親人離世，除了要處理身後事，其留下的已購公屋或居屋單位，更涉及繁複的遺產繼承及轉名手續。當中牽涉遺產承辦處及房屋委員會（房委會）兩大機構，程序繁瑣，當中最大的難關，莫過於繼承人本身的資格限制，例如本身已持有私樓、甚至另一間資助房屋，會否觸犯「雙重福利」原則而被取消資格？整個過程需時多久？費用預算又是多少？
為此，本文為你整合了2026年最新的已買公屋/居屋繼承轉名懶人包，由法律上的繼承資格、房委會的限制，到辦理遺產承辦及轉名手續的5大步驟、所需費用及時間，一文為你清晰拆解，助你順利完成業權繼承。
已買公屋繼承必讀：3大核心問題快速解答
當面對已買公屋業主過身的情況，心情難免沉重，同時又要處理繁瑣的法律程序，確實會感到不知所措。在我們深入探討詳細步驟前，不如先快速解答大家最關心的三個核心問題，讓你對整個繼承流程有個清晰的概念。
誰有資格繼承？遺產承辦是關鍵
這可能是最多人疑惑的一點。公屋的繼承資格，並不是由同住的家庭成員身份來決定，而是完全根據法律上的遺產繼承權。簡單來說，誰是合法繼承人，誰就有資格繼承。
合法繼承人主要由兩種方式產生。第一，如果已故業主生前立有遺囑，那麼遺囑中指定的受益人就是合法繼承人。第二，如果沒有遺囑，則會按照香港的《無遺囑者遺產條例》規定，由近親按順位繼承，通常配偶是第一順位，其次是子女。
不論是哪種情況，繼承人都必須先向高等法院遺產承辦處申請一份關鍵的法律文件，即「遺囑認證」或「遺產管理書」。這份文件就如同一把官方鑰匙，證明你有權處理及繼承該物業，房屋署只會認可持有這份文件的申請人。
整個繼承及轉名過程需時多久？費用預算？
整個流程的時間與費用，是大家規劃時的重要考量。
在時間方面，如果文件齊備，整個過程由申請遺產承辦到完成轉名，順利的話大約需要3至6個月。這可以分為幾個階段：首先是辦理遺產承辦，需時由數星期至數月不等，視乎遺產的複雜程度。然後是向房委會遞交申請，審批時間一般約需6星期。最後是聘請律師辦理轉讓契據及到土地註冊處登記，這一步通常也需要數星期時間。
至於費用預算，主要包括幾個部分。第一是遺產承辦的律師費。第二是向房屋署繳交的費用，包括約數千港元的申請手續費及轉讓契據審批費。第三是物業轉名的律師費。最後還有印花稅，不過繼承遺產的物業轉讓，通常只需要繳付稅率較低的第二標準從價印花稅。
我本身持有私樓，會影響繼承資格嗎？
這是一個非常常見的問題。答案是，你持有私人物業，並不會影響你繼承已買公屋的資格。
原因在於，遺產繼承是一項法定的權利，與申請資助房屋的資格審查是兩回事。房委會用來防止雙重福利的規定，主要是針對那些本身已是資助房屋業主的人士。如果你只是私樓業主，根據現行政策，你仍然可以合法繼承家人留下的已買公屋單位。因此，你不需要為此出售自己持有的物業。
公屋/居屋繼承資格深度解析：誰是合法繼承人？
當已買公屋業主過身，釐清誰有資格繼承業權，是整個流程中最關鍵的一環。這不單純是誰住在單位裏的問題，而是牽涉到法律規定與房屋委員會（房委會）的政策。以下會逐一拆解繼承資格的各個層面，讓你清晰掌握自己的權利與責任。
基本原則：遺囑或無遺囑繼承法下的合法繼承人
首先，決定公屋或居屋繼承權的第一步，是完全依據香港的遺產繼承法律。這主要分為兩種情況。第一種情況是已故業主生前立有有效遺囑，遺囑內會清楚指明誰是物業的受益人，這位受益人就是法定的第一順位繼承人。第二種情況是業主未立遺囑，這便需要根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》來決定繼承順序，通常依次為配偶、子女、父母、兄弟姊妹等。無論哪種情況，繼承人都必須先向高等法院遺產承辦處辦理「遺囑認證」或「遺產管理書」，取得法律文件後，才能正式處理業權事宜。
