）作擔保人，即使對方一直準時還款，銀行在審批您的按揭申請時，仍會將該筆貸款的每月供款額，全數計入您個人的「每月總債務」之中。這會大幅削減您的借貸能力，是計劃置業前必須審慎處理的一環。
自我評估：為首次置業人士而設的「個人化壓力測試」清單
雖然官方的首次置業壓力測試已經暫停，但為自己的財務健康進行一次「個人化壓力測試」是十分明智的做法。這關乎您未來數十年的財務穩定。
評估收入穩定性：轉工或花紅減少的影響
您目前的收入來源是否穩定？如果您剛剛轉換工作仍在試用期，或預期未來公司的花紅可能減少，這些因素都應該納入您的長期還款考量。銀行普遍偏好在現有公司已過試用期的申請人。
預算未來開支：管理費、差餉地租、家庭開支
置業後的支出遠不止每月供樓。您需要為以下固定開支預留預算：
- 大廈管理費
- 差餉及地租
- 家居保險
- 水電煤及網絡費用
此外，亦應考慮未來可能的家庭開支增長，例如子女出生或家庭成員的醫療開支。
評估利率風險：若未來實際按息上升2%，您的還款能力如何？
這是最核心的自我評估。您可以親自計算一下：假設您目前的按揭利率上升2%，您的每月供款會增加多少？以上文600萬物業的例子，若利率由4.125%升至6.125%，每月供款將由$23,230增至約$29,350，增加了超過$6,000。您的家庭預算，是否能夠輕鬆應付這個幅度的增長？這個簡單的計算，能讓您更真實地評估自己抵禦利率風險的能力。
申請高成數按揭：「免壓力測試」資格全攻略
「首次置業免壓力測試」的確為不少準買家帶來了上車的曙光。不過，要成功申請高成數按揭，並不是單單符合樓價要求就可以。銀行與按揭保險公司有一系列的資格準則需要審核。現在，我們就來逐一拆解，讓您清楚了解自己是否符合資格，為置業做好萬全準備。
「首次置業人士」的官方定義與灰色地帶
首先，我們必須弄清楚「首次置業人士」的準確定義。這是在申請高成數按揭，以及享受印花稅優惠時最關鍵的一步。這個身份的定義，其實比字面意思更具彈性。
從未持有任何香港住宅物業的標準定義
最標準的定義非常直接。申請人在遞交按揭申請及簽署臨時買賣合約時，從未以個人或聯名方式，持有任何位於香港的住宅物業。如果您是「樓市白紙」，那麼您就完全符合這個最基本的首次置業人士壓力測試豁免資格。
甩名或出售物業後如何「回復」首次置業身份
這裡就是大家常說的「灰色地帶」或操作空間。如果您曾經擁有物業，但現在已經將其出售，或透過「甩名」（即轉讓聯名物業中的業權給另一位業主）的方式，使自己名下再沒有任何住宅物業，那麼在法律上，您就已經「回復」了首次置業的身份。當您下一次購買物業時，同樣可以享受首次置業的相關按揭及稅務優惠。
高成數按揭的樓價與成數階梯（最新版）
了解自己的身份後，下一步就是看心儀物業的樓價，對應可以申請的最高按揭成數。政府近年放寬了按揭保險計劃，不同樓價的物業有不同的按揭成數上限。
1,000萬或以下物業：最高九成按揭詳解
對於樓價在1,000萬港元或以下的物業，合資格的首次置業人士最高可以申請九成按揭。這意味著，您只需要準備樓價一成的資金作為首期，大大降低了入場門檻。
1,000萬至1,125萬物業：貸款上限900萬的計算
當樓價處於1,000萬以上至1,125萬港元這個區間時，按揭成數的計算方式略有不同。這裡的規則是貸款額上限為900萬港元。換言之，按揭成數會隨著樓價上升而遞減，並非固定的百分比。
1,125萬至1,500萬物業：最高八成按揭
如果物業價格介乎1,125萬至1,500萬港元，最高可承造的按揭成數則為八成。
樓花（未建成物業）的按揭成數特別規定
購買樓花（即未落成的住宅項目）同樣可以申請高成數按揭。一般情況下，只要發展商有參與按揭保險計劃，其按揭成數階梯與現樓的規定大致相同。不過，具體安排仍需視乎個別銀行及發展商的政策，建議在簽約前先向銀行查詢清楚。
申請「免壓力測試」的附帶條件
