金管局於2026年2月宣布暫停壓力測試，置業門檻看似降低，但銀行審批按揭的核心標準——「供款與入息比率」(DSR) 依然存在，並成為上車關鍵。究竟在壓力測試暫停後，月入多少才能成功置業？家庭收入、花紅佣金，甚至租金收入，銀行又會如何計算？現有債務對貸款額有何影響？本文將為您全面拆解2026年最新的按揭入息要求，由 DSR 計算方法、不同職業的入息證明，到如何合併家庭收入與處理債務，助您準確評估自身負擔能力，計掂上車數。
壓力測試暫停：現行按揭核心「供款與入息比率」(DSR) 解讀
壓力測試收入計算一直以來都是準業主最關心的環節。隨著金管局宣佈暫停實施壓力測試，不少人好奇這是否意味著置業門檻降低。實際上，審批核心轉移至另一項重要指標——「供款與入息比率」(DSR)，了解它的運作方式，才是計算您現時真正借貸力的關鍵。
金管局最新指引 (2026年2月28日生效)
根據香港金融管理局的最新逆周期措施，由2026年2月28日起簽訂臨時買賣合約的所有住宅物業按揭申請，將暫停實施壓力測試的要求。
為何暫停壓力測試及其市場背景
金管局這次調整，主要是基於對宏觀經濟環境的判斷。市場普遍預期美國的加息週期已接近尾聲，甚至有機會步入減息階段。在這種背景下，本港按揭利率再大幅攀升的機會降低，因此原先用作防範利率上升風險的壓力測試，其必要性也隨之減低，故決定暫停。
新舊標準對比：壓力測試 vs 供款與入息比率 (DSR)
過去的壓力測試，是一個「預防性」的假設情境。銀行需要計算在現行利率上再加2%後，您的每月供款不可超過總收入的60%。現在，審批標準回歸到一個更直接的核心指標：「供款與入息比率」(DSR)。它只計算在「當前實際利率」下的每月供款，確保這個數額不超過您總收入的50%（以首次置業為例）。簡單來說，舊制是為未來加息做準備，新制則專注於您當下的還款能力。
新指引對置業人士的實際影響 (可借貸額增加)
新指引最直接的影響，就是提高了置業人士的借貸能力。以往，申請人需要同時通過DSR和壓力測試兩關，而壓力測試的要求通常更為嚴格，成為了決定貸款額的瓶頸。暫停壓力測試後，申請人只需符合DSR的單一標準，對壓力測試收入的要求降低，變相提高了可負擔的貸款金額。對於一些收入處於「臨界點」的買家，以往可能因未能通過壓力測試而需要削減預算，現在則有機會借到心儀的貸款額度。
認識「供款與入息比率」(Debt-to-Servicing Ratio, DSR)
DSR 基本定義與計算公式
DSR 的概念很直接，就是用來衡量您每月所有債務供款佔總收入的比例。這項指標讓銀行評估您的還款負擔是否處於一個健康水平。計算公式如下：
DSR = (每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%
這裡的「總債務」不單指新的按揭供款，還包括您現有的私人貸款、信用卡分期等所有債務的每月還款額。
首次置業人士的 DSR 上限 (50%)
如果您是首次置業，並且沒有為任何人做按揭擔保，DSR 的上限會比較寬鬆，設定為50%。換句話說，您每月的所有債務還款總和，不可以超過您個人或家庭總收入的一半。
非首次置業或擔保人身份的 DSR 上限 (40%)
如果您本身已經持有其他按揭物業，或者正在為他人的按揭做擔保人，銀行會視您的財務風險較高，因此DSR上限會收緊至40%。這意味著，您每月的所有債務還款總和，佔您總收入的比例不能超過四成。這個較嚴格的標準，會直接影響您的最高貸款額。
DSR供款與入息比率計算方法及入息要求
了解清楚壓力測試收入計算的原理，是成功申請按揭的第一步。雖然壓力測試暫停，但銀行審批的核心標準「供款與入息比率」（DSR）依然存在。簡單來說，銀行需要確保您有足夠的還款能力。計算方法主要有兩種思路，您可以根據自己的情況，選擇最適合您的一種。
正向計算：以我現時收入，最高可借多少？
這個方法最適合想了解自己置業能力上限的朋友。整個過程就像填寫一份問卷，讓我們一步一步拆解。
計算四個核心變數 (樓價、按揭成數、還款年期、利率)
開始計算前，要先確定四個基本要素。第一是心儀物業的大約樓價。第二是預計的按揭成數，例如七成或是在按揭保險計劃下的九成。第三是還款年期，一般最長可選擇30年。第四是按揭利率，可以參考市場現時普遍的利率水平，例如約4.125%作初步估算。這四個變數會直接影響您的每月供款額。
輸入您的個人或家庭總收入
