與伴侶聯名置業，本是美事，但面對高昂樓價，發展商提供的二按計劃（俗稱「呼吸Plan」）似乎是上車的唯一曙光。然而，在這道曙光背後，隱藏著一道許多準買家都未能預見的關卡——「二按壓力測試」。這並非簡單的加減數，尤其當兩人合併入息申請時，計算變得更為複雜，稍一不慎，隨時由成功上車變為撻訂離場。
本文將為您獨家深入拆解二按壓力測試的5大通關秘笈。我們不止會手把手教您們如何精準計算總月入要求、點出最致命的利率陷阱，更會為您們規劃至關重要的「退場策略」，避免3年後被高息鎖死。無論是計算實例、應對方案，還是一按銀行的潛規則，本文將一文詳解，助您們穩妥地踏出置業的第一步。
什麼是二按壓力測試？為何是決定上車成敗的隱形關卡？
談到置業，二按壓力測試絕對是許多準買家，特別是兩人一同申請時，必須正視的一大關卡。它並非單純計算您們能否負擔首期，而是銀行用來評估您們在未來利率上升時，能否依然穩健地承擔包括一按及二按在內的總房屋貸款。這項測試的結果，直接影響銀行是否批准您的一按申請，因此，它就像一道隱形的門檻，足以決定您們的上車計劃能否順利推進。
快速理解一按、二按與按揭保險的根本區別
在深入探討壓力測試的計算前，我們先要清晰分辨三種常見的高成數按揭安排，因為它們的性質截然不同，亦會影響銀行對您們財務狀況的評估。
一按：銀行批核的基礎按揭
「一按」是置業最基本的第一步，即是您直接向銀行申請的按揭貸款。這類貸款受香港金融管理局的嚴格規管，無論在按揭成數上限或審批準則上，都有清晰的指引需要遵守。
二按：在一按之上，由財務公司或發展商提供的額外貸款
當銀行的「一按」未能完全覆蓋樓價餘額時，「二按」便是一種選擇。它是在一按貸款之上，再向其他機構（通常是財務公司或新盤發展商關聯的公司）申請的第二筆貸款。由於這些機構不受金管局的逆周期措施規管，審批可能較具彈性，但利率結構與風險亦相對複雜。
按揭保險：向按證公司申請以獲取高成數一按
按揭保險並非一筆額外貸款，而是一種讓您能向銀行申請更高成數「一按」的工具。透過向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險並支付保費，銀行便可以批出超過金管局規定上限的貸款額。整個貸款都屬於銀行的一按，利率和年期結構較為統一。
二按壓力測試的核心目標：銀行如何合併評估你與伴侶的還款能力
二按壓力測試的核心目標非常明確，就是為了管理銀行的信貸風險。當您們兩人共同申請時，銀行會將您們視為一個整體的財政單位。即使二按是由不受規管的財務公司提供，一按銀行在審批時，依然有責任評估您們的總負債水平，確保您們的總還款能力足以應付所有按揭供款，避免過度借貸。
一按銀行的角色：為何財務公司不受規管，銀行仍須合併計算總債務？
這是一個關鍵問題。雖然提供二按的財務公司本身不受金管局的審批框架約束，但提供一按的銀行卻必須遵守。根據規定，銀行在評估任何按揭申請時，都必須全面考慮申請人的所有債務，當中自然包括二按。透過查閱您們的信貸報告（環聯 TransUnion）以及土地註冊處的紀錄，銀行可以清楚得悉物業是否存在二按。因此，銀行必須將一按與二按的供款合併計算，以確保整個貸款組合符合其內部的風險管理及監管要求。
暫停壓力測試的影響：是否代表申請二按壓力測試變得寬鬆？
自2026年2月28日起，金融管理局宣布暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這是否意味著申請二按從此變得輕而易舉？答案是：有放寬，但並非完全沒有門檻。暫停壓力測試，指的是銀行無需再計算在假設利率上升後的還款情況。不過，最基本的「供款與入息比率」（DTI）要求依然存在，即您們的每月總供款額（一按加二按）仍不能超過家庭總月入的特定百分比（通常為50%）。因此，銀行依然會進行嚴謹的二按壓力測試，只是計算的基準有所調整，門檻確實比以往降低了，但您們仍需證明有足夠的還款能力。
