政府於2026年起正式將居屋、綠置居及租置公屋的政府擔保期，由30年大幅延長至50年，旨在激活二手資助房屋市場，讓高樓齡單位亦能更容易申請高成數按揭。究竟新的擔保期如何計算？對按揭成數、最長還款期有何影響？為何在擔保期內買家普遍可豁免壓力測試？萬一心儀單位已過擔保期，又有甚麼後備方案？本文將為您一文拆解所有細節，由計算方法、按揭「搖搖板」機制，到過了擔保期的兩大出路及常見問題，助您全面掌握申請竅門。
什麼是居屋政府擔保期？（附50年新政策詳解）
要了解居屋按揭，首先要知道什麼是政府擔保期。這個政府擔保期，簡單來說，就是由房屋委員會（房委會）為買家向銀行提供的按揭擔保，並設定一個期限。最近政府更將這個期限由以往最長30年，大幅延長到50年，對整個二手居屋市場帶來了很大的變化。
政府擔保期的核心作用
這個擔保期的作用，主要是從銀行和買家兩個層面出發，帶來了實質的好處。
為銀行提供信貸保障，降低壞賬風險
對於銀行來說，政府的擔保就像是一張安全網。如果在擔保期內，業主不幸斷供，房委會就會承擔責任，向銀行還清剩餘的按揭貸款。這個安排大大降低了銀行批出貸款的風險，所以銀行更願意為居屋提供按揭貸款。
為買家降低按揭門檻，豁免壓力測試
因為銀行面對的風險很低，所以它們也為買家提供了很大的便利。最重要的一點，就是買家在申請居屋按揭時，普遍可以豁免進行嚴格的壓力測試。這意味著買家不需要擔心加息周期下的供款能力測試，上車的門檻也相對降低了。
新舊政策比較：擔保期由30年延長至50年
在2026年3月1日之前，居屋政府擔保期最長只有30年。不過，政府為了應對市場變化，推出了新政策，將首次發售日期起計的擔保期，統一延長至50年。
政策目的：激活高樓齡二手居屋市場
這個改動的主要目的，是為了解決高樓齡二手居屋的按揭問題。在舊制度下，很多樓齡超過20年的居屋，剩餘擔保期很短，導致買家很難向銀行申請到理想的按揭年期和成數。延長至50年後，這些高樓齡單位的吸引力就立即回來了，有助於激活整個二手居屋市場的流轉。
適用物業：涵蓋居屋、綠置居及租置計劃
值得一提的是，這個新的50年擔保期政策，不只是適用於傳統的居屋。它同時也涵蓋了綠表置居計劃（綠置居）和租者置其屋計劃（租置計劃）的單位。換句話說，只要是房委會資助的二手單位，基本上都能受惠。
如何準確計算剩餘擔保期？（附公式及實例）
了解擔保期的概念後，下一步就是學會如何親手計算。這個計算會直接影響你能借到多少錢和供款年期。
步驟一：找出單位的「首次發售日期」
計算的第一步，也是最關鍵的一步，就是要找出單位的「首次發售日期」（First Sale Date）。請注意，計算的起點不是你買入單位的日期，而是這個單位最初由房委會賣出的日子。這個日期通常可以在土地註冊處的紀錄或單位的首次買賣合約中找到。
步驟二：套用計算公式（50年 – 已過年期）
找到日期後，計算就非常簡單。首先計算出單位由「首次發售日期」至今，總共經過了多少年，這就是「已過年期」。然後套用以下公式：
剩餘政府擔保期 = 50年 – 已過年期
實例解說：新舊政策下的最長還款期差異
我們用一個實際例子來說明。假設你想購買一個在1999年首次發售的居屋單位，到2026年，樓齡就是25年。
在舊的30年擔保期制度下，剩餘擔保期只有 30 – 25 = 5年。銀行基本上不可能批出長的還款期。
但是在新的50年擔保期制度下，情況就完全不同。剩餘擔保期變成了 50 – 25 = 25年。有了這25年的擔保期，銀行就有足夠的信心批出長達25年的還款期，讓白居二政府擔保期下的買家每月供款壓力大減。
政府擔保期如何影響按揭？成數、年期與「搖搖板」機制
談及居屋按揭，最重要的關鍵字就是「政府擔保期」。這個期限就像一本規則手冊，直接決定了銀行可以批出多高的按揭成數和多長的還款年期。想知道自己心儀的二手居屋單位能借多少、供多久，就要先理解政府擔保期與按揭成數、年期之間的微妙關係，以及銀行內部實際操作的「搖搖板」機制。
按揭成數與年期上限：與剩餘擔保期直接掛鉤
簡單來說，一個單位的剩餘政府擔保期越長，銀行批出高成數、長年期按揭的信心就越大。因為有政府作後盾，銀行的風險很低。所以，無論是綠表還是白居二政府擔保期的計算，都是整個按揭申請的基礎。買家能獲得的按揭條件，基本上已由單位的樓齡和剩餘擔保期預先設定好。
