在香港置業是許多人的夢想，但申請按揭的過程涉及繁複的程序、專業術語及不斷更新的政策，往往令準買家感到困惑。從準確評估自身供款能力、計算首期以外的隱藏開支，到理解按揭成數限制與五花八門的利率計劃，每一步都充滿挑戰。
為了助您順利上車，本《買樓按揭終極指南》將為您一站式拆解所有關鍵環節。我們將由置業前的財務評估入手，帶您走過由預先批核到銀行放款的8大核心流程，深入剖析2026年最新的按揭成數階梯、暫停壓力測試及「撤辣」後的政策影響。此外，本文亦會全面比較H按、P按及定息等計劃的利弊，並提供詳盡的申請文件清單，解答各種常見疑難，助您在置業路上運籌帷幄。
置業前財務評估：計算真實供款能力與總開支預算
在計劃任何買樓按揭之前，最關鍵的第一步就是誠實地評估自己的財務狀況。這不單是計算能否負擔每月供款，更是全面掌握置業所涉及的總開支預算，確保整個買樓按揭流程順利穩妥。
核心指標：供款與入息比率 (DSR)
甚麼是供款與入息比率 (DSR)？
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DSR）是銀行審批按揭申請時衡量您還款能力的核心標準。簡單來說，它計算您每月總債務支出（包括申請中的按揭供款及其他私人貸款、信用卡分期等）佔您每月總收入的百分比。根據香港金融管理局的現行指引，這個比率不能超過50%。換言之，您每月的總還款額，不可以超過您月入的一半。
如何計算固定與非固定收入人士的每月入息
銀行在進行買樓按揭計算時，會根據您的收入性質來評估每月入息。
– 固定收入人士：計算方式相對直接，銀行主要參考您最近三個月的糧單及銀行月結單上的薪金紀錄，取其平均數作為每月入息。
– 非固定收入人士：如果您的收入來自佣金、花紅或以自僱形式為主，銀行則會要求您提供更長時間的證明，通常是最近六個月的收入紀錄及相關稅單，然後計算出一個平均月入數字。
2026年最新政策：暫停壓力測試的影響
以往，申請人除了要符合DSR要求，還需要通過壓力測試。壓力測試是假設在現行買樓按揭利率上增加2厘後，每月供款額仍不能超過月入的60%。不過，自2026年2月28日起，金管局已宣佈暫停實施這項壓力測試要求。這項變動意味著，現在申請按揭的入息門檻實質上降低了，申請人只需專注於符合50%的供款與入息比率要求即可。
全方位置業開支清單：首期以外的必要費用
除了首期，置業過程中還有多項必要開支需要預留資金應付。忽略這些費用，可能會打亂您的財務預算。
從價印花稅 (AVD)：2026年「撤辣」後最新稅率
政府於2026年2月28日宣佈「全面撤辣」，取消了額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）。目前所有買家只需根據物業價格繳付從價印花稅（AVD）第2標準稅率，稅率由$100至樓價的4.25%不等。
律師費及相關雜費
聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必須的。律師費連同查冊費、註冊費等雜項開支，一般介乎數千至萬多元，視乎物業價格及交易的複雜程度而定。
地產代理佣金
若經由地產代理覓得心儀物業，買賣雙方通常需要支付樓價的1%作為佣金。這是一筆不小的開支，記得在計算總開支時一併考慮。
按揭保險費用（如適用）
如果您打算申請高成數按揭（例如超過七成的買樓按揭成數），便需要經由銀行購買按揭保險。保費會根據貸款額、按揭成數及年期計算，是一筆過或分期支付的費用。這筆費用確保您能以較低首期上車。
善用按揭計算機：網上即時試算首期、總開支及每月供款
