新盤銷售現場，面對心儀單位，首期卻差一點？發展商提供的「高成數二按」方案看似是置業的「及時雨」，能助您輕鬆「上車」。然而，這個看似吸引的選項，為何常被稱為「糖衣毒藥」？皆因其背後隱藏著「先甜後苦」的高息陷阱與極難轉按的枷鎖，稍有不慎便可能令您的財務狀況陷入困境。
為助您作出最明智的置業決策，本文將為您全面拆解發展商二按的神秘面紗。我們將深入剖析其運作原理、對比按揭保險的利弊、獨家揭露5大潛在陷阱，並手把手教您計算最複雜的合併壓力測試。無論您是正在考慮申請，還是希望尋找轉按的「逃生門」，這份終極指南都將提供最清晰、最實用的答案。
什麼是發展商二按？一文看懂運作原理與目的
當你準備購買新樓時，除了樓價和地點，最常遇到的詞語可能就是「發展商二按」。這個計劃聽起來像是為首期不足的買家提供了一條出路，但它的實際運作方式又是怎樣的呢？讓我們像朋友聊天一樣，一步步拆解清楚，助你看懂整個概念。
發展商二按的完整定義
釐清概念：如何區分一按、二按及發展商二按
首先，我們要釐清幾個基本概念。
「一按」是指你向銀行申請的第一筆按揭貸款。這是最傳統和最常見的按揭，利率較低，但受金融管理局的嚴格規管，例如對樓價有不同的按揭成數上限。
「二按」則是在物業已經有「一按」的情況下，再將同一個物業抵押給另一家貸款機構（通常是財務公司）申請的第二筆貸款。在債務償還的次序上，它是排在「一按」之後的。
而「發展商二按」，就是由新盤發展商透過其關聯的財務公司，專門為購買其樓盤的買家所提供的「二按」方案。它的本質依然是二按，但目標對象和申請流程有其獨特性。
為何需要發展商二按？解決首期不足及銀行按揭成數限制
那麼，為什麼會有發展商二按的出現？最主要的原因是為了解決買家面對的兩大難題：首期不足和銀行按揭成數的限制。
根據現時規定，銀行對於不同樓價的物業有嚴格的按揭成數上限。例如，價值較高的物業，銀行可能只願意批出五成按揭。這意味著買家需要準備五成的首期，對很多人來說是一筆相當大的金額。發展商為了促銷樓盤，便推出二按計劃，在銀行的一按之上，再借出一至三成的貸款，讓買家可以降低首期門檻，輕鬆上車。
主要提供者：發展商關聯財務公司的角色
有一點需要特別注意，提供發展商二按的並非發展商本身，而是其旗下或相關的財務公司。這些財務公司雖然是持牌的放債人，受《放債人條例》所規管，但它們並非銀行，所以不受金融管理局的逆周期措施約束。這讓它們在批核貸款時擁有更大的彈性，可以提供比銀行更高的按揭成數。
發展商二按與「呼吸Plan」的關係與本質區別
很多人會將發展商二按與俗稱的「呼吸Plan」混為一談，但其實兩者在結構和審批上有本質的分別。
「呼吸Plan」的定義：為何被稱為「有呼吸就能借」
「呼吸Plan」是一個市場俗稱，形容一些審批極度寬鬆的按揭計劃。它之所以有這個稱號，是因為這類計劃通常不需要申請人提供入息證明，也不用進行嚴格的發展商二按壓力測試，彷彿「只要有呼吸就能借到錢」。它實際上是由發展商的財務公司直接批出整筆高成數按揭貸款。
兩者異同：貸款結構（一按+二按 vs 全筆貸款）與審批標準
這就是兩者最核心的分別。
在貸款結構上，發展商二按是「一按 + 二按」的組合。買家需要先向銀行申請一按，成功獲批後，再向發展商的財務公司申請二按。整個貸款是由兩間機構（銀行和財務公司）共同分擔的。相反，「呼吸Plan」通常是「全筆貸款」，即由發展商的財務公司獨力承擔整筆高達八成或九成的按揭，過程中完全沒有銀行的參與。
在審批標準上，由於發展商二按涉及銀行的一按，申請人必須通過銀行的審批門檻。銀行在進行發展商二按壓力測試時，會將二按的未來供款一併計算在內，所以對申請人的入息要求依然十分嚴格。而「呼吸Plan」因為繞過了銀行，審批標準自然寬鬆得多。日後考慮發展商二按轉按時，兩者的操作基礎也完全不同。
