綠表二手居屋壓力測試原則豁免？提防3大必試警號（附2026最新政策及計算懶人包）

綠表買家購買二手居屋，原則上可豁免壓力測試，是不少準買家的一大喜訊。然而，這個「豁免」並非必然，一旦誤觸某些「警號」，銀行仍會要求您進行嚴格的壓力測試，隨時打亂您的置業預算。本文將為您一文拆解豁免背後的「政府擔保期」原則，剖析哪三種情況必須進行壓測，並整合2026年最新放寬政策，提供壓力測試計算懶人包，助您準確評估，順利上車。

綠表買二手居屋壓力測試：核心答案與快速評估

即時解答：原則上豁免，但非絕對

談到綠表二手居屋壓力測試，大家最關心的問題，就是究竟是否需要進行？直接說重點：原則上是豁免的。因為有政府作為按揭的最終擔保人，銀行承擔的風險極低，所以一般不會要求綠表申請人進行壓力測試。但是，這個「豁免」並非絕對保證，在某些特定情況下，銀行仍然有權要求進行綠表居屋壓力測試。

互動評估：2步判斷您的壓測風險

想知道自己看中的單位風險高低，您可以先跟著以下兩步做個快速判斷，心裡就有個底。

房屋委員會 (房委會) 物業？→ 豁免機會極高

第一步，也是最關鍵的一步，就是確認單位的來源。如果單位是由房屋委員會興建及出售的，恭喜您，需要進行壓力測試的機會非常低。這是因為房委會的居屋有政府提供的按揭擔保期，銀行基本視之為零風險的貸款。

房屋協會 (房協) 物業？→ 需要壓測機會極高

相反，如果單位是由房屋協會興建及出售的，例如「住宅發售計劃」下的屋苑，情況就完全不同。房協的物業並沒有房委會提供的按揭擔保，所以銀行會當作一般私人樓宇的按揭申請去審批，進行壓力測試的機會就變得極高。

找出單位的「首次發售日期」

第二步，是找出單位的「首次發售日期」。請注意，這個日期比「落成日期」或「樓齡」更為關鍵，因為政府的擔保期是由這個日期開始計算的。您可以透過查閱土地註冊處的紀錄，或者直接詢問地產代理獲得這個資訊。

計算至今的年期，是否已接近或超過50年

找到日期後，計算一下由「首次發售日期」至今的年期。根據最新政策，政府的擔保期已延長至50年。如果計算出的年期已經很接近，甚至超過了50年，即使是房委會的物業，也代表政府的擔保已經完結或即將完結。在這種情況下，銀行便會將其視為普通按揭申請，要求進行壓力測試的風險也會大大增加。

解構豁免關鍵：政府擔保期如何運作？

什麼是「政府擔保期」？

談到綠表二手居屋壓力測試豁免，就必須認識背後最重要的概念——「政府擔保期」。簡單來說，這就是房屋委員會（房委會）給予銀行的一項按揭還款保證。房委會向銀行承諾，假如業主不幸斷供，導致單位要被銀行收回拍賣，房委會將會承擔銀行的損失。

正因為有這個「金漆招牌」作後盾，銀行視這類貸款為極低風險的業務。所以，銀行非常樂意為綠表買家提供高成數按揭，並且豁免嚴格的壓力測試。根據2026年的最新政策，這個擔保期已由以往的30年大幅放寬，最長可達50年，讓更多高樓齡的二手居屋也能受惠。

計算關鍵：「首次發售日期」而非樓齡

這裡有一個極容易混淆的重點，計算政府擔保期的起點，是屋苑的「首次發售日期」，而不是物業的「樓齡」或入伙日期。這兩者可以相差幾年，直接影響按揭審批的結果。

舉個例，一個屋苑可能在1995年落成（即樓齡已有29年），但房委會直到1997年才首次將單位正式發售。那麼，在計算擔保期時，銀行和房委會都會由1997年開始計算。所以，準確找出單位的首次發售日期，是評估綠表買二手居屋壓力測試能否豁免的關鍵一步，千萬不能只看樓齡就下判斷。

【警號】必須進行壓力測試的三大例外情況

談到綠表二手居屋壓力測試，大部分申請人普遍理解為原則上可以豁免。這個理解大致正確，但它並非一個絕對的保證。在銀行審批按揭的過程中，存在幾個重要的警號，一旦觸發，銀行便會要求進行壓力測試，以確保其貸款風險在可控範圍內。以下三個例外情況，計劃置業的您必須留意。

情況一：購買的是「房協」二手資助房屋

首先要釐清一個關鍵概念，市場上的資助房屋主要由「房屋委員會」（房委會）及「房屋協會」（房協）提供。我們常說的豁免綠表居屋壓力測試，其實是指由房委會出售的居屋。因為房委會的居屋有政府提供的按揭貸款擔保，銀行在批核貸款時風險極低。

