金管局於2026年2月28日宣布暫停實施多年的壓力測試要求，置業門檻看似降低，但銀行實際的審批核心轉移至「供款與入息比率」(DTI)。這項轉變意味著什麼？您的入息與債務將如何直接影響最終批出的貸款額？即使壓測暫停，為何其風險評估邏輯仍具參考價值？本文將為您一文拆解最新DTI的計算方法，提供即時評估的壓力測試計算器，並深入剖析影響審批的5大關鍵變數，助您在瞬息萬變的按揭市場中，精準計算借貸力，順利達成置業目標。
金管局暫停壓力測試：最新按揭審批核心準則
談到申請按揭，過往最令人緊張的關口莫過於壓力測試。不過，自2026年初起，按揭市場迎來了重大轉變，金管局宣布暫停實施這項沿用多年的規定。這意味著銀行審批樓宇按揭的準則已經改變，而了解最新的壓力測試計算方法和核心要求，對準備置業的你至關重要。現在，讓我們像朋友一樣，一步步拆解這次變動的來龍去脈，以及你目前真正需要達標的核心準則。
2026年2月28日按揭政策變動詳情
政策變動背景：為何暫停壓力測試？
在2026年2月28日，香港金融管理局（金管局）宣布，即時暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求。這個決定主要是基於對利率環境的評估。金管局認為，美國聯儲局的加息周期可能接近尾聲，而且香港本地的利率在未來一段時間內大幅上升的可能性較低。因為壓力測試的原意是為了管理利率上升帶來的風險，所以在目前環境下，金管局判斷可以適度放寬這項逆周期措施。
「暫停」非「取消」：未來重新引入的可能性
你需要留意金管局使用的字眼是「暫停」，而不是「永久取消」。這代表壓力測試並非從此消失。假如未來宏觀經濟環境或利率走勢出現逆轉，例如利率再次進入上升周期，金管局絕對有可能重新引入壓力測試，以維持銀行體系的穩定。所以，將壓力測試的風險管理概念放在心上，對長遠的財務規劃仍然有好處。
現時核心審批準則：供款與入息比率 (DTI)
DTI 全面解析：現時銀行如何評估你的還款能力
在暫停壓力測試之後，銀行審批按揭的核心指標回歸到「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）。這是一個相對直接的評估標準。對於首次置業人士，DTI的基本要求是，你所有債務的每月總供款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），不可以超過你每月總入息的50%。換言之，銀行要確保你至少有一半的收入，可以用於日常生活開支。
DTI 與舊有壓力測試的分別與關係
DTI與舊有的壓力測試，兩者都是評估還款能力的工具，但是它們的著眼點不同。DTI評估的是你在「當前」利率水平下的還款能力，計算直接而且易於理解。舊有的壓力測試則是一個前瞻性的風險評估，它假設利率在當前水平上再增加2厘，然後計算你的供款佔入息比率是否仍在60%的可接受範圍內。簡單來說，DTI確保你「現在」還得起，而壓力測試是為了確保你「未來加息後」也還得起。
為何仍需理解舊有「壓力測試」的風險評估邏輯？
壓力測試作為評估利率風險工具的核心原理
即使金管局已暫停規定，壓力測試背後的風險評估邏輯，依然是你規劃個人財務時非常有用的參考工具。它的核心原理，是為你的還款能力預留一個「緩衝區」，模擬在逆境（即利率上升）下的財務承受能力。學會這個思考模式，可以幫助你更客觀地審視自己的負債水平，避免因未來利率波動而陷入財務困境。
學習舊有計算方法，助你更穩健地規劃未來財務
我們強烈建議你在計算供款預算時，主動為自己進行一次「個人壓力測試」。你可以利用網上的壓力測試計算器，或者參考舊有的壓力測試計算方法，看看在利率上升2厘後，自己的供款佔入息比率會是多少。你甚至可以利用壓力測試計算表，模擬不同加息幅度對你每月供款的影響。這樣做可以讓你對未來的利率風險有更實在的掌握，從而作出更穩健的置業決策。
壓力測試計算機：3步即時評估最高貸款額及供款
