想購入二手居屋，卻對首期計算毫無頭緒？政府於2026年放寬按揭擔保期後，準買家申請高成數按揭變得更容易，首期負擔大為減輕。然而，實際首期金額仍受樓齡、是否已補地價等多重因素影響。本文將為你拆解影響按揭的關鍵，提供3步簡易計數方法，並整理所有潛在開支，助你精準預算，輕鬆實現置業夢。
【2026新政策】政府50年擔保期如何影響你的首期預算？
計劃二手居屋首期預算的時候，一定要知道2026年3月1日起實施的新政策。政府為二手居屋提供的按揭擔保期，由以往最長30年，大幅延長到50年。這個改變，直接影響你可以向銀行借貸的金額，也決定了你的最低首期需要多少。簡單來說，政府擔保期越長，銀行批出高成數按揭的信心就越大，你的首期壓力也自然變小。
新的50年擔保期並不是劃一的。它採用了一個分層制度，用單位的「首次發售日期」來計算。第一層是在首次發售後的40年內，綠表申請人最高可以申請到九成半按揭，而白表申請人最高可以申請到九成按揭。也就是說，只要你看中的單位樓齡在這個範圍內，你就可以用最少的首期上車。
但是，當單位的樓齡進入第二層，也就是第41年至第50年擔保期的時候，情況就有不同了。在這個階段，無論你是綠表還是白表申請人，銀行批出的最高按揭成數都會降至八成。這意味著你需要準備更多的資金作為首期。所以，在物色樓盤和填寫二手居屋申請表時，單位的首次發售日期是一個非常關鍵的數字，它直接關係到你的首期開支。
除了擔保期，新政策也將最長還款期由25年統一延長至30年。更長的還款期，代表每個月的供款額會降低，這讓你更容易通過銀行的入息審查。總結來說，新政策讓市場上更多樓齡較大的二手居屋，重新變得容易負擔，增加了你的選擇。不過，你必須記住40年這個分界線，因為它會直接影響你的二手居屋首期預算。
計算二手居屋首期前必讀：影響按揭的3大核心因素
要準確計算二手居屋首期，並非單看樓價就足夠。整個按揭審批過程，其實受到三大核心因素互相影響，它們共同決定了銀行最終批出的按揭成數與年期，直接影響你的首期預算。在正式遞交二手居屋申請表前，先掌握這三個關鍵點，整個預算規劃便會清晰很多。
因素一：申請人資格（綠表 vs 白表）
首先，你的申請資格是影響按揭成數最直接的因素。居屋第二市場的買家主要分為「綠表」及「白表」兩種。
綠表資格主要提供予公屋住戶，由於他們是以交還公屋單位為前提換取購樓資格，所以在按揭申請上可獲取更佳條件。一般而言，綠表買家購買房委會的二手居屋，最高可獲批95%按揭，意味著首期最低只需樓價的5%。
白表資格則開放予符合特定入息及資產限額的非公屋住戶申請。他們購買同類單位的最高按揭成數則為90%，首期預算便需要準備至少樓價的10%。兩者之間5%的差距，對於總首期預算來說，可以是一個不小的數目。
因素二：居屋來源（房委會 vs 房協）
其次，單位的來源機構是房委會還是房協，對按揭審批的準則有著根本性的分別。
房委會（房屋委員會）出售的居屋，最大特點是設有由政府提供的「按揭貸款擔保」。在這個擔保期內，銀行承擔的風險較低，因此審批過程會非常寬鬆。買家不僅無需通過金融機構嚴格的壓力測試，也免除了購買按揭保險的需要，大大降低了上車的門檻。
房協（房屋協會）的資助房屋則不設有政府擔保。因此，銀行會以貼近審批私樓的標準來處理其按揭申請。買家必須提供足夠的入息證明，並且通過壓力測試，才可獲批高成數按揭。這意味著即使是相同的樓價，購買房協的二手單位，對買家的還款能力要求亦會更高。
因素三：政府擔保期與樓齡
最後一個關鍵，是房委會居屋的「政府擔保期」，這比物業本身的樓齡更重要。自2026年新政策實施後，政府提供的擔保期已由單位首次出售日期起計，大幅延長至50年。
這個擔保期的長短，直接與銀行批核的按揭成數掛鈎。在首次出售後的首40年擔保期內，買家較容易取得最高的按揭成數（綠表95%／白表90%）。當單位進入第40至第50年的擔保期時，最高按揭成數便會降至80%。因此，在考慮心儀單位時，必須查清楚其「首次出售日期」，而非單純建築落成的年份。這個日期決定了單位剩餘的擔保期有多長，也直接影響到二手居屋禁售期結束後，你能否承造最高成數的按揭，以及最終需要準備多少首期資金。
【二手居屋首期計算機】3步即知按揭上限及最低首期
想準確計算二手居屋首期，其實只需掌握幾個關鍵數字，就能輕鬆預算。與其大海撈針般尋找資料，不如跟著我們這個簡單的3步指南，它就像一個手動計算機，讓你即時掌握自己的按揭上限和最低首期金額，為置業做好準備。
