想成功申請高成數按揭，「借盡9成」上車？2026年2月28日金管局放寬按揭措施，為不少準買家帶來曙光。然而，最終可獲批的按揭成數，並非單純取決於樓價，而是受多個環環相扣的因素影響。本文將化身您的終極按揭懶人包，由最新政策變動入手，深入拆解按揭保險（MIP）如何助您突破成數上限，並全面剖析影響您最終貸款額的六大核心因素，包括入息、物業種類、買家身份等。我們更會提供壓力測試計算實例，以及居屋、村屋等特殊物業的按揭指引，助您在申請按揭前做好萬全準備，精準計算，順利置業。
最新香港按揭成數2026政策剖析：由基礎到高成數按揭
相信準備置業的朋友，最關心的問題之一就是最新的香港按揭成數。這個數字直接決定了您需要準備多少首期資金，是整個置業預算的核心。市場政策時有變動，掌握最新資訊至關重要。接下來，我們會由最基本的概念入手，再為您深入剖析2026年的重大政策更新，助您清晰規劃置業藍圖。
甚麼是「按揭成數」？基本概念入門
要準確進行按揭成數計算，首先要明白它的定義。簡單來說，「按揭成數」就是銀行願意批出的貸款金額，佔物業價格的百分比。例如，一個價值1000萬的物業，如果銀行批出七成按揭，貸款額就是700萬元。買家就需要自行準備餘下的三成，即300萬元作為首期。因此，按揭成數上限越高，您需要準備的首期就越少，反之亦然。理解這個基本概念，是您踏出置業理財的第一步。
核心政策更新：2026年2月28日金管局放寬措施
來到2026年，按揭市場迎來了重要的變化。香港金融管理局（金管局）在2026年2月28日宣布了一系列按揭成數放寬措施，對計劃入市的您來說，絕對是需要密切留意的消息。
這次調整的核心，是簡化了以往較為繁複的規定，並顯著提高了部分物業的按揭成數上限。主要的變動包括：
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價值3,000萬港元或以下的住宅物業： 不論是首置按揭成數還是非首置按揭成數，按揭成數上限劃一調整至七成（70%）。這意味著，即使是價值3000萬樓的按揭成數，現在最高也能借到2,100萬元。
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價值3,000萬港元以上的住宅物業： 按揭成數上限由過去的五成，放寬至六成（60%）。
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暫停壓力測試要求： 另一項重大改動，是暫停實施多年的壓力測試要求。以往，銀行需要假設利率上升2厘來計算申請人的供款能力。現在，銀行只需確保申請人的「供款與入息比率」不超過50%即可。這項改動，無疑降低了入市的門檻，對於部分收入不足或收入不穩定的申請人，例如自僱人士申請按揭，會有實質的幫助。
當然，即使金管局放寬了按揭成數，銀行在審批時仍然會綜合考慮您的財務狀況。而且，如果您希望申請更高成數的貸款，例如九成按揭，就需要透過按揭保險計劃來實現，我們會在後續章節深入探討。
按揭保險計劃(MIP)深度指南：突破按揭成數上限的關鍵
要掌握最新的香港按揭成數資訊，除了金管局的基本指引，按揭保險計劃絕對是您必須了解的一環。當銀行提供的基本按揭成數未能滿足您的置業預算時，這個計劃就是助您提高借貸能力、減輕首期負擔的重要工具。接下來，我們會為您深入拆解按揭保險的每一個細節。
按揭保險的運作原理與目的
簡單來說，按揭保險（Mortgage Insurance Programme, MIP）是由香港按揭證券有限公司（HKMC）推出的計劃。它的目的很清晰，就是協助資金有限的置業人士更容易上車。