即使您的身份和物業樓價都符合上述要求，要成功利用「首次置業免壓力測試」的便利，還需要滿足以下幾個重要的附帶條件。
為何「固定受薪」是關鍵要求之一？
申請高成數按揭，銀行及按揭保險公司最重視的是申請人還款能力的穩定性。因此，申請人必須是「固定受薪」人士，即擁有穩定月薪。對於收入來源主要為佣金、花紅或自僱收入的人士，銀行在審批時會更為審慎，甚至可能無法批出最高成數的按揭。
申請人及所有抵押人當時均未持有香港住宅物業
這個條件再次強調了「首次置業」的定義。它不僅適用於主要申請人，同時也適用於所有在該物業按揭上作為抵押人（Mortgagor）的人士。假如您想加入擔保人，而該擔保人同時亦是抵押人，那麼他也必須符合名下沒有任何香港住宅物業的規定。
提早查閱您的信貸報告（TU）確保評級良好
您的信貸報告（由環聯 TransUnion 提供，簡稱TU）是銀行評估您理財習慣及還款信譽的重要文件。一個良好的信貸評級是成功申請任何貸款的基礎。建議您在計劃置業前半年至一年，便主動查閱自己的信貸報告，確保沒有任何逾期還款記錄或未知的債務。假如發現評級不佳，便有足夠時間去改善，避免在申請按揭時遇上阻礙。
DSR「唔過關」點算？三大策略提升借貸能力
雖然現在有首次置業免壓力測試的政策，但供款與入息比率（DSR）仍然是銀行審批的關鍵。如果計算後發現DSR不達標，申請按揭一樣會遇到阻礙。不過，你可以透過以下幾個策略，有效地提升自己的借貸能力，即使是首次置業人士面對壓力測試的舊有概念或現時的DSR要求，也能輕鬆應對。
策略一：降低貸款額或增加首期
最直接的方法，就是增加首期資金，從而降低最終的按揭貸款金額。貸款額減少，每月的供款自然會降低，這能直接降低你的DSR百分比，讓數字更容易符合銀行的50%上限要求。
增加首期資金的注意事項（資金來源不能是無抵押貸款）
有一點必須留意，用作增加首期的資金，其來源不能是透過無抵押貸款獲得，例如私人貸款或循環貸款。因為銀行在計算DSR時，會將申請人名下所有的債務都計算在內。如果你為首期借了新的私人貸款，這筆貸款的每月還款額同樣會被計入總債務，最終可能令DSR不跌反升，得不償失。
策略二：申請前清還高息或短期債務
另一個有效調整DSR的方法，就是在正式遞交按揭申請之前，策略性地檢視並清還自己現有的債務。這樣可以直接降低DSR公式中「每月總債務」的數值，是相當有效的一步。
優先處理的債務類型：信用卡結餘、私人貸款
建議優先處理利息較高或還款期較短的債務。最常見的例子就是信用卡結餘（Card Balance）或正在分期償還的款項，以及各類型的私人貸款。清還這些債務後，你的每月固定支出減少，自然有更多空間去承擔新的按揭供款。
策略三：增加合資格的按揭擔保人
如果增加首期和清還債務都不可行，最後一個常見的策略就是增加一位合資格的按揭擔保人。透過合併計算擔保人的收入，可以大幅提高DSR公式中「每月總入息」的基數，從而降低整體比率。
誰可作為擔保人？（近親定義）
一般情況下，銀行只接受按揭申請人的近親作為擔保人，定義通常包括父母、配偶、子女及兄弟姊妹。部分銀行亦可能接納未婚夫妻，但可能需要提供關係證明文件。
擔保人年齡如何影響最長還款年期？
擔保人的年齡是影響按揭年期的關鍵因素。銀行的計算方式普遍是「指定年齡上限（例如75歲）減去擔保人的年齡」。例如，若擔保人年屆60歲，最長的還款年期就可能被縮短至15年（75-60）。還款期縮短會導致每月供款額顯著增加，這一點必須仔細計算。
擔保人自身的債務與按揭如何合併計算
銀行在審批時，會將擔保人自身的收入和所有債務，與申請人的一起合併計算。也就是說，如果擔保人本身亦有按揭、私人貸款或其他債務在身，其每月還款額同樣會被加到DSR的「每月總債務」之中，這會增加通過審批的整體難度。
對擔保人的長遠影響（稅務身份、未來借貸能力）