想準確掌握最新的壓力測試計算方法，最直接就是利用網上的壓力測試計算器。與其自己慢慢摸索，不如透過清晰的工具，只需簡單三步，就能即時評估您可負擔的最高貸款額與每月供款，讓您對自己的財務狀況有更實在的掌握，為置業計劃做好準備。
第一步：輸入基本資料，掌握您的初步借貸力
一個準確的估算，源於精準的資料輸入。這個步驟的目的，是收集評估您還款能力所需的核心財務數據。您提供的資料越貼近真實情況，計算結果就越有參考價值。
核心輸入 (1)：物業樓價與目標按揭成數
首先，請輸入您心儀物業的市場價格，這是所有計算的基礎。然後，輸入您期望申請的按揭成數，例如七成或九成。這個數字直接決定您的首期開支與總貸款金額。
核心輸入 (2)：按揭年利率與還款年期
接下來，輸入現時市場普遍的按揭年利率及您計劃的還款年期。年利率會影響您的利息總支出，而還款年期（例如30年）則決定您每月的供款壓力。您可以參考現時銀行提供的利率作初步估算。
核心輸入 (3)：每月家庭總入息
請填寫您和聯名申請人（如適用）的每月總收入，這應該是扣除強積金前的稅前收入。這是銀行評估您還款能力最關鍵的指標，必須準確填報。
核心輸入 (4)：每月總債務還款額 (私人貸款、信用卡分期等)
最後，請誠實列出您每月需要償還的所有債務總額。這包括私人貸款、學生貸款、信用卡分期付款，甚至為他人作出的貸款擔保等。這些現有債務會直接影響您的供款與入息比率。
第二步：生成精準計算結果，全面了解財務狀況
當您完成輸入後，計算機會根據金管局最新的指引，為您即時分析財務數據，並生成一份清晰易明的評估報告。
結果分析 (1)：最高可批出貸款額及每月供款
報告會直接顯示在您輸入的財務條件下，銀行最高可能批出的貸款總額，以及對應的每月供款金額。這個數字是您尋找合適樓盤和制定預算時最重要的參考。
結果分析 (2)：供款與入息比率 (DTI) 計算結果
報告會清晰列出您現時的供款與入息比率（DTI）。根據現行規定，首次置業人士的DTI上限為50%。您可以透過這個百分比，了解自己距離銀行的審批標準還有多少空間。
結果分析 (3)：詳細還款計劃表，拆解本金與利息分佈
一份專業的壓力測試計算表，更會提供詳細的還款明細。您可以清楚看到在整個還款期內，每期供款有多少是用於償還本金，又有多少是支付利息，助您理解「息隨本減」的原理。
第三步：獨家情境模擬，即時優化您的借貸潛力
這個壓力測試計算器不只是一個計算工具，更是一個強大的財務規劃夥伴。您可以利用它的情境模擬功能，探索不同財務決策對您借貸能力的影響。
模擬一：「如果我清還部份債務…」對借貸力的提升
您可以嘗試在「每月總債務還款額」一欄輸入一個較低的數字，模擬清還部份私人貸款或信用卡欠款後的情況。計算機會即時重新計算，讓您看到負債減少後，最高貸款額可以有多顯著的提升。
模擬二：「如果我增加擔保人…」合併後的貸款能力計算
如果計劃邀請家人作為擔保人，您可以將擔保人的收入與債務合併輸入。計算器會即時展示合併財務狀況後的借貸能力，讓您和擔保人對共同的財務責任有更清晰的預算。
模擬三：「如果我的非固定收入有變…」評估佣金或花紅對審批的影響
對於收入非固定的朋友，例如依賴佣金或年終花紅，您可以在入息一欄作出調整。這有助您評估在收入較波動的月份，或銀行將非固定收入「打折」計算後，對最終按揭審批結果可能構成的影響。
供款與入息比率 (DTI) 計算關鍵 (一)：銀行如何計算「每月入息」？
想準確掌握壓力測試計算方法，第一步並非立即打開壓力測試計算器，而是先要理解銀行如何審視你的「每月入息」。因為無論是基本的供款與入息比率，還是過往的壓力測試，所有計算的基礎都源於這個數字。銀行對不同性質收入的計算方法有很大分別，了解箇中準則，才能準確評估自己的借貸能力。
固定收入人士的入息計算方法
對於每月有固定薪金的「打工仔」，銀行在計算入息時最為直接。你的底薪會被全數計算，這是最穩定和最受銀行認可的收入來源。
證明文件要求：最近3個月糧單、銀行月結單及稅單
