金管局於2026年2月宣布暫停實施多年的物業按揭壓力測試，為一眾希望透過物業套現資金周轉的業主帶來重大轉變。申請門檻看似降低，但審批標準已全面轉向「供款與入息比率」（DTI）。這意味著什麼？您的實際套現額度有何變化？
本文將為您一文拆解在免壓測新制下，申請物業套現的5大核心關鍵。由DTI的最新計算方法、不同背景人士（受薪、自僱）的入息證明準備技巧，到深入比較「加按」與「轉按」的利弊與操作細節，助您全面掌握申請竅門，輕鬆制定最符合您財務狀況的套現策略。
壓力測試暫停：拆解金管局新例對物業套現的影響
金管局新政策：為何暫停壓力測試？
政策背景與目的
最近考慮進行物業套現壓力測試的朋友，都會留意到金管局的最新變動。在2026年2月28日，金管局宣布暫停實施已沿用多年的物業壓力測試要求。這項政策調整的主要原因，是考慮到美國加息周期可能接近尾聲，預期本港按揭利率進一步上升的機會較低。壓力測試本身作為一項逆周期管理措施，在利率環境趨向穩定時，其迫切性便有所下降，所以當局決定暫時移除這項審批要求，以適應最新的市場環境。
新舊政策對比：你的潛在貸款額有何變化？
新舊政策最直接的分別，就是簡化了審批門檻。過去申請物業套現或任何按揭，需要通過兩個主要關卡：第一是「供款與入息比率」(DTI)；第二就是「壓力測試」。即使你的收入足以應付目前的供款，但如果無法通過利率增加後的壓力測試，申請也可能被拒絕。現在，第二個關卡已經暫時移除，申請人只需符合DTI的要求便可。這代表在相同入息水平下，你的潛在貸款額度理論上會有所提升，因為不再需要為一個假設的加息情境預留還款空間。
供款與入息比率 (DTI)：現時唯一審批標準
既然物業壓力測試已經暫停，銀行審批的焦點就完全落在「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI) 上。這成為了現時衡量你還款能力的唯一核心指標。簡單來說，DTI就是計算你每月的總債務還款額，佔你每月總收入的百分比。銀行會透過這個比率，判斷你的財務狀況是否穩健，能否承擔新的按揭貸款。
DTI 計算公式與上限 (50% vs 40%)
DTI的計算公式相當直接：
DTI = (每月總債務供款 / 每月總入息) x 100%
雖然公式簡單，但上限卻因應申請人的背景而有所不同：
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基本門檻：50%
對於大部分按揭申請人，例如本身沒有按揭在身，或者並非任何按揭的擔保人，你的每月總供款額不得超過每月總入息的一半。 -
較嚴格門檻：40%
如果你本身已經有其他按揭貸款在身，或者正為他人的按揭做擔保人，銀行會視你的風險較高。因此，你的DTI上限會收緊至40%，即每月總供款額不得超過總入息的四成。
影響DTI的債務與入息項目
要準確計算DTI，清楚了解哪些項目會被計入「債務」和「入息」至關重要。
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計入「債務」的項目：
銀行會將你所有的債務計算在內，並非單單計算新申請的按揭供款。這包括現有的按揭供款、私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至信用卡的結欠（一般會計算總結欠的某個百分比或最低還款額）。 -
計入「入息」的項目：
- 固定收入： 如果你是受薪族，計算最為簡單，主要依據糧單、稅單及銀行紀錄上的固定月薪。