【獨家深入拆解】二按壓力測試的精準計算步驟與陷阱
想準確計算二按壓力測試，特別是兩人共同申請時，並非單純的加減數。銀行在審批時，會將一按和二按合併考慮，而計算二按的部分，更隱藏著一個極易令人失預算的陷阱。現在我們就為你一步步清晰拆解整個計算過程，助你掌握預算。
壓力測試計算準備：你們需共同提供的關鍵財務資料
在按下計算機之前，你和你的伴侶需要先準備好以下幾項核心財務資料。這些數字是銀行評估你們總還款能力的基礎，準確的資料是成功獲批的第一步。
兩人或家庭總入息（如何合併計算固定及非固定收入）
這是計算的基礎。請將兩人的每月總收入相加。如果大家都是固定月薪，計算很直接。如果其中一方或雙方的收入包含佣金、花紅等非固定部分，銀行通常會要求提供最少六個月的紀錄，然後計算其平均數，部分銀行更可能會在此基礎上打個折扣（例如七至八折）作評估，以反映收入的波動性。
兩人現有每月總債務還款額（私人貸款、信用卡分期等）
這一步需要絕對坦誠。請列出兩人目前所有的債務每月還款額，包括私人貸款、學生貸款、汽車貸款、信用卡分期付款，甚至是你為家人或朋友作出的任何擔保。銀行會透過信貸報告查閱所有債務紀錄，任何遺漏都會影響最終審批結果。
一按及二按的貸款額、年期及利率結構
最後，整理出一按和二按的具體條款，包括各自的貸款總額、還款年期，以及最重要的利率結構。尤其要注意二按合約中，首兩三年的「蜜月期」低息利率，以及其後大幅調升的「未來最高利率」，這是接下來計算的關鍵。
步驟一：計算「一按」部分的供款及壓力測試
整個二按壓力測試，是將一按和二按分開計算壓力，然後再合併評估。我們先處理相對簡單的一按部分。
計算現行利率下的供款佔入息比率 (DTI)
首先，根據一按的貸款額、利率和年期，計算出在現行利率下的每月供款額。根據金管局的基本指引，所有債務的總供款額（包括這筆一按供款），不能超過家庭總月入的50%。這是最基本的門檻。
計算假設利率上升後的壓力測試供款
接著，便要進行壓力測試計算。銀行會假設現行利率上升2厘（2%），再重新計算一次每月供款額。這個在壓力情景下的供款額，將會用於後續的合併計算中。
步驟二：拆解「二按壓力測試」最致命的陷阱：利率的選擇
來到最關鍵的一步，亦是最多人誤解的地方。二按壓力測試的計算方式，與一按截然不同，當中的利率選擇是決定成敗的關鍵。
警示：為何絕對不能用首兩年的「蜜月期」低息作計算？
發展商或財務公司提供的二按計劃，通常會用首兩至三年的極低利率作招徠，這就是所謂的「蜜月期」。但銀行在進行壓力測試時，目標是評估你長遠的還款能力。因此，銀行絕不會採用這個短期的優惠利率作計算，因為它無法反映你未來將要面對的真實供款壓力。
正確計算方式：必須採用二按合約中「未來最高利率」再加壓測利率
正確的計算方法是，找出二按貸款合約中列明的「蜜月期」過後最高的利率（例如P+1%），並以此作為基礎，再加上壓力測試所要求的2厘（2%）去計算。舉例來說，若二按合約訂明未來最高利率為6厘，壓力測試時便要用8厘（6% + 2%）來計算每月供款，這會令所需入息要求大幅提高。
步驟三：合併計算，得出最終總月入要求
當一按和二按在壓力測試下的供款都計算出來後，就可以進行最後的合併，得出你們兩人需要達到的最終月入目標。
將一按與二按在壓力測試下的每月供款相加
將步驟一計算出的一按壓力測試供款，和步驟二計算出的二按壓力測試供款相加，便得出你們家庭在壓力情景下的「每月總供款額」。
計算滿足供款佔入息比率上限（如60%）所需的最低家庭月入