為了證明你的固定收入，銀行一般會要求你提供最近3個月的糧單、顯示相關薪金自動轉賬紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。這三份文件能夠互相印證，糧單顯示你現時的薪酬水平，銀行紀錄證明收入穩定存入，而稅單則提供了過去一整年的收入總覽，讓銀行全面地評估你的還款能力。
花紅及雙糧的計算方式：如何攤分計入每月平均收入
至於年終花紅、雙糧或佣金等非固定獎金，銀行通常會要求申請人提供最近1至2年的相關證明文件，例如花紅通知信或稅單。然後，銀行會將這筆金額除以12個月，將其攤分成每月平均收入，再加到底薪上。例如，如果你去年獲得12萬元的年終花紅，銀行便會將其視為每月額外1萬元的收入。
非固定收入人士的審批要訣
如果你的收入並非固定月薪，例如主要來自佣金、生意利潤或租金，銀行在審批時會採取更審慎的態度。它們需要更長時間的紀錄來評估你收入的穩定性，並且通常會將收入「打折」計算。
佣金收入：銀行如何取其平均數再「打折」計算
對於地產代理、保險從業員等以佣金為主要收入的人士，銀行一般會要求提供最少6個月，甚至長達2年的入息證明。銀行會先計算出這段時間內的平均佣金收入，然後再按收入的穩定程度打6至8折作為最終認可的入息。收入波動越大，折扣率也可能越高。
租金收入：物業租金收入的認可比例
如果你持有物業並有租金收入，這筆收入也能計入住息一部分。申請時需要提交已打釐印的正式租約，以及顯示租客穩定繳租的銀行紀錄。銀行一般會將租金收入的60%至70%計算為你的有效入息。餘下的30%至40%則被視為預留支付差餉、管理費及物業維修等潛在開支。
資產水平換算：銀行如何將資產換算為等效入息
對於部分擁有雄厚資產但現金收入不高的申請人，部分銀行接納以資產水平來評估其還款能力。簡單來說，銀行會將你持有的現金、股票、基金等流動資產，按一定的比例（例如現金100%，股票市值50%）折算，然後模擬出一個等效的每月入息數字。每間銀行的計算方法和接納的資產類別都有不同，審批標準亦較嚴格。
特殊情況：非本地收入對按揭審批的影響
若你的主要收入來源並非香港，銀行在審批時會格外小心。由於海外收入在核實真偽、評估穩定性及考慮匯率風險上都存在較多變數，銀行通常會將你的海外入息打一個折扣計算，同時亦可能會調低你的最高按揭成數。因此，持有非本地收入的申請人，在規劃置業時需要預留更充裕的資金。
供款與入息比率 (DTI) 計算關鍵 (二)：哪些「債務」會影響批核？
要準確掌握壓力測試計算方法，除了計算入息，另一項關鍵就是全面理解哪些「債務」會被銀行納入考慮。很多人在使用壓力測試計算器時，只輸入了新造按揭的供款，卻忽略了其他恆常債務。其實，銀行會將你所有的每月還款責任相加，計算出一個總債務數字，這直接影響你的供款與入息比率 (DTI) 結果。
必須計算在內的「隱藏債務」
在銀行眼中，債務的定義非常廣泛。除了你正在申請的按揭供款，任何需要定期償還的款項，幾乎都會被計算在內。有些債務看似微不足道，卻可能成為影響批核的關鍵，所以必須仔細盤點。
信用卡分期付款及結欠
信用卡是都市人常用的支付工具，但它同時也是最常見的「隱藏債務」來源。銀行主要會審視兩方面：
第一是分期付款計劃。不論是購買手機、電器或旅遊套票的分期供款，每一期的還款額都會被直接計入每月總債務。
第二是信用卡結欠。如果你習慣只繳付最低還款額 (Min Pay)，銀行並不會只計算最低還款額。它們會按照總結欠的一個特定百分比（通常是3%至5%）來估算你的每月還款責任。例如，你有10萬元的卡數結欠，即使最低還款額只是數千元，銀行也可能按5%計算，視你的每月債務為5,000元。
私人貸款、學生貸款、稅務貸款
這類貸款的處理方式比較直接。所有正在償還的私人貸款、為進修而設的學生貸款，以及用作繳稅的稅務貸款，其每月供款額都會被全數計算在DTI之內。在申請按揭前，最好整理一份清晰的壓力測試計算表，將這些固定還款項目一一列出，避免遺漏。
