【購買二手居屋2026】終極懶人包：5步掌握申請資格、買賣流程、按揭計數全攻略

在香港置業「上車」是不少人的夢想，但面對高昂的私樓樓價，入場門檻較低的二手居屋便成為熱門選擇。相比新居屋，二手居屋單位選擇更多元化，無需抽籤即可「即買即住」。然而，其買賣程序涉及「綠表」、「白居二」兩種資格，又有「補地價」與否的區別，加上繁複的按揭規定，往往令初次接觸的準買家感到無從入手。

為此，我們特意為您準備了2026年最新最齊的「二手居屋終極懶人包」，由淺入深，一步步拆解申請資格、買賣流程、按揭計數以至後期轉售限制等所有關鍵環節。無論您是綠表或白居二申請者，本文都能助您掃除所有疑慮，輕鬆掌握整個置業藍圖，順利覓得安樂窩。

認識二手居屋：核心概念與兩大市場

計劃購買二手居屋是不少人的置業選擇，要成功上車，第一步就是要弄清楚當中的遊戲規則。在深入了解購買二手居屋資格和流程之前，必須先掌握兩個最核心的概念：「補地價」以及由它衍生的兩大交易市場。理解這兩點，整個買賣的藍圖就會清晰很多。

核心概念：什麼是二手居屋「補地價」？

你可能會好奇，為什麼有些二手居屋的樓價，看起來比同區的私人樓宇便宜一截？答案就在於「補地價」這個關鍵詞。

居屋全名是「居者有其屋計劃」，是政府資助的房屋。當年業主用折扣價向政府買入單位，這個折扣就是政府補貼的地價。所以，如果業主想將單位在市場上自由出售，就需要先向政府補回當年享有的地價折扣，這個動作就稱為「補地價」。補價金額會按單位出售時的市值再乘以當年的折扣率計算。

簡單來說，一個居屋單位「未補地價」，就代表它仍然帶有轉讓限制；一旦「已補地價」，它就和一般私樓沒有分別，可以自由買賣。

二手居屋兩大市場：第二市場 (綠表) vs 自由市場 (公開市場)

正因為有「補地價」與否的分別，二手居屋市場也清晰地劃分成兩個截然不同的板塊。一個單位的補地價狀態，直接決定了它可以在哪個市場進行交易，也決定了誰有資格購買。

居屋第二市場 (綠表市場) 定義與特色

這個市場專為「未補地價」的居屋而設。它的最大特色是買賣雙方都必須符合特定的身份資格。賣方是持有單位的現任居屋業主，而買方則主要是持有「綠表」資格的人士，以及透過「白居二」計劃抽中名額的白表申請者。因為樓價不包含地價成本，所以第二市場的單位售價會比較相宜，但新買家同時也繼承了未來需要補地價的責任。

自由市場 (公開市場) 定義與特色

當居屋業主完成補地價手續後，他的單位就可以進入自由市場（或稱公開市場）進行交易。在自由市場，居屋單位基本上等同於私人物業。它的最大特色是完全沒有買家身份的限制，任何人士，不論是綠表、白表或普通市民，都可以自由購買。當然，因為樓價已經反映了完整的市值，所以售價會與同區私樓看齊，買賣流程和按揭申請也與私樓無異。

【比較總表】第二市場 vs 自由市場

比較項目	第二市場 (綠表市場)	自由市場 (公開市場)
補地價狀態	未補地價	已補地價
售價水平	較相宜，未反映十足市值	貼近市價，與同區私樓相若
買家資格	需持有綠表資格或「白居二」配額	任何人士均可購買
轉售限制	新買家繼承轉售限制	沒有轉售限制，可自由出租或出售
按揭安排	受政府擔保，按揭成數較高	與一般私樓按揭安排相同

購買二手居屋資格全攻略：綠表、白居二資格詳解

想成功購買二手居屋，第一步就是要完全掌握自己的購買二手居屋資格。市場上主要有兩張「入場券」，分別是「綠表」和「白居二」。兩者的申請條件和背景截然不同。要了解自己屬於哪一種，就要先看看它們的分別，這樣才能規劃好自己的置業路線圖。

誰有綠表資格購買二手居屋？五大合資格類別詳解

「綠表」資格可說是為與公共房屋體系有密切關連的人士而設的傳統途徑。這個設計的主要目的，是鼓勵現有公屋住戶自置居所，從而騰出公屋單位，讓資源流轉予更有需要的人。一般來說，以下五個類別的人士，就具備了申請綠表資格的條件。

房委會／房協轄下公屋租戶

這是最常見的綠表資格來源。申請人必須是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（公屋）的現租戶。需要留意的是，正繳交雙倍淨額租金或市值租金的租戶，則不在此列。