它的運作原理並非為業主提供保障，而是為銀行提供保障。當您申請高於金管局規定的按揭成數上限時，例如七成以上，銀行需要承擔較高的信貸風險。透過按揭保險，銀行可以將這份額外風險轉移給按證公司。因為銀行的風險降低了，所以它們便願意批出更高成數的貸款給您。您需要為此支付一筆保費，但就能換取更高的貸款額，以較低的首期實現置業夢。
按揭保險計劃下，不同樓價的最高按揭成數
自從按揭成數放寬後，按揭保險的適用範圍也變得更廣。想準確進行按揭成數計算，必須清楚了解不同樓價的界線。以下是根據香港按揭成數2026年的最新標準，計劃下不同樓價物業可申請的最高按揭成數：
- 樓價1,000萬港元或以下： 最高按揭成數可達90%。這是最多首置人士關注的1000萬樓按揭成數。
- 樓價1,000萬港元以上至1,125萬港元以下： 最高可申請80%至90%按揭，貸款額上限為900萬港元。
- 樓價1,125萬港元以上至1,500萬港元： 最高按揭成數為80%。
- 樓價1,500萬港元以上至1,715萬港元以下： 最高可申請70%至80%按揭，貸款額上限為1,200萬港元。
- 樓價1,715萬港元以上至3,000萬港元： 最高按揭成數為70%，這個階層的3000萬樓按揭成數與基本按揭成數相同。
值得留意的是，不論是樓花按揭成數，或是村屋按揭成數，都可以申請按揭保險，但審批標準或會有所不同。
高成數按揭及按揭保險申請資格
要成功申請八成或以上的高成數按揭，申請人必須符合特定資格，這也是銀行審批時的重點。
- 買家身份： 所有按揭申請人及借款人，在申請時都不能持有任何其他香港住宅物業。這意味著高成數按揭主要為首置按揭成數而設，非首置按揭成數的申請人通常無法申請。
- 入息要求： 申請八成以上按揭的申請人，必須為固定受薪人士。對於收入不穩定的自僱人士按揭申請，或是有收入不足按揭疑慮的人士，最高按揭成數一般限制在八成或以下。
- 物業用途： 申請的物業必須為自住用途。
- 供款能力： 申請人仍須符合銀行的供款與入息比率要求，有時候更嚴格的壓力測試也可能適用。若需要加入擔保人按揭，擔保人的財務狀況同樣會被納入審核範圍。
按揭保費計算與退還機制
使用按揭保險需要支付相應的保費，保費的多少取決於貸款額、按揭成數及還款年期。一般而言，貸款額愈高、成數愈高、年期愈長，保費就會愈貴。
您可以選擇以下兩種方式支付保費：
- 一次性付清： 在提取按揭貸款時，一次過支付所有保費。
- 加借入貸款額： 將保費總額加到您的按揭貸款中，然後分期攤還。這個方法的好處是前期現金支出較少，但總利息成本會 slightly 增加。
這裡有一個很多人忽略的重點：保費退還機制。假如您在承造按揭後的三年內，提早還清全部按揭貸款（例如透過轉按或賣樓），便可以取回部分已繳付的保費。一般來說，首年內還清可退還保費的40%，第二年內退還25%，第三年內則退還15%。這為您的長遠財務規劃提供了更大彈性。
六大核心因素：全面拆解影響您最終按揭成數的變數
要準確進行香港按揭成數計算，單看金管局的指引並不足夠。即使2026年政策有所放寬，銀行在審批貸款時，仍然會綜合考慮多個變數。這些因素環環相扣，共同決定了您最終可以獲得的貸款額。以下我們將深入淺出，逐一拆解這六個核心因素。
因素一：申請人入息與財務狀況
申請人的還款能力，是銀行最重視的一環。您的收入性質與穩定性，直接影響按揭成數上限。
對於固定月薪的受薪人士，銀行審批過程相對直接。如果收入包含佣金或花紅等浮動部分，銀行通常會參考您過去六個月至一年的平均收入來評估，有時亦會將這部分收入打個折扣計算，這對自僱人士按揭申請尤其重要。