接下來，您需要填入每月總收入。這裡的收入不單指底薪，還包括佣金、花紅等非固定收入，銀行會用特定方法將它們換算成平均月入。如果您計劃與家人一同置業，可以合併計算壓力測試家庭收入，這樣會大大提高貸款能力。
申報現有每月總債務還款
這一步非常關鍵。您需要誠實申報所有現存的債務還款，例如私人貸款、學生貸款、信用卡分期還款等。因為銀行在計算您的DSR時，會將這些現有債務與新的按揭供款一併計算，確保您的總還款額不超過收入的50%。
即時計算結果 (預計每月供款、DSR比率、最高貸款額)
當您輸入以上所有資料後，就可以得出一個清晰的結果。您會看到預計的每月按揭供款，以及最重要的DSR比率。如果比率在50%或以下，就代表符合基本要求。同時，系統會根據您的收入和債務狀況，計算出您在現行政策下的最高貸款額，讓您對可負擔的樓價有一個實在的概念。
反向計算：買「心儀樓盤」需要多少收入？
如果您已經有明確的目標樓盤，這個方法就更適合您。它能幫助您了解，要買到這層樓，您的財務狀況需要達到什麼水平。
輸入「目標樓價」與首期預算
首先，輸入您心儀樓盤的確實樓價，以及您目前可以動用的首期資金。樓價減去首期，就是您的「目標貸款額」。這個數字是接下來所有計算的基礎。
分析您與目標貸款額的「收入差距」
有了目標貸款額，就可以計算出對應的每月供款。根據DSR不可超過50%的規定，我們可以反向推算出要負擔這筆供款所需的最低壓力測試收入水平。將這個「達標收入」與您現時的收入作比較，就能清楚看到兩者之間的「收入差距」。
獲取達標建議 (尚需增加多少收入、需清還多少債務等)
計算出收入差距後，您就可以獲得非常具體的行動建議。例如，報告會顯示您還需要增加多少月入才能達標。一個有效的方法是增加擔保人，將家庭收入合併計算。另一個建議是，分析顯示您需要清還多少現有債務，才能釋放足夠的供款能力去通過審批。提早清還一些高息的短期貸款，效果尤其顯著。
按揭申請關鍵：各類收入證明文件及銀行計算方法
要順利通過銀行的入息審批，做好壓力測試收入計算的準備是第一步。銀行在評估您的還款能力時，會根據您的收入來源和性質，要求不同的證明文件，並且用特定的方式去計算。我們一起來看看，不同類型收入的審批細節是怎樣的。
固定收入人士 (Full-time)
對於每月有穩定薪金的受薪人士來說，銀行的審批過程相對直接。因為收入穩定且有跡可循，計算壓力測試收入時的變數較少。
所需文件：最近3個月糧單、稅單、銀行月結單
您通常需要準備以下文件：最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書（稅單），以及顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單。這些文件能清晰證明您收入的穩定性和持續性。
花紅與佣金的計算方法 (平均值及折扣)
至於花紅（Bonus）、雙糧或非固定佣金，銀行的處理會謹慎一些。一般的做法是將過去一至兩年的總額除以12或24個月，計算出一個每月平均數。不過，銀行未必會將這個平均數全額計算，有機會會再打個折扣，例如只計算當中的八成，才會納入最終的壓力測試家庭收入計算中。
非固定收入人士 (Non-fixed Income / Freelancer)
如果您的收入並非每月固定，例如是自由工作者（Freelancer）或以佣金為主要收入來源，銀行在審批時會更加審慎。
適用人士：保險經紀、地產代理等
這類人士包括保險經紀、地產代理，或者任何收入浮動較大的行業從業員。
所需文件：最近6個月或以上收入證明
由於收入波幅較大，銀行需要更長時間的紀錄來評估您的平均收入水平。因此，您通常需要提供最少最近六個月，甚至長達一至兩年的收入證明，例如顯示佣金入賬的銀行月結單和公司發出的收入證明文件。
銀行計算平均收入的常見折扣率
銀行會將您在指定時期內的總收入計算出一個平均值。但為了管理風險，銀行通常不會100%接納這個平均數，而是會按一個折扣率計算，常見的折扣幅度為六至八折。例如，若過去六個月平均月入為5萬元，銀行可能只會以3萬至4萬元作為計算壓力測試收入的基礎。
自僱人士／公司董事
對於自己開公司或擔任公司董事的人士，銀行評估收入的方式又有所不同，主要會審視公司的盈利能力。
所需文件：公司利得稅單、經審計的財務報告