房委會中轉房屋認可居民

因政府清拆計劃等原因，而獲准入住房屋委員會轄下中轉房屋的認可居民，同樣符合綠表資格，可以申請在居屋第二市場置業。

持有效《綠表資格證明書》人士

部分人士會因特定情況，例如受市區重建計劃影響或合資格的公屋申請者，而直接獲房委會發出《綠表資格證明書》。這張證明書就是他們申請購買二手居屋的憑證。

「長者租金津貼計劃」受惠者

正在領取房屋委員會「長者租金津貼計劃」的長者，也被視為符合綠表資格，可以循綠表途徑申請購買資助房屋。

特定合資格公務員

持有由房屋署簽發有效《保證書》的屋宇事務助理職系人員，或是符合特定資格的退休公務員，也符合綠表申請資格。

如何透過「白居二」獲取白表資格？入息資產限額一覽

如果本身不屬於任何綠表類別，那麼「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）就是另一個重要的置業途徑。「白居二」的出現，為不符合綠表資格，但入息和資產符合指定上限的香港永久性居民，打開了進入二手居屋市場的大門。

「白居二」計劃與申請資格簡介

「白居二」計劃簡單來說，就是一個抽籤制度。房委會每年會設定指定配額，合資格的白表申請者可以遞交申請參與攪珠。中籤者會獲得批准信及購買資格證明書，繼而可以在指定有效期內，免補地價購買二手居屋單位。基本申請條件包括年滿18歲的香港永久性居民，並符合物業擁有權的限制。

【自我審查】不符合購買二手居屋資格的常見情況

在準備申請文件之前，花時間自我審查，可以避免浪費時間和申請費用。有兩種情況是申請中最常見的限制，必須特別注意。

物業擁有權限制

這是一條非常嚴格的規定。由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者及名列申請表上的任何家庭成員，都不能以任何形式（包括個人或聯名）擁有或共同擁有任何香港住宅物業的權益。即使是透過公司持有物業的股份，也可能被計算在內。

曾享資助房屋福利的限制

資助房屋福利的原則是「一生人一次」。如果申請者或其配偶，過去曾經以業主身份，享用過任何由房委會、房協或市建局等機構提供的資助自置居所福利，例如曾是居屋、私人機構參建居屋計劃、綠置居或租者置其屋計劃的業主，基本上就永久失去了再次申請的資格。

實戰教學：二手居屋買賣流程圖解 (綠表、白居二)

清楚了解自己的購買二手居屋資格之後，就來到最實際的部分：購買二手居屋流程。不論你是綠表還是白居二的準買家，整個過程都有清晰的步驟可以跟隨。我們會將綠表和白居二的流程分開解說，讓你對每個環節都一目了然。

綠表買家購買二手居屋流程 (五大步驟)

對於持有綠表資格的買家，整個流程相對直接，主要圍繞向房委會申請幾份關鍵文件。

步驟一：申請《購買資格證明書》

這份文件是你的「入場券」，證明你有資格在居屋第二市場置業。公屋租戶需要到屋邨辦事處申請。其他綠表資格人士，例如持有《綠表資格證明書》的人，就要到房委會的置業資助貸款小組辦理。提交申請和費用後，房委會就會審批你的資格。

步驟二：物色單位並簽訂臨時買賣合約

成功獲發《購買資格證明書》後，你就有12個月有效期去尋找心儀的單位。在睇樓時，記得要確認賣方已經持有《可供出售證明書》。當你找到合適單位並談好價錢後，就可以簽訂臨時買賣合約了。

步驟三：申請《提名信》

簽署臨約後，下一步就是透過律師向房委會申請《提名信》。這份文件代表房委會同意你購買這個指定的單位。你的律師會將《購買資格證明書》、臨時買賣合約副本等文件交給房委會處理。

步驟四：簽署正式買賣合約及辦理按揭

收到房委會發出的《提名信》之後，買賣雙方就可以簽訂正式的買賣合約。同時，你可以拿著這些文件，正式向銀行申請按揭貸款。因為有政府做擔保，綠表買家申請按揭的過程通常都比較順利。

步驟五：完成交易及交還公屋

在律師協助下辦妥所有手續和樓契，支付樓價餘額後，你就正式成為業主。如果你本身是公屋租戶，記得要在指定期限內（通常是完成交易後60天內）交還你現居的公屋單位。

白居二買家購買二手居屋流程 (六大步驟)

