手上持有已供滿的「現契樓」，如同坐擁一筆龐大但被鎖定的資金。「現契套現」正正是釋放這筆資產潛力的鑰匙，能助您將「磚頭」轉化為靈活的流動資金，應對生意周轉、投資機遇或個人財務需要。然而，現契套現的按揭成數如何計算？申請流程有何步驟？不同銀行的利息及條款如何比較？當中又隱藏著哪些新手必須提防的陷阱？本文將為您一文詳解現契套現的全部細節，由初步估算可借額度、比較銀行方案，到釐清申請5大步驟，並剖析影響還款年期的「人齡樓齡」限制，更會揭示5大常見陷阱，助您順利、安全地完成套現，善用物業價值。
現契套現 vs 轉按套現：定義、分別與適用情況
手上持有物業，想將資產轉化為流動資金，很多人都會聽過「現契套現」和「轉按套現」這兩個方法。想知道自己的情況適合哪一種，以及最終的現契套現成數有多少，首先就要清楚理解兩者的基本概念和核心分別。它們雖然都是利用物業融資，但是在申請資格、操作邏輯和潛在好處上，都有很明顯的不同。
甚麼是「現契套現」？
現契套現的定義與目的
簡單來說，「現契套現」就是將一間已經完全供滿、沒有任何按揭在身的物業（俗稱「現契樓」），重新抵押給銀行，申請一筆新的按揭貸款。這個過程就好像為這間「零負債」的物業，重新申請第一次按揭一樣。業主這樣做的目的，通常是為了獲取一筆較大額的資金，用作生意周轉、子女教育、投資，或者其他個人財務規劃，而現契套現利息一般會比私人貸款等融資方式低。
適用對象：已供滿樓宇或無按揭在身的業主
這種方法只適用於兩種人士：第一是早年買入物業，經過多年供款，已經還清所有按揭貸款的業主；第二是當初買樓時沒有申請按揭，以現金方式全額支付（Full Pay）的業主。總括而言，只要你的物業在田土廳的紀錄上是沒有任何按揭登記的，就符合申請現契套現的基本資格。
甚麼是「轉按套現」？
轉按套現的定義與目的
「轉按套現」則有點不同。它是指業主將物業現有的按揭，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間新的銀行（B銀行），並且在轉移的過程中，利用物業的升值部分，向B銀行申請借入比原有貸款餘額更多的資金。例如，你的物業尚欠A銀行200萬貸款，但現時估值已升至800萬。你可以向B銀行申請一筆500萬的新按揭，其中200萬用來還清A銀行的舊債，剩下的300萬就是你成功套現的資金。
適用對象：仍有按揭在身的業主
因此，轉按套現的對象，就是那些物業仍在按揭供款期內，但又因為樓價上升而產生了賬面利潤的業主。他們希望在不賣樓的情況下，將物業的升值部分轉化為現金使用。
核心區別快速比較：我應該選擇哪一種？
了解完基本定義後，我們可以從以下幾個核心層面，更直接地比較兩者的分別，幫助你判斷哪一種方案更適合自己。
物業按揭狀況要求
這是最根本的分別。現契套現要求物業是「乾乾淨淨」，完全沒有任何按揭負擔。轉按套現的前提則是物業本身已經有一個按揭存在，整個操作的核心就是「轉移」這個按揭。
資金來源與套現邏輯
現契套現的資金來源，是基於物業的完整估值去計算貸款額，邏輯是「從零開始」創造一筆新的貸款。而轉按套現的資金來源，主要是來自物業的「升值部分」以及已償還的本金，邏輯是透過轉換貸款機構來「釋放」物業的淨值。
審批考慮因素的差異
銀行在審批現契套現時，整個現契套現手續就如同一宗全新的按揭申請，會全面審核申請人的還款能力。由於申請人很多是已退休人士，銀行或會更側重於其總資產狀況。而轉按套現，因為申請人本身已在供款，通常仍有固定收入，銀行的審批焦點會更集中在入息能否通過壓力測試，以及信貸紀錄是否良好。
潛在額外好處（現金回贈及利率）
這一點是轉按套現一個很吸引的地方。因為銀行之間競爭激烈，為了吸引客戶轉投旗下，新承做的銀行通常會提供可觀的現金回贈（Cash Rebate）和具競爭力的按揭利率。而現契套現作為一宗新生意，雖然也能獲得市場標準利率，但通常較少有額外的轉按現金回贈優惠。
影響現契套現成數的關鍵因素
決定最終現契套現成數的高低，並非單純看物業價值，而是綜合了申請人財務狀況與物業本身條件的一場評估。想知道自己手上的「磚頭」到底能變出多少現金，就要先了解銀行是如何衡量這些關鍵因素，從而計算出你的貸款潛力。
