想將公屋戶主轉給家人？或者已購入的居屋、租置屋想轉名？許多人對「公屋轉名」的程序感到困惑，甚至混淆了「租戶轉名」與「業主轉名」這兩個截然不同的概念。事實上，兩者的申請資格、條件及流程大相逕庭。本文為你一文釐清所有疑問，由分辨租戶與業主身份開始，詳細解析公屋「轉戶主」的兩大情況與繼承資格，並列出居屋等資助房屋業權轉讓的11大認可原因，附上清晰的4步申請流程、文件清單及費用詳情，助你輕鬆辦妥轉名手續。
公屋轉名前必讀：釐清「租戶轉名」與「業主轉名」的根本分別
在考慮進行公屋業主轉名時，很多人第一時間都會感到混淆，因為「公屋轉名」這個詞，其實涵蓋了兩種截然不同的情況。一個是公屋租戶的「戶主」轉換，另一個則是資助房屋業主的「業權」轉讓。兩者的申請資格、條件和所需文件都完全不同。所以，在深入研究公屋轉名資格和條件之前，首要任務是釐清自己的身份，這樣才能找到正確的處理路徑。
第一步：確認您的身份是「公屋租戶」還是「資助房屋業主」？
這一步非常關鍵，因為它決定了您接下來要遵循的所有程序。簡單來說，您需要辨別自己和家人的身份屬於以下哪一種：
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公屋租戶： 您和家人是向房屋委員會（房委會）租住公屋單位，每月繳交的是「租金」。您們對單位只有居住權，並沒有擁有權。這種情況下，您要處理的是「轉戶主」，也就是更改租約上的主要承租人姓名。
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資助房屋業主： 您或家人已經透過「租者置其屋計劃」（租置計劃）或「居者有其屋計劃」（居屋）等資助計劃，買入了現居的單位，並持有樓契。您每月可能需要償還銀行按揭，並繳交管理費和差餉。這種情況下，您要處理的是「業權轉讓」，這是一個涉及法律程序的物業擁有權變更。
快速分辨指南：租約 vs 樓契的核心差異
如果您仍然不太確定，可以透過手上的文件和每月繳交的費用來快速分辨：
| 特徵 | 公屋租戶 | 資助房屋業主 |
|---|---|---|
| 關鍵文件 | 您持有的是一份由房委會發出的租約（Tenancy Agreement）。 | 您持有的是一份經由律師樓處理的樓契（Deed of Assignment）。 |
| 每月付款 | 每月向房委會繳交租金。 | 每月可能需要向銀行償還按揭，並繳交管理費及差餉。 |
| 法律術語 | 進行的是「轉換戶主」或「批出新租約」。 | 進行的是「業權轉讓（轉名）」，通常以「饋贈」形式處理。 |
[互動工具] 3個問題，即時找出您適用的轉名路徑
不如花一分鐘回答以下幾個簡單問題，立即就能清晰了解您需要哪一種公屋屋主轉名方案。
- 您每月向政府或相關機構繳交的是「租金」還是「管理費與差餉」？
- 您手上持有證明居住權利的文件，是一份薄薄的「租約」，還是一份厚厚的「樓契」？
- 您或家人是否已經正式「買斷」了現居的單位，而不僅僅是租用？
您的路徑分析：
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如果您的答案偏向「租金」和「租約」，而且您並未買斷單位。那麼您需要了解的是「公屋租戶轉名（轉戶主）」的程序與要求。
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如果您的答案偏向「管理費與差餉」和「樓契」，並且已經買斷了單位。那麼您需要處理的是「資助房屋業權轉讓」的法律手續和申請流程。
公屋租戶轉名（轉戶主）申請全攻略
談到公屋業主轉名，許多朋友其實是指公屋租戶的「轉戶主」程序，這與涉及物業買賣的居屋轉讓是兩回事。如果你是公屋租戶，想了解在特定情況下如何辦理公屋屋主轉名，這裡就為你準備了一份清晰的攻略，一步步講解整個流程和公屋轉名資格。
申請公屋「轉戶主」的兩大情況 (戶主離世／遷出)
房委會的政策相當明確，申請公屋轉戶主並非隨時都可以辦理。一般來說，只有在兩種特定情況下，家庭成員才可以申請成為新戶主。
情況一：戶主不幸離世