面對眾多數字和開支項目，善用網上的按揭計算機是一個非常聰明的做法。您只需輸入心儀物業的樓價、預計的買樓按揭利率和年期，工具就能即時為您進行詳細的買樓按揭計算，估算出首期、印花稅、律師費、代理佣金，以及最重要的每月供款和總買樓按揭利息支出。這有助您更具體地規劃財務，清晰了解自己的購買力。
買樓按揭完整流程：由預先批核到放款8大關鍵步驟
買樓按揭是置業路上最重要的一環，整個買樓按揭流程看似複雜，但只要將它拆解成一步步的任務，就會發現其實相當清晰。這就好像砌模型一樣，跟著說明書的步驟，最終就能順利完成。以下為你詳細拆解由初步計劃到成功上會的8大關鍵步驟，助你輕鬆掌握全局。
步驟一：申請按揭預先批核，鎖定購買力
為何預先批核對買家如此重要？
在正式物色心儀樓盤之前，申請按揭預先批核是一個非常聰明的做法。你可以將它理解為在「出戰」前先摸清自己的「彈藥」有多少。透過預先批核，銀行會根據你的入息和財務狀況，初步評估你可獲批的貸款額、大致的買樓按揭利率及年期。這讓你獲得一個清晰的預算，睇樓時自然更有方向，避免因看中超出預算的單位而浪費時間。同時，手持銀行的批核結果，你在與賣家議價時也更具說服力。
申請流程及所需基本文件
申請預先批核的流程相對簡單，你只需要向銀行提供基本的個人及入息證明文件，例如身份證副本、最近三個月的糧單或銀行月結單，以及最新的稅單。銀行完成初步審批後，會發出一份批核結果通知書，這個結果通常有效期為30至90日不等。
步驟二：物色心儀物業、估價與出價
如何善用網上物業估價工具？
當你鎖定了購買力後，便可以開始物色心儀物業。現時大部分銀行都提供免費的網上即時物業估價服務。在參觀單位前後，不妨善用這些工具，輸入單位地址，即可獲得一個初步的估價。這能幫助你判斷單位的叫價是否合理，為出價提供一個重要的參考數據。
銀行估價與成交價的關係（估價不足風險）
這是一個必須留意的關鍵點：銀行最終批出的貸款額，是基於「成交價」或「銀行估價」的較低者來計算買樓按揭成數。假如你看中的單位成交價為600萬，但銀行的最終估價只有580萬，銀行便會以580萬作為基礎計算貸款額。這意味著，你需要額外準備20萬現金去填補差額，這就是所謂的「估價不足」風險。因此，出價前取得準確估價非常重要。
步驟三：簽訂臨時及正式買賣合約
臨時買賣合約的法律效力與支付「細訂」
當你與賣家達成價格共識後，雙方會透過地產代理簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，會列明成交價、成交日期等重要條款。簽署臨時合約時，買家需要支付俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。
正式買賣合約與支付「大訂」
簽署臨時合約後，通常在14日內，雙方會委託各自的律師處理文件，並簽署正式買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付「大訂」，連同之前的「細訂」，總訂金一般為樓價的10%。
步驟四：正式提交買樓按揭申請
準備正式申請所需文件
簽署臨時買賣合約後，你便可以憑藉這份合約，連同更詳盡的證明文件，向銀行提交正式的買樓按揭申請。所需文件一般包括：香港身份證、住址證明、臨時買賣合約、最近3至6個月的入息證明及銀行月結單、最新稅單等。如果你之前已做了預先批核，這個步驟會更加順暢。
樓花按揭（建期付款）申請須知
如果你購買的是一手樓花，並選擇「建築期付款」計劃，即在物業臨近落成時才申請按揭，你需要留意，銀行屆時會以物業收樓時的估價作準。如果市況出現波動導致估價下跌，最終批出的貸款額可能會低於預期，影響你的財務預算。