現契套現潛力：初步估算方法與考量
輸入物業估值、年齡、收入狀況，即時計算預計貸款額
想快速掌握自己物業的套現潛力，其實有一個簡單的思考框架。基本上，銀行審批的核心離不開三個要素：物業的準確估值、你的個人年齡，以及你的收入或資產狀況。將這三項資料結合起來，就能初步估算出一個大概的貸款額度與年期，讓你對整個現契套現的財務佈局有個基本概念。
有固定收入人士的套現成數
金管局最新指引：最高按揭成數可達七成
對於有穩定工作和固定收入的業主來說，現契套現的申請過程與一般新造按揭相似。根據香港金融管理局的最新指引，價值3,000萬港元或以下的自用物業，最高按揭成數可以達到七成。換言之，一個估值1,000萬的單位，理論上最高可以套現700萬元。
審批基礎：壓力測試與供款與入息比率(DSR)要求
要成功獲批最高七成按揭，關鍵在於通過銀行的入息審查。銀行會計算你的「供款與入息比率」（DSR），確保你每月的總債務供款（包括新的按揭供款）不超過月入的一半。同時，申請人亦需要通過壓力測試，即在假設現契套現利息上升的情況下，供款佔入息比率仍在指定水平。只要收入足夠，獲批高成數的機會就相當大。
退休或無固定收入人士的套現成數
資產審批方式詳解：普遍最高按揭成數為五成
對於已退休或沒有固定入息證明的業主，銀行會轉用「資產審批」的方式。這種方法不看重每月收入，而是評估你的總資產淨值。在這種審批模式下，銀行取態會相對審慎，普遍只會批出物業估值最高五成的按揭成數。
【實用財技】如何突破傳統套現成數限制？
如果你屬於沒有固定收入的一群，但又希望獲得比五成更高的貸款額，其實可以運用一些財務技巧向銀行證明你的還款能力。
方法一：證明持有12至24個月供款的流動資金
部分銀行接納一種變通方法，就是要求申請人證明手上持有足夠支付未來12至24個月按揭供款的現金。例如，假設每月供款為2萬元，若你能證明持有24萬至48萬元的流動資金，銀行便可能更放心批出較高的現契套現成數。
方法二：利用額外資產增加貸款額
另一種做法是，向銀行展示你除了物業外，還擁有其他實質資產，例如股票、基金、債券或大額存款。有些銀行會將這些資產的某個百分比，視為可增加的貸款額度，變相提高了總體的按揭成數。
方法三：證明擁有穩定租金收入
如果你的現契物業正在出租，而且有正式的租約和稅單證明，銀行會將租金收入（通常會打個折扣，例如七成）視為你的固定收入來源。這筆收入有助你通過供款與入息比率的審查，從而爭取到與有固定收入人士相約的按揭成數。
其他影響套現成數的決定性變數
除了收入狀況，還有一些變數會直接影響銀行最終批出的成數。
持有多於一個按揭物業：套現成數需下調一成
根據金管局規定，如果申請人或其擔保人本身已經有其他按揭貸款在身，那麼申請現契套現時，其最高按揭成數需要從原來的基礎上下調一成。例如，原本可借七成，就會降至六成。
物業估值、類型與質素的影響
物業本身的條件是所有計算的基礎。銀行委託的估價行會對物業進行評估，估價不足會直接拉低貸款額。此外，物業的類型（例如唐樓、村屋）和質素（例如樓齡過高、有僭建物）都可能影響銀行的審批意欲，甚至導致按揭成數被進一步調低。
現契套現申請手續：由準備到放款Step-by-Step
了解清楚現契套現成數的計算方法後，下一步自然就是實際操作。整個現契套現手續其實並不複雜，只要跟著以下五個步驟，就能清晰掌握由準備到資金到手的全過程，讓你的資產配置更加靈活。
第一步：前期準備與文件清單
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，充足的準備是整個申請流程順暢的關鍵。在聯絡銀行之前，先整理好手上的文件，可以大大縮短後續的審批時間。
確認樓契完整性與處理方法
樓契可說是物業的「出世紙」，是證明業權的最重要文件。首先，請確保你手上的樓契正本是完整無缺的。如果發現有遺失或破損，就需要委託律師樓向土地註冊處申請「樓契核證副本」（Certified True Copy），因為銀行絕不會為業權不清晰的「無契樓」批出按揭。
準備身份、住址、入息或資產證明文件
接下來，你需要準備一系列個人文件。這些文件主要用來證明你的身份和還款能力。銀行會根據你的入息或資產狀況，去評估最終批出的貸款額和現契套現利息。