【買家決策核心】發展商二按 vs 按揭保險，哪個更適合您？
置業路上，首期往往是第一道難關，而發展商二按與按揭保險，就是解決這個問題的兩種主流方案。它們都能夠幫助買家達成高成數按揭，順利上車。不過，兩者的運作原理、成本結構及風險截然不同，選擇錯誤可能影響未來多年的財務健康。作出決定前，最重要是了解清楚兩者的分別，衡量哪一個方案更切合自身的財務狀況與長遠規劃。
決策前必看的詳細比較表格
為了讓您更直觀地理解兩者的核心差異，我們將從按揭成數、利息成本、審批標準及相關費用四個關鍵維度，進行逐一拆解比較。
按揭成數上限：樓價限制與靈活性比較
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司提供，設有明確的樓價限制。例如，想申請最高九成按揭，樓價上限是一千萬港元；八成按揭的樓價上限則為一千二百萬港元。如果物業價值超出此範圍，就無法使用按揭保險。
發展商二按則相對靈活，它不受金管局的樓價限制規管。所以，即使是價值數千萬的豪宅，買家仍然有機會透過發展商二按，獲取高達八成甚至九成的總按揭成數。對於購買高價新盤的買家來說，這提供了銀行按揭以外的彈性選擇。
利息成本與結構：比較「先甜後苦」與穩定一按利率
利息結構是兩者最根本的分別。發展商二按普遍採用「先甜後苦」的利率模式。在首兩至三年，利率可能與銀行一按的優惠利率（例如 P-2%）相若，甚至提供免息期，令初期供款非常輕鬆。但優惠期一過，利率便會大幅抽升至 P+1% 或更高水平，令每月供款額倍增。要擺脫高息，唯一的出路就是進行發展商二按轉按，但這並非易事。
按揭保險則不同，它只是讓您能以標準的一按利率（P按或H按）借取更高成數的貸款。整個還款期的利率結構穩定透明，不會出現突然飆升的情況。雖然需要支付一筆按揭保費，但長遠來看，總利息支出通常遠低於長期持有發展商二按。
審批標準與壓力測試：入息要求與審批難易度
申請按揭保險，審批標準完全跟隨金管局指引，申請人必須通過銀行的標準壓力測試，入息要求清晰透明。
發展商二按的審批看似較寬鬆，因為其關聯財務公司不受金管局規管。但關鍵在於，提供一按的銀行必須同意二按的存在，並且會進行合併的發展商二按壓力測試。銀行在計算二按部分的還款壓力時，會採用優惠期後最高的利率作基準，再加兩厘去計算。這種「合併計算、從嚴審批」的方式，會導致總入息要求變得非常高，甚至遠超申請按揭保險的門檻。
相關費用：按揭保費 vs 潛在手續費
使用按揭保險，最主要的相關費用就是按揭保費。保費金額根據貸款額、按揭成數及年期計算，可以選擇一次過支付，或加借入貸款額中分期攤還，收費標準公開透明。
發展商二按雖然沒有按揭保費，但申請時可能涉及一些行政費或手續費。更重要的是，其最大的「隱藏費用」，是優惠期結束後需要承擔的極高昂利息，這才是總成本中最需要留意的部分。
總結：不同財務狀況下的最佳選擇建議
總括而言，按揭保險適合購買中價物業、追求穩定供款及較低長遠利息成本的買家。只要物業樓價符合規定，而您的入息能通過標準壓力測試，這通常是更穩健的選擇。
發展商二按則較適合購買超出按揭保險樓價上限的高價物業，或者有非常清晰的財務計劃（例如預期短期內收入會大幅增加，或有其他資金注入），並有信心能在低息期內成功完成發展商二按轉按的買家。選擇前，必須準確計算自己的還款能力，確保能應付未來可能急升的供款壓力。
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分析您是否應該考慮申請發展商二按
這個工具不只是一個簡單的計算機。它會進一步為您分析，在您的財務狀況下，申請發展商二按需要面對的實際挑戰。例如，它會清晰顯示合併壓力測試後的總入息門檻，讓您了解為何發展商二按對入息要求極高。同時，它會模擬利率優惠期結束後供款的增幅，助您評估自身的風險承受能力，判斷這條路是否真的適合您。