第1步：確認你的買家身份及物業樓齡
計算的第一步，是先確定兩個最基本的變數：你是哪一類買家，以及心儀單位的樓齡。這兩個因素直接決定了銀行可批出的最高按揭成數。
- 買家身份：
- 綠表申請人： 最高可承造95%按揭，即首期只需樓價的5%。
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白表申請人： 最高可承造90%按揭，即首期為樓價的10%。
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物業樓齡（由首次發售日期起計）：
- 40年內： 可順利申請上述的最高按揭成數（綠表95%／白表90%）。
- 40年至50年之間： 由於臨近政府擔保期上限，不論綠表或白表，最高按揭成數會降至80%。
第2步：計算最高按揭貸款額
確認了你的最高按揭成數後，下一步就是用物業的成交價，計算出銀行最多可以借給你多少錢。
公式：成交價 x 最高按揭成數 = 最高貸款額
舉個例子，假設你看中的單位成交價為400萬元，樓齡在40年以內：
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如果你是綠表買家：
400萬元 x 95% = 380萬元（這是你的最高貸款額） -
如果你是白表買家：
400萬元 x 90% = 360萬元（這是你的最高貸款額）
第3步：計算最低首期金額
最後一步，將物業成交價減去剛剛計算出的最高貸款額，就能得出你需要準備的最低首期。
公式：成交價 – 最高貸款額 = 最低首期
沿用上面的例子：
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綠表買家的最低首期：
400萬元 – 380萬元 = 20萬元 -
白表買家的最低首期：
400萬元 – 360萬元 = 40萬元
這個數額就是你需要準備的最低首期。當然，買樓的總開支不止於此，這還未包括印花稅、律師費等其他費用，我們會在後面的章節再詳細講解。
高樓齡物業的挑戰與方案：「搖搖板機制」全攻略
計算二手居屋首期時，樓齡是一個不能忽視的關鍵因素。政府在2026年將按揭擔保期放寬至50年，無疑為高樓齡的二手居屋市場帶來了新的機會。不過，這並不代表所有高樓齡單位都能夠輕鬆取得最高按揭成數和最長還款期。實際操作中，銀行有一套平衡風險的機制，直接影響你的首期預算。
想同時實現「最高按揭成數」（綠表95%、白表90%）與「最長30年還款期」這個最理想的組合，物業的樓齡其實設有門檻。一般而言，只有首次發售日期起計約32至34年內的單位，才有機會同時滿足這兩個條件。如果心儀單位的樓齡超過了這個範圍，就需要了解銀行審批時採用的「搖搖板機制」。
「搖搖板機制」是一個很形象的說法，它的核心原理就是「按揭成數」與「還款年期」之間的取捨。你可以想像一個搖搖板，一邊是按揭成數，另一邊是還款年期。當你想提高按揭成數（借多一點，付少一點首期），還款年期那一方就會被壓低，年期便會縮短；相反，如果你願意降低按揭成數（付多一點首期），銀行則可能批出一個較長的還款年期，減輕你每月的供款壓力。
舉一個例子，假設你看中一個樓齡35年的單位，若堅持申請綠表最高的95%按揭，銀行計算後可能只會批出約21年的還款期。但如果你願意將按揭成數降至90%，還款期則有機會延長至約26年。這個機制讓買家在首期支出和每月供款之間，可以根據自己的財務狀況作出最適合的選擇。因此，在遞交二手居屋申請表前，準確評估自己的還款能力十分重要。
那麼，如果物業樓齡已踏入40至50年，情況又如何？在這段期間，即使不考慮搖搖板機制，最高按揭成數也會劃一降至80%。若你仍然希望申請更高的成數，可以考慮申請按揭保險計劃。透過按揭保險，買家仍有機會取得高達90%或95%的按揭，但前提是必須提供足夠的入息證明，並通過銀行的供款與入息比率審查。
最後，假如單位樓齡已超過50年，政府的擔保期便會完全失效。銀行會將其視為一般私人物業處理按揭申請，最高按揭成數通常只有七成，而還款年期亦會根據「75減樓齡」等方式計算，很可能無法批足30年。同時需要留意，在政府擔保期內的未補地價居屋按揭，銀行一般不接受加入擔保人，申請人的財務狀況是審批的唯一依據，這一點與物業是否仍在二手居屋禁售期內無關。