必備文件清單（附下載連結）
為方便你準備，我們整理了一份清晰的清單：
* 樓契正本
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明（例如水電煤費單、銀行月結單）
* （如有固定收入） 最近三個月的入息證明（例如糧單、銀行月結單）及最近期稅單
* （如無固定收入） 最近六個月的資產證明（例如股票、基金結單、存款證明）
[下載現契套現文件清單範本]
第二步：物業估價與選擇銀行
文件準備妥當，下一步就是為你的物業尋找一個好價錢，和一份最優惠的按揭計劃。
如何獲取準確的物業估價
你可以透過各大銀行的網上估價系統作初步參考。不過，最準確的做法是直接聯絡幾間心儀的銀行，提供物業地址以獲取正式的估價。不同銀行的估價可能略有出入，多問幾間有助你掌握最貼近市況的價值。
比較銀行現契套現利率（P按/H按）、回贈與條款
比較不同銀行的現契套現利息是必做的功課。現時市場主要分為P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。你需要仔細比較它們的實際利率、利率上限（封頂位）、現金回贈金額以及罰息期等條款，選擇最符合你財務狀況的方案。
第三步：提交申請與銀行審批
選定銀行後，就可以正式進入申請階段。
遞交申請表格及文件
將準備好的文件，連同填妥的按揭申請表格，一併遞交給你選定的銀行。銀行客戶經理會初步審核你的文件是否齊全，然後正式展開審批程序。
銀行驗樓流程與注意事項
在審批期間，銀行或會委託估價行派員到你的物業進行實地視察，俗稱「驗樓」。他們主要會核對物業的狀況、間隔和面積，並檢查是否有嚴重的僭建或違規改動。如果物業正在出租，記得預先與租客協調好時間，確保驗樓過程順利。
第四步：聘請律師與簽署法律文件
銀行批核你的申請後，就會發出正式的貸款確認信（Offer Letter），接著便會進入法律程序。
律師的角色與收費範圍
你需要聘請一位律師代表你處理後續的法律文件。律師會負責草擬按揭契、查核業權，並確保整個交易符合法律規定。一般來說，處理現契套現的律師費大約介乎港幣5,000至10,000元，視乎個案複雜程度而定。
簽署按揭契（Mortgage Deed）及相關文件
律師準備好所有文件後，會通知你親身到律師樓簽署。當中最核心的文件就是「按揭契」，這份文件正式確立了你將物業抵押給銀行以換取貸款的法律關係。
第五步：成功套現與資金發放
來到這一步，代表你距離成功取得資金只有一步之遙。
放款流程與預計時間
在你簽署所有法律文件後，律師會將已簽署的按揭契送往土地註冊處進行登記。登記完成後，銀行就會將貸款金額發放給你的律師。律師在扣除相關費用後，便會將餘額轉賬到你指定的銀行戶口。整個現契套現流程，由遞交申請到成功收款，普遍需時約三至四個星期。
現契套現還款年期計算：拆解「人齡樓齡」雙重限制
除了關心現契套現成數，還款年期的長短也是大家非常關心的一環。它直接影響每月的供款壓力，和整筆現契套現的利息總支出。銀行在審批還款年期時，並非一律批出最長的30年。銀行會根據申請人的年齡（人齡）和物業的樓齡，設下一個雙重限制。
還款年期計算核心公式：「75減」與「80減」法則
銀行計算最長還款期的基礎，普遍採用兩套公式，就是「75減」或者較寬鬆的「80減」法則。這個數字代表一個基準年期，銀行會用這個基準減去申請人年齡或物業樓齡，來決定貸款可以分多少年償還。
以申請人年齡計算
公式是將基準數字減去申請人的實際年齡。假設銀行採用「80減」法則，而申請人是55歲，那麼以年齡計算的最長還款期就是25年（80 – 55 = 25年）。
以物業樓齡計算
同樣，公式是將基準數字減去物業的樓齡。如果物業樓齡是45年，同樣以「80減」法則計算，那以樓齡計算的最長還款期就是35年（80 – 45 = 35年）。不過，香港按揭貸款的最長還款期上限是30年，所以這個結果會以30年為準。
銀行如何決定最終年期（取其短者）
銀行會分別用申請人年齡和物業樓齡計算出兩個還款期。然後，銀行會選取兩個結果中年期較短的一個，作為最終批核的還款年期。這個「取其短」的原則，就是雙重限制的核心。以上述例子來看，人齡計出是25年，樓齡計出是30年，銀行便會取較短的25年作為最終還款期。