申請發展商二按前必須正視的5大潛在風險與陷阱
發展商二按計劃表面上是幫助買家上車的捷徑，不過這條路徑充滿了需要留神的潛在風險。在決定申請前，清楚了解這五個可能遇到的陷阱，是保障自己財務穩健的關鍵一步。
風險一：「先甜後苦」利率陷阱，供款壓力隨時倍增
剖析低息「蜜月期」：首2-3年的低供款假象
發展商二按最吸引的地方，莫過於首2至3年的低息「蜜月期」。在這段期間，利率可能與銀行一按的利率（例如P-2%）相若，甚至提供免息優惠，讓買家初期的每月供款看似非常輕鬆。這種設計製造了一個低負擔的假象，讓買家容易忽略了未來的還款壓力。
利率飆升的震撼：計算優惠期後每月供款的巨大增幅
當「蜜月期」結束後，真正的挑戰才開始。二按部分的利率會大幅飆升，常見的水平是P+1%甚至更高。假設最優惠利率（P）為5.875%，利率可以從初期的3%左右，一下子跳升至接近7%。這意味著每月供款額會幾何級數式增長，對家庭的現金流造成巨大衝擊，整個置業預算可能因此被打亂。
為何發展商二按的還款年期普遍較短（如25年）及其影響
與銀行一按最長可達30年的還款期不同，發展商二按的年期普遍較短，通常最多只有25年。還款期縮短，代表每期攤還的本金比例更高。當後期利率飆升時，高利率加上較短的還款期，雙重因素會進一步推高每月供款額，令還款壓力倍增。
風險二：發展商二按轉按極度困難，或被高息永久鎖定
為何轉按是擺脫高息的唯一出路？
面對優惠期後的高昂利息，唯一的解決方法就是進行發展商二按轉按，將整筆按揭貸款（一按及二按）轉移到傳統銀行，享受正常的低利率。如果無法成功轉按，業主便只能繼續承受高息供款，直至還清二按貸款為止，利息支出相當驚人。
量化轉按難度：計算樓價需升值多少才能符合銀行門檻
轉按的困難在於，銀行審批按揭時有嚴格的按揭成數限制。例如，800萬的物業，銀行最多只會批出60%按揭，即480萬。但當初買家可能透過發展商二按借了高達80%（640萬）。除非樓價在數年內大幅升值，令剩餘的貸款總額符合銀行的按揭成數上限，否則銀行根本無法承接這筆轉按申請。
案例分析：一個800萬物業，需要升值至1,217萬才能轉按的現實
讓我們看一個實例。假設買家購入一個800萬的單位，申請了60%一按（480萬）及20%二按（160萬），總貸款額640萬。兩年後，假設總欠款還剩下約608.5萬。由於當時物業價值已超過1,000萬的機會不大，若要轉按至銀行，銀行最高只會為當時估值的50%提供按揭。這意味著，物業估值需要上升至1,217萬（608.5萬 ÷ 50%），銀行才可能批出足夠貸款額讓業主轉按。樓價在短時間內要有如此大的升幅，現實中並不容易。
風險三：審批標準不透明且存在「配額」變數
財務公司審批的彈性與不確定性
提供發展商二按的機構是發展商旗下的財務公司，它們的審批標準不像銀行般清晰透明。雖然它們的審批可能較具彈性，例如對入息證明的要求較寬鬆，但這種彈性同時也帶來了不確定性。申請人無法準確預知自己是否一定能獲批。
「配額用盡」風險：即使符合資格亦可能被拒，打亂置業預算
市場上一個常見但容易被忽略的風險是「配額」問題。發展商的財務公司每年或每個季度批出的二按貸款總額可能設有上限。即使申請人的財務狀況完全符合資格，亦有機會因為「配額用盡」而被拒絕。這種突發情況會嚴重打亂買家的置業部署及資金安排。
風險四：一按銀行的角色與Call Loan風險
釐清關鍵：申請發展商二按必須獲得一按銀行同意
一個絕對不能忽略的原則是，申請任何形式的二按，都必須先取得承造一按的銀行發出的書面同意信。這是申請流程中必不可少的一環。銀行在同意前，會進行嚴謹的發展商二按壓力測試，確保申請人有足夠能力同時負擔兩筆按揭的供款。
為何發展商二按的Call Loan風險較一般二按低？（發展商與銀行的預先協議）
