對不少公屋住戶而言，能夠「由租轉買」，購入屬於自己的居屋單位，是實現「上車夢」的重要一步。然而，由申請資格、財務預算、繁複流程到按揭安排，當中細節眾多，稍一不慎或會錯失良機。
為此，我們為您準備了這份 2026 年公屋換居屋的終極指南。本文將為您全面拆解整個流程，由綠表資格審查、計清首期雜費、掌握申請三部曲，到剖析最新按揭政策及成功上車後的注意事項，一步步助您釐清所有疑問，善用公屋住戶的獨有優勢，順利完成置業大計。
公屋換居屋資格全解析：綠表申請條件、獨有優勢與常見陷阱
對很多公屋住戶來說，要掌握公屋買居屋流程，第一步就是要了解自己手上最大的籌碼——「綠表資格」。這不單純是一個申請類別，更加是開啟置業大門的一條快車道。我們將會詳細拆解公屋買居屋資格的各項細節，由基本條件到獨有優勢，再到一些容易令人失去資格的「陷阱」，讓你全面掌握自己的情況。
綠表資格自我檢測清單
想知道自己是否手持這張置業「入場券」？其實很簡單，只要你屬於以下任何一個類別，就符合基本的綠表資格：
- 房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如受重建計劃影響的居民。
- 參與「長者租金津貼計劃」的受惠者。
基本申請門檻：年齡、家庭及物業限制
符合了上述身份，還要滿足一些基本申請條件，才能正式踏出申請的第一步。
- 年齡限制：申請人必須年滿18歲。
- 家庭組合：不論是單身人士或家庭組合都可以申請。不過，有一點必須注意，如果申請人已婚，其配偶亦必須名列於同一份申請表內，除非有特殊情況，例如已合法分居或配偶沒有香港入境權。
- 物業限制：由遞交申請前的24個月起計，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及所有家庭成員都不能在香港擁有任何住宅物業權益。這是非常重要的一條紅線。
綠表資格三大置業優勢
擁有綠表資格，就像在置業這場競賽中獲得了獨家優勢，主要體現在以下三個方面：
- 極高按揭成數：綠表買家購買房委會的居屋單位，最高可向銀行申請九成半（95%）按揭，意味著首期最低只需樓價的5%。相比私人市場動輒需要準備三至四成首期，這個門檻大大降低了。
- 豁免壓力測試：由於有房委會作為按揭擔保人，綠表買家在申請按揭時，一般無需通過銀行的壓力測試。這對於收入不穩定或剛好在壓力測試邊緣的申請人來說，是一個巨大的幫助。
- 優先揀樓機會：在申請一手新居屋時，綠表申請者擁有比白表申請者更高的揀樓優先次序，大大增加了成功選購心儀單位的機會。
五大資格「DQ」陷阱：避免喪失申請資格
在申請過程中，有些規定很容易被忽略，一旦觸犯就可能直接被取消資格（DQ）。以下五個常見陷阱，你一定要多加留意：
- 曾享用房屋資助：政府的資助置業機會通常是一生人一次。如果你或名列申請表的家庭成員，曾經是任何資助自置居所計劃的業主或聯名業主，例如居屋、租者置其屋計劃等，基本上就永久失去了再次申請的資格。
- 忽略24個月的物業限制期：有些人可能以為只要在申請時沒有物業便可，但其實房委會會回溯審查申請前整整24個月的紀錄。期間曾持有任何住宅物業，都會不符合資格。
- 已婚配偶未有一同申請：這是一項硬性規定。即使夫妻關係有變，但只要未辦妥正式的法律分居或離婚手續，配偶就必須一同申請，否則申請會被視為無效。
- 「關鍵成員」的十年限制：如果家庭成員曾以「關鍵成員」身份（即為了滿足家庭申請人數要求而加入的非業主成員），從其他資助房屋的業權中除名，那麼該成員在除名後的十年內，是不能再次申請購買居屋的。
- 家庭狀況變更後未有申報：在成功申請並持有「購買資格證明書」的一年有效期內，如果家庭狀況有變，例如有成員結婚、出生或離世，都必須主動向房委會申報。資料不符有機會導致提名信申請失敗，影響最終交易。
買居屋要準備幾多錢？財務預算、開支及時間線一覽
想順利完成整個公屋買居屋流程，第一步就是做好清晰的財務規劃。置業是人生大事，除了樓價本身，還有林林總總的開支需要預備。清楚了解每一筆費用的細節和整個過程的時間線，可以讓你更有信心地踏出上車的第一步。下面我們就一起來盤點一下，由預算到收樓，你需要知道的所有財務細節和關鍵日子。
置業總開支預算：首期、印花稅及各項雜費清單