【實用技巧】如何合法地延長還款期？
如果因為年齡或樓齡限制，導致還款期太短，令每月供款額過高，其實有一個合法且常見的方法可以解決。
增加年輕直系親屬作擔保人（附案例說明）
你可以考慮增加一位較年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。銀行在計算還款期時，便會以較年輕的擔保人年齡為準，從而有機會延長還款期。
【案例說明】
假設陳先生今年62歲，他想為一層樓齡15年的物業申請現契套現。
- 只用陳先生年齡計算：以「80減」法則，最長還款期為18年（80 – 62 = 18年）。
- 增加擔保人後：陳先生的兒子32歲，同意擔任擔保人。銀行改為用兒子的年齡計算，最長還款期變為48年（80 – 32 = 48年）。由於上限為30年，最終可獲批最長的30年還款期。
透過這個方法，陳先生的還款年期由18年大幅延長至30年，每月供款壓力自然也減輕不少。
【情景分析】不同人士的最長還款期
讓我們透過兩個具體情景，看看這套計算方法在現實中如何應用。
案例一：65歲退休業主，物業樓齡20年
- 以申請人年齡計算（80減）：80 – 65歲 = 15年
- 以物業樓齡計算（80減）：80 – 20年 = 60年（上限為30年）
- 最終年期（取其短者）：銀行會批出15年還款期。
案例二：40歲在職業主，物業樓齡50年
- 以申請人年齡計算（80減）：80 – 40歲 = 40年（上限為30年）
- 以物業樓齡計算（80減）：80 – 50年 = 30年
- 最終年期（取其短者）：在這個情況下，雖然申請人年輕，但受制於較高的樓齡，最終批出的還款期是30年。
申請前必讀：5大現契套現常見陷阱
決定申請現契套現之前，了解清楚整個流程和潛在的細節位非常重要。很多人只著眼於比較現契套現利息，但其實有些常見的「陷阱」可能會影響最終的現契套現成數，或者帶來意想不到的開支。這裡我們就像朋友一樣，為你拆解五個在現契套現手續中必須留意的環節，讓你避開彎路，順利取得資金。
陷阱一：高成數套現不適用按揭保險
不少人以為，現契套現可以像首次置業一樣，透過按揭保險計劃（按保）取得八成甚至九成的高成數按揭。這其實是一個常見的誤解。事實上，按揭保險對於套現用途有非常嚴格的限制。
按保套現的嚴格限制：僅適用於指定價值以下物業
根據現行規定，只有物業估值在600萬港元或以下的現契物業，才可以申請利用按揭保險作套現用途，而且最高貸款額也只能達到估值的八成。這個標準沿用的是舊有的按保框架，並不是近年放寬後的新措施。
為何高價物業無法利用按保提高套現成數
按揭保險計劃的主要目標，是協助儲蓄不足的首置人士上車，而不是為業主提供大額套現的渠道。因此，如果你的物業估值超過600萬港元，就無法透過按保去提高貸款成數，只能依循金管局的一般指引，最高承造七成按揭。
陷阱二：樓契不完整或遺失
樓契正本是物業擁有權的最重要證明，在申請現契套現時，銀行必須要核實這份文件的完整性。如果樓契有任何缺頁或甚至整份遺失，對銀行來說都是極大的風險信號。
為何銀行對「無契樓」批核極度審慎
銀行之所以審慎，是因為一份不完整的樓契，意味著物業的業權可能存在瑕疵或未知的法律糾紛。銀行無法確定業主是否擁有完整的業權，也無法保證其抵押品的法律地位，所以絕大多數銀行都會直接拒絕「無契樓」的按揭申請。
補救措施：申請「樓契核證副本」及其法律效力
如果真的不幸遺失樓契，業主需要立即委託律師，到土地註冊處辦理宣誓手續，詳細說明遺失的經過。完成宣誓後，可以申請一份「樓契核證副本」（Certified True Copy）。這份副本具備法律效力，銀行普遍會接納它作為樓契正本的替代品，讓按揭申請可以繼續進行。
陷阱三：物業有僭建或違規改動
香港樓宇普遍存在僭建或內部改動問題，例如改動了單位間隔、自製開放式廚房或加建了窗花等。這些情況在銀行進行驗樓時，都可能會對審批構成影響。
如何影響銀行估價及最終套現成數
如果銀行的估價報告中註明物業存在僭建物，銀行可能會調低物業的估值。有些情況下，銀行甚至會在估價中扣除預計的清拆費用，這會直接拉低貸款的基礎金額，最終影響你獲批的現契套現成數。