最後，根據金管局的壓力測試指引，上述的「每月總供款額」不能超過家庭總月入的60%。因此，將這個總供款額除以60%（即0.6），就能計算出你們兩人需要達到的最低家庭月入要求。
公式：最低家庭月入 = （一按壓測月供 + 二按壓測月供） / 60%
實戰案例分析：兩人申請800萬物業的二按壓力測試完整演練
紙上談兵可能有點抽象，我們用一個具體案例，完整演練一次整個計算流程。
案例背景：樓價、首期、一按及二按成數、利率詳情
- 物業樓價：800萬港元
- 支付首期：20%（160萬港元）
- 一按貸款：向銀行申請60%（480萬港元），利率3.5%，年期30年
- 二按貸款：向發展商申請20%（160萬港元），年期25年
- 二按利率：首3年為3.5%，其後為P+1%（假設P為5.875%，即利率為6.875%）
詳細計算一按及二按的壓力測試供款額
- 第一步：計算一按壓力測試供款
- 貸款額：480萬港元
- 壓力測試利率：3.5% + 2% = 5.5%
- 年期：30年
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一按壓力測試下的每月供款額約為：27,255港元
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第二步：計算二按壓力測試供款（注意陷阱！）
- 貸款額：160萬港元
- 壓力測試利率：必須用未來最高利率計算，即 6.875% + 2% = 8.875%
- 年期：25年
- 二按壓力測試下的每月供款額約為：13,446港元
總結通過整個二按壓力測試所需的最終月入金額
- 第三步：合併計算及得出最終月入要求
- 總壓力測試供款：27,255港元（一按）+ 13,446港元（二按）= 40,701港元
- 所需最低家庭總月入：40,701港元 / 60%
- 最終結果：兩人家庭月入最少需要達到約 67,835港元，才能順利通過整個二按壓力測試。
【致勝策略】規劃你的「退場機制」：如何避免3年後被高息鎖死
為何「退場策略」比僅僅通過壓力測試更為重要？
成功通過二按壓力測試，確實是上車路上的重要一步，但這更像是一張入場券，真正的挑戰其實在後頭。壓力測試評估的是您們在「當下」的還款能力，但一個周詳的退場策略，則是關乎您們「未來」數年的財務健康。二按的結構性風險，往往在供款初期並不明顯，這正正就是需要您們未雨綢繆，提前規劃退場路徑的原因。一個清晰的部署，才是確保您們未來財務穩健的關鍵。
二按利率結構剖析：「蜜月期」後利率倍升的現實
普遍二按計劃都會提供首2至3年的「蜜月期」低息優惠，利率可能與當時的銀行一按相若，讓您們初期的供款壓力較輕。然而，魔鬼往往在細節中。當這個蜜月期一過，利率便會隨即大幅抽升至一個遠高於市場一按的水平，例如由P-2.5%急升至P+1%甚至更高。這意味著您的每月供款額將會在一夜之間暴增，對家庭現金流造成沉重打擊。
轉按困難：為何擺脫二按是艱鉅的挑戰
理論上，最佳的退場方式是在低息期完結前，將一按及二按合併轉按至傳統銀行，享受單一且較低的按揭利率。但這一步的難度，遠超許多人的想像。主要原因是，銀行承造常規按揭的最高成數受金管局規管（例如樓價的五至六成）。當您們當初透過二按借入高達八成或九成的貸款後，除非物業大幅升值，否則總貸款餘額將很難降至符合銀行轉按門檻的水平。這意味著，您們需要樓價在短短數年內有可觀升幅，才能成功「甩走」二按。
轉按的隱形門檻：物業需要升值多少才能成功轉按？
以數據揭示：計算轉按至傳統銀行所需的最低物業估值
讓我們用一個具體例子來計算，這個隱形門檻到底有多高。假設您們購入一個800萬的單位，透過一按加二按借足八成，即總貸款額為640萬。過了3年，假設總貸款餘額降至約610萬。