但是，房協的資助房屋（例如「住宅發售計劃」的單位）並不設有同類的政府擔保。因此，銀行在處理房協二手單位的按揭申請時，會將其視為風險較高的貸款，審批標準自然會參照私樓的做法。這意味著申請人需要通過壓力測試，證明自己在加息環境下依然具備足夠的還款能力。

情況二：樓齡極高，超出50年政府擔保期

政府為房委會居屋提供的按揭擔保並非永久。根據2026年的最新政策，擔保期已由單位「首次發售日期」起計延長至最長50年。這個擔保期是銀行願意豁免壓力測試的基石。

一旦您心儀的二手居屋，其樓齡已經超出了這50年的擔保期限，政府的擔保便會失效。屆時，銀行將失去這重保障。可以想像，銀行會將這宗按揭申請完全視作一宗普通私樓的貸款處理。在這種情況下，進行壓力測試是標準程序，銀行必須嚴格評估您的還款能力。所以，在選擇樓齡非常高的單位時，就要有需要進行綠表買二手居屋壓力測試的準備。

情況三：個人信貸紀錄或還款能力有嚴重問題

即使您購買的是房委會的單位，並且在50年擔保期內，銀行依然保留最終的審批權力。豁免壓力測試不等於銀行會完全忽略您的個人財務狀況。銀行在審批任何貸款時，都會查閱申請人的信貸報告（TU），並評估其基本的還款能力。

假如您的信貸評級非常低，例如有拖欠還款的紀錄，或者您申報的家庭總收入，連支付正常的每月供款都顯得非常勉強，這便會觸動銀行的警覺。為了管理風險，銀行有權要求您進行壓力測試，作為一個額外的審核關卡。如果連基本的供款能力都受質疑，銀行甚至可能直接調低貸款額或拒絕申請。

【2026新政策】擔保期延長如何影響綠表居屋壓測？

相信最近有留意樓市的朋友，都聽過政府放寬資助房屋按揭的消息。這項新政策，對於考慮綠表二手居屋壓力測試的您來說，絕對是一個重要的好消息。政府延長了擔保期，直接改變了銀行審批按揭的遊戲規則，特別是對於樓齡較高的單位，影響尤其深遠。

政策核心變動：擔保期與還款期雙雙放寬

2026年3月1日起生效的新政策，核心有兩大變動，兩者環環相扣，共同發揮作用。

第一，是「政府擔保期」由首次轉讓契據日期起計，由最長30年大幅延長至50年。這是最關鍵的改變。因為銀行是否豁免綠表居屋壓力測試，很大程度上就是看單位是否在政府擔保期內。

第二，是「最長按揭還款期」由25年放寬至30年。因為有了更長的政府擔保期作後盾，銀行就更有信心提供更長的還款年期。

簡單來說，擔保期長了，銀行風險降低了。所以銀行願意將還款期拉長，讓買家可以分攤得更輕鬆。

新政策對比表：一圖看清影響

文字描述可能有點複雜，不如用一個簡單的表格來看看新舊政策的具體分別，您就能馬上明白其中的好處。

對綠表買家的直接好處

這項政策的調整，為綠表買家帶來了幾個非常實在的好處。

• 大幅增加可選盤源：以前，樓齡超過20年的二手居屋，很難承造九成半按揭及25年還款期，令很多單位變得不吸引。新政策下，即使是樓齡達30年甚至接近40年的單位，都有機會做到九成半按揭及30年還款期。您的選擇範圍，一下子由較新的屋苑，擴展到大量樓齡較高的成熟屋苑。

• 每月供款更輕鬆：還款期由25年延長至30年，最直接的效果就是每月供款額降低了。假設貸款額為300萬元，利率為4.125%，舊政策下25年還款期，月供約$16,089；新政策下30年還款期，月供降至約$14,542，每月負擔減少了超過$1,500。

• 鞏固豁免壓測優勢：雖然綠表買二手居屋壓力測試在擔保期內原則上豁免，但如果單位樓齡太高，導致還款期極短，銀行有時仍會審視您的還款能力。新政策讓高樓齡單位的還款期得以延長，每月供款佔入息比率自然降低，令銀行對您的還款能力更有信心，豁免壓測的基礎就更加穩固。

【實戰準備】如需壓測，如何計算與應對？

雖然綠表買家在大部分情況下都可豁免，但是萬一遇上需要進行綠表二手居屋壓力測試的特殊情況，預先了解計算方法總能讓您更有預算。假如真的需要進行綠表居屋壓力測試，整個過程其實相當透明，主要圍繞您的入息與供款能力。