步驟五：銀行審批及查閱信貸報告 (TU)
信貸報告 (TU) 在審批中的角色
銀行收到你的正式申請後，會進行全面的審批。其中一個核心環節，就是查閱你的個人信貸報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）。這份報告記錄了你的所有信貸歷史，包括信用卡還款紀錄、私人貸款等。一個良好的信貸評級，是成功獲批按揭的關鍵因素。
審批期間的補交文件要求
在審批過程中，銀行職員可能會就你的收入來源、戶口資金往來等細節提出疑問，並要求你補充額外文件作證明。請盡快配合提交，以確保審批進度不受影響。
步驟六：購買火險
火險的法律規定與保障範圍
為按揭物業購買火險，是銀行批出貸款的強制性要求。火險主要保障因火災、爆炸、颱風等意外導致的樓宇結構損毀，保障的是物業本身（即「磚頭」），而非家居財物。這是為了保障銀行作為債權人的利益。
銀行統保 vs. 自行購買之分別
很多大型屋苑的管理公司會為整個屋苑集體購買「統保」（樓宇結構保險）。如果你的物業已受統保保障，則無需另外購買。否則，你可以選擇經由按揭銀行購買，或自行向其他保險公司投保。經銀行辦理較為方便，但自行選購或可找到更優惠的選擇。
步驟七：簽署按揭契及法律文件
銀行發出貸款確認書 (Offer Letter)
當銀行完成所有審批並決定批出貸款後，會向你發出一份「貸款確認書」（Offer Letter），詳細列明最終的貸款額、買樓按揭利率、年期、每月供款額以及所有條款。請仔細閱讀並簽署確認。
到律師樓簽署樓契與按揭契
在物業成交日之前，你的代表律師會安排你到律師樓，簽署正式的樓契（將業權由賣家轉給你）及按揭契（將物業抵押給銀行）。這是整個交易中最重要的法律步驟之一。
步驟八：交易完成（Drawdown）與銀行放款
銀行放款流程與取得貸款
在成交當日，銀行會根據律師的指示，將按揭貸款餘額直接轉賬至賣方的代表律師戶口，這個過程稱為「放款」（Drawdown）。賣方律師確認收妥全數樓價後，交易便告完成，你便可以從代理或律師手上取得新居的鑰匙。
開始按揭供款的安排
銀行放款後，你的按揭供款期便正式開始。銀行會提供詳細的還款時間表，列明每月的供款日期及金額。記得準時供款，以維持良好的信貸紀錄。完成這八大步驟，你的置業之旅便順利達成。
拆解按揭成數與按揭保險：避開資格陷阱，借足九成上車
談到買樓按揭，大家最關心的話題之一，肯定是「我可以借到多少錢？」。買樓按揭成數直接決定了首期的多寡，而這正是許多人上車路上的最大關卡。其實，只要善用按揭保險計劃，將按揭成數提升至八成甚至九成並非不可能。現在就讓我們一起拆解箇中關鍵，讓你對整個買樓按揭流程中的成數計算更有把握。
甚麼是按揭保險計劃 (MIP)？
簡單來說，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）是一項由香港按揭證券有限公司（HKMCI）提供的金融工具。它的作用是為銀行提供保障，讓銀行可以批出高於金管局規定上限的按揭貸款。
你要明白，這份保險的保障對象是銀行，而不是借款人。當你申請高成數按揭時，你需要支付一筆保險費用，這筆費用可以一次過繳清，也可以加進貸款總額中分期攤還。因為有了這份保險，銀行便能安心地借出更高比例的貸款，而你就更容易實現置業目標。
申請高成數按揭的核心資格
要成功申請八成或以上的高成數按揭，並不是人人都可以。銀行和按揭保險公司有兩項最核心的審批條件，申請前必須清楚了解。
「首次置業」的精準定義
