對於已有物業在手的業主而言，無論是想買多一層樓收租，還是「細屋換大屋」作自住，在申請按揭時都會面臨比首次置業更嚴格的挑戰。金管局對第二物業的按揭成數上限及壓力測試要求均有收緊，令不少買家大失預算。本指南將為你一文詳解2026年最新的第二按揭規定，深入拆解自住與非自住物業的成數差異、壓力測試的計算陷阱，並提供恢復「首置」身份、處理舊有物業等三大實戰秘笈，助你順利過關，成功買入心儀的第二物業。
第二物業按揭成數：自住與非自住的分野
考慮申請第二物業按揭時，首先要面對的核心問題就是按揭成數。與首次置業不同，第二層物業按揭的審批準則更為複雜，而決定貸款額高低的關鍵，就在於新購物業的用途是「自住」還是「非自住」。這兩者之間的分野，直接影響銀行批出的貸款比例，是規劃整個置業預算的第一步。
解讀2026年最新政策：第二按揭成數上限
在2026年2月底的財政預算案公佈後，金管局放寬了部分按揭貸款的監管要求。雖然市場氣氛有所轉變，但是針對第二個物業按揭的限制依然存在。了解這些政策上限，有助我們掌握可以獲得的最高貸款額度。
非按揭保險計劃下的基礎按揭成數
在不申請按揭保險的情況下，單純向銀行申請按揭，物業用途是決定成數的基礎。一般而言，價值3,000萬港元或以下的自用物業，按揭成數上限為七成。如果物業用作出租等非自用目的，上限則為六成。不過，若申請人本身已持有未供完的按揭，銀行基於風險管理原則，需要將上述的按揭成數上限再降低一成。換言之，購買第二層物業作自住用途，最高按揭成數為六成；若用作出租，則最高只有五成。
按揭保險計劃對第二物業的限制
按揭保險計劃（MIP）主要是協助置業人士以較少首期上車，提供高成數按揭。然而，這個計劃主要針對首次置業人士。對於已持有物業的申請人，按揭保險的門檻會大幅提高。想為第二個物業申請高成數按揭，例如八成或九成，基本上是不可能的。申請人必須證明新購物業為「自住」，並且滿足極為嚴格的審批條件，才有些許機會獲批較基礎成數略高的貸款額，但仍遠不及首次置業的水平。
H44: 自住 vs. 出租：按揭成數差異詳解
總結來說，自住與出租用途在第二物業按揭成數上有著清晰的差距：
* 聲明為「自住」用途：這是獲取較高按揭成數的前提。在符合所有條件下，不經按揭保險的貸款上限為六成。
* 聲明為「出租」或投資用途：由於投資風險較高，銀行的取態會更為保守。不經按揭保險的貸款上限僅為五成，而且按揭保險計劃不適用於出租物業。
獲取高成數按揭關鍵：如何證明新購物業為「自住」
既然「自住」聲明如此關鍵，那麼當你已擁有一層物業時，如何才能合理地向銀行證明新購入的單位將成為你的主要居所？這需要有周詳的部署與合規的解釋。
處理原有物業的兩種合規策略（轉出租或家人居住）
要成功證明新物業的自住用途，關鍵在於妥善安排原有物業的狀況。以下是兩種銀行普遍接受的處理方式：
1. 將原有物業轉為家人居住：你可以向銀行提交聲明，解釋原有物業將會交由直系親屬（例如年邁的父母或已成年的子女）居住。這個理由合乎情理，因為這解決了「一個人如何同時住在兩個地方」的邏輯問題，顯示舊有物業並非用作出租圖利。
2. 將原有物業正式出租：另一個方法是將舊居的用途轉為出租。你需要主動通知為舊居承造按揭的銀行，正式申請更改物業用途。在申請新物業按揭時，你可以提供舊居的有效租約作為證明。這樣一來，新物業作為唯一自住單位的說法便有很強的說服力。
為何銀行不接受「同時擁有兩層自住物業」？
銀行與按揭保險公司在審批貸款時，依據的是一個非常簡單的常識：一個人只能擁有一個「主要居所」（Primary Residence）。如果申請人同時聲稱擁有兩層自住物業，審批機構會視之為不合邏輯，甚至可能懷疑申請人試圖隱瞞真實的投資意圖，以獲取為自住物業而設的較優惠貸款條件。因此，這種聲明基本上不會被接納。
為何實際按揭成數低於官方上限？
即使你成功證明新購物業為自住，並且符合官方的成數上限，有時銀行最終批出的貸款成數依然會較預期低。這是因為除了物業用途，銀行還會考慮其他風險因素。
申請人入息穩定性的影響（固定 vs. 非固定收入）
申請人的收入來源與穩定性，是銀行評估還款能力的重要指標。