「白居二」中籤者的流程比綠表買家多了一個前置步驟，就是先要「中籤」取得資格。

步驟一：遞交「白居二」申請及攪珠

首先，你要在房委會公佈的申請期內，遞交「白居二」的申請表格。房委會接受申請後會進行攪珠，以電腦隨機排序，決定所有申請者的優先次序。

步驟二：資產審查及領取《批准信》

攪珠後，房委會會根據配額，按優先次序邀請申請者進行詳細的資產審查。成功通過審查後，房委會就會向你發出一封《批准信》，確認你已成功取得「白居二」資格。

步驟三：申領《購買資格證明書》

收到《批准信》後，你需要在指定時間內，向房委會申領《購買資格證明書》。這份證明書的有效期為12個月，是你正式開始尋找單位的憑證。

步驟四：在有效期內睇樓及簽訂臨時買賣合約

接下來的步驟就和綠表買家很相似了。你可以在12個月的有效期內，物色市場上的二手居屋單位。同樣地，簽訂臨時買賣合約前，要確保賣方已備妥《可供出售證明書》。

步驟五：申請《提名信》

簽訂臨約後，你的代表律師會協助你向房委會申請《提名信》，以取得房委會對這宗交易的最終同意。

步驟六：完成法律程序及正式收樓

獲發《提名信》後，便可以簽署正式買賣合約、完成按揭申請和所有法律程序。當一切辦妥，支付尾數後，你就可以正式收樓，實現置業夢想。

買賣二手居屋關鍵文件核對清單

在整個交易過程中，有兩份文件至關重要，缺一不可。簽署任何合約前，務必確認雙方都已持有有效文件。

買方必備：《購買資格證明書》

不論是綠表還是白居二買家，這份文件都證明了你的購買資格。沒有它，你就無法在居屋第二市場進行任何交易。

賣方必備：《可供出售證明書》

這份文件由賣方向房委會申請，證明其單位符合在第二市場出售的資格和條件。作為買家，簽約前一定要請代理或賣家出示此文件，保障自己。

二手居屋財務規劃：首期、按揭、開支全計算

準備好資金是成功購買二手居屋的關鍵一步。整個財務規劃不只是計算首期，還包括了解獨特的按揭優勢，以及預算所有雜項開支。清晰的預算，可以讓整個購買二手居屋流程更加順暢。

計算二手居屋首期：綠表與白居二大不同

首期是上車的第一關，而你的身份是綠表還是白居二，會直接決定首期預算的金額。兩者可承造的最高按揭成數不同，所需的首期資金自然有很大差別。

綠表買家：最高可造9成半按揭，首期預算更靈活

如果你是綠表買家，財務上的彈性會大很多。因為有政府擔保，銀行最高可以批出9成半按揭。這代表你最少只需要準備樓價的半成（5%）作為首期。舉例來說，如果一個單位售價為400萬，首期資金就是20萬元，置業門檻相對較低。

白居二買家：最高可造9成按揭，須準備一成首期

白居二買家的按揭成數上限是9成。雖然比綠表買家低半成，但相較於一般私人樓宇，這仍然是非常寬鬆的條件。同樣以一個400萬的單位計算，白居二買家就需要準備最少一成首期，也就是40萬元。

二手居屋按揭攻略：善用政府擔保期豁免壓力測試

二手居屋的按揭申請，是整個財務規劃中最具優勢的一環。這主要是因為有房委會提供的「按揭還款擔保」，讓買家可以享有私樓市場沒有的便利。

揭秘政府擔保期：如何影響按揭成數與年期

政府擔保期是銀行審批二手居屋按揭的核心。房委會會為居屋單位提供一個由「首次發售日期」起計的擔保期。在這段期間，如果業主斷供，房委會就會向銀行還款。因為有這個保障，銀行才願意提供高成數按揭。擔保期的剩餘年期，會直接影響銀行最終批出的按揭成數與還款年期。

【2026按揭新例】擔保期放寬如何擴大高齡居屋選擇

在2026年3月1日起，房委會進一步放寬了擔保政策。擔保期由原來的30年，大幅延長至50年。這個新政策，讓市場上很多樓齡較高的二手居屋，重新獲得申請高成數按揭的機會。
* 首次發售日起計40年內：綠表買家最高可借9成半，白居二買家最高可借9成，還款期最長30年。
* 首次發售日起計第41年至50年：綠表及白居二買家，最高按揭成數一同降至8成。

這個改動，意味著買家可以選擇的屋苑範圍更廣，一些過去因樓齡太高而難以申請按揭的單位，現在都變得可行。

豁免壓力測試：二手居屋按揭的最大財務優勢

在政府擔保期內，二手居屋的按揭申請人可以豁免銀行的壓力測試。私人樓宇的買家，需要證明在利率上升後，其供款佔入息比率仍在指定範圍內。但居屋買家只需要證明家庭總收入，足以應付當前的每月供款就可以。這個優勢，大大降低了入息要求，讓更多家庭符合資格。