「首次置業」是申請九成按揭的關鍵，但它的定義比字面意思更廣闊。它的準確意思是指，在申請按揭那一刻，你以及所有相關的借款人或擔保人，在香港都沒有持有任何住宅物業。
這代表即使你曾經買賣過物業，只要在買入新物業時已經將舊有的物業賣出，你仍然符合「首次置業」的資格。另外，如果你名下只持有車位或工商舖等非住宅物業，同樣不會影響你的首置身份。最後，申請高成數按揭的物業，必須是用作自住用途。
「固定受薪人士」的要求與非固定收入的處理
另一個關鍵資格，是申請人必須是「固定受薪人士」。這指的是有穩定月薪的打工仔。銀行會主要審視你最近三個月的糧單和銀行出糧紀錄。
如果你的收入包含佣金、花紅等非固定部分，銀行通常會以最近六個月甚至更長時間的平均收入來作買樓按揭計算，審批會相對嚴謹。至於自僱人士或主要收入來自海外的人士，雖然仍可申請按揭保險，但最高按揭成數一般會降至八成。
2026年最新按揭成數階梯詳解（按樓價劃分）
政府在2026年放寬了按揭政策，讓不同樓價的物業都有機會申請到更高的按揭成數。以下是最新的買樓按揭成數階梯，大家可以根據自己的預算對號入座。
樓價$1,000萬或以下：最高九成按揭
如果物業價格在$1,000萬或以下，只要符合上述的首次置業及固定受薪資格，最高便可以申請九成按揭，首期只需一成。
樓價$1,000萬至$1,125萬：最高八至九成（貸款上限$900萬）
這個價格區間的計算比較特別。按揭成數介乎八成至九成之間，但設有$900萬的貸款額上限。舉例說，一個$1,100萬的單位，最高貸款額就是$900萬，實際按揭成數約為81.8%，並非九成。
樓價$1,125萬至$1,500萬：最高八成
當樓價進入這個範圍，最高按揭成數劃一為八成。這代表你需要準備至少兩成首期。
樓價$1,500萬至$3,000萬或以上：各級別成數上限
樓價再高一些，按揭成數會進一步下調。$1,500萬至$1,715萬的物業，最高可借八成，貸款上限為$1,200萬。而$1,715萬至$3,000萬的物業，最高按揭成數為七成。至於$3,000萬以上的豪宅，按揭成數則會更低。
特定物業類型的按揭限制
除了樓價，物業本身的類型也會影響最終的按揭成數和年期。以下幾種常見的特定物業，在申請按揭時有特別的規定。
村屋按揭成數與年期上限
村屋的按揭審批一向比較嚴格。即使是首次置業，村屋的最高按揭成數普遍只有八成半。此外，銀行對村屋的樓齡和人齡要求也更緊，一般會要求「55減樓齡」或「55減人齡」去計算還款年期，以較低者為準。
資助房屋（居屋、綠置居）按揭須知
居屋和綠置居等資助房屋，因為有政府作為擔保人，所以按揭條款會比較寬鬆。在政府擔保期內，綠表申請人最高可承造九成半按揭，白表申請人亦可達九成，而且無需通過按揭保險計劃及壓力測試，對上車人士十分有利。
樓花物業申請高成數按揭的風險
近年按揭保險已適用於樓花物業，讓買家可以即時鎖定高成數按揭。但是，如果你選擇「建築期付款」（即收樓時才申請按揭），便需要注意一個潛在風險：估價不足。
銀行最終批出的貸款額，是基於成交價或收樓時的估價（以較低者為準）。如果在你買入樓花後，到收樓時樓市下跌，導致銀行估價低於你的買入價，銀行便會以較低的估價去計算貸款額。屆時，你可能需要額外準備一筆資金去填補首期的差額。
按揭利率計劃全比較：H按、P按、定息、Mortgage-link點樣揀？
選擇買樓按揭計劃時，除了比較買樓按揭成數，買樓按揭利率絕對是決定未來供款負擔的核心因素。面對市面上不同的計劃，例如H按、P按、定息按揭，還有存款掛鈎戶口，到底應該如何選擇？這就為你逐一拆解它們的特性和分別，助你進行精明的買樓按揭計算。