- 非固定收入： 若你的收入來自佣金或花紅，銀行會審視你過去6至12個月的平均收入，然後可能會按情況打個折扣（例如六至八折）作計算。
- 其他收入： 租金收入也是常見的收入來源，銀行通常會將租金收入的六至七成計入你的總入息。
獨家物業套現計算機：一鍵獲取個人化策略
雖然金管局已暫停物業套現壓力測試，但是準確計算還款能力依然是成功申請的關鍵。想知道您的物業能釋放多少資金潛力，無需再費時估算。我們的物業套現計算機，將繁複的審批原則簡化，您只需要輸入基本資料，就能即時獲得清晰、個人化的套現策略。這個工具不單純計算數字，更是助您規劃未來財務的起點。
步驟一：輸入物業及財務資料
要獲得精準的分析結果，第一步是提供準確的財務狀況。計算機的分析模型，完全建基於您所輸入的幾個核心數據。
物業現時市值及尚欠按揭
這兩項是計算可套現額度的基礎。物業的現時市值，決定了銀行可批出貸款的上限。而尚欠的按揭餘額，則是計算可動用淨值時必須扣除的部分。準確的物業估價，能讓計算結果更貼近現實。
個人每月總入息及其他債務
在物業壓力測試暫停後，供款與入息比率 (DTI) 成為了銀行審批的唯一標準。您的每月總收入，包括薪金、花紅、租金等，是評估您還款能力的分母。同時，任何現存的債務，例如私人貸款、信用卡分期及其他按揭供款，都會影響您的最終借貸額度。
步驟二：獲取即時套現策略分析
輸入資料後，點擊計算，一份詳盡的策略分析報告便會即時呈現。這份報告旨在讓您全面比較不同方案的利弊，作出最明智的選擇。
您的最高可套現金額及新總貸款額
報告會清晰列出兩個核心數字。最高可套現金額，是您扣除原有按揭後，實際可以取得的現金。新總貸款額，則是您完成套現後需要承擔的總按揭金額。這讓您對未來的財務狀況有更具體的掌握。
加按 vs 轉按比較：總利息、月供及現金回贈
選擇加按還是轉按，往往令人猶豫不決。計算機會為您同時模擬兩種方案的結果，並並列比較關鍵指標，包括整個還款期的總利息支出、新的每月供款額，以及選擇轉按時通常可獲得的銀行現金回贈金額，讓您一眼看清哪個方案更符合您的長遠利益。
Mortgage-Link戶口慳息效果模擬
成功套現後，如何善用這筆資金？計算機特別加入了Mortgage-Link（按揭存款掛鈎）戶口的慳息模擬功能。您可以預視將套現所得的部份資金存入高息戶口後，所賺取的利息能如何有效抵銷按揭利息支出，讓您了解如何將資金效益最大化。
DTI審批核心：如何準備入息證明文件？
即使物業套現壓力測試已經暫停，銀行審批貸款的核心，依然是圍繞著供款與入息比率 (DTI) 進行。所以，要成功獲批理想的套現金額，準備一份完整和清晰的入息證明文件就是致勝關鍵。不同收入背景的人士，銀行所要求的文件和計算方法都有所不同，我們一起來看看如何準備。
固定收入人士 (受薪族)
對於大部分每月有固定薪金的受薪族，銀行在審核入息時會比較直接。因為收入穩定，所以審批過程相對簡單快捷，主要需要提交以下幾份文件。
糧單、稅單、銀行月結單要求
一般來說，銀行會要求你提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書 (稅單)，以及用作出糧的銀行戶口最近三個月的月結單。銀行會仔細核對，確保月結單上的入賬金額與糧單上的數目一致，用以證實收入的真確性。
花紅、佣金、雙糧計算方法
如果你的收入包含花紅、非固定佣金或年終雙糧，銀行通常會將這類非固定收入視為浮動部分。計算時，銀行會要求申請人提供最近一至兩年的相關證明，然後將總額除以12或24個月，計算出每月平均收入，再將這個平均數加入你的固定月薪之中，得出最終認可的總月入。