* 固定收入人士：擁有穩定月薪的受僱人士，收入證明清晰，較容易獲批接近上限的按揭成數。
* 非固定收入人士：如果你的收入主要來自佣金、花紅或自僱收入，銀行在計算你的平均月入時會比較審慎，可能會將收入打折扣計算。這種不確定性或會導致銀行下調最終批出的按揭成數，以減低信貸風險。
物業類型與樓齡的限制因素
物業本身的質素也是審批的關鍵。
* 物業類型：相較於大型屋苑，一些特殊類型的物業，例如村屋、唐樓或單幢式舊樓，由於業權或樓宇結構可能存在較複雜的問題，銀行在估價和審批按揭時會更為保守，有機會因而調低按揭成數。
* 樓齡：銀行普遍會以「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期。樓齡越高的物業，可獲批的還款年期越短。較短的還款期意味著每月供款額增加，若申請人的供款與入息比率貼近上限，銀行亦可能需要透過降低貸款額來確保申請符合要求。
壓力測試與入息要求：第二物業按揭最大財務關卡
成功申請第二物業按揭，除了要準備足夠的首期，最大的關卡其實是銀行的入息審查。即使現時金管局已暫停壓力測試，但供款與入息比率（DSR）的要求依然存在，而且針對第二層物業按揭的標準會更加嚴格。很多人以為只要計好新物業的供款額就沒有問題，但往往忽略了銀行合併計算的原則，最終令申請觸礁。
供款與入息比率 (DSR) 要求：第二按揭如何收緊？
供款與入息比率（DSR）是銀行用來評估你還款能力的核心指標。對於一般的首次置業按揭，這個比率上限是50%，意思是你的總債務供款不能超過每月總入息的一半。但是，當你申請第二個物業按揭時，這個門檻就會收緊。銀行會將DSR上限由50%下調至40%。換句話說，你所有債務的每月總供款，不可以超過你每月總入息的四成。
最易忽略的陷阱：新舊按揭供款合併計算
申請第二物業按揭時，最多人忽略的一點，就是銀行並非只計算新按揭的供款。審批時，銀行會將你現有第一層物業的每月按揭供款，與你正申請的第二層物業按揭的「預計」每月供款合併計算。這個總和，將會用來對比你的每月總入息，去計算是否符合40%的DSR上限。
計算公式：「（第一按揭月供 + 第二按揭預計月供）÷ 每月總入息 ≤ 40%」
我們可以將這個審批標準簡化成一條清晰的公式。只要你計算出來的結果不大於40%，就代表你符合了銀行的基本入息要求。這個公式清晰地顯示，你原有的按揭負擔，會直接影響你申請新按揭的能力。
計算實例：為何月入HK$80,000亦可能無法通過審批？
讓我們看一個實際例子。假設陳先生月入HK$80,000，他現有的自住物業每月供款是HK$18,000。現在他打算買入一個單位作投資，申請了新的按揭，預計每月供款為HK$15,000。
銀行的計算方式如下：
– 總每月按揭供款 = HK$18,000 (舊按揭) + HK$15,000 (新按揭) = HK$33,000
– 供款與入息比率 (DSR) = HK$33,000 ÷ HK$80,000 = 41.25%
計算結果是41.25%，已經超過了40%的上限。所以，即使陳先生的月入高達HK$80,000，而且新按揭的供款只佔其收入不足兩成，但因為合併計算的原則，他的第二物業按揭申請也可能無法通過。
租金收入計算方式：為何銀行要將租金打折扣？
如果你計劃將其中一個物業出租，租金收入是可以計入你的「每月總入息」之中，這有助於通過DSR審查。不過，銀行並不會將租約上的租金金額100%計算。銀行需要考慮到潛在的風險，例如空租期、租金下調或維修開支等。所以，為了預留緩衝空間，銀行會將你的租金收入打一個折扣後，才納入計算。
銀行普遍採用的租金收入計算標準（如：七折計算）
市場上大部分銀行普遍會將租金收入打六折至七折計算。舉例來說，如果你的物業每月租金是HK$20,000，在申請按揭時，銀行只會將HK$14,000（$20,000 x 70%）視為你的有效入息，用作DSR計算。這個折扣率會直接影響你的借貸能力。
如何提供有效租約以茲證明？
要將租金計入息，你必須向銀行提供有效的證明文件。最基本的文件是一份已簽署及繳付印花稅（打釐印）的正式租約。這份文件列明了租金、租期及雙方責任，是銀行接納租金收入的主要依據。部分較審慎的銀行，可能還會要求你提供最近數月的銀行戶口紀錄，以證明你有穩定地收到租金的紀錄。