綠表買家：最高95%按揭／最長30年還款期
對於綠表買家，在政府擔保期足夠的情況下，銀行最高可以提供95%的按揭貸款，還款期最長可達30年。這是市場上最優惠的按揭條件之一，讓買家可以用較少的首期資金上車。
白居二買家：最高90%按揭／最長30年還款期
至於白居二買家，可申請的最高按揭成數則是90%，還款期同樣最長可達30年。雖然按揭成數比綠表略低，但在目前私樓市場需要更高首期的環境下，白居二政府擔保期提供的按揭條件依然非常有吸引力。
圖解「居屋按揭搖搖板」機制
當單位的樓齡開始增加，剩餘擔保期相應縮短時，銀行便會啟用一套稱為「按揭搖搖板」的內部審批準則。你可以想像一個搖搖板，一邊是「按揭成數」，另一邊是「還款年期」。要維持平衡，當一邊升高時，另一邊就可能需要降低。
定義：樓齡越高，最長還款期或會縮短
這個機制的核心原則是，銀行必須確保整筆按揭貸款在政府擔保期完結前全數清還。所以，當一個單位的樓齡越高，剩餘的擔保年期就越短。如果銀行仍然批出最高的按揭成數，為了管理風險，它就可能會縮短最長的還款年期，確保貸款能在擔保期內還清。反之，如果你想借足最長年期，銀行就可能要求你降低按揭成數。
關鍵樓齡節點：何時開始無法批足30年還款期？
那麼，樓齡達到多少年，就無法同時取得最高成數和最長30年還款期？一個簡單的判斷方法是，當單位的「剩餘擔保期」少於30年時，銀行批出的最長還款期便不能超過剩餘的擔保期。在新政策下，擔保期為50年。所以，當單位樓齡超過20年（50年 – 20年 = 30年剩餘擔保期），理論上還款期就需要開始縮減。例如，一個樓齡25年的單位，剩餘擔保期為25年，那麼銀行最多只會批出25年的還款期，而不是30年。這就是「搖搖板」機制最直接的體現。
政府擔保期最大優勢：免壓力測試的條件與例外情況
提到居屋的政府擔保期，最吸引人的優勢，就是普遍能夠豁免銀行的按揭壓力測試。對於許多準買家來說，這項安排大大降低了置業門檻，尤其是購買白居二的申請者，能更輕鬆達成上車目標。不過，豁免壓測並非必然定律，在某些情況下，銀行亦有其特別要求。現在就為你詳細拆解箇中玄機。
為何擔保期內普遍可豁免壓力測試？
風險轉移：政府作為最終擔保人，銀行風險極低
能夠免除壓力測試，背後原理其實很簡單。在政府擔保期內，房屋委員會實際上成為了按揭的最終擔保人。這意味著萬一業主不幸斷供，房委會將會向銀行償還剩餘的按揭貸款。因為有政府承擔了最終的壞賬風險，所以銀行批核這類按揭時的風險極低，自然無須用嚴格的壓力測試來篩選申請人。
簡化流程：買家只需申報家庭入息，無需提供繁瑣證明
除了免卻壓測，申請程序也因此簡化許多。申請私樓按揭時，銀行會要求申請人提供大量入息證明文件，例如稅單、糧單、強積金供款紀錄等，過程相當繁複。不過申請有政府擔保期的居屋按揭，買家通常只需要向銀行如實申報家庭總收入，銀行便會接納，大大節省了準備文件的時間和心力。
豁免壓測的例外：銀行或要求提供「諮詢人」
雖然有政府擔保，但銀行仍然是負責批出貸款的機構，基本的信貸審查還是會進行。如果銀行評估後認為申請人的還款能力存在較高風險，就有機會提出一個特別要求，就是增加一位「諮詢人」。
「諮詢人」與「擔保人」的分別
這裡必須清晰區分，「諮詢人」與我們一般理解的「擔保人」是完全不同的概念。「擔保人」需要與借款人一同簽署按揭文件，並且要為該筆貸款負上法律責任；一旦借款人斷供，銀行有權向擔保人追討欠款。相反，「諮詢人」並不需要簽署按揭法律文件，也不用為貸款負上任何法律責任。他的角色純粹是讓銀行將其入息一併納入計算，以證明整個家庭有足夠的還款能力，讓銀行的審批過程更為順暢。
銀行在何種情況下會提出此要求？
銀行提出增加「諮詢人」的要求，最常見的情況是申請人申報的家庭總入息偏低，導致每月按揭供款佔入息比率（DTI）觸及了銀行的警戒線，例如超過50%。這時候，銀行便會希望透過加入諮詢人的收入來降低這個比率，從而減低信貸風險。
政府擔保期已過點算？兩大高成數按揭替代方案