為他人作擔保是一個非常重要的財務決定，會帶來長遠影響。首先，擔保人在稅務身份上可能不再被視為首次置業人士，未來若自行置業，或需繳付更高的從價印花稅。同時，由於其信貸紀錄上已有一筆擔保，他日後為自己申請任何按揭或貸款時，其借貸能力也會受到直接影響。
置業預算清單：除了首期，您還需準備的開支
當您準備利用首次置業免壓力測試的優勢上車時，除了計算首期，其實還有一份詳細的開支清單需要準備。這些費用加起來可以是一筆不小的數目，提早規劃能讓整個置業過程更加順暢。我們將這些額外開支分為三大類：稅務、按揭相關費用和其他雜項開支。
稅務開支：首次置業人士的印花稅優勢
作為首次置業人士，您最大的稅務優勢就是可以採用較低的從價印花稅（AVD）第二標準稅率。相反，如果是非首次置業，就需要支付劃一15%的稅款。這個稅率差異非常巨大，是政府支持市民上車的重要措施。
第二標準稅率 vs 15%稅率：千萬物業慳稅實例
我們用一個價值1,000萬的物業作例子，讓您更清楚了解當中的分別。
- 首次置業人士： 根據第二標準稅率，需要支付的印花稅是37萬元（$10,000,000 x 3.75%）。
- 非首次置業人士： 需要支付的印花稅是150萬元（$10,000,000 x 15%）。
所以，單是稅款一項，首次置業的身份就能為您節省超過113萬元。這筆資金足以用作裝修或添置傢俬，影響深遠。
從價印花稅（第二標準）稅率階梯表
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 第二標準稅率 |
|---|---|
| $3,000,000或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000款額的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000款額的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000款額的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出$9,000,000款額的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出$20,000,000款額的10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
按揭相關費用
除了稅款，按揭本身亦會產生一些費用，其中最主要的是按揭保險費。
按揭保險費的計算及攤還方式
如果您申請高成數按揭（例如八成或九成），就需要經按揭保險公司承保。按揭保險費是根據您的貸款額和按揭成數計算的一個百分比。您可以選擇在承造按揭時一次過支付，或者更常見的做法是將保費加進總貸款額中，然後分期與每月供款一同攤還。
因豁免「壓力測試」而可能產生的額外保費
這是一個關於首次置業壓力測試的重要細節。雖然金管局已暫停壓力測試要求，但銀行和按揭保險公司依然會進行內部風險評估。如果您的供款與入息比率僅僅符合50%的門檻，他們可能會認為風險較高，所以有機會收取額外的保費，通常是原有保費的10%至15%左右，作為附加風險的保障。
其他必要開支
最後，還有一些零碎但必要的開支需要您預留資金。
律師費及地產經紀佣金
律師費是聘請律師處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件的費用，費用視乎律師樓及交易複雜程度而定。而地產經紀佣金是支付給協助您完成交易的地產代理的服務費，市場慣例通常是物業成交價的1%。
管理費、水電煤等雜費按金
入伙前，您需要向管理公司繳付按金和預繳管理費，通常是兩個月管理費作按金，再加一個月上期。同時，開設電力、煤氣和水務賬戶也需要支付數百至過千元不等的按金。