當原戶主不幸身故，租約就需要更新。這時候，戶籍內的認可家庭成員就可以向房委會申請，繼承該單位的租約，成為新的戶主。
情況二：戶主因特定原因遷出或不再是家庭成員
另一種情況是戶主決定遷出公屋單位，或者因為離婚、分居等原因不再是該家庭的成員。不過，「遷出」需要有房委會接納的特定理由，例如戶主入住安老院、移民、結婚後遷往配偶居所，或者成功購買了綠置居等資助房屋而需要交還公屋。在這些情況下，單位內的其他成員便可以申請接手租約。
誰有資格成為新戶主？繼承租約的審查準則
了解了可以申請轉名的情況後，下一個關鍵問題就是：誰才有資格成為新戶主？房委會有一套明確的審查準則，用來決定誰可以繼承租約。
首要原則：配偶優先，豁免所有審查
這裡有一個最重要的原則：在生的配偶擁有絕對優先權。如果原戶主離世或遷出，其在戶籍內登記的配偶，只要願意繼續居住在該單位，就可以無條件繼承租約，成為新戶主。這個過程不需要經過任何經濟狀況審查。
其他認可成員：須通過「全面經濟狀況審查」及「住宅物業權審查」
如果戶籍內沒有在生的配偶，或者配偶不選擇繼承租約，那麼其他認可的家庭成員（例如子女）就有機會申請。他們必須符合特定的公屋轉名條件，就是要通過房委會的「全面經濟狀況審查」和「住宅物業權審查」。這代表申請人的入息和資產不能超過指定的限額，並且在香港不能擁有任何住宅物業。
6類可獲豁免審查的特殊情況
在某些特殊情況下，即使申請人不是原戶主的配偶，也可以豁免以上兩項審查。主要包括以下幾類家庭：
– 原有租約上的合租戶。
– 參加「天倫樂優先配屋計劃」，並由年長父母作為戶主的家庭。
– 全家成員都在領取綜合社會保障援助（綜援）。
– 全家成員年齡均滿60歲或以上。
– 全家成員均在領取或符合資格領取傷殘津貼。
– 在「戶籍加減及轉換」政策下，已獲批的家庭成員。
公屋「轉戶主」申請流程四部曲及文件清單
清楚了資格和條件後，實際的申請流程其實很直接。我們將它歸納為簡單的四個步驟，讓你一看就明白。
步驟一：到屋邨辦事處索取並填寫申請表格
第一步是準備申請文件。你需要前往你所居住的屋邨辦事處，索取或下載相關的申請表格，主要是「轉換戶主申請書」（表格HD465）和「入息及資產申報表」。
步驟二：準備相關證明文件（[附文件核對清單]）
填好表格後，你需要根據申請原因準備齊全的公屋轉名文件。這一步非常重要，文件不齊會拖慢審批進度。例如戶主離世，就需要提交死亡證副本；如果戶主是因移民遷出，則需要相關的證明文件。建議你預先準備一份文件清單，逐一核對。
步驟三：遞交申請至所屬屋邨辦事處
當所有表格和證明文件都準備妥當，你就可以將整份申請交回所屬的屋邨辦事處。辦事處的職員會初步檢查文件是否齊全。
步驟四：等待房委會審批及簽訂新租約
提交申請後，你需要做的就是耐心等待。房委會會審核你的資格，如有需要可能會聯絡你補充資料。申請一經批准，房委會就會通知你前往辦事處簽訂新的租約，到時你就正式成為單位的新戶主了。
資助房屋業權轉讓 (居屋/租置屋轉名) 終極指南
如果您是居屋或租者置其屋計劃（租置屋）的業主，並且正在考慮進行公屋業主轉名，這部分的內容就是為您而設。不同於一般私人樓宇，資助房屋的業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格規管，業主不能隨意在市場上出售或轉讓物業。不過，房屋委員會（房委會）明白家庭狀況總有變化，所以在一些特殊情況下，是容許業主申請業權轉讓的。
居屋/租置屋業權轉讓的兩大先決條件
在深入了解各種可接納的轉名原因之前，我們首先要清楚所有申請都必須滿足的兩大基本前提。這兩項是房委會審批的基礎，缺一不可。
條件一：轉讓必須以「無償」的「饋贈」形式進行
所有業權轉讓，都必須是以「無償」方式進行，意思是過程中不能涉及任何金錢交易。法律上，這會透過一份「饋贈契約」（Deed of Gift）來處理，清楚表明這是一份禮物，而非買賣。唯一的例外是當業主不幸破產，其物業轉讓或會涉及款項，但這屬於特殊法律程序，與一般家庭成員間的轉讓性質完全不同。
條件二：承讓人必須是戶籍內的「認可家庭成員」