當申請人面臨收入不足按揭審批的難題時，銀行可能會要求提供更多資產證明，或者建議加入擔保人，以增強申請的實力。穩健的財務背景與良好的信貸紀錄，是獲取理想按揭條件的基礎。
因素二：買家身份與置業目的
您的置業身份是影響高成數按揭申請的關鍵。一般而言，「首次置業」人士在申請按揭保險時最具優勢，符合資格的話，可以申請到較高的首置按揭成數。
相反，如果申請時您已持有其他未供滿的住宅物業，即使在新政策下非首置按揭成數有所放寬，但在申請按揭保險時仍會受到限制。
此外，若需要加入擔保人，銀行亦會嚴格審視擔保人的財務狀況。如果擔保人本身有按揭在身，雖然現時已不影響供款與入息比率的上限，但其總負債狀況依然是銀行批核時的重要考量。
因素三：物業種類與用途
不同種類的物業，銀行所採用的風險評估標準亦有不同。標準的私人住宅樓宇最容易獲得高成數按揭。
對於一些特殊物業，情況就有所不同。例如，居屋按揭成數因為有政府作為擔保，綠表買家最高可承造九成半按揭，白表亦可達九成，而且審批相對寬鬆。至於村屋按揭成數，由於業權和估價問題較為複雜，銀行取態普遍較審慎，即使透過按揭保險，其按揭成數上限通常也比私樓稍低。
而樓花按揭成數則存在估價風險，因為由簽約到物業落成申請按揭，市場可能出現變化，影響最終可批核的貸款額。
因素四：物業樓齡與估價
銀行最終批出的貸款額，是基於物業成交價或銀行估價中的較低者來計算。假如銀行估價不足，未能達到您的成交價，意味著您需要準備更多首期資金來填補差額，實際的按揭成數亦會因此降低。這在樓市波動時尤其常見。
同時，物業的樓齡會直接影響最長還款年期。樓齡太高的物業，銀行可能只會批出較短的還款期，這會導致每月供款額增加，申請人通過供款與入息比率審查的難度亦會隨之提升。
因素五：貸款性質（新買 vs 轉按）
新購物業與轉按的按揭成數審批標準有所區別。一般來說，為新購物業申請按揭，較容易獲得最高的按揭成數。
至於轉按按揭成數，若不涉及套現，基本的按揭成數上限與新買物業看齊。但如果業主希望在轉按時套現資金，銀行審批會變得非常嚴格，按揭成數亦可能受到更多限制，未必能輕易做到高成數貸款。
因素六：宏觀經濟與銀行取態
最後，整體的宏觀經濟環境與銀行自身的風險政策，也是不能忽視的隱形之手。在經濟前景不明朗或加息周期中，銀行可能會收緊信貸審批，即使是條件優良的申請人，也可能發現審批比預期中更嚴格。
每間銀行的風險取向和業務策略都有差異，對不同類型物業或客戶的取態亦不盡相同。因此，在申請按揭前，比較不同銀行的方案，是保障自己獲得最佳條件的重要一步。
實戰演練：按揭成數計算步驟與金管局指引
了解影響香港按揭成數的各種因素之後，現在讓我們一起進入實戰階段。要準確計算出最終可以獲得的貸款額，並非單純將樓價乘以一個百分比。整個過程涉及幾個關鍵步驟，包括物業估價、計算供款與入息比率，以及釐定還款年期，每一步都受到金管局按揭成數指引的嚴格規範。
準確計算第一步：物業估價
在進行任何按揭成數計算之前，銀行首先需要為你的目標物業進行估價。這個估價是由銀行委託的測量師行獨立評估的，未必與你的成交價完全相同。這裡有一個非常關鍵的原則，就是銀行會採用「取其低者」(Take Lower) 的方法來計算貸款額。也就是說，貸款額是基於「成交價」或「銀行估價」中較低的一個來計算。