您需要提交公司的商業登記證、最近一至兩年的公司利得稅單，以及由會計師審核的財務報告（Audited Financial Statements）。
如何從公司利潤或董事袍金計算個人收入
銀行會根據公司的純利潤，按您的持股比例去計算您的個人收入。另一種情況是，如果您是從公司支取董事袍金（Director’s Fee），銀行則會以您個人報稅時申報的袍金金額作為收入證明。
租金收入
如果您持有物業並有租金收入，這部分亦可以計入壓力測試的總收入之中，但計算時同樣會有折扣。
持有已簽訂租約物業：租金收入的計算折扣 (通常為6至7折)
若您的物業已出租並持有有效的租約，銀行一般會將每月租金收入打六至七折，作為可計算的入息部分。例如，月租2萬元，銀行可能只會計算1.2萬至1.4萬元。
物業未有租約：「擬定租金」的估算方式
如果物業目前是空置狀態，未有租約在手，銀行會參考市場水平，估算一個「擬定租金」（Potential Rental Income），然後再以這個估算租金的較低折扣率（例如五至六折）來計算。
以資產水平申請按揭 (Asset-based)
即使沒有穩定的每月收入證明，部分人士仍可以透過個人持有的資產來申請按揭。這種方式的審批，核心是評估您的資產淨值。
銀行存款、股票、基金等資產的計算比例
不同資產的計算比例各異。一般來說，現金和銀行存款可以100%計算。至於股票、基金、債券等投資產品，由於價值會波動，銀行通常會按市值的五成至八成作估算。
持有物業的資產淨值計算方法
如果您持有其他物業，銀行會將物業的當前估值，減去尚未償還的按揭餘額，得出的資產淨值（Net Asset Value）便可納入計算。不過，銀行亦只會按此淨值的一定比例（例如五成）來評估您的還款能力。
影響DSR及貸款額關鍵因素：債務與擔保人
在進行壓力測試收入計算時，除了考慮基本月薪，你現有的債務狀況和是否需要擔保人，是直接影響最終貸款額的兩大關鍵。銀行審批時會仔細審視這兩方面，所以準確理解它們的計算方式，對順利獲取理想貸款額非常重要。
「隱藏債務」的影響：如何準確申報以通過審批？
你可能會覺得有些小額分期或信用卡欠款不重要，但銀行透過信貸報告（TU）可以清楚看到你所有的信貸紀錄。所謂的「隱藏債務」其實無所遁形。準確申報所有債務，不單是誠信問題，更是讓你預先評估自己借貸能力的重要一步。如果銀行發現有未申報的債務，可能會質疑你的還款能力，甚至影響最終審批結果。
必須計算在內的債務：私人貸款、稅貸、學貸、信用卡分期
銀行計算供款與入息比率（DSR）時，會將你每月的總債務還款額從月入中扣減。這些債務包括：
* 私人貸款、汽車貸款：這類分期貸款的每月還款額會全數計算在內。
* 稅務貸款、學生貸款：同樣以每月還款額計算。
* 信用卡分期：如果你有進行任何現金或消費分期，每月的還款額會被視為固定債務。
* 信用卡結欠：如果沒有做分期，銀行一般會將總結欠（Outstanding Balance）的3%至5%作為你的每月還款額計算。
清還不同債務對借貸力的提升效果
清還債務能最直接地提升你的借貸力。原理很簡單，每清還一筆每月還款$1,000的債務，你的DSR計算基礎上，就等於每月多出$1,000的供款能力。舉例來說，如果你的收入原本最高可負擔$20,000的按揭月供，但因為有一筆每月$3,000的私人貸款，你的按揭供款上限就會降至$17,000。若能在申請按揭前將這筆貸款還清，你的借貸力便能完全恢復，可申請的貸款額自然更高。一般建議優先清還年期短、利息高的貸款。
非首次置業及擔保人身份對 DSR 的影響
你的置業身份，以及是否為他人作擔保，都會直接影響你的DSR上限和壓力測試下的家庭收入要求，令審批標準變得更嚴格。
DSR 上限如何由50%收緊至40%
根據金管局指引，如果你是首次置業，你的DSR上限為50%。但是，一旦你符合以下任何一種情況，DSR上限就會立即由50%收緊至40%：
* 你已經持有其他按揭物業。
* 你正在為其他人的按揭貸款作擔保。
這個調整意味著你的總借貸能力會大幅下降。例如，月入$50,000的人士，原本最高可承擔$25,000的總債務供款，但在上限收緊後，則只可承擔$20,000。
作為擔保人對自身未來借貸能力的影響
為家人或朋友的按揭作擔保人，是一個重大的財務決定。一旦成為擔保人，該筆按揭的每月供款額，就會被視為是你自己的債務。當你日後想自己置業申請按揭時，銀行不但會將這筆「擔保債務」計入你的DSR，而且你的DSR上限亦會因為擔保人身份而被收緊至40%。這會嚴重削弱你未來的借貸能力，所以在答應前必須仔細衡量。