H按 vs P按：拆解兩種主流按揭利率
在香港，H按和P按是市場上最主流的兩種買樓按揭利率計劃，幾乎所有銀行都會提供。它們的計算基礎和利率波動性各有不同，了解當中差異是選擇的第一步。
H按（同業拆息按揭）：波動性與「鎖息上限」(CAP Rate)
H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），也就是銀行之間互相借貸的利率。這個利率每天都會變動，所以你的供款利息也會跟著浮動，計算方式通常是「HIBOR + 銀行指定的百分比」。不過，H按計劃最吸引的地方，是它設有一個「鎖息上限」，通常稱為CAP Rate。它的作用就像一個安全網。當拆息大幅上升時，你的實際按揭利率不會無限度增加，只會升到CAP Rate為止，而這個上限通常與P按利率掛鈎。
P按（最優惠利率按揭）：穩定性較高的選擇
P按的「P」則是最優惠利率（Prime Rate），由各家銀行自行決定。和每日浮動的H按不同，P按的利率相對穩定，通常只會在美國聯儲局有重大利率變動時，本地銀行才會跟隨調整。P按的計算方式是「P – 銀行指定的百分比」。由於P的變動頻率低，選擇P按的每月供款額會比較穩定，讓你的財務預算更具確定性。
定息按揭：鎖定利率以應對加息周期
定息按揭，就是在指定時期內（例如首一至兩年）鎖定一個固定的買樓按揭利率，不受市場利率波動影響。這種計劃特別適合在加息周期下，希望供款預算有更高確定性的朋友。在定息期內，無論市場利率如何變化，你的供款金額都維持不變。要注意的是，定息期結束後，利率通常會自動轉為當時的H按或P按計劃。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-link)：善用儲蓄對沖利息支出
存款掛鈎按揭（Mortgage-link）是一個很聰明的理財工具，可以幫助你用儲蓄去抵銷部分的買樓按揭利息支出，是很多精明業主的首選。
運作原理與好處
它的原理是銀行會為你提供一個高息儲蓄戶口。這個戶口的存款利率，會和你的按揭貸款利率完全相同。你存入戶口的資金所賺取的利息，就可以直接用來抵銷你每月需要支付的部分按揭利息。這樣做的好處是，你在有效降低實際供樓成本的同時，戶口內的資金仍然是活期存款，可以隨時提取，保持了資金的靈活性。
存款上限（通常為貸款額50%）
這個高息戶口並不是無限額的。一般來說，可享高息的存款上限，是你當時按揭貸款餘額的50%。例如，如果你的按揭貸款還剩下400萬，那麼最多可以有200萬的存款能享有與按揭利率掛鈎的高息。
按揭現金回贈與其他優惠
為了爭取客戶，銀行在批出買樓按揭時，通常會提供現金回贈或其他優惠，這也是整個買樓按揭流程中值得留意的細節。
現金回贈超過貸款額1%的處理
根據金管局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，在計算買樓按揭成數時，銀行必須將整筆回贈金額從貸款額中扣除。例如，貸款額500萬，回贈1.5%（即75,000元）。因為回贈金額超過了1%（50,000元），銀行在審批時會視你的貸款額為492.5萬（500萬 – 7.5萬）去計算按揭成數，這點需要特別注意。
了解罰息期 (Penalty Period)
罰息期（Penalty Period）是按揭合約中一個常見的條款，通常是貸款開始後的首兩至三年。如果你在這段期間內提早還清全部或部分貸款，銀行就會收取一筆額外費用。這是因為銀行在批核貸款時已付出了行政成本，並預期賺取指定年期的利息。罰息的金額通常會逐年遞減，例如第一年是貸款額的3%，第二年降至2%。