萬一你看中的心儀單位，其居屋政府擔保期或白居二政府擔保期已經屆滿，下一步應該如何部署？基本上，銀行會將其視為私樓按揭處理。不過，這不代表你與高成數按揭無緣。以下為你拆解兩大替代方案，助你順利上車。
方案一：經按揭保險計劃 (HKMC) 申請高成數按揭
即使政府不再提供擔保，你仍然可以透過香港按揭證券有限公司 (HKMC) 的按揭保險計劃，向銀行申請高成數按揭。這個計劃就像是為銀行購買了一份保險，讓銀行有信心批出超過常規上限的貸款額，最高可達九成。
申請要求：須通過壓力測試及提供入息證明
要申請按揭保險，你就需要滿足與私樓買家相同的審批條件。最關鍵的要求有兩項：第一，必須提供詳盡的入息證明文件，例如糧單、稅單及銀行月結單；第二，必須通過金管局設定的壓力測試，證明即使在利率上升的情況下，你依然具備足夠的還款能力。
優劣分析：可造高成數惟審批較嚴格
這個方案最大的好處，是讓買家在失去政府擔保後，仍有機會承造最高九成按揭，大大減輕首期負擔。不過，它的門檻也相對較高。銀行及按揭保險公司的審批會非常嚴謹，對申請人的入息穩定性及信貸紀錄有嚴格要求。此外，申請人還需要支付一筆額外的按揭保險費用。
方案二：沿用私樓標準申請按揭
假如你的首期資金比較充裕，或者不想應付按揭保險的嚴格審批，可以選擇直接沿用一般私人物業的標準向銀行申請按揭。
按揭成數：最高七成（視乎樓價）
在沒有按揭保險的情況下，根據金管局現行指引，銀行最多只能批出七成按揭。換句話說，你最少需要準備三成首期。對於樓價較高的單位，這個首期金額也不是一個小數目。
審批準則：須符合金管局壓力測試要求
與方案一相同，這條路徑同樣要求申請人提供充足的入息證明，並且必須通過壓力測試。銀行會嚴格按照金管局的「供款與入息比率」上限來審批，確保你的財務狀況穩健。
居屋按揭申請須知：利率、回贈及年齡限制
除了政府擔保期外，申請居屋按揭時還有幾個關鍵細節，會直接影響你的每月供款開支和最終的批核結果。了解清楚這些資訊，自然能讓整個申請過程更加順暢。
按揭利率：P按 vs H按點樣揀？
申請居屋按揭，主要有兩種利率計劃可以選擇：P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。
P按是傳統選擇，利率跟隨銀行的最優惠利率（P）浮動，走勢相對穩定。過往大部分居屋按揭都選用P按。而H按則與銀行之間的借貸成本（HIBOR）掛鈎，利率波動較頻繁。
隨著近年銀行對居屋按揭業務態度轉趨積極，現在申請居屋或白居二的政府擔保期按揭，基本上都可以選用H按計劃。現時市場上兩者的實際利率非常接近，例如P-1.75%與H+1.3%，最終計出來的封頂利率其實是相同的。由於H按一般設有以P按為基準的「鎖息上限」（Cap Rate），等於提供了一個保障，因此選用H按或能享有潛在的低息優勢，同時風險亦受到控制。
現金回贈：小心觸及金管局「1%規則」
為了吸引客戶，銀行通常會為按揭申請人提供現金回贈。這筆回贈看似簡單，但當中有一條來自金管局的重要規則需要留意，就是「1%規則」。
這條規則是指，如果銀行連同按揭中介提供的總現金回贈金額，超過貸款額的1%，那麼超出的部分，就必須在原有的貸款本金中扣除。
舉個例子說明：假設你申請400萬按揭，獲得了總共2%的現金回贈，即8萬元。根據規定，1%的豁免額是4萬元（400萬 x 1%）。超出的4萬元（8萬 – 4萬），就需要從你的貸款本金中扣減。最終你實際獲批的貸款額會變成396萬元（400萬 – 4萬）。計劃首期預算時，記得將這一點考慮進去。
年齡限制：「人齡」與「樓齡」如何影響批核？
申請按揭時，銀行會同時考慮「樓齡」和申請人的年齡（俗稱「人齡」）。樓齡主要透過政府擔保期影響最長還款期，而人齡則是另一個關鍵。
一般私樓按揭，最長還款期通常用「75減人齡」來計算。但對於有居屋政府擔保期的按揭申請，銀行在人齡審批上會寬鬆很多，普遍會改用「99減人齡」作為計算標準。
比較一下便很清楚：一位60歲的申請人，如果申請私樓按揭，還款期最長只有15年（75-60）；但如果申請的是有政府擔保期的居屋按揭，理論上的還款期可長達39年（99-60），當然最終會以30年為上限。這個差異，讓不少年長買家或者想與父母聯名申請的年輕人，更容易成功申請到最長的30年還款期。