家庭成員 vs. 非家庭成員的繼承分別
很多人會有一個疑問：如果合法繼承人並非公屋戶籍上的家庭成員，他還有資格繼承嗎？答案是可以的。在遺產繼承的特殊情況下，房委會會以遺產法為最優先考慮。換言之，只要你是根據遺囑或繼承法指定的合法繼承人，即使你從未在該單位居住，甚至不是戶籍內的登記成員，你依然擁有繼承該單位的權利。這一點與平常的業權轉讓（例如送贈）有根本分別，因為後者通常要求承讓人必須是戶籍內的登記家庭成員。
【最大難關】繼承人已是資助房屋業主：雙重福利原則詳解
繼承路上最大的障礙，莫過於觸及房委會的「雙重福利」原則。這項原則旨在確保公共房屋資源能公平分配，防止任何個人同時享有多於一項的房屋資助福利。如果你作為繼承人，本身已經是另一個租置公屋或未補地價居屋的業主，情況就會變得非常複雜。
房委會的立場與處理方式
房委會對此的立場非常堅定。當他們在審批業權轉讓申請時，若發現繼承人本身已是另一資助房屋的業主，便會以違反「雙重福利」原則為由，直接拒絕該次繼承轉名的申請。即使你已取得法庭發出的遺產管理書，房委會在此政策上亦不會退讓。
常見謬誤：先賣後繼承可行嗎？
有些繼承人可能會想，既然不能同時持有兩個單位，那可否先賣掉自己名下的資助房屋，然後再去申請繼承已故親人的單位？這個想法是行不通的。房委會審查時，會考慮到整個行為的意圖。這種「先賣後繼承」的操作，會被視為試圖規避政策的行為，申請同樣會被拒絕。
H44: 唯一出路：繼承後按時於第二市場出售其中一間物業
面對這個困局，其實尚有一條可行的出路。房委會理解繼承屬於被動情況，因此提供了一個解決方案。你可以先完成繼承手續，但在成功繼承業權後，必須在房委會指定的期限內（通常為一年內），將你原本持有或新繼承的其中一個單位，透過居屋第二市場（俗稱「綠表市場」）出售給合資格的買家。這樣做可以確保你最終只持有一個資助房屋單位，符合政策要求，同時亦讓另一個單位流轉回資助房屋體系內。
繼承人持有私人物業：會影響繼承嗎？印花稅如何計算？
假如你本身持有的是私人物業，而非資助房屋，這會影響你繼承公屋或居屋嗎？答案是不會。「雙重福利」原則僅適用於資助房屋之間，你持有私人物業並不會妨礙你繼承父母留下的未補地價單位，亦不需要進行任何資產審查。在稅務方面，由於物業是透過遺產繼承而來，你並不需要繳付買家印花稅（BSD）或新住宅印花稅（NRSD），只需根據物業價值，繳付稅率較低的「第二標準從價印花稅」，這能大大減輕稅務負擔。
公屋/居屋轉名步驟指南：由遺產承辦到取得新樓契
處理已買公屋業主過身的後續事宜，確實牽涉不少法律與行政程序。不過，只要了解整個流程，按部就班處理，其實比想像中簡單。這部分會為你清晰拆解由法律上的遺產承辦，到最後取得新樓契的五大步驟，讓你對整個轉名過程有一個全面的掌握。
第一步：辦理遺產承辦（遺囑認證 或 遺產管理書）
這一步是整個流程的法律基石，目的是確立誰是合法遺產代理人，有權處理已故業主的物業。在未完成此步驟前，房屋署與任何機構都無法處理轉名申請。
有遺囑與無遺囑的申請分別
處理方式主要視乎已故業主有否訂立遺囑。
- 有遺囑的情況：遺囑中指定的執行人需要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證」（Grant of Probate）。這份文件證明了遺囑的有效性，並授權執行人依照遺囑內容分配遺產。