相較於業主私下向財務公司申請的二按，發展商二按被銀行「Call Loan」（要求提早全數還款）的風險相對較低。這是因為發展商在推出二按計劃時，通常已經與指定的一按銀行達成了合作協議。整個申請流程是公開透明的，銀行從一開始就知悉並參與審批，因此不會出現因「隱瞞借貸」而觸發違約條款的情況。
隱瞞申請的嚴重後果
假如業主試圖繞過一按銀行，私下向其他財務公司申請二按，一旦被銀行發現，便屬於嚴重違反按揭合約的行為。銀行有權立即採取行動，最嚴重的後果是要求業主立即清還所有按揭欠款，對業主造成巨大的財務災難。
風險五：受《放債人條例》約束，但不受金管局保障
了解《放債人條例》的年利率上限
提供二按的財務公司並非銀行，所以它們不受香港金融管理局（金管局）的監管。它們受《放債人條例》所約束，該條例規定實際年利率不得超過48%。雖然這能杜絕極端的高利貸，但48%的年利率上限與銀行按揭利率相比，依然是天壤之別。
不受金管局逆周期措施規管的雙面刃：高成數的代價
正因為財務公司不受金管局規管，它們才不需要遵守銀行的按揭成數上限及嚴格的壓力測試指引，從而能夠提供高成數按揭。這是一把雙面刃，買家雖然能藉此解決首期問題，但代價是失去了金管局監管所帶來的保障，需要獨自面對利率波動及更高的信貸風險。
拆解發展商二按壓力測試：專家教學與入息要求計算
申請發展商二按時，不少人最關心的就是入息要求。究竟銀行是如何進行發展商二按壓力測試的？這個計算過程，直接決定了您能否成功上會。其實，整個計算邏輯並不複雜，只要掌握了核心原則，您也可以自行評估。
核心概念：銀行如何將一按與二按「合併計算」壓力測試
許多人誤以為，銀行會將一按和二按的貸款額合併，然後進行一次壓力測試。事實並非如此。銀行的做法更為嚴謹，它們會將一按和二按視為兩個獨立的貸款來進行壓力測試。
關鍵原則：分開計算，再將最低入息要求「相加」
整個計算的核心原則是「分開計算，然後相加」。銀行會先獨立計算一按部分所需的最低月入，再獨立計算二按部分所需的最低月入。最後，銀行會將這兩個數字相加，得出您需要達到的總月入門檻。這種計算方式，令最終的入息要求變得相當高。
第一步：計算一按部分的壓力測試與最低入息要求
讓我們用一個具體案例，逐步拆解整個計算過程。
案例設定：樓價800萬，一按480萬，年期30年，利率P-2%
假設您購入一個800萬的單位，向銀行申請六成一按，即貸款480萬，還款期30年。假設當時的最優惠利率(P)為6.125%，按揭利率為P-2%，即4.125%。
計算壓力測試下的每月供款（假設利率上升2%）
根據金管局指引，壓力測試需要模擬利率上升2厘的情況。
所以，壓力測試利率 = 4.125% + 2% = 6.125%。
在這個利率下，480萬貸款的每月供款大約是$29,088。
得出一按部分所需的最低月入
在壓力測試下，每月供款不能超過月入的60%（以首次置業人士為例）。
因此，一按部分所需的最低月入 = $29,088 / 60% = $48,480。
第二步：計算發展商二按部分的壓力測試與最低入息要求
接下來，我們計算二按部分。這一步是整個發展商二按壓力測試的關鍵。
案例設定：二按160萬，年期25年，優惠利率P-2%，後期利率P+1%
假設您向發展商申請了160萬的二按，還款期25年。計劃首3年提供P-2%的低息優惠，但第4年起，利率會大幅跳升至P+1%。
銀行採用的計算基準：以後期最高利率再加2厘作壓力測試
這裡是最重要的一點。銀行為了管理風險，並不會採用首幾年的低息優惠利率作計算。銀行會直接採用二按計劃中最高的利率，也就是優惠期過後的P+1%（即7.125%）作為基礎，然後再加2厘進行壓力測試。
所以，二按的壓力測試利率 = 7.125% + 2% = 9.125%。
計算壓力測試下的每月供款
在這個高達9.125%的利率下，160萬二按貸款的每月供款大約是$13,736。