買樓按揭申請文件清單：一文備齊入息、身份及物業證明
來到申請買樓按揭這一步，準備充足的文件可以說是成功的一半。這一步在整個買樓按揭流程中相當關鍵，因為文件是否齊備，會直接影響銀行審批的速度與結果。我們為你整理了一份清晰的清單，助你一次過準備好所有證明，避免因文件不足而造成不必要的延誤。
所有申請人基本文件
首先，不論你的職業背景或收入狀況如何，以下三份是所有申請人都必須提交的基本文件，可以說是申請的入場券。
香港身份證副本
這是最基本的身份證明文件。銀行需要用它來核實你的個人資料。假如是聯名申請，所有申請人的身份證副本都需要一併提交。
最近三個月住址證明
你可以提供印有你姓名和住址的水電煤費單、銀行月結單或由政府部門發出的信件。重點是，文件必須是最近三個月內發出的，以確保資料的時效性。
臨時買賣合約
這份文件是申請按揭的核心，它詳細列明了你準備購入的物業地址、成交價及交易日期等關鍵資料。銀行會依據合約內容來進行物業估價和審批貸款。
按申請人職業劃分的入息證明文件
處理好基本文件後，下一步就是證明你的還款能力。由於不同職業的收入模式各異，銀行對入息證明的要求也有所區分。你可以根據自己的情況，準備相應的文件。
固定受薪人士：最近3個月糧單、銀行月結單、最新稅單
如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行主要想看到你穩定持續的收入紀錄。一般需要準備：最近3個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
非固定收入人士：最近6個月糧單、銀行月結單、最新稅單
若你的收入包含佣金、花紅或以自由工作者 (Freelancer) 形式為主，收入波幅較大。為了讓銀行準確評估你的平均收入，通常需要提供較長時間的證明，包括：最近6個月的糧單（如適用）、顯示相關收入的銀行紀錄，以及最新稅單。
自僱人士/公司東主：商業登記證、公司財務報表、最近6個月銀行紀錄、稅單
作為生意老闆，銀行除了評估你的個人入息，還會審視公司的財務狀況。因此，需要的文件較為全面，包括：有效的商業登記證 (BR)、最近一至兩年的公司財務報表（損益表及資產負債表）、最近6個月的公司及個人主要銀行戶口紀錄，以及公司和個人的最新稅單。
內地/海外收入人士的特別文件要求
如果你的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批時會格外謹慎，需要更具公信力的文件來核實收入來源。除了當地的僱傭合約和薪金證明外，通常還需要提供當地的官方稅務文件（例如完稅證明）及相關的出糧銀行紀錄。部分銀行可能要求文件經過翻譯或公證，建議提早向銀行查詢具體要求，預留充足時間準備。
買樓按揭常見問題 (FAQ)
在了解整個買樓按揭流程後，實際操作時總會遇到一些細節問題。處理買樓按揭就像拼圖一樣，需要將每一塊小知識拼湊起來，才能看見完整的畫面。以下我們整理了幾個最常見的疑問，希望可以幫助你釐清思路，讓你對整個過程更有把握。
經按揭保險高成數按揭的物業，可以出租嗎？
這是一個非常重要的問題。簡單來說，答案是不可以。因為按揭保險計劃的原意是協助市民自住置業，所以合約條款會明確規定，物業必須用作自住用途。
如果將物業擅自出租，便會違反與銀行及按揭保險公司的協議。銀行有權要求你立即清還全部貸款，後果可以很嚴重。不過，在某些特殊情況下，例如因失業或家庭結構出現重大變化，而導致有出租需要，業主可以主動向按揭保險公司提交申請，尋求豁免。申請能否獲批，會視乎個別情況而定，並且設有嚴格的審批條件。