- 無遺囑的情況：則需根據《無遺囑者遺產條例》訂明的繼承順序，由合資格的親屬（通常是配偶或子女）申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。這份文件會指定遺產管理人，負責管理及分配遺產。
準備核心法律文件清單
不論申請哪種文件，通常都需要準備以下核心文件，建議聘請律師協助處理，確保過程順利。
- 死者的死亡證
- 死者的身份證明文件
- 遺囑正本（如適用）
- 遺產受益人及申請人的身份證明文件
- 物業的樓契及買賣合約
- 一份詳列死者所有資產與負債的清單
第二步：向房屋署遞交「業權轉讓申請書」
當你取得「遺囑認證」或「遺產管理書」後，便具備了合法身份，可以正式向房屋署提出業權轉讓的申請。
填表須知及所需證明文件
你需要填寫並遞交「業權轉讓申請書」（表格HD7），同時附上以下證明文件副本：
- 已故業主的死亡證
- 遺囑認證書 或 遺產管理書（整份連同附件）
- 新業主（即遺產受益人）的香港身份證
- 證明新業主與已故業主關係的文件（例如出世紙、結婚證書）
填寫表格時，務必確保資料準確無誤，簽名式樣需要與法律文件上的簽署相同。
繳交相關手續費 (現時為HK$3,020)
遞交申請時，需要一併繳付申請手續費，現時金額為港幣3,020元。這筆費用不論申請結果如何，都不會發還。
第三步：房委會審批與發出「業權轉讓同意書」
房屋署收到齊全的文件後，便會進入內部審批程序。他們會核實繼承人的資格以及所有文件的真確性。
審批時間及同意書有效期
一般情況下，審批過程大約需要6個星期。成功獲批後，你會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」（Consent to Assign）。這份同意書非常重要，是進行後續法律程序的關鍵文件。請注意，同意書的有效期為一年，你必須在一年內完成所有轉名手續。
第四步：聘請律師草擬及遞交轉讓契據
收到同意書後，便可以正式委託律師辦理樓宇的業權轉讓手續。
律師的角色與契據審批流程 (審批費現時為HK$2,630)
律師會根據同意書及遺產承辦文件，草擬一份新的「轉讓契據」（Deed of Assignment）。這份契據草稿必須先交往房屋署的法律事務分處進行審批，並繳付一筆審批費，現時為港幣2,630元。待房署審批通過後，律師才會安排相關人士簽署正式的轉讓契據。
第五步：完成土地註冊處登記並更新房署記錄
簽妥所有法律文件後，就剩下最後的登記與更新步驟，整個流程便大功告成。
律師會將已簽署的轉讓契據送交土地註冊處進行登記（俗稱「打釐印」及「註冊」）。完成註冊後，土地註冊處的記錄便會正式更新，顯示你為物業的新業主。最後，記得將已註冊的轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄，交往所屬的屋邨租約事務管理處更新戶籍資料，為整個轉名程序畫上完美句號。
繼承公屋/居屋總成本及時間線預算
處理已買公屋業主過身的繼承事宜，除了要了解繁複的步驟，大家最關心的莫過於整個過程牽涉的開支和時間。清晰的預算和時間規劃，可以讓你在處理後事時更有條理。以下我們將會詳細拆解各項費用和所需時間，助你做好準備。
費用一覽：政府收費、律師費及稅項
整個繼承轉名過程，主要涉及三方面的開支：向政府部門繳交的費用、律師的專業服務費，以及需要繳付的印花稅。
房屋署相關費用 (申請費、審批費)