得出二按部分所需的最低月入
同樣以供款不超過月入60%計算。
二按部分所需的最低月入 = $13,736 / 60% = $22,893。
第三步：得出總最低月入要求
現在，我們將兩部分的結果相加，就能得出最終的答案。
最終門檻：將一按與二按的最低月入要求相加
總最低月入要求 = 一按所需月入 + 二按所需月入
= $48,480 + $22,893
= $71,373
解讀結果：為何發展商二按對申請人入息要求極高
從結果可見，購買一個800萬的物業，申請發展商二按後，您的家庭總月入需要達到$71,373以上才能通過審批。這個門檻相當高，主要原因就是銀行採用了二按「先甜後苦」中「最苦」的利率來作壓力測試，確保您在未來利率飆升後仍有還款能力。這也解釋了為何日後想為發展商二按轉按，會因為入息要求而遇到困難。
互動計算機：即時獲取您的個人化壓測結果
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輸入您的貸款組合，立即知道能否通過壓力測試
您不需要自己手動計算。我們為您準備了簡單易用的按揭計算機，只需輸入您的樓價、一按及二按的貸款額和利率，系統就會即時為您計算能否通過合併後的壓力測試。
清晰顯示您的總月入要求，助您評估自身還款能力
計算結果會清晰列出您需要達到的總月入水平，讓您在申請前就能準確評估自己的財務狀況和還款能力，助您作出最明智的置業決定。
發展商二按的申請流程與所需文件全攻略
了解清楚發展商二按的申請流程，是決定是否選用此方案的關鍵一步。整個過程涉及發展商、銀行及買家三方，環環相扣，時間節點亦相當重要。以下為你拆解整個申請步驟與文件清單，讓你一目了然。
申請步驟詳解
步驟一：向發展商表達申請意向
當你選定心儀單位，並考慮申請發展商二按時，第一步便是要在簽署臨時買賣合約時，向發展商或其銷售代表清晰表達你的申請意向。這一步是啟動整個流程的基礎。
步驟二：向指定銀行申請一按，並聲明將申請發展商二按
發展商通常會與數間指定銀行合作。你需要前往其中一間銀行申請物業的一按貸款。在申請過程中，你必須主動向銀行職員聲明，你將會同時向發展商申請二按。坦誠溝通是獲取銀行同意的先決條件，切勿隱瞞。
步驟三：銀行進行合併壓力測試審批
這是整個審批流程的核心。銀行在收到你的申請後，並不會只單獨審批一按部分。銀行會將一按與你即將申請的發展商二按貸款額合併，進行一次全面的發展商二按壓力測試。銀行會計算兩筆貸款的總供款額，確保你的入息水平足以在假設利率上升後，仍能應付還款壓力。
步驟四：獲取銀行同意信
一旦你成功通過合併壓力測試，銀行就會批出一按貸款，並同時發出一封「同意信」（Consent Letter）。這封信是關鍵文件，它正式表明銀行知悉並同意你在其一按之上，再承造由發展商提供的二按。
步驟五：憑同意信向發展商財務公司正式提交申請
拿到銀行的同意信後，你就可以憑着這份文件，連同其他所需文件，正式向發展商指定的財務公司提交發展商二按的申請。由於已經獲得銀行的首肯，發展商財務公司之後的審批流程通常會比較順暢。
必須準備的文件清單
準備齊全的文件，可以大大加快審批進度。一般來說，你需要準備以下三類文件：
身份證明文件
香港永久性居民身份證是必須的。如果是非永久居民，則需提供護照等其他身份證明。
入息證明（稅單、糧單、銀行月結單）
這是證明你還款能力的最重要文件。固定收入人士，通常需要提交最近期的稅務局評稅通知書、最近三至六個月的糧單，以及顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單。
信貸報告（TU）
銀行與財務公司都會查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告，以評估你的信貸紀錄與習慣。一份良好的信貸報告，對順利獲批貸款有正面作用。