【實例】新舊按揭政策下供款成本比較

新政策的影響有多大？我們用一個例子來說明。假設一個白居二買家，想購入一個首次發售日期距今35年的二手居屋，樓價為400萬。

舊政策下（30年擔保期）：單位的擔保期已過。銀行會視之為私人樓宇處理，按揭成數可能降至6成，還款期亦會縮短。買家需要準備160萬首期，上車極為困難。
新政策下（50年擔保期）：單位仍在40年的擔保期內。買家可以申請最高9成按揭，還款期最長30年。首期只需要40萬，財務安排輕鬆很多。

二手居屋買賣總開支清單

除了首期，購買過程中還有一系列雜項開支需要準備。將這些費用納入預算，才能確保整個交易順利完成。

印花稅 (釐印費)

這是最大的一筆額外開支。首次置業的買家，會按照政府的第二標準稅率繳交。稅率按樓價而定，例如400萬的樓價，印花稅約為9萬元。這筆費用通常在簽署正式買賣合約時，由律師代為繳付。

律師費及相關雜費

聘請律師處理樓宇買賣的法律文件是必須的。費用包括律師專業服務費、查冊費、文件註冊費等。市場上一般收費約在數千至一萬餘元不等，視乎交易的複雜程度。

地產代理佣金

如果經由地產代理覓得心儀單位，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。以400萬的單位為例，買家需要支付的佣金就是4萬元。

房委會／房協申請費用

在交易過程中，買家需要向房委會或房協申請數份關鍵文件，例如《購買資格證明書》及《提名信》，這些都需要繳付行政費用。雖然金額不大，通常合共約一千元左右，但也是置業成本的一部分。

完成購買後須知：轉售限制與常見問題 (FAQ)

順利完成購買二手居屋的各項手續後，作為新業主，還有一些重要的事項需要留意。當中最多人關心的，就是單位的轉售限制，以及日後在業權和按揭上可能遇到的問題。我們將會詳細解說這些重點，讓你對成為居屋業主有更全面的了解。

二手居屋轉讓限制：買入後何時才能再出售？

買入單位後，業主並不能隨意立即將單位出售，因為房委會設有特定的轉售限制期，以確保資助房屋資源用於自住。轉售的時機和方式，主要視乎你想在「第二市場」還是「自由市場」出售。

第二市場轉售限制：兩年禁售期

如果你打算在毋須補地價的第二市場，將單位轉售給下一位合資格的綠表或「白居二」買家，就需要遵守兩年的禁售期。這個期限是由你簽署「轉讓契據」的日期起計。在首兩年內，你是不可以在第二市場轉售單位的。

自由市場轉售：補地價後即可出售

如果你希望將單位當作一般私樓在公開市場自由出售，那就不受兩年禁售期的限制。只要你向房委會申請評估補地價金額，並完成繳付程序，解除單位的轉讓限制，那麼你隨時都可以將單位出售或出租，對象也不限於綠表或白表人士。

二手居屋買賣常見問題 (FAQ)

除了轉售限制，我們也整理了一些新晉二手居屋業主最常遇到的問題，幫助你更快掌握業主須知。

未補地價的二手居屋可否加名或轉名？

這是一個常見的疑問。未補地價的二手居屋，業權變動受到嚴格規管。一般情況下，房委會不會批准加名或轉名的申請。只有在一些特殊情況下，例如因家庭成員離世而辦理繼承，或因夫婦離婚並根據法庭命令作出的業權分配，房委會才會酌情批核。整個過程需要經律師向房委會申請，而且獲批後可能需要按當時估值繳付印花稅。

完成交易後，可否申請轉按或加按套現？

對於未補地價的居屋，答案是幾乎不可以。房委會的政策是資助房屋應用於自住，所以嚴格限制業主透過轉按或加按將單位套現。除非業主遇到極為特殊而且緊急的財務困難，例如籌集醫藥費應付危疾、家庭成員的教育開支或殮葬費等，並能提供充足證明，才有可能獲得房委會的特別批准。想單純為了個人周轉或投資而套現，基本上是不可能的。

綠表買家須在多少天內交還公屋單位？

對於本身是公屋租戶的綠表買家，這是整個購買二手居屋流程中必須完成的最後一步。根據房委會規定，公屋戶主及所有家庭成員，必須在二手居屋單位的「轉讓契據」簽署日期起計的60天內，遷出並交還所租住的公屋單位。

二手居屋按揭應選P按還是H按？

這個問題的答案，取決於你購買的單位是否已補地價。如果你購買的是第二市場未補地價的二手居屋，銀行一般只會提供P按（最優惠利率按揭）計劃。如果你購買的是已補地價、可在自由市場買賣的居屋，那麼在申請按揭時就與私人物業無異，可以自由選擇P按或H按（銀行同業拆息按揭）計劃。