若要將這610萬轉按至只提供六成按揭的銀行，物業的估值需要達到多少呢？
計算公式：610萬 ÷ 60% = 1,017萬
換言之，物業估價需要由買入時的800萬，在3年內升值超過27%，達到1,017萬以上，您們才有機會將整筆貸款轉回傳統銀行。這絕非一個輕易達成的目標。
樓市波動下的風險：當物業估價不升反跌時的困境
更嚴峻的情況是，假如樓市在這3年間並未如預期般上升，甚至出現橫行或下跌，那麼轉按的可能性將變得微乎其微。若物業估價不變或下跌，您們的總貸款額佔物業價值的比例（LTV）將會更高，距離銀行六成的轉按門檻愈來愈遠。屆時，轉按的大門基本上已經關上，您們將被迫承擔二按的高昂利息，每月供款壓力大增。
規劃退場路徑的三大關鍵考量
考量一：您們預期3年後樓市的走勢如何？
這是一個沒有水晶球能預測的問題，但您們需要對未來樓市有一個基本判斷。若您們的退場計劃完全建基於樓價必須大幅上升的假設上，這無疑是一場高風險的賭博。一個穩健的計劃，應該考慮到樓市平穩甚至輕微下跌的可能性。
考量二：您們預期屆時的銀行按揭利率環境是怎樣？
即使成功轉按，屆時的銀行利率亦是未知數。如果全球進入加息週期，就算您們擺脫了二按的特高利率，轉按後的新利率也可能比現時高。因此，評估宏觀經濟環境及利率走向，是規劃退場時不可或缺的一環。
考量三：您們兩人的收入增長潛力能否覆蓋潛在的供款增幅？
這是您們的最後一道防線。假若樓市及利率環境均不似預期，您們兩人的收入增長，能否應付二按蜜月期後大增的供款？在申請二按前，坦誠評估兩人未來數年的事業前景、加薪幅度及穩定性，是至關重要的。若兩人都有清晰的晉升階梯和收入增長預期，應對風險的能力自然會較高。
真實案例對比：成功脫險 vs 陷入財困的兩種结局
想像兩個同樣申請了二按上車的家庭。A家庭在申請前已仔細計算退場門檻，並在低息期內積極儲蓄、努力提升收入。3年後，雖然樓價升幅未算驚人，但他們利用額外儲蓄償還部分本金，成功降低總貸款額，順利轉按至銀行。
B家庭則只著眼於通過眼前的二按壓力測試，上車後便放鬆了財務紀律。3年後，樓市平穩，但他們的收入沒有明顯增長。當二按利率急升，每月供款大增近倍，他們才發現無法轉按，現金流頓時陷入困境。結局的差異，往往就取決於當初有沒有花時間去規劃這條「退場路徑」。
如果未能通過二按壓力測試，有何應對方案？
萬一計算二按壓力測試後，發現自己或兩人申請的總入息未能過關，先不用灰心。這只是代表你需要調整策略，尋找其他路徑達成置業目標。以下幾個方案，是市場上較為常見和有效的應對方法，你可以根據自身情況，評估哪一個最適合你。
方案一：增加首期，從根本降低總貸款額
這是最直接也最根本的解決方案。當你投入更多首期資金，總貸款額便會相應減少。由於總貸款額下降了，每月需要償還的金額自然會降低，這直接減輕了你在計算供款與入息比率（DTI）和壓力測試時的負擔。此方案的好處是從源頭降低槓桿，讓你日後的財務狀況更為穩健。當然，這個方法的前提是你或家人能夠調動額外的流動資金。
方案二：增加擔保人，以合併入息通過壓力測試
假如你或兩人申請的總入息依然差一點才能達標，增加擔保人是另一個可行選項。透過引入一位財務狀況穩健的擔保人，銀行在進行壓力測試計算時，會將其入息與申請人合併計算。這能即時提高總入息基礎，從而大大增加通過測試的機會。普遍而言，申請人會尋求父母或關係密切的親人擔任擔保人。然而，必須留意的是，銀行同樣會嚴格審視擔保人自身的債務狀況，如果擔保人本身有按揭或其他貸款在身，其還款能力亦會被一併計算，這可能會對最終審批結果構成影響。
重新審視替代方案：按揭保險的利弊分析