首先是向房屋委員會（房委會）支付的行政費用，這部分收費是固定的。第一筆是遞交「業權轉讓申請書」時的申請費，現時為港幣$3,020。之後，當申請獲批，律師草擬的轉讓契據需要交由房委會的法律事務分處審批，這時需要繳付另一筆審批費，現時為港幣$2,630。
遺產承辦及樓宇轉讓律師費
律師費用是開支中比較浮動的部分，因為它涵蓋兩個獨立的法律程序。第一是「遺產承辦」，處理整個遺產的法律認證，費用視乎遺產的複雜程度而定。第二是「樓宇轉讓」，即處理物業轉名手續。兩項費用合計，市場上一般由港幣$20,000至$50,000不等，建議多向幾間律師樓查詢報價。
印花稅計算（第二標準從價印花稅）
很多人會問，繼承物業是否需要繳付高昂的印花稅。由於遺產繼承屬於近親之間的業權轉讓，因此無須繳付買家印花稅（BSD）或新住宅印花稅（NRSD）。繼承人只需要根據物業的市值，按稅務局的「第二標準稅率」計算及繳付從價印花稅。稅率由$100至物業價值的4.25%不等，視乎物業價值而定。
時間線規劃：各階段所需時間估算
了解費用後，時間的掌握同樣重要。整個流程環環相扣，以下是各個主要階段所需的時間估算。
遺產承辦階段：數星期至數月
這是最難預算時間的階段。如果已故業主有訂立清晰的遺囑，而且遺產項目簡單，過程可能只需數個星期。相反，如果沒有遺囑，或遺產牽涉複雜問題，則可能需要數個月時間去處理。
房委會審批階段：約6星期
當你取得遺產承辦文件後，便可以向房委會遞交業權轉讓申請。根據官方指引，在收齊所有所需文件後，房委會的審批時間一般約為6個星期。
律師轉名階段：數星期
收到房委會的同意書後，律師便會著手草擬正式的轉讓契據，並安排簽署及到土地註冊處進行登記。這個純粹的法律文件處理階段，通常需要數個星期便能完成。
總時間預計：順利情況下約3至6個月
綜合以上各個階段，在文件齊備、沒有特殊狀況的順利情況下，由開始辦理遺產承辦到最終成功轉名，整個過程預計需時約3至6個月。這是一個參考時間，實際情況會因個案的複雜性而有所不同。
棘手個案分析：處理按揭、綠置居及長命契問題
處理已買公屋業主過身的繼承事宜，大部分情況有標準程序可依。不過，當物業涉及未供完的按揭貸款，或者屬於剛成交的綠置居單位時，情況就會變得複雜。以下我們透過真實案例，剖析這些棘手問題的處理方法，並且介紹一個能大幅簡化未來繼承程序的關鍵工具。
案例一：已故業主單位尚有按揭未供完，應如何處理？
如果已故業主持有的公屋或居屋單位，尚有按揭貸款未完全清還，繼承人便需要接手處理。整個流程的核心，在於先確立繼承人的法律地位，然後再與銀行處理按揭事宜。
首先，繼承人必須完成遺產承辦的法律程序，取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這份文件是處理後續所有事宜的法律基礎。在辦理期間，為了避免單位因斷供而被銀行收回，繼承人應主動聯絡銀行，說明情況並且繼續按時供款。
當取得承辦文件後，繼承人便可正式向房屋署申請「業權轉讓同意書」。待房署批准後，便可委託律師辦理轉名手續，將業權正式轉至繼承人名下，並且在土地註冊處更新紀錄。
最後一步，繼承人憑着新的樓契及身份證明，便可正式向銀行申請轉移按揭。銀行會重新評估新業主（即繼承人）的財政狀況及還款能力，然後批出新的按揭貸款安排。
案例二：綠置居業主成交前過身，銀行拒批按揭怎辦？
這是一個更為複雜的情況。假如綠置居的準業主在揀樓後，甚至簽署買賣合約後，但在交易完成及銀行批出按揭前不幸離世，繼承人可能會陷入一個兩難局面。