舉一個例子，假設你看中一個單位，成交價為1000萬港元。你向銀行申請七成按揭，理論上可借700萬。但是，如果銀行的估價只有950萬，銀行便會以950萬作為基礎去計算七成按揭，最終貸款額就只有665萬（950萬 x 70%）。這意味著，你需要額外準備35萬的首期資金去填補差額。這個情況在市況波動時尤其常見，特別是對於樓花按揭，收樓時的估價可能與買入價有明顯差距，準買家需要留意這個潛在風險。
供款與入息比率(DSR)計算
成功確定了貸款額的計算基礎後，下一步銀行就要評估你的還款能力，主要工具就是「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）。簡單來說，你每月的所有債務供款（包括申請中的按揭供款和其他私人貸款、信用卡分期等）總額，不能超過你每月總入息的50%。這是金管局定下的硬指標。
值得留意的是，自2026年2月底金管局放寬按揭成數政策後，以往需要進行的「壓力測試」（即假設利率上升2厘後，DSR不可超過60%）已經暫停。現時的審批標準相對簡化，只需符合50%的DSR要求即可。不過，如果申請人收入不足，例如是收入不穩定的自僱人士，銀行或會要求提供更詳盡的財務證明，審批亦會較為審慎。若引入擔保人，擔保人的收入和債務也會一併納入DSR的計算之中。
最長還款年期釐定
還款年期的長短，直接影響每月的供款額，是按揭計算中不可或缺的一環。一般而言，私人住宅的按揭還款期最長可達30年。不過，最終的年期並非由申請人隨意決定，銀行會根據「人齡」和「樓齡」兩個因素去釐定，並且會選擇計算出來較短的年期。
市場上普遍的計算方法是用「75減」。例如，銀行會用75減去申請人的年齡，再用75減去物業的樓齡，得出兩個年期。假設一位40歲的申請人，購買一個樓齡50年的單位：
* 以人齡計算：75 – 40 = 35年（但因上限為30年，所以最多30年）
* 以樓齡計算：75 – 50 = 25年
銀行會取兩者中較短的年期，所以最終批出的最長還款期就是25年。這個原則亦適用於擔保人。需要注意，不同類型的物業計算基準可能不同，例如村屋按揭成數的年期計算，銀行通常會用較保守的「55減」作為基準，令還款期進一步縮短。
特殊物業按揭全攻略：居屋、村屋及工商舖
談及香港的物業市場，除了常見的私人住宅，居屋、村屋及工商舖也是不少人的選擇。這些物業的性質比較特殊，所以銀行在審批按揭時的考量點，跟一般私樓很不一樣。最終批出的香港按揭成數，亦會有顯著分別。想順利上會，就要先了解它們各自的按揭規則。
居屋按揭成數詳解
資助房屋由於有政府作為擔保人，按揭審批相對寬鬆，居屋按揭成數也十分吸引。不過，不同計劃的細節有很大差異。
由房委會推出的一手新居屋，由於有政府提供的擔保，綠表申請人最高可獲95%按揭，白表申請人亦可高達90%，而且申請人無需通過壓力測試，大大降低了上車門檻。至於由房協推出的資助房屋，最高按揭成數雖然也可達90%，但銀行仍有機會要求申請人進行壓力測試。
二手市場方面，未補地價的居屋同樣享有優勢。房委會旗下屋苑設有由首次發售日起計50年的擔保期，在此期限內，「白居二」買家最高可申請90%按揭，綠表買家則為95%。相比之下，房協的二手資助房屋普遍沒有政府擔保，按揭成數一般最高只有60%，除非是屬於指定的「住宅發售計劃」屋苑，才可能透過申請按揭保險，將成數提高至90%。
村屋及唐樓按揭的挑戰
村屋和唐樓的估價與按揭審批，是銀行眼中比較複雜的個案。主要原因是業權問題、路權不清，以及樓齡普遍較高等因素，增加了銀行的風險。
村屋按揭成數在申請按揭保險計劃後，最高可達85%。不過，村屋的還款年期計算方法比較嚴格，通常是「55減樓齡」，意味著樓齡較大的村屋，還款期會很短，每月供款壓力隨之增加。銀行對於樓花村屋、祖堂物業的按揭申請，取態亦極為審慎，甚至不予受理。