重要時間節點：留意申請期限
一般要求：成交前最少60天提交書面申請
發展商的售樓說明書中，通常會列明申請二按的最後期限。普遍要求是，買家必須在物業正式成交日（即付清樓價餘額當日）前的最少60天，以書面形式提交完整的申請。錯過這個期限，就可能無法申請，打亂整個置業預算，因此務必留意合約上的條款細則。
關於發展商二按的常見問題 (FAQ)
Q1：發展商二按轉按有什麼「逃生門」？
講解放寬按揭保險計劃如何成為主要解決方案
很多人會問，當遇上發展商二按低息蜜月期完結，供款壓力大增時，有什麼方法可以順利完成發展商二按轉按？確實是有的，而目前最主要的「逃生門」，就是善用政府放寬後的按揭保險計劃。以往，要將高成數按揭轉按至銀行，物業必須有足夠的升值，令剩餘貸款額跌至銀行傳統的按揭成數上限（例如六成）內，門檻相當高。不過，自從按揭保險計劃放寬後，已落成的物業亦可申請高達八成或九成的按揭保險作轉按用途。這為發展商二按的業主提供了一條出路，讓他們在低息期結束前，將整筆貸款轉移至利率較低的傳統銀行按揭，從而擺脫高息負擔。
轉按至高成數按揭保險計劃的操作步驟與注意事項
想將手上的發展商二按轉按至銀行的按揭保險計劃，整個操作流程其實相當直接。首先，您需要在發展商二按的低息優惠期完結前約三至四個月開始準備。第一步是為您的物業向銀行申請估價，確定物業的市場價值。然後，您可以正式向銀行遞交轉按申請，並表明需要申請按揭保險。銀行會重新評估您的入息，並進行壓力測試，確保您有能力負擔新的供款。成功獲批後，您需要處理相關的法律文件。整個過程中最需要留意的是，申請按揭保險需要支付一筆保費，這筆費用可以選擇一筆過支付，或者加借在按揭貸款總額中分期攤還。
Q2：所有新盤都有提供發展商二按嗎？
解釋這是一種促銷策略，並非所有樓盤均提供
這是一個很常見的迷思。其實發展商二按並不是每個新樓盤的標準配置，它更像是一種促銷工具。發展商推出二按計劃，主要是為了吸引首期資金較緊張，或者未能通過銀行嚴格壓力測試的買家，讓他們更容易上車。在市況較淡靜，或推售一些總價較高的豪宅項目時，發展商二按會更為普遍。因此，這並非必然提供的選項，買家在入市前，必須仔細查閱個別樓盤的銷售說明書與價單，了解清楚發展商提供的付款辦法與按揭詳情。
Q3：發展商二按的總利息支出會比按揭保險高很多嗎？
長遠計算：比較總利息支出，解釋為何長期持有發展商二按成本極高
如果我們將時間線拉長來看，答案是肯定的。雖然發展商二按在最初兩、三年可能因為低息，甚至免息，而顯得比申請按揭保險更吸引，但這只是短期的現象。一旦優惠期結束，二按部分的利率會大幅抽升至遠高於市場的水平，例如由P-2%急升至P+1%甚至更高。相反，透過按揭保險承造的整筆貸款，在整個還款期內都能維持在一個較低的銀行利率水平。長遠計算，即使扣除了一次性的按揭保費，長期持有發展商二按的總利息支出，幾乎肯定會遠高於使用按揭保險的方案。這就是為何大部分用家都會視發展商二按為過渡性安排，並計劃在低息期內轉按。
Q4：我是否可以自行尋找其他財務公司做二按，以配合新盤一按？
強調風險：解釋私下找二按極難獲銀行同意，以及潛在的違約風險
這是一個風險極高的想法。理論上，您可以接觸任何財務公司，但關鍵問題在於，為您提供一按的銀行幾乎不可能同意您再向第三方申請二按。發展商二按之所以可行，是因為發展商與提供一按的指定銀行之間早有合作協議，銀行在批核一按時，已經將二按的因素納入發展商二按壓力測試的計算中，整個操作是透明和經同意的。如果您在未經一按銀行同意下，私下為物業承造二按，銀行一旦透過信貸報告或土地註冊處的紀錄發現，便會視作嚴重違反按揭合約。銀行有權立即要求您全數清還貸款（俗稱Call Loan），這會令您陷入極大的財務困境。