銀行可能要求的額外處理方式
面對僭建問題，銀行通常有幾種處理方式。輕微的情況下，銀行可能只要求業主簽署一份聲明書，承諾自行承擔所有法律責任。如果問題比較嚴重，銀行有權要求業主先將物業還原，解決僭建問題後，才繼續審批貸款。
陷阱四：現金回贈的計算方式
為了爭取客戶，銀行在提供現契套現方案時，通常會附帶現金回贈作為優惠。不過，關於回贈的計算方式，金管局有明確的指引，如果不了解清楚，可能會對實際到手的貸款額產生誤解。
金管局指引：回贈超1%需扣減貸款本金
根據金管局規定，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。舉個例子，假設你申請500萬貸款，銀行提供1.5%回贈（即75,000港元）。由於回贈超出1%（50,000港元）的部分是25,000港元，這筆錢就需要從本金扣減。你最終收到的貸款額將會是4,975,000港元，而不是完整的500萬。
陷阱五：被忽略的相關費用
在整個現契套現手續中，除了要考慮日後的利息支出，還有一些前期和持續的費用需要預算在內。
律師費：約5,000至10,000港元
由於現契套現涉及重新簽訂按揭契，所以必須經由律師樓處理相關法律文件。律師費一般介乎5,000至10,000港元不等，實際收費會視乎貸款額和個案的複雜程度而定。
火險保費及其他雜費
只要物業仍有按揭在身，銀行就會強制要求業主為物業購買火險。這是一筆每年都需要支付的費用，保費金額視乎物業的類型、面積和投保額而定。除此之外，可能還有一些零碎的雜費，雖然金額不大，但也應該預先了解。
現契套現常見問題 (FAQ)
Q1: 居屋或資助房屋可以申請現契套現嗎？
未補地價與已補地價物業的分別及限制
資助房屋能否申請現契套現，關鍵在於業主是否已補地價。
如果物業尚未補地價，它仍然受到政府的轉讓限制。業主不能隨意將物業在公開市場上抵押。申請現契套現通常不被允許，除非是面對一些極為特殊的緊急情況，例如籌集醫藥費，而且需要向房屋署或相關機構獨立申請，過程複雜而且限制很多。
相反，如果物業已經補足地價，它在法律上就等同於私人樓宇。業主擁有完整的業權，可以自由在市場上出租、出售或抵押。因此，已補地價的資助房屋可以像一般私樓一樣，向銀行申請現契套現，其審批標準及流程基本上沒有分別。
Q2: 整個現契套現手續需時多久？
由申請到收款的普遍時間及影響因素
一般而言，整個現契套現手續由遞交申請到成功收款，大約需要三至四個星期。實際所需時間會受幾個因素影響。
如果申請人能夠迅速提供齊全的文件，例如身份、入息證明，而且樓契完整無缺，銀行的審批過程自然會比較順暢。反之，如果樓契文件有遺失，或者物業存在僭建等問題需要時間處理，整個流程就會被拖慢。律師樓處理法律文件的效率，同樣是影響整個手續時間的關鍵。
Q3: 沒有即時資金需要，申請現契套現仍有好處嗎？
利用銀行作為「樓契保險箱」的另類好處
即使目前沒有資金需求，辦理小額的現契套現也有一個很實際的好處，就是將樓契正本交由銀行保管。樓契是物業最重要的業權證明文件，自己存放在家中始終有遺失、損毀或被盜的風險。一旦遺失樓契，物業就會變成「無契樓」，日後要處理補領證明文件的手續非常繁複，更可能影響物業的價值。
透過申請一筆小額的現契套現，樓契正本就會轉交銀行，存放在保安嚴密的保險庫之中，安全性遠比家中高。而你需要付出的，只是該筆小額貸款的現契套現利息，可以視為一個保障樓契安全的「保管費」，是一個相當值得考慮的風險管理方法。
Q4: 銀行會否考慮租金收入去計算套現成數？
租金收入的計算方法及對審批的正面影響
銀行在審批現契套現成數時，絕對會將租金收入計算在內。這對於提升貸款額有直接的正面幫助。
銀行計算租金收入時，通常會將租約上列明的租金打一個折扣，普遍是七折，作為最終計算供款能力的收入。例如，每月租金收入是20,000元，銀行就會將14,000元計入你的每月總收入。申請人需要提供已打釐印的正式租約作為證明。將這筆額外收入加到你的固定薪金或其他收入之上，可以顯著提高你的總入息，讓你更容易通過壓力測試，最終有助銀行批出一個更高的現契套現成數。