接收業權的「承讓人」，必須是早已名列於房委會該單位戶籍紀錄上的「認可家庭成員」。簡單來說，就是業權只能轉讓給本來就住在這間屋的家人。房委會此舉是為了確保資助房屋資源能留在原有家庭之內。同樣地，這項條件的唯一例外是因業主離世而進行的遺產繼承，承繼人可以並非單位內的登記成員。
房委會批准的11種業權轉讓原因
符合上述兩大先決條件後，您的申請還需要具備一個房委會認可的特定理由。這直接關乎您的公屋轉名資格。以下是房委會通常會接納的11種情況：
- 加入配偶：業主結婚後，申請將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主。
- 離婚或分居：因婚姻關係結束，根據法庭命令或分居協議，將業權轉給前配偶。
- 業主結婚遷出：業主婚後會遷往配偶的居所，可以將業權轉給單位內的其他家庭成員。
- 業主移民或長居外地：因移民、需要到海外長期工作，或永久返回內地定居，可將業權轉給家人。
- 申請其他房屋福利：家庭成員因符合資格申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要轉移物業業權。
- 家庭成員曾付首期或供款：假如有家庭成員在置業時曾支付大部分首期，或一直負責償還按揭貸款，可申請將業權轉給該成員，以正式確認其貢獻。
- 業主去世：根據遺囑或遺產管理法例，將業權合法轉移給繼承人。
- 業主年邁：業主年滿65歲或以上，希望預先安排好資產，可將業權轉給其他家庭成員。
- 業主身患危疾：業主不幸患上嚴重疾病，希望在生前處理好物業事宜。
- 業主破產：業主被法庭頒令破產，其物業須按法律程序處理。
- 其他特殊理由：房委會亦會按個別情況，考慮其他值得體恤的特殊申請。
居屋業權轉讓申請流程、法律程序及時間詳解
整個公屋屋主轉名流程涉及房委會行政審批和律師樓法律程序，一般可分為四個主要階段。
階段一：向房委會遞交申請及繳付申請費
首先，申請人需要填妥「資助出售單位–業權轉讓申請書」，並連同支持申請理由的公屋轉名文件副本，例如結婚證明、法庭命令、醫生證明等，一併遞交至所屬屋邨的分區租約事務管理處。遞交申請時，須繳付一筆港幣3,020元的手續費，這筆費用在任何情況下都不會退還。
階段二：獲批後聘請律師草擬「轉讓契據」
房委會在收齊所有文件後，一般需時約六個星期處理。若申請獲批，您會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」。這時您便需要自行聘請律師，由律師根據您的個案草擬一份正式的「轉讓契據」或「饋贈契約」初稿。
階段三：向房屋署法律事務分處提交契據審批及繳付審批費
律師草擬好契據初稿後，並不能立即簽署。律師樓必須先將契據提交至房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合所有規定。提交審批時，申請人需要透過律師繳付另一筆港幣2,630元的審批費，此費用同樣不會退還。
階段四：完成轉讓手續並更新房署及土地註冊處紀錄
待法律事務分處批准契據後，您和家人便可以到律師樓簽署正式文件。整個轉讓程序必須在「業權轉讓同意書」發出後的一年內完成，否則同意書將會失效。完成後，律師會將文件送交土地註冊處登記，最後您需要將新的轉讓契據及查冊紀錄副本交回屋邨辦事處更新紀錄。
居屋業權轉讓費用一覽：房委會收費、律師費及印花稅
處理居屋或租置屋的業權轉讓，涉及的費用主要分為以下幾類。
房委會固定收費
整個申請過程中，您需要向房委會繳付兩筆固定的費用，而且兩者均不設退款：
* 申請手續費：港幣3,020元，在遞交申請時支付。
* 法律文件審批費：港幣2,630元，在律師提交契據作審批時支付。
律師樓及其他相關費用
除了房委會的收費，您還需要預算以下開支：
* 律師費：收費視乎不同律師樓及個案的複雜程度而定，建議多作比較。
* 印花稅：以「饋贈」形式轉讓物業，雖然不涉及樓價，但仍須繳付印花稅。稅款會根據物業的市值來計算，計算方法與一般買賣有所不同。