借款人與擔保人收入及債務的合併計算方法
當你因為收入不足而需要增加擔保人時，銀行會將你和擔保人的財務狀況合併計算。計算方法如下：
1. 合併總收入：將借款人和所有擔保人的每月總收入相加。
2. 合併總債務：將借款人和所有擔保人現有的每月總債務還款（包括私人貸款、信用卡分期等）全部相加。
3. 計算DSR：將「新的按揭供款」加上「合併總債務」，再除以「合併總收入」。最終的比率，必須符合適用的DSR上限（40%或50%）。
這個合併計算方法，是評估壓力測試家庭收入是否達標的基礎，確保整個家庭單位有足夠能力應付所有債務和新的按揭供款。
常見問題 (FAQ)：關於DSR、家庭收入與按揭審批
在申請按揭的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，從如何解決收入不足，到按揭保險的實際作用，以及對暫停壓力測試的深入解讀，希望為你提供清晰的指引。
問：我的收入不通過 DSR 要求，有何解決方法？
當你的壓力測試收入計算結果顯示，未能符合「供款與入息比率」(DSR) 的基本要求時，可以考慮以下幾個實際可行的方案來提升成功獲批的機會。
方案一：增加擔保人，合併家庭收入
增加一位信譽良好且收入穩定的擔保人，是最常見的方法。銀行會將你和擔保人的收入與債務合併計算，重新審視整體的壓力測試家庭收入水平。例如，若夫婦二人一同申請，便可合併計算總收入。只要擔保人自身的財務狀況健康，合併後的總收入便能更輕易地滿足DSR的要求。不過，擔保人需要明白，他將會為該筆按揭貸款負上法律責任，這也會影響其未來的借貸能力。
方案二：增加首期，降低總貸款額
另一個直接的方法是增加首期資金，從而減少總貸款金額。貸款額降低了，你每月的供款自然會減少。每月供款額下降，供款與入息比率亦會隨之降低，便有機會符合銀行的審批門檻。這個方案的前提是，你有額外的儲蓄或家庭資金支持，而且這筆首期資金不能是來自其他借貸。
方案三：申請按揭前優先清還現有債務
銀行的DSR計算，除了考慮未來的按揭供款，亦會計算你現時所有的債務承擔，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。如果在申請按揭前，優先清還這些現有債務，你的每月總債務支出便會減少。這樣，在計算DSR時，可承擔按揭供款的空間就增加了，有助順利通過審批。
問：按揭保險計劃如何影響我的借貸能力？
按揭保險計劃（MIP）是由香港按證保險有限公司（HKMCi）提供，主要目的是幫助置業人士申請高成數按揭，從而降低置業的首期門檻。
申請高成數按揭的基本條件
要申請按揭保險以承造高成數按揭，申請人通常需要符合特定條件，例如申請人必須為首次置業人士、持有香港身份證、以及其主要收入來自香港。此外，物業價值亦設有上限。符合資格的申請人，便可申請高於銀行傳統上限（七成）的按揭成數，最高可達九成，這大大提升了購買力。
按揭保費的計算及加借安排
使用按揭保險並非免費，申請人需要繳付按揭保費。保費的金額會根據貸款額、按揭成數和還款年期而定，成數愈高、年期愈長，保費亦會相應增加。一個便利的安排是，申請人通常可以選擇將整筆保費加借到總貸款額之中，然後隨每月供款一同攤還。這個做法避免了需要額外準備一筆現金來支付保費。
問：暫停壓力測試是永久措施嗎？
金管局於2026年2月底宣布暫停壓力測試，這項措施並非必然是永久性的，其存廢與宏觀經濟環境息息相關。
金管局政策背後的宏觀經濟考量
金管局推出或調整逆周期措施，主要基於對整體經濟及樓市風險的評估。當局暫停壓力測試，是考慮到美國加息周期相信已近見頂，本港按揭利率進一步大幅上升的風險降低。在利率環境相對穩定的預期下，沿用嚴格的壓力測試要求，可能會對市場構成不必要的限制，所以作出暫停的決定。未來若利率走勢逆轉，當局亦有可能重新引入相關措施。
為何應自行預留利率變動的緩衝空間
雖然銀行已不再強制執行壓力測試，但置業作為長達二三十年的財務承擔，自行進行一個簡單的壓力測試收入計算，仍然是一個非常審慎的做法。利率市場變幻莫測，誰也無法保證未來利率不會再次上升。你應評估一下，假如未來按揭利率上升兩厘或三厘，你的家庭收入是否依然能夠輕鬆應付增加的供款。為自己預留足夠的緩衝空間，是保障個人財務健康的關鍵一步。