實戰攻略：三大策略應對第二物業按揭挑戰
面對嚴格的第二物業按揭審批，很多人以為只能接受較低的按揭成數。其實，只要掌握一些實用策略，妥善規劃財務及物業安排，申請過程可以變得更加順暢。以下為大家拆解三個關鍵策略，助你在部署第二層物業按揭時更有預算。
策略一：恢復「首次置業」身份以避開限制
操作方法：「甩名」或「近親轉讓」釋出首置名額
想避開第二物業按揭的限制，最直接的方法就是讓自己變回「首次置業」人士。常見的操作有兩種，第一種是「甩名」，適用於聯名物業。你可以將自己持有的業權轉讓給另一位聯名業主，成功後，你名下再無任何住宅物業，便能恢復首置身份。
第二種是「近親轉讓」，即是將你名下的物業，透過正式買賣程序轉讓給直系親屬，例如父母、配偶、子女或兄弟姊妹。完成交易後，你同樣可以釋出寶貴的首置名額，為購買下一個物業鋪路。
成本效益分析：「甩名」所涉印花稅及律師費
恢復首置身份並非零成本操作。「甩名」或「近親轉讓」在法律上都屬於物業交易，因此必須支付相關的印花稅及律師費。不過，由於交易雙方是近親關係，印花稅可以按照較優惠的第二標準稅率計算，而非劃一的15%。
進行前需要仔細計算，比較一下「甩名」的成本，與恢復首置身份後購買新物業所節省的印花稅，以及取得更高第二物業按揭成數所帶來的好處。多數情況下，若新購物業的樓價較高，這個操作的財務效益會相當顯著。
執行時的法律及稅務注意事項
執行「甩名」或「近親轉讓」時，必須經由律師處理所有法律文件，確保業權轉讓清晰無誤。同時，物業的轉讓價應盡量貼近市場估價。如果成交價遠低於市價，稅務局有權介入調查，並根據其估值追收印花稅差額。因此，整個過程必須合規合法，避免引起不必要的麻煩。
策略二：妥善處理第一層物業的用途聲明
方案A：將舊有物業轉為家人居住（如何向銀行聲明）
銀行審批按揭時，一般不接納申請人同時擁有兩層「自住」物業。如果你打算購入新物業自住，就要合理地解釋第一層樓的用途。一個常見且合理的安排，是將舊有物業轉為供家人（例如父母）居住。
申請第二個物業按揭時，你應主動向銀行提交一份書面聲明，清晰交代新居將作自住用途，而舊居則會由家人入住。這個安排既合情理，亦能解答銀行的疑慮，有助順利批核。
方案B：將舊有物業轉為出租（主動通知銀行的程序）
另一個常見情況是，搬入新居後將舊物業出租，賺取租金收入。在申請新按揭前，你應主動聯絡持有舊物業按揭的銀行，正式通知他們物業用途將由「自住」改為「出租」。
完成這個步驟後，你便可以名正言順地將舊物業的租約，作為申請新按揭時的入息證明文件之一。銀行會將租金收入（通常以七折計算）計入你的總收入，這對通過更嚴格的供款與入息比率審查有很大幫助。
策略三：在申請按揭前解除擔保人身份
為何擔保人身份等同於持有按揭？
很多人忽略了一點，就是為他人的按揭做擔保人，在銀行眼中等同於自己持有按揭。因為擔保人需要承擔借款人一旦斷供的還款責任，所以整筆按揭貸款額都會計算在你的總負債內。當你申請自己的第二物業按揭時，銀行自然會採用更嚴格的標準來審批。
「甩擔保」的申請流程、文件及所需時間
如果你正為家人或朋友的按揭作擔保，又計劃置業，最好在申請按揭前先「甩擔保」。整個程序需要由原按揭的借款人向銀行提出申請，銀行會重新評估借款人的還款能力，確定他是否能在沒有擔保人的情況下獨立承擔供款。
申請時，借款人需要提交最新的入息證明文件。銀行審批需時，由數星期至一個月不等。因此，這一步必須提早規劃，確保在申請新樓按揭前，你的擔保人身份已正式解除。
影響第二物業按揭審批的其他關鍵因素
除了按揭成數和壓力測試，銀行在審批你的第二物業按揭申請時，還會仔細評估其他因素。這些細節往往是決定申請成功與否的關鍵，了解清楚有助你做好準備。
申請人背景
以公司名義申請或持有公司物業
有些人會考慮以公司名義購入第二個物業，但銀行處理這類申請會格外審慎。銀行需要「穿透」公司架構，去了解最終股東的背景和財務狀況，整個審核過程遠比個人申請複雜。而且，公司持有的物業普遍會被視為投資用途，所以按揭成數上限會較低，同時亦不能申請按揭保險計劃以獲取更高成數的貸款。
收入來源地（香港本地 vs. 海外收入）