* 其他雜費：包括土地註冊處的註冊費、查冊費等。如果物業仍有按揭，或需向銀行支付更改按揭文件的手續費。
公屋及居屋轉名常見問題 (FAQ)
在處理公屋業主轉名或居屋業權轉讓的過程中，大家心中總會浮現各種疑問。畢竟這牽涉到法律程序和家庭資產，謹慎一點是理所當然的。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更順利地完成整個流程。
物業仍有銀行按揭，可以申請業權轉讓嗎？
可以，不過需要處理一些額外手續。如果你的單位仍有銀行按揭，申請業權轉讓的首要步驟，是必須先取得承按銀行或財務機構的書面同意。
銀行在批核前，通常會要求新的業權持有人（承讓人）進行財務審查，例如壓力測試，確保其有足夠的還款能力。銀行可能會要求轉換按揭安排，例如由原有業主轉為新業主作為按揭人，或者要求新業主重新申請一份新的按揭。整個過程可能涉及額外的律師費和手續費，所以建議在向房委會遞交申請前，先向你的按揭銀行查詢清楚相關的程序和要求。
完成轉名後，補地價和轉售限制的年期會重新計算嗎？
這是一個非常重要的問題，答案是不會重新計算。資助房屋的轉售限制期（例如五年或十年），是從「首次轉讓契據」簽署的日期開始計算。家庭成員之間的業權轉讓（例如透過饋贈契約），並不會重置這個年期。
舉個例子，如果一個居屋單位的轉售限制期是五年，原業主在持有單位三年後，將業權轉讓給兒子。那麼，兒子只需要再等兩年，便可以補地價後在公開市場上出售單位，而不是需要重新再等一個完整的五年。
如有家庭成員不同意或拒絕簽署文件，應如何處理？
業權轉讓必須得到所有相關業權持有人的同意和簽署，才能合法進行。如果任何一位聯名業主不同意或拒絕簽署相關的公屋轉名文件，那麼轉讓程序便無法繼續。
房委會的角色是根據政策審批申請，並不會介入家庭內部的糾紛。這種情況下，這已屬於家庭內部問題，需要家庭成員之間先進行溝通和協商，尋求共識。如果始終無法達成協議，可能就需要尋求家庭調解服務，或者在最壞的情況下，透過法律途徑解決業權爭議。
整個居屋業權轉讓流程大概需要多長時間？
整個流程的時間，主要取決於兩個階段：房委會審批和後續的法律程序。
首先，根據房委會的指引，在收齊所有需要的文件後，一般需要大約六個星期去處理業權轉讓的申請。
申請獲批後，你需要聘請律師辦理轉讓契據等法律文件。這個階段的時間，會因應律師樓的工作效率、文件準備的複雜程度（例如是否涉及更改按揭）而有所不同，一般預計需要一至兩個月。因此，整個流程由遞交申請到完成，普遍需要三至四個月的時間。請注意，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年，你必須在一年內完成所有手續。
為何申請書上的簽名，必須與樓契上的簽名式樣完全相同？
這個要求是為了保障業主的權益和防止身份盜用或欺詐行為。樓契上的簽名是業主當初購入單位時，在法律文件上留下的正式簽署，具有法律效力，是核實業主身份的最重要依據。
房委會和土地註冊處在處理業權文件時，會嚴格核對申請書上的簽名與樓契上的簽名式樣。如果兩者不符，他們無法確認申請是由業主本人提出的，因而會拒絕該申請。因此，簽署文件時，請務必使用與樓契上一致的簽名。如果時間久遠忘記了，可以先找回樓契副本練習一下。
透過「饋贈契約」轉讓，印花稅與一般買賣有何不同？
透過「饋贈契約」(Deed of Gift) 進行的業權轉讓，在印花稅計算上與普通買賣有很大分別。如果是轉讓給「近親」（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹），印花稅可以根據《印花稅條例》申請豁免，只需支付定額或極低廉的印花稅（例如港幣100元），而非根據物業的市值或轉讓價去計算，可以節省一大筆費用。
不過，需要留意的是，透過饋贈方式轉讓的物業，在銀行處理按揭申請時會比較審慎。因為如果送贈人（原業主）在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該饋贈，以追討資產。這會為銀行帶來風險，所以新業主在完成轉名後短期內，可能較難為該物業申請按揭或轉按。