二手居屋總開支預算：除了首期，還需準備哪些費用？
計算好二手居屋首期只是成功上車的第一步，要更準確地掌握整個置業預算，我們還需要仔細考慮各種附加開支。這些費用加起來可以是一筆不小的數目，提早準備好，整個買樓過程自然更加順利。
在所有雜費之中，印花稅通常是最大的一筆支出。如果你是首次置業的香港永久性居民，印花稅會按照稅務局的「第二標準稅率」計算，稅率由樓價的0.01%至4.25%不等。例如，一個500萬元的單位，印花稅大約是15萬元。這筆費用需要在簽署正式買賣合約後繳付，所以一定要預留這筆資金。
買賣物業牽涉複雜的法律文件，所以必須聘請律師處理。律師會負責草擬及審核買賣合約、查核業權，還有處理按揭契等文件，律師費一般由數千至萬多元不等。另外，假如你是經地產代理覓得心儀單位，通常需要支付樓價1%作為佣金。這兩筆都是交易中不能缺少的部分。
除了上述的主要開支，還有一些相對零碎但必要的費用。例如，向房委會遞交二手居屋申請表以申領「提名信」時，需要支付一筆申請費。成交時，也需要向土地註冊處支付註冊轉讓契及按揭契的費用。雖然每項金額不大，但加起來也需要數千元，記得把它們計算在內。
最後，就是為新居做準備的開支了。二手樓的狀況各有不同，你可能需要預留一筆資金作基本翻新或維修。考慮到二手居屋禁售期的規定，你會在這裡居住一段長時間，所以花點心思打造一個舒適的安樂窩是很值得的。同時，添置傢俬電器、支付管理費按金，還有水電煤的按金和接駁費，也是搬入新居前必須準備好的預算。
關於二手居屋首期的常見問題 (FAQ)
在計劃二手居屋首期預算時，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以一步步為你釐清概念，讓你更安心地規劃置業大事。
Q1: 綠表和白表買家，在計算首期上有何不同？
最主要的分別在於最高按揭成數。綠表申請人（主要是公屋住戶）購買二手居屋，最高可承造九成半按揭，首期只需樓價的5%。而白表申請人（符合資格的私人市場買家）最高則可承造九成按揭，首期為樓價的10%。兩者都能獲得高成數按揭，是因為有房委會的按揭貸款擔保，銀行所需承擔的風險較低。
Q2: 為何二手居屋的樓齡會影響按揭和首期？
這與政府提供的「按揭擔保期」有直接關係。由2026年新政策起，擔保期已由首次出售日期起計延長至50年。不過，按揭成數會按樓齡分層計算：
- 樓齡40年內： 這是最理想的情況，綠表及白表買家可以分別申請最高九成半及九成按揭。
- 樓齡40至50年： 當樓齡進入這個區間，最高按揭成數會降至八成。這意味著，如果你選擇的單位樓齡較高，便需要準備更充裕的首期資金。
Q3: 購買二手居屋需要通過壓力測試嗎？
這正是購買資助房屋的一大優勢。由於有政府作為擔保，銀行在審批按揭時，一般會豁免買家的壓力測試。銀行主要會評估申請人的供款與入息比率，確保你有足夠的還款能力，審批過程相對私人樓宇簡單直接得多。
Q4: 準備好首期後，申請流程是怎樣的？
當你物色到心儀單位，並與賣方達成初步協議後，下一步便是向房屋署遞交文件。不論是綠表還是白表申請人，都需要先申請「購買資格證明書」，這是整個流程的入場券，相關的二手居屋申請表格及所需文件都需在此階段準備。獲發證明書後，你便可以簽署臨時買賣合約，再由律師協助向房委會申請「提名信」，之後便可正式辦理按揭及轉讓手續。
Q5: 二手居屋禁售期是如何計算的？
二手居屋禁售期的計算方式比較特別。新的買家在完成交易後，會受新的轉售限制約束。由你成為業主當日起計兩年內，單位不能在居屋第二市場轉售。滿兩年後，你便可以在無需補地價的情況下，將單位轉售予其他持有「購買資格證明書」的綠表或白表買家。
Q6: 除了首期，還有哪些額外開支需要預算？
首期只是置業開支的一部分，你還需要預留資金應付其他雜費。主要包括：
- 印花稅： 這是最大筆的額外開支，稅率按樓價而定。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約及相關法律文件的費用。
- 地產代理佣金： 通常為樓價的1%。
- 裝修費及傢俬電器開支： 視乎單位狀況及個人需要而定。
建議將這些費用一併納入你的總開支預算中，讓財務規劃更為周全。