作為擔保人的連帶債務
這是最多人忽略的一環。如果你曾為家人或朋友的按揭或貸款作擔保人，即使他們一直準時還款，銀行在審批你的按-揭申請時，仍會將該筆貸款的「全額每月供款」視為你的個人債務。例如，你為家人的20,000元月供按揭作擔保，這20,000元就會直接加到你的每月總債務上，大幅削減你自身的借貸能力。
擔保人的雙重影響：對申請人及自身的後果
為按揭申請加入擔保人，看似是解決借貸力不足的直接方法，但這個決定對擔保人自身有著深遠且雙重的影響。這不僅是名義上的支持，更是一項長期的財務與法律承諾。
成為擔保人後，自己未來置業的DTI如何被收緊？
成為擔保人最直接的後果，就是影響自己未來的置業計劃。當你日後申請按揭時，銀行會視你為「已有按揭在身」的人士。這意味著你的審批標準會被收緊，供款與入息比率 (DTI) 的上限，會由正常的50%下調至40%。換句話說，即使你的收入不變，你的最高貸款額也會因此大幅減少，置業的預算將會受到很大限制。
選擇擔保人前必須考慮的財務與法律責任
在邀請或答應成為擔保人之前，雙方都必須清楚了解背後的責任。財務上，擔保人需要承擔「連帶責任」。如果借款人未來任何一期無法還款，銀行有權直接向擔保人追討全數欠款。法律上，擔保人的角色與主借款人幾乎無異，這份責任將持續至整個按揭貸款還清為止，年期可長達三十年，期間要「甩名」（解除擔保人身份）亦非易事。因此，這是一個需要極度審慎考慮的決定。
5大影響最終貸款額的關鍵變數 (計算機以外的盲點)
雖然網上的壓力測試計算器十分方便，讓你對基本的壓力測試計算方法有初步概念，但單靠計算結果規劃置業預算，其實存在不少盲點。銀行最終批出的貸款額，會受到許多計算機無法即時反映的變數影響。想準確預算，就要了解以下五個關鍵變數，它們會直接影響你的借貸能力。
變數一：物業估價不足的風險與應對
銀行估價與成交價出現差異的原因
當你簽訂臨時買賣合約後，銀行會對物業進行獨立估價。這個估價是銀行批核按揭的基礎，但它不一定等於你的成交價。估價偏低的原因有很多，例如市場氣氛轉趨審慎，銀行估價政策保守，或是單位本身的質素及維修狀況未如理想。特別在樓市急速變動時，成交價與銀行估價更容易出現差距。
當估價不足時，如何評估實際貸款額變化
銀行批核按揭時，會以成交價與估價中的較低者（Take Lower）為準。如果估價低於成交價，意味著你的貸款額將會減少，你需要準備更多首期資金去填補差額。
舉例來說，你以800萬元購入一個單位，並打算申請六成按揭（480萬元）。但銀行估價只有750萬元，銀行便會以750萬元作為基礎計算貸款額。最終你只能借到750萬元的六成，即450萬元。這代表你需要額外準備30萬元的首期資金。
變數二：現金回贈的扣減規則
金管局指引：現金回贈超1%需扣減貸款額
為了爭取客戶，不少銀行會提供現金回贈優惠。不過，根據金管局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，銀行就需要將整筆回贈金額從貸款本金中扣除。這項規定旨在避免銀行透過高額回贈變相提供額外融資，從而規避按揭成數的限制。
實例解說：回贈如何影響你的最終貸款本金
假設你申請一筆500萬元的按揭貸款，而銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。因為這個回贈金額（75,000元）已經超過了貸款額的1%（50,000元），所以整筆75,000元的回贈都需要從貸款本金中扣減。
你的最終貸款額將會是：5,000,000元 – 75,000元 = 4,925,000元。雖然你仍會收到75,000元的回贈，但實際到手的貸款額減少了，變相需要預留更多首期資金。
變數三：按揭年期的限制
申請人年齡：「75減」或「80減」法則如何影響最長還款期