裝修及購置傢俬預算
這部分的預算豐儉由人，完全視乎您對新居的要求和物業的狀況。即使是購入有基本裝修的二手單位，您也可能需要預留一筆資金用作翻新、維修或購買基本的傢俬電器。建議提早為這部分作好規劃，避免超出預算。
常見問題 (FAQ)：解答首次置業免壓測疑問
即使政府推出了首次置業免壓力測試的措施，許多朋友在實際操作中仍然會遇到各種疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠清晰地解答大家在申請首次置業人士壓力測試豁免時的疑惑。
購買居屋或綠置居，需要通過壓力測試嗎？
購買資助房屋，例如居屋或綠置居，情況比較特別。一般來說，由於有香港房屋委員會作為按揭貸款的擔保人，銀行所承擔的風險相對較低。所以，不論是綠表還是白表的申請人，在購買一手單位時，銀行通常都不會要求進行嚴格的壓力測試。
不過，這並不代表完全沒有審查。銀行依然會評估申請人的還款能力，確保符合基本的供款與入息比率要求。如果是在公開市場購買已補地價的二手居屋，該物業的性質就與私人住宅無異，買家就需要按照一般私人樓宇的按揭申請程序，滿足銀行的審批標準。
發展商「呼吸plan」與銀行「免壓測」有何不同？
發展商的「呼吸plan」與銀行提供的「免壓測」按揭是兩種截然不同的概念。銀行所提供的首次置業免壓力測試，是按揭保險計劃下的一項措施，受金融管理局規管。它豁免了「假設利率上升」的測試環節，但是申請人依然需要滿足最基本的「供款與入息比率」不得超過50%的要求，整個過程依然是嚴謹的信貸審批。
相反，發展商的「呼吸plan」通常由其旗下的財務公司提供，不受金管局規管。它的審批標準非常寬鬆，幾乎不設入息審查。但這種便利的背後，往往隱藏著高昂的代價。通常「呼吸plan」只有首兩至三年的低息「蜜月期」，之後的利率會大幅抽升。屆時，如果業主無法成功轉按至銀行，便需要承擔極高的利息支出，財務風險相當大。
非香港永久性居民可否申請「免壓測」高成數按揭？
答案是可以的，但是審批過程會比香港永久性居民更為嚴謹。持有香港身份證，並在香港有穩定工作的非永久性居民，例如通過各類人才計劃來港的人士，同樣可以申請高成數按揭保險。
銀行在審批時，會特別注重申請人與香港的聯繫，例如工作合約的穩定性、收入是否在香港以港幣結算、是否有家人在港等。部分銀行可能會採用更審慎的標準，例如稍微降低按揭成數，或者要求申請人提供更詳盡的入息證明。所以，只要申請人能證明自己在香港有穩定的還款能力及長遠發展的意圖，成功獲批的機會還是很大的。
換樓人士如何回復「首次置業」身份以享優惠？
很多人誤以為只要買過樓，就永遠失去了「首次置業」的資格，其實不然。無論是申請按揭保險還是繳付印花稅， 「首次置業人士」的定義是在買入新物業時，個人名下並未持有任何其他香港住宅物業。
因此，換樓人士有兩種主要方法回復首置身份。第一種是「先賣後買」，即完全出售現有物業並完成所有手續後，再簽訂新物業的臨時買賣合約。第二種是「甩名」，如果物業是與家人聯名持有，可以通過轉讓或買賣形式，將自己的業權轉移給另一位聯名業主，從而讓自己恢復無持有物業的身份，在下一次置業時享受首次置業的優惠。
為家人作擔保後，自己還算是「首次置業人士」嗎？
這個問題需要從「身份」和「借貸能力」兩個層面去理解。
首先，在身份上，為家人作擔保人，你的名字並不會出現在物業的業權上（即樓契）。所以，你本身並未持有任何物業，當你日後自己置業時，你依然是「首次置業人士」，可以享受較低的印花稅率。
但是在借貸能力上，影響就非常顯著。銀行會將你所擔保的按揭視為你的潛在債務。當你申請自己的按揭時，銀行會將該筆擔保貸款的每月還款額，一併計入你的總債務中，用以計算供款與入息比率。而且，因為你已有按揭在身（即使是擔保），銀行審批你的新按揭時，供款與入息比率的上限會由50%收緊至40%，大幅削減了你的實際借貸額度。