很多人在計算置業成本時，只著眼於首期，但其實還有其他費用需要納入預算。讓我們將所有開支攤開來看，讓你一目了然。
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首期：這是擁有公屋買居屋資格的最大優勢。綠表買家購買房委會旗下的二手居屋，按揭成數最高可達九成半，意思是你最少只需要準備樓價5%的資金作為首期。舉例來說，一個價值400萬的單位，首期支出就是20萬。不過要留意，假如你看中的是房協旗下的單位，按揭成數上限一般為九成，首期預算就需要稍為提高。
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印花稅：這是除了首期之外最大的一筆開支。由於大部分公屋換居屋的申請人都屬於首次置業，印花稅會按照稅務局的「第二標準稅率」計算。稅率會根據樓價而定，所以在物色單位時，記得將這筆費用計算在內。
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律師費：買賣樓宇的過程中，需要委託律師處理法律文件，例如查閱樓契、草擬買賣合約、辦理轉讓手續等。市場上的律師費連同雜費（如查冊費、註冊費等），一般介乎數千至一萬港元不等，視乎律師樓的收費和交易的複雜程度。
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地產代理佣金：在二手市場尋找心儀單位，通常需要地產代理的協助。成交後，買賣雙方一般需要各自支付樓價1%作為佣金。
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其他雜費：
- 房委會申請費：申請「購買資格證明書」和「提名信」需要向房委會繳交行政費用，兩者合共約二千港元。
- 裝修及添置傢俬費：二手單位可能需要翻新，這筆開支的彈性很大，可以根據個人需要和預算來規劃。
- 管理費按金及雜項按金：收樓時需要向大廈管理處繳交約兩至三個月的管理費作為按金，還有水、電、煤氣等雜項的開立或轉名費用。
關鍵時間線：由申請到收樓的重要日子
了解公屋買居屋的財務預算後，掌握整個流程的時間線同樣重要。每個步驟環環相扣，錯過任何一個期限都可能影響置業大計。
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第一步：申請「購買資格證明書」
這是整個買樓旅程的起點。向房委會遞交申請後，獲批的「購買資格證明書」有效期為十二個月。你需要在這一年內物色單位和簽署臨時買賣合約。 -
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
在這十二個月的有效期內，你可以積極睇樓。當你找到合適的單位並與業主達成協議後，便可以簽訂臨時買賣合約，同時支付「細訂」。 -
第三步：申請「提名信」及辦理按揭
簽訂臨約後，你的律師必須在一個月內，向房委會遞交文件申請「提名信」。與此同時，你也要正式向銀行提交按揭申請。銀行審批按揭一般需要數個星期。 -
第四步：簽署正式買賣合約及支付「大訂」
通常在簽署臨約後十四天內，你需要到律師樓簽署正式買賣合約，並支付「大訂」。此時，首期餘額（即「大訂」加「細訂」）通常已付樓價的一成。 -
第五步：簽署轉讓契及收樓
在指定的成交日，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師。你簽署樓契後，便可以正式收樓，領取新居的鎖匙。 -
第六步：交還公屋單位
作為綠表買家，完成交易後還有最後一項責任。你必須在簽訂轉讓契據後的六十天內，將你原先居住的公屋單位騰空並交還給房屋署。
公屋換居屋申請三部曲：由零開始到成功置業
了解整個公屋買居屋流程，是成功上車的關鍵第一步。整個過程可以清晰地劃分為三大核心步驟，只要按部就班，由申請資格到簽署樓契，每一步都環環相扣。現在，我們就為你逐步拆解這買樓三部曲，讓你對每個階段都有十足的把握。
第一步：申請「購買資格證明書」