有時候，當通過二按壓力測試變得非常困難，這或許是一個重新審視整個按揭結構的契機。與其勉強滿足二按的要求，不如考慮另一種常見的高成數按揭方案——按揭保險。透過申請按揭保險，你可以直接向銀行承造更高成數的一按（例如八成或九成），從而避免了二按的複雜計算和高息風險。不過，這個方案同樣有其利弊需要權衡。
按揭保險的優點：統一低利率、還款期較長
最大的優勢在於，你的全部貸款（包括高成數部分）都屬於一按，能夠以統一的銀行低利率計算，避免了二按後期利率大幅攀升的風險。此外，還款年期最長可達30年，與二按普遍最長25年相比，每月供款額會更低，現金流自然更為充裕。
按揭保險的缺點：需支付保費、審批較二按更嚴格
天下沒有免費的午餐，申請按揭保險需要支付一筆相當可觀的保費，這筆費用可以選擇一筆過支付或加借於按揭總額中分期攤還。另外，由香港按揭證券有限公司（HKMC）負責的審批程序，通常比財務公司的二按審批更為嚴格和標準化，對申請人的入息穩定性、信貸紀錄等有著更高的要求。
申請二按及進行壓力測試的完整流程與注意事項
了解如何計算二按壓力測試固然重要，但掌握整個申請流程與潛在的注意事項，才能確保您與伴侶的置業之路走得穩妥。申請二按並非單純提交文件，當中涉及關鍵的法律前提、嚴格的時間規定，以及一些不易察覺的條款，每個環節都值得我們逐一拆解。
關鍵第一步：必須獲得一按銀行的書面同意
在考慮任何二按方案之前，首要而且絕對不能跳過的一步，是必須取得承造一按的銀行的正式書面同意。這是一項具法律約束力的合約要求。因為物業是您向一按銀行的抵押品，任何可能影響銀行權益的改動，例如將物業再次抵押給另一家機構，都必須先得到其首肯。如果未獲同意就繼續進行，將會引發嚴重的後果。
擅自承造二按的嚴重後果：違約與被Call Loan的風險
假如您在未經一按銀行同意下，私自向財務公司承造二按，這種行為會被視為違反按揭合約條款，也就是「違約」。一旦銀行發現，有權採取一系列行動，最嚴重的後果是被「Call Loan」，即銀行要求您立即全數清還所有未償還的按揭貸款。這對任何業主來說，都是極大的財務壓力。除了Call Loan，銀行亦有權即時提高您的按揭利率作為懲罰。
為何現今已無法隱瞞二按？（信貸資料庫與土地註冊處機制）
過去或許存在資訊不流通的灰色地帶，但現今的金融體系下，試圖隱瞞二按已是不可能的事。主要有兩個機制堵塞了這個漏洞。首先，是全港信貸資料庫（由環聯TransUnion管理），您申請一按時已授權銀行查閱您的信貸紀錄，任何新的貸款申請，包括二按，都會記錄在案。其次，自2017年起，土地註冊處實施了電子提示服務，當您的物業有新的按揭契或押記令進行註冊時，一按銀行便會即時收到通知，所以任何二按操作都會變得完全透明。
申請時間點與所需文件清單
當您獲得一按銀行的同意後，便可以正式展開申請程序。時間掌握與文件準備是成功獲批的基礎。
發展商二按的申請時限（如成交前60天）
特別是購買一手新盤時，發展商提供的二按計劃通常設有明確的申請時限。一個常見的做法是，買家必須在物業正式成交日前的最少60天，以書面形式提出二按申請。設立這個時限是為了預留足夠的時間讓發展商及相關機構處理審批程序，確保在成交日時資金能順利到位。錯過這個時限，就可能失去申請資格。
入息證明、信貸報告及其他所需文件
不論是向發展商或財務公司申請二按，您們兩人都需要準備一套完整的文件來證明還款能力。基本文件清單包括：
* 入息證明：固定收入人士通常需要提供最近三個月的糧單及銀行月結單；非固定收入者（如以佣金為主要收入），則可能需要提供六個月或更長時間的紀錄。稅務局發出的稅單亦是重要的證明文件。
* 信貸報告：您需要向環聯申請最新的信貸報告，以證明您過往的信貸紀錄良好。
* 基本個人文件：香港身份證、住址證明，以及臨時買賣合約等。