唐樓方面，雖然市場上曾出現獲批九成按揭的個案，但這並非常態。唐樓最大的挑戰同樣在於樓齡。銀行的還款年期上限普遍以「75減樓齡」計算。如果物業樓齡已達50年，最長還款期便只剩下25年，直接影響供款負擔。
非住宅物業按揭最新指引
對於工商舖及車位等非住宅物業，金管局在2026年初進一步放寬了按揭成數。在新指引下，非住宅物業的按揭成數上限已劃一提升至70%。
這項按揭成數放寬措施，適用於所有申請人，不論申請人本身是否已經有其他按揭貸款在身。相比舊有政策下，有按揭在身的申請人成數上限會被下調，現時的規定無疑簡化了計算，也為工商舖物業投資者提供了更大的資金彈性。
按揭成數常見問題 (FAQ)
換樓人士如何享用首置按揭成數？
對於換樓人士而言，要成功獲取較高的首置按揭成數，關鍵在於出售舊有物業的時機。最直接的方法是採用「先賣後買」的策略。這代表您必須在新物業成交，正式申請按揭貸款之前，已經完成舊有物業的「轉讓契約」(Assignment) 手續，而不僅僅是簽署了臨時或正式買賣合約。只要在申請新按揭時，您在法律上已不再持有任何香港住宅物業，銀行便會視您為首次置業人士，讓您有機會申請高達九成的按揭。相反，如果採取「先買後賣」，在購入新單位時舊居尚未成功售出，您便會被歸類為非首置按揭成數的申請人，按揭成數上限會因而降低。
發展商現金回贈如何影響按揭成數？
在購買一手樓盤時，發展商提供的現金回贈相當吸引，但這會直接影響您的按揭成數計算。銀行的做法，並非以合約價計算貸款額後再讓您收回贈，而是會先從合約價中扣除所有回贈金額，以這個「淨樓價」作為基礎來計算最終的貸款額。舉個例子，一個售價為1,000萬的單位，您打算申請九成按揭，即貸款900萬元。如果發展商在成交後提供30萬元的現金回贈，銀行批出的貸款額便會是900萬元減去30萬元，即實質只借出870萬元。這意味您需要準備的實際首期，會比預期中更多。
自僱或非固定收入人士的按揭申請有何特別？
銀行在審批自僱或非固定收入人士（例如以佣金、花紅為主要收入來源）的按揭申請時，會採取更審慎的態度，核心是評估您收入的穩定性。您需要提交較多的證明文件，例如過去最少六個月的個人銀行戶口紀錄、公司財務報表、以及由會計師核實的證明文件和稅務局的評稅通知書。在按揭成數方面，這類申請人即使符合其他資格，透過按揭保險計劃申請高成數按揭時，最高按揭成數上限也可能由九成下調至八成。因此，自僱人士按揭申請者宜預留更充裕的資金作首期。
樓花期遇上樓價下跌，估價不足如何應對？
購買樓花的最大潛在風險之一，就是在物業臨近成交時，如果樓市逆轉，銀行對單位的估價可能低於您當初的買入價。銀行審批樓花按揭成數時，會以「買入價」或「銀行最新估價」中的較低者為準。假設您以1,000萬元購入樓花，並計劃申請九成按揭（貸款900萬）。若收樓時銀行估價跌至900萬元，銀行便會以900萬元為基礎計算，最多只批出810萬元貸款。這中間90萬元的差額，便需要由您以現金即時補上，這對買家的現金流會構成相當大的壓力。
擔保人會如何影響我的按揭成數？
引入擔保人，是解決收入不足以通過壓力測試的常用方法。擔保人的收入可以與申請人合併計算，增強還款能力。不過，擔保人的財務狀況，特別是其自身的按揭負擔，會直接影響您的按揭成數。如果您的擔保人本身沒有任何按揭在身，您的申請基本上不會受到影響。但關鍵在於，若擔保人自己亦有未供完的按揭，銀行或按揭保險公司便會收緊審批，這可能導致您的最高按揭成數被調低一成，同時供款與入息比率的要求也會更加嚴格。因此，選擇擔保人時，必須仔細衡量其財務背景。