這份「購買資格證明書」，可說是你展開公屋買居屋旅程的「入場券」，用以證明你的公屋買居屋資格。申請過程直接簡單，你只需要到所屬的屋邨辦事處索取或在網上下載申請表格，填妥後連同港幣900元的申請費用，一併交回屋邨辦事處。費用須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
辦事處職員會核實你的資格，然後將申請轉交居屋第二市場計劃小組處理。成功獲批後，你便會收到這份證明書。請注意，這張證明書的有效期為十二個月，而且不能續期，所以取得證明書後就要開始積極物色心儀單位了。
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
當你手持有效的「購買資格證明書」，就可以正式開始你的置業旅程。你可以透過地產代理或不同平台，在居屋第二市場尋找合適的放盤。找到心儀單位並與業主達成買賣共識後，便可以準備簽訂臨時買賣合約。
在簽約前，有一個非常重要的步驟，就是買賣雙方必須互相出示有效文件。你需要向賣方展示你的「購買資格證明書」正本，同時賣方亦須出示其「可供出售證明書」正本。這個查核程序確保了雙方都有資格進行交易。簽訂臨時買賣合約時，記得必須使用房委會指定的標準合約範本，以保障雙方權益。
第三步：申請「提名信」以完成交易
簽訂臨時買賣合約後，距離正式成為業主只差最後一步，就是申請「提名信」。這份文件可視為房委會為你的交易開出的「最後綠燈」。這個步驟通常會由你委託的律師代為辦理。
你的律師會在簽署臨約後一個月內，將你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、臨時買賣合約副本，以及一份由你簽署的聲明書等文件，連同港幣1,070元的申請費用，一併交往房委會申請。房委會審批後發出「提名信」，律師收到後才能為你辦理正式買賣合約及轉讓契據等手續。建議在簽署臨約與正式合約之間，預留大約兩星期的時間，確保律師有充足時間處理文件，讓交易順利進行。
公屋換居屋按揭詳解：善用綠表資格獲取最佳方案
在整個公屋買居屋流程之中，成功申請按揭是實現置業目標的關鍵一步。擁有綠表資格的朋友，在按揭申請上其實享有相當大的優勢。只要了解清楚當中的細節，就能夠善用這個身份，順利找到最適合自己的財務方案，輕鬆上車。
【2026重大更新】居屋按揭擔保期新政策
首先要介紹一個對所有準買家都極之重要的好消息。政府為了幫助更多家庭置業，在2026年3月1日起，正式放寬了二手居屋的按揭安排。
過去，房委會為居屋單位提供的按揭擔保期最長為30年，由單位首次出售日期起計算。這個期限直接影響銀行批出的按揭年期及成數，令不少樓齡較高的二手居屋難以承造高成數按揭。
在新政策下，這個擔保期被大幅延長至50年。同時，最長的還款期也由25年增加至30年。這意味著：
* 首40年內： 只要單位由首次出售日起計未滿40年，綠表買家最高可以申請到九成半按揭，還款期長達30年。
* 第41至50年： 即使單位樓齡較高，在第41至50年的擔保期內，買家仍有機會獲批最高八成按揭。
這個改動，無疑為市場上大量的二手居屋重新注入活力，讓你的選擇不再局限於新落成的屋苑，尋找心儀單位的空間變得更大了。
綠表按揭成數、利率及壓力測試詳解
了解最新的擔保期政策後，我們再來拆解綠表按揭的三個核心元素：按揭成數、利率及壓力測試，這也是公屋買居屋資格帶來的最大著數。
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按揭成數：高達九成半
綠表資格最吸引的地方，就是可以向銀行申請高達九成半（95%）的按揭貸款，首期最低只需樓價的5%。舉例來說，一個400萬的單位，首期資金僅需20萬。這與私人樓宇市場普遍需要準備三成或以上首期相比，大大減輕了前期的財政壓力。
不過有一點需要留意，這個九成半的按揭成數，主要適用於房委會的居屋單位。如果你心儀的單位是由房協發展的，最高按揭成數則會是九成（90%）。 -
利率：P按為主
由於未補地價的居屋在轉讓上存在限制，銀行為了管理風險，一般只會提供以最優惠利率為基礎的按揭計劃，也就是我們常說的「P按」。雖然選擇相對較少，未能選用與銀行同業拆息掛鉤的「H按」，但P按的利率相對穩定，供款額的波動性較低，更易作出財務預算。 -
壓力測試：基本豁免