非固定收入人士 (自僱/純佣金制)
如果你的收入並非固定，例如是自僱人士、自由工作者，或者收入完全來自佣金，銀行審批時會相對審慎。過往在審核物業壓力測試時，對這類收入的計算已經非常嚴格，現在集中審批DTI時，情況也一樣。
所需文件及入息折算方法 (一般6-8折)
你需要準備更長時間的入息證明，通常需要提供最少最近六個月的銀行入息紀錄、公司利潤報稅表 (Profits Tax Return)、以及相關的服務合約或發票證明。銀行會先計算出過去一段時間（例如六個月至兩年）的平均收入，然後再根據收入的穩定性，將這個平均數打一個折扣，一般為六折至八折，作為最終認可的每月入息。
其他收入來源計算
除了薪金和佣金，部分申請人可能還有其他收入來源，只要能提供有效證明，銀行也會將它們納入還款能力的考量之中。
租金收入 (一般7折)
如果你持有其他物業並正在出租，租金收入也可以計入總入息。你需要提供已打釐印的有效租約和相關的銀行入賬紀錄。銀行一般會將租金收入打七折計算，因為要預留空租期或管理開支等潛在成本。
資產水平如何換算還款能力
對於擁有較多資產但現金收入不高的申請人，部分銀行接納以資產水平來評估還款能力。計算方法大致如下：銀行存款等流動資產，一般可作100%計算；股票、基金等投資產品，會按市值的五至八成計算；已持有的物業，可將估值的一半減去尚欠按揭來計算資產淨值。然後，銀行會將計算出的總資產淨值，按其內部公式換算成每月還款能力。
免壓測下如何選擇？加按、轉按、重按全方位比較
自從金管局暫停物業套現壓力測試後，業主想利用物業增值部分獲取資金，決策的焦點便轉移到其他關鍵因素上。在免除物業壓力測試的考量後，業主面對加按、轉按套現、重按這三個主要方案，應該如何選擇才最符合自己的利益？其實，只要掌握幾個核心原則，就能輕鬆找到最適合自己的方案。
決策關鍵：比較現有按揭利率與市場利率
在加按與轉按之間作決定，最核心的判斷標準，就是比較你「現有按揭的利率」與「目前市場最新的按揭利率」之間的高低。這一步將直接引導你走向最有利的選擇。
轉按 vs 加按：選擇困難的判斷準則
這裏有一個非常清晰的判斷準則。如果「市場現行利率」高於你「原有的按揭利率」，那麼保留原有的低息按揭，只為新增貸款部分尋求「加按」，會是較明智的選擇。相反，如果「市場現行利率」低於你「原有的按揭利率」，那麼將整筆貸款「轉按」至新銀行，以享受全面的低息優惠，同時套現資金，會是更划算的方案。
罰息期的計算與影響
在考慮轉按前，必須先了解「罰息期」。這通常是按揭貸款開始後的首兩至三年。如果在罰息期內將按揭轉走，銀行會收取一筆罰款，金額可能是貸款額的某個百分比或一筆過的費用。因此，在行動前，務必翻查自己的按揭貸款合約，確認罰息期的時限與具體條款，避免產生額外開支。
方案一：加按 (Top-up Loan) — 保留原低息按揭，手續較簡單
加按操作原理與適用情境分析
加按的原理，是在不改變原有按揭計劃的基礎上，向同一間銀行申請一筆額外的貸款。完成後，你會在同一間銀行擁有兩筆按揭貸款：一筆是原有的低息貸款，另一筆是按現時市場利率計算的新增貸款。這種方式的好處是手續相對簡單快捷，通常無需經律師樓重造按揭契。
加按特別適用於以下情境：你現有的按揭利率非常低，不想放棄這個優惠；或者你的物業仍在罰息期內，不適合轉按。
方案二：轉按套現 (Refinancing) — 統一新利率，賺取高額現金回贈
轉按操作原理與適用情境分析