銀行估價不足點算好？有甚麼解決方法？
銀行估價不足，意思是銀行的物業估價低於你的成交價。由於銀行會以估價和成交價之中的較低者，去計算買樓按揭成數，所以估價不足會直接導致你最終獲批的貸款額減少。這個差額，就需要由買家自己額外準備首期資金去填補。
面對這種情況，有幾個可行的處理方法：
1. 準備額外首期：這是最直接的方法，用儲備資金填補估價與成交價之間的差額。
2. 嘗試向其他銀行申請：不同銀行對物業的估價標準可能略有不同。多向幾間銀行查詢估價，有機會找到估價更貼近成交價的銀行。
3. 與賣家商討：你可以嘗試與賣家重新協商，看看對方是否願意下調成交價。
4. 提供物業資料：如果物業有高質素的裝修，可以向銀行提供相關證明，這或有助於銀行重新評估其價值。
申請按揭被拒絕的常見原因有哪些？
銀行批核按揭申請時，會全面評估申請人的財務狀況和物業條件。申請被拒絕，通常離不開以下幾個原因：
* 入息未能過關：這是最常見的原因。例如你的每月總供款，超出了供款與入息比率的上限。或者你的收入來源不穩定、未能提供足夠的入息證明文件，都會影響審批。
* 信貸紀錄欠佳：銀行的審批過程一定會查閱你的信貸報告（TU）。如果你有過拖欠還款紀錄，或者短期內有太多信貸查詢，都可能令銀行對你的還款能力產生疑慮。
* 物業問題：物業本身的情況也是關鍵。例如樓齡太高、有僭建物、業權不清，或者屬於凶宅等，銀行都可能拒絕為這類物業承造按揭。
影響按揭利率高低的因素有哪些？
最終獲得的買樓按揭利率，並不是一個固定數字，而是由多個因素共同決定的。這也是為何不同人申請按揭，利率會有所不同的原因。主要影響因素包括：
* 市場利率環境：香港的按揭利率深受環球，特別是美國利率政策的影響。銀行同業拆息（HIBOR）的變動，會直接影響H按的實際利率。
* 申請人的信貸評級：一個良好的信貸紀錄，代表你是風險較低的借款人，銀行自然願意提供更優惠的利率。
* 貸款額大小：一般來說，貸款金額越大，銀行提供的利率優惠可能會越多。
* 與銀行的關係：如果你是銀行的長期客戶，或者選用其出糧戶口、財富管理等服務，有時也能爭取到更具競爭力的利率。
甚麼情況下需要「甩按保」？流程是怎樣的？
「甩按保」的意思是，透過轉按或者清還部份貸款，令貸款餘額降低至毋需再受按揭保險規限的水平。一般在以下情況，業主會考慮「甩按保」：
* 物業已大幅升值：當物業價值上升，你的貸款佔物業價值的比例（LTV）便會下降。如果LTV已降至六成或以下，你便可以考慮轉按至其他銀行，擺脫按揭保險的束縛。
* 計劃將物業出租：如前述，有按揭保險的物業不能出租。所以「甩按保」之後，你便可以合法地將單位放租。
* 希望套現資金：透過轉按，你可以將物業升值的部分套現，用作其他投資或周轉。
流程很簡單。首先是找銀行為物業重新估價，然後向新銀行申請轉按。新銀行批出新的按揭貸款後，會用這筆款項清還舊銀行的按揭。完成後，你的物業便不再受按揭保險的限制。
我可以同時向多間銀行申請按揭嗎？
可以，而且這是一個相當普遍和明智的做法。同時向兩至三間銀行申請買樓按揭，主要有兩個好處：
第一，可以比較不同銀行批出的條款。這不單止是比較買樓按揭利息和現金回贈，還包括各銀行的估價是否「估得足價」。貨比三家，自然能選出最適合自己的方案。
第二，可以作為後備方案，增加成功申請的保障。假如其中一間銀行最終批出的條件不理想，甚至拒絕申請，你仍有其他選擇，避免因按揭問題而令交易告吹。
不過需要留意，每次申請按揭，銀行都會查閱你的信貸報告，短期內過多的查詢紀錄，或會對信貸評分有輕微影響。所以，建議集中向兩至三間心儀的銀行申請便足夠。