按揭年期越長，每月供款額越低，自然越容易通過供款與入息比率（DTI）審查。不過，最長還款期並非人人都能做到30年。銀行會考慮申請人的年齡，普遍做法是以「75減」或「80減」申請人年齡來計算最長還款期。假設銀行採用「75減」準則，而申請人已經50歲，其最長還款期便只有25年（75 – 50 = 25）。
物業樓齡：高齡物業的年期為何會被縮短？
除了申請人年齡，物業的樓齡也是關鍵。銀行同樣會為物業樓齡設限，例如用「75減」樓齡去計算。銀行最終會將申請人年齡和物業樓齡兩者計算出的年期作比較，並選取當中較短者為最終批核年期。一些樓齡較高的單幢樓或村屋，銀行批出的年期可能會大幅縮短。
居屋的擔保期限制及其影響
如果是購買二手居屋，情況就更加特別。由於居屋有房委會的擔保期，銀行批核的按揭年期不能超過「30年減去首次發售日期」。例如一個居屋單位首次發售至今已有20年，其剩餘擔保期便只有10年，這也將是你能獲批的最長按揭年期。
變數四：按揭保險費的處理
按揭保費如何加借入貸款額中
申請高成數按揭時，需要繳付按揭保險費。這筆費用可以選擇一筆過支付，或者更常見的做法是加借在按揭貸款中，分期攤還。將保費加借，雖然可以減輕即時的現金壓力，但會令總貸款額增加。
加借保費後對DTI的實際影響
總貸款額增加後，每月供款自然會相應提高。這代表你需要有更高的月入，才能符合DTI的要求。坊間的壓力測試計算表，未必會自動將加借的保費計算在內，你在規劃時需要手動將保費加到總貸款額上，才能得出更貼近真實的供款及入息要求。
變數五：申請人身份與物業用途
非首次置業或投資者收緊的DTI要求
如果申請人並非首次置業，或者本身已經是另一套物業的按揭擔保人，銀行審批標準會更加嚴格。其供款與入息比率（DTI）上限會由自住首置的50%，收緊至40%。這意味著，即使貸款額相同，非首置人士也需要有更高的收入才能獲批。
連租約物業的按揭成數上限
如果你購入的單位附有租約，銀行會視之為投資物業，按揭成數會大幅收緊。不論物業價值多少，連租約物業的按揭成數上限一律為五成。你需要準備至少一半樓價作為首期，這對財務規劃有非常重大的影響。
未能通過DTI審批？三大實用解決方案
當您興奮地用網上的壓力測試計算器試算，或者掌握了壓力測試計算方法後，發現自己的供款與入息比率（DTI）未能過關，心情難免會受影響。這並不代表置業夢想就此止步。其實，只要掌握一些實用策略，就有機會扭轉局面。以下為你拆解三個最直接有效的解決方案。
方案一：增加首期資金，降低總貸款額
這個方法最直接。因為銀行計算DTI時，核心是看你的每月供款佔入息多少。如果你能投入更多首期資金，總貸款額自然會減少。貸款額降低了，每月供款亦會隨之下降，這樣就能有效拉低你的DTI比率，增加成功批核的機會。不過，有一點需要留意，銀行會查問首期資金的來源，所以這筆額外資金必須是你的個人儲蓄或家庭資產，而不是來自其他私人貸款。
方案二：尋找合資格的擔保人 (重申其利弊)
如果增加首期有困難，尋找一位合資格的擔保人是另一個常見選項。銀行在審批時，會將你和擔保人的入息合併計算。這樣家庭總入息提高了，自然更容易通過DTI的審批門檻。然而，這個決定需要非常審慎。因為擔保人未來自己置業時，其按揭申請會受到很大影響。銀行會視他為已有按揭在身，DTI上限會由50%收緊至40%，按揭成數亦可能被降低。同時，擔保人需要承擔與借款人同等的法律責任。萬一你無法償還貸款，銀行有權向擔保人追討所有欠款。所以，邀請親友成為擔保人前，必須與對方坦誠溝通，確保雙方都完全明白當中的權責與風險。
方案三：優先清還高息或短期債務
很多人在使用壓力測試計算表時，會忽略了自己身上其他債務的影響。其實，銀行在計算DTI時，會將你所有的債務供款一併考慮，包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。如果你有一些利息較高或還款期較短的債務，例如信用卡分期或私人貸款，可以考慮在申請按揭前優先清還。因為這些債務的每月還款額，會直接蠶食你的DTI空間。清還這些債務後，你的每月總債務支出會大幅減少，便能提升你的借貸能力。