壓力測試計算標準：兩大關卡

銀行評估您的還款能力時，主要會看兩個標準，您可以把它們理解成需要同時通過的兩大關卡。

第一關是「供款與入息比率」。在現時的按揭利率下，您每月的總供款額，不可以超過家庭總月入的50%。

第二關是「壓力測試」。這個關卡是假設未來利率上升2厘（即2%），在利率增加後，您的每月總供款額，不可以超過家庭總月入的60%。

銀行會計算這兩個標準，然後找出能同時滿足兩個條件的最低入息要求。

計算示例：最低月入要求

文字解釋可能比較抽象，我們用一個實際例子，一步步計算出通過壓力測試所需的最低月入。

設定樓價、按揭額及利率

首先，我們需要設定一些基本假設數字：
* 物業樓價： 港幣400萬元
* 按揭成數： 95%（綠表買家最高）
* 貸款額： 400萬 x 95% = 港幣380萬元
* 還款年期： 25年
* 實際按揭利率： 4.125%

計算正常月供及壓力測試後月供

根據以上的設定，我們可以計算出兩種情況下的每月供款。

• 正常每月供款： 在4.125%利率下，每月供款約為 港幣21,340元。
• 壓力測試後月供： 假設利率上升2厘至6.125%（4.125% + 2%），每月供款會增加至約 港幣25,120元。

推算出通過壓力測試所需的最低家庭月入

有了兩種月供金額後，我們就可以運用前面提到的「兩大關卡」標準，反推出最低的月入要求。

• 根據第一關（供款不超過月入50%）：$21,340 ÷ 50% = 港幣42,680元
• 根據第二關（加息後供款不超過月入60%）：$25,120 ÷ 60% = 港幣41,867元

要同時通過兩個關卡，銀行會取兩者中較高的入息要求為準。因此，在這個例子中，您的家庭總月入最少需要達到 港幣42,680元，才能順利通過壓力測試。

銀行審批貼士及擔保人角色

假如您的個案需要進行壓力測試，除了確保收入達標外，還有一些實用貼士。首先，保持良好的信貸紀錄非常重要，記得準時清還信用卡數及私人貸款。其次，在申請按揭前，盡量減少其他債務，因為這些債務的每月還款額也會被計算在您的總供款之內。

關於擔保人的角色，有一點需要特別注意。在房委會的擔保期內，由於政府已經是您按揭的「最終擔保人」，所以銀行一般不接受再為綠表居屋按揭加入個人擔保人。這與私人樓宇可以透過增加擔保人來通過壓力測試的做法完全不同。只有在一些極罕見、已不受政府擔保的資助房屋個案中，銀行才可能考慮接納擔保人，但審批標準也會回復至與私樓看齊。

綠表居屋壓力測試：常見問題 (FAQ)

問：收入不穩定（如自僱人士），會否被要求壓測？

對於收入不穩定的申請者，例如自僱或自由工作者，綠表買二手居屋壓力測試的處理方式主要視乎物業種類。假如您選購的是房委會二手居屋，並在政府擔保期內，銀行通常會豁免壓力測試。這是因為有政府作為擔保，銀行的風險較低。不過，銀行仍然需要評估您的還款能力。您需要提供證明文件，例如過去數月的銀行月結單、商業登記或稅務紀錄，去證明您有持續的收入來應付每月的按揭供款。銀行會審視您的平均收入，確保足以覆蓋供款。

問：豁免壓力測試，是否代表銀行完全不看入息證明？

豁免壓力測試是綠表買二手居屋按揭的一大優勢，但這絕對不代表銀行會完全忽略您的入息狀況。豁免的意思是，您不需要通過「假設利率上升2厘後，供款不得超出月入60%」這項嚴格的壓力測試關卡。然而，您依然必須滿足基本的供款與入息比率要求，即每月總供款額不能超過家庭總收入的50%。因此，您仍然需要向銀行提交入息證明，例如糧單、稅單及銀行紀錄，讓銀行確認您有足夠和穩定的還款能力。簡單來說，是從「壓力測試」簡化為「還款能力評估」。

問：新政策下，是否所有二手居屋都絕對豁免壓測？

這個想法並不完全正確，綠表買二手居屋壓力測試的豁免原則並非絕對，有幾個關鍵例外情況需要注意。第一，物業的來源是關鍵。豁免主要適用於由「房屋委員會」（房委會）發展的居屋。如果您購買的是由「房屋協會」（房協）發展的資助房屋，由於沒有政府直接的按揭擔保，銀行會將其視為私樓處理，申請人一般都需要進行綠表居屋 壓力測試。第二，樓齡極高的單位。即使是房委會居屋，如果樓齡已接近或超出50年的政府擔保期上限，銀行便會失去保障，屆時會採用私樓的審批標準，要求進行壓力測試。第三，個人信貸狀況。假如申請人的信貸紀錄有嚴重問題，銀行亦有權要求進行壓力測試，以更審慎地評估風險。