轉按套現的操作，是將整筆按揭貸款由原銀行轉至另一間能提供更優惠利率及條款的新銀行。新銀行會批出一筆總額更大的新貸款，用以清還原銀行的舊有按揭，而餘下的金額就是你套現所得的現金。完成後，你只會有一筆按揭貸款，並以全新的市場利率計算。
這種方案最適合市場處於減息週期，或你的原有按揭利率偏高時採用。除了能統一享有更低的利率外，新銀行通常會提供可觀的現金回贈，足以覆蓋律師費等開支，實現慳息、套現與賺回贈的三重好處。
方案三：重按 (Re-mortgage) — 適用於已供滿物業之業主
重按申請流程與注意事項
重按適用於物業已完全供滿、沒有任何按揭在身的業主。其申請流程與一般新造按揭無異，業主將沒有任何按揭負擔的物業重新抵押給銀行，以換取一筆貸款。銀行會根據物業的最新估值、金管局規定的最高按揭成數，以及申請人的供款與入息比率（DTI）來審批貸款額。對於已供滿物業的業主而言，這是最直接將固定資產轉化為流動資金的方式。
物業套現常見問題 (FAQ)
政策已改，為何仍需了解壓力測試？
即使金管局已暫停物業套現壓力測試的要求，了解其背後原理依然十分重要。物業壓力測試的初衷，是確保業主在利率上升時，仍然具備充足的還款能力。
作為個人財務穩健性的參考指標
你可以將壓力測試視為一個個人財務的「健康檢查」。它是一個客觀的指標，用來評估自己面對利率波動時的承受能力。在計劃任何大型借貸前，自行用加息兩厘的標準計算一次，可以幫助你更審慎地規劃財務，避免因利率變動而陷入困境。
免壓測後，擔保人還有用嗎？
擔保人的角色依然存在，只是其主要作用有所轉變。以往，擔保人是協助借款人通過物業壓力測試的關鍵。現在，其功能集中在幫助借款人符合「供款與入息比率」(DTI) 的要求。
擔保人角色轉變：合併入息以通過DTI
如果申請人的入息不足以通過銀行50%的DTI要求，擔保人可以將其入息合併計算。這樣便能提高總入息，令每月供款佔總入息的比例降低，從而滿足審批門檻。
擔保人自身未來借貸能力的影響
成為擔保人是一個重大的決定。因為擔保人的信貸報告(TU)上，會清楚記錄這筆按揭的負債。所以，這會直接佔用其借貸額度，影響他們日後申請按揭或其他貸款的能力。
信貸評級 (TU) 對審批有多重要？
信貸評級(TU)在按揭審批中一直扮演著關鍵角色。在壓力測試暫停後，銀行可能會更依賴TU等指標來評估申請人的信貸風險。
良好TU如何影響最終利率與批核機會
一個良好的TU評級（例如A級），代表申請人有著穩健的還款紀錄。這不僅能大幅提高批核機會，更有可能爭取到更優惠的按揭利率及現金回贈。相反，如果評級不佳，銀行可能會要求更高的利率，甚至拒絕申請。
以前為豁免壓測而買的按揭保險，現在怎麼辦？
過往，部分業主需要支付額外的保費，以換取按揭保險豁免壓力測試的資格。隨著新政策的實施，這個情況已經改變。
新政策下按揭保險與豁免壓測已脫鉤
由於壓力測試要求已全面暫停，按揭保險的「豁免壓測」功能亦隨之失效。按揭保險現在回歸其核心作用，即是讓業主可以申請高成數按揭。你現有的按揭保險計劃條款不會改變，只是當中豁免壓測的部分已不再適用。
舊有定息按揭的「免壓測」優勢是否已消失？
是的，定息按揭計劃以往其中一個吸引之處，就是可以豁免壓力測試。在新政策下，這個獨有的優勢已經不存在。
豁免優勢不再，應回歸產品本身利率及條款作考慮
現在所有按揭申請都無需進行壓力測試，所以你在考慮是否選擇定息按揭時，應該回歸產品的本質。你需要比較其鎖定的利率、定息年期，以及定息期結束後的利率條款，並將其與市場主流的H按或P按計劃作全面比較，以判斷哪一個更符合你對未來利率走勢的預期。