對於很多置業人士來說，壓力測試是一大難關。但綠表買家只要在房委會的按揭擔保期內申請按揭，就可以豁免銀行的壓力測試。銀行審批時，主要會計算申請人的家庭總收入是否足夠負擔每月的供款，而不需要通過「假設利率上升2%後，供款不得超出入息60%」的嚴格測試。這項豁免，令公屋換居屋的按揭申請過程變得直接和簡單得多。
成功上車後：交還公屋、業權限制及注意事項
恭喜你！成功揀到心儀單位，正式成為業主，絕對是整個公屋買居屋流程中最值得慶祝的里程碑。不過，興奮之餘，還有幾項重要的後續事宜需要妥善處理。這一步不單是搬屋那麼簡單，還涉及你作為前公屋住戶的責任，以及新居屋業主的權利與限制。我們一起來看看，上車後有哪些事情需要馬上辦妥。
交還原有公屋：責任、時限與程序
完成公屋買居屋的交易後，下一步就是處理舊居所的問題。作為資助房屋政策的受惠者，交還公屋單位是必須履行的責任，這樣才能讓資源流轉給其他有需要的家庭。
整個程序有清晰的時間規定。你必須在簽訂新居屋轉讓契據後的60天內，遷出並交還你原先租住的公屋單位。在準備遷出時，你需要預留足夠的時間通知房屋署，法例規定至少要有14天的通知期。
假如你在裝修或搬遷安排上需要更多時間，可以向房屋署申請延期，最長可以延期30天。不過，在這段延期居留期間，你需要繳付一筆「佔用費」。這筆費用的金額相當可觀，通常是原來單位淨租金的三倍再加差餉，或者是按市值租金計算，以較高者為準。所以，準時交還單位，是比較划算的選擇。
新居屋的業權持有及轉讓限制
成為新居屋的業主，也代表你要了解清楚業權的持有方式。根據規定，申請書上的申請人必須成為單位的業主。同時，你也可以選擇與申請表上其中一位年滿18歲的家庭成員，以「聯權共有」的方式共同擁有業權。
「聯權共有」就是我們俗稱的「長命契」。在這種安排下，如果其中一位業主不幸離世，該單位的業權會自動轉移給另一位在生的聯名業主。這與私人樓宇可以自由選擇業權持有方式有所不同，是資助房屋的一個特點。
此外，新購入的居屋單位在轉讓方面亦設有嚴格限制。在指定年期內，單位不能在公開市場上自由出售或出租，業主必須先向房屋委員會申請補地價，解除轉讓限制後，才能像一般私人樓宇一樣買賣。這些限制旨在確保資助房屋資源是用於自住，而非短期炒賣，所以在置業前必須清楚了解這些條款。
公屋換居屋常見問題 (FAQ)
在整個公屋買居屋流程中，大家總會遇到一些疑問，特別是關於突發情況和細節上的處理。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你逐一解答。
若「購買資格證明書」過期會怎樣？
「購買資格證明書」的有效期為12個月，這個期限是固定的。一旦過期，證明書就會自動失效，並且不能申請延期。如果你仍然希望購買單位，就需要重新遞交申請，並且再次繳付相關費用，整個程序與首次申請完全相同。所以，建議大家在證明書的有效期內，積極物色心儀單位，以免錯失良機。
申請期間家庭狀況有變（如結婚、新生兒）應如何處理？
無論是結婚、離婚、有新生嬰兒，或是家庭成員增減，你都有責任立即以書面形式通知房屋署。因為家庭狀況的變更是會直接影響你的公屋買居屋資格。房屋署在收到你的通知後，會重新審核你的個案，確保你和你的家庭成員仍然符合申請資格。切記不要隱瞞不報，因為在申請「提名信」的最後階段，房屋署會再次核實資料，一旦發現資料不符，就有可能取消你的資格。
綠表資格購買房協單位，按揭成數有何不同？
這是一個十分重要的分別。雖然同樣是資助房屋，但房委會與房協是兩個獨立機構，按揭擔保的安排也不同。一般來說，綠表資格購買房委會的居屋單位，因為有房委會作為擔保，最高可以申請到九成半（95%）按揭。但是，如果購買的是房協的單位（例如「住宅發售計劃」），即使你持有綠表資格，銀行通常會將其視為一般未補地價的資助房屋處理，按揭成數上限普遍為九成（90%）。因此，在物色單位時，記得問清楚單位的來源，並且向銀行查詢清楚可承造的按揭成數，做好財務預算。
公屋換居屋是否算「首次置業」身份？
這個問題主要關乎印花稅的計算。答案是，只要你在簽署臨時買賣合約時，在香港沒有持有任何其他住宅物業，那麼即使你是用公屋換居屋，稅務上你仍然符合「首次置業」的定義。這樣，你便可以按照較低的「第二標準稅率」繳付從價印花稅。簡單來說，「首次置業」身份是根據你當時的物業持有狀況來決定的，與你是否曾居住在公屋無關。