你的主要收入來源地，同樣會影響審批結果。如果你的收入主要來自香港，銀行核實入息證明會比較直接。相反，若收入源自海外，銀行在審批第二層物業按揭時會考慮更多變數，例如收入的穩定性、稅務文件是否齊備，以及匯率波動的潛在風險。因此，銀行有機會要求提供更詳盡的文件，而最終批出的按揭成數，亦可能比本地收入的申請人調低一成。
物業狀況
村屋、唐樓等特殊物業的審批差異
物業本身的狀況，是銀行批核按揭的另一個核心。如果你心儀的第二物業是村屋或唐樓，就需要留意銀行的審批標準會比一般私人屋苑嚴謹。例如村屋，銀行會特別關注其業權是否完整、有沒有補地價等轉售限制，以及道路使用權是否清晰。至於唐樓，銀行的焦點則在於其結構安全和剩餘的耐用年期。這些因素都會直接影響銀行的估價，以及最終批出的第二物業按揭成數。
樓齡對還款年期的影響（如「75減樓齡」法則）
物業的樓齡，直接決定了你可以承造的按揭還款年期，這對你的每月供款額有很大影響。銀行普遍會採用一些簡單的法則，例如「75減樓齡」來計算最長還款期。假設你購入的單位樓齡已達50年，那麼最長的還款期就是 75 – 50 = 25年。還款期縮短，代表每月的供款額會相應增加，這亦會直接影響你是否能通過供款與入息比率的審查。
第二物業按揭常見問題 (FAQ)
在計劃申請第二物業按揭時，總會遇到一些較為複雜或個人化的情況。很多人對於擔保人身份、聯名物業等問題感到困惑。我們整理了幾個最常見的疑問，希望可以清晰地為你逐一解答，讓你對整個第二層物業按揭的申請過程更有把握。
作為家人按揭的擔保人，再買樓會否受第二按揭限制？
答案是會的。在銀行的審批角度，擔保人身份等同於自己身負按揭債務。因為擔保人需要承擔潛在的還款責任，這份責任會計入你的總債務之中。所以，當你為自己購買第二個物業申請按揭時，銀行會將其視為處理第二物業按揭的個案。這意味著你的按揭成數上限會被調低，同時供款與入息比率的要求也會變得更加嚴格。如果你想避免這些限制，可以在申請新按揭前，先與家人商討並完成「甩擔保」的法律程序。
夫婦聯名物業後，其中一方再買樓算「第二套」嗎？
是的，這種情況會被視為購買第二個物業。因為在聯名物業中，夫婦雙方都是法律上的業主，並且共同承擔按揭貸款。只要其中一方的名字仍然在第一份物業的按揭合約上，銀行在審批新貸款時，就會認定他或她已有按揭在身。因此，新購物業的按揭申請，將會按照第二物業的準則處理，無論在第二物業按揭成數或入息要求上，都會比首次置業嚴格。市場上常見的應對方法是「甩名」，即其中一方將業權轉讓給另一方，以恢復首次置業的身份。
第一層物業已供完，買第二層的按揭成數會否較高？
這種情況確實會比較理想。最大的優勢在於計算供款與入息比率（DSR）方面。由於第一層物業的按揭已經完全還清，銀行在計算你的還款能力時，就不需要將舊有按揭的供款計算在內。你的每月總供款只會是新購物業的預計供款，這讓你更容易符合入息要求。至於按揭成數，雖然你已是業主，但因為沒有按揭貸款在身，銀行審批時的考慮會較為正面，一般可以獲得比持有未供完按揭的第二物業買家更高的按揭成數。
購買第二物業，是否適用於「樓換樓」退稅計劃？
這個問題涉及稅務而非按揭本身，但兩者經常被一併考慮，所以值得釐清。「樓換樓」退稅計劃是政府針對印花稅的一項安排，與銀行審批第二物業按揭成數的準則是兩個獨立的系統。簡單來說，業主購買新物業時，如果當時仍持有另一層物業，便須先支付較高的從價印花稅。如果在指定期限內（現時為12個月）成功出售原有的唯一物業，便可以向稅務局申請退還部分已繳付的稅款。所以，你依然可以使用這個退稅計劃，但這並不會改變你在申請按揭時，銀行因你同時持有兩層樓而收緊審批標準的事實。
申請第二按揭時，是否需要披露所有個人債務（如私貸、卡數）？
答案是肯定的，而且是必須的。在申請任何按揭時，申請人都必須如實申報所有個人債務，這包括私人貸款、信用卡結欠、汽車貸款或任何分期付款。銀行會透過查閱你的信貸報告（TU）來核實你的財務狀況，任何未申報的債務都會被發現。這些債務的每月還款額，會與你新舊物業的按揭供款合併計算，用以審核你的供款與入息比率。隱瞞債務不僅會直接導致按揭申請被拒絕，更可能嚴重影響你未來的個人信貸紀錄。