必須注意的隱藏條款與風險
除了利率和年期，二按合約中還可能存在一些隱藏條款與風險，需要您在簽署前特別留意。
發展商或財務公司的「配額制」
一個常被忽略的因素是「配額制」。部分發展商或財務公司為特定樓盤提供的高成數二按計劃，可能設有總貸款額度的上限或申請名額。這意味著，即使您們的財務狀況完全符合資格，但如果申請時配額已經用完，申請同樣會被拒絕。因此，申請二按並非必然獲批。
審批準則不透明的問題
相較於受金融管理局嚴格監管的銀行，財務公司的審批準則彈性較大，但同時也較不透明。它們的審批標準可能隨時變動，有時甚至帶有主觀因素，令申請人難以預計最終結果。這種不確定性，是申請二按時需要考量的風險之一。
相關法律文件及手續費
申請二按會涉及額外的法律程序，相關的法律文件費用通常需要由借款人，也就是您們來承擔。此外，某些二按計劃可能會收取一筆過、且不可退還的申請手續費或行政費用。在計算總成本時，記得將這些額外開支一併考慮在內。
二按壓力測試常見問題 (FAQ)
問：金管局已暫停壓力測試，是否代表銀行不再進行二按壓力測試？
答：這是一個很常見的疑問。首先要釐清，金管局暫停的是應用於所有銀行的「劃一性」壓力測試要求。然而，這並不代表銀行完全放棄了風險評估。銀行作為商業機構，批出任何貸款前，尤其是風險較高的二按，仍然有責任及需要去評估借款人的還款能力。因此，即使沒有了金管局的硬性規定，銀行在審批一按時，若知悉有二按存在，依然會進行內部的風險評估，其計算方式與過往的二按壓力測試十分相似，以確保申請人的總債務在可控範圍內。簡單來說，供款與入息比率（DTI）的基本要求依然是銀行審批的核心。
問：我們是兩人申請，其中一人收入非固定（如佣金或花紅），銀行會如何計算我們的還款能力？
答：當兩人共同申請按揭時，銀行會將兩位的收入合併計算，以評估整體的還款能力。對於固定收入的一方，計算方式直接明瞭。至於收入非固定的一方，例如以佣金或花紅為主要收入，銀行的處理會比較審慎。銀行通常會要求提供較長時間的收入證明，例如過去六個月至一年的糧單及銀行月結單，甚至稅單，然後計算出這段時期的平均月入。關鍵在於，銀行不會直接使用這個平均數，而是會根據收入的穩定性再打一個折扣，例如只計算平均收入的六至八成。最終，銀行會將固定收入全額，加上非固定收入打折後的金額，合併成為兩人用作壓力測試的總收入。
問：如果我選擇發展商的「呼吸Plan」，是否就完全不用理會二按壓力測試？
答：這取決於「呼吸Plan」的具體結構。如果整個按揭貸款完全由發展商旗下的財務公司提供，而完全不涉及任何銀行的「一按」，那麼申請人就有可能繞過銀行的審批及壓力測試。不過，市場上更常見的情況是，發展商提供的是「銀行一按」加上「發展商二按」的組合。在這種情況下，由於你需要先向銀行申請一按，銀行就必須遵守其信貸風險評估守則。銀行在得悉你將會承造二按後，一定會將一按及二按的總供款合併計算，進行一次全面的二按壓力測試，以評估你的總還款能力。所以，只要有銀行參與其中，就不能完全忽視壓力測試這個環節。
問：擔保人自身的債務會否影響我們的壓力測試結果？
答：會的，而且影響非常直接。當你增加擔保人時，銀行會將擔保人視為共同借款人，進行一個「綑綁式」的財務狀況評估。這意味著銀行不單會將擔保人的收入加到你們的總收入之中，同時也會將擔保人自身的所有債務，例如他自己的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等，一併計入你們家庭的總債務之中。如果擔保人雖然收入高，但同時負債亦高，那麼增加他作為擔保人，可能對通過壓力測試的幫助不大，甚至在極端情況下會有反效果。因此，在邀請擔保人前，必須先了解其整體的財務狀況。