繼承人即使辦妥遺產承辦，房委會也可能只同意由繼承人繼續完成交易，但未必願意更改買賣合約上的買家姓名。當繼承人拿着這份名字依然是先人的合約去申請按揭時，銀行很可能會因為「申請人與合約買方不符」而拒絕批核貸款，令交易無法完成。
要解決這個困局，關鍵在於與房屋署的溝通。繼承人應委託律師，憑遺產承辦文件，正式向房署申請發出一份清晰的書面確認或同意書，明確批准業權在交易完成時，直接轉讓至繼承人名下。這份文件能為銀行提供足夠的法律依據，證明業權轉移的合法性，從而消除銀行的疑慮，讓按揭申請得以繼續進行。
善用「長命契」：如何簡化未來繼承程序？
以上兩個案例都涉及繁複的遺產承辦及轉名程序。其實，只要在購入物業時作出適當安排，便能有效避免這些麻煩。「長命契」就是一個非常實用的工具。
所謂「長命契」，正式名稱為「聯權共有」，是指由兩位或以上的業主共同持有物業。它的最大特點在於「生存者權利」，即任何一位聯名業主過身，其持有的業權會自動、無條件地轉移至其他在生的聯名業主。整個過程無需經過冗長的遺產承辦，在生的業主只需帶同死亡證，經由律師辦理簡單的業權更新手續即可，省時省力得多。
長命契（聯權共有） vs. 分權契（分權共有）的巨大分別
在香港，多人共同持有物業主要有兩種方式，除了「長命契」，另一種是「分權共有」。兩者在繼承安排上有天淵之別。
長命契（聯權共有）：所有業主被視為一個整體，共同擁有100%業權。業權不能透過遺囑分配。當有業主離世，其業權自動由在生者繼承。這種方式非常適合希望將物業留給聯名持有人的家庭，例如夫婦。
分權契（分權共有）：每位業主都擁有一個獨立並且明確的業權份額，例如各佔50%或按出資比例分配。當其中一位業主過身，他所持有的業權份額會成為其遺產的一部分，需要根據遺囑或無遺囑繼承法進行分配，這就必須啟動整個遺產承辦程序。
因此，如果家庭成員希望簡化日後的繼承手續，確保物業能順利交到聯名家人手上，選擇以「長命契」方式持有物業，會是一個明智的決定。
關於「已買公屋業主過身」的常見問題 (FAQ)
面對已買公屋業主過身這個情況，繼承過程中的確會衍生不少疑問。我們特意整理了幾個大家最關心的問題，用最清晰直接的方式為你解答，讓你對整個流程有更全面的了解。
如果沒有立遺囑，公屋繼承的順序是怎樣的？
當業主沒有留下遺囑，遺產的分配就會根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》訂明的順序處理。這個法定繼承順序十分清晰，主要是根據與已故業主的親屬關係而定。
順序通常是：
1. 在世的配偶
2. 子女
3. 已故業主的父母
4. 已故業主的兄弟姊妹
換句話說，在世的配偶是第一繼承人。如果沒有配偶，就由子女平均繼承。如果連子女也沒有，才會輪到業主的父母，如此類推。這個法例確保了在沒有遺囑指引下，遺產能有秩序地分配給最親近的家人。
繼承後的單位，轉售限制期會重新計算嗎？
這是一個很常見的疑問。答案是不會的。單位的轉售限制期，是由首次出售的日期開始計算，並不會因為業權因繼承而轉移就重新計算。
例如，如果一個居屋單位的五年轉售限制期尚餘兩年，你繼承單位後，這個限制期仍然是尚餘兩年，而不是重新變回五年。你只需要等待餘下的時間，就可以按市場情況決定是否補地價在公開市場出售，或是在第二市場轉售給合資格人士。
承辦遺產期間，需要繼續交管理費/差餉嗎？
是的，這點非常重要。即使業主已經離世，單位的管理費、差餉、地租等所有費用，仍然需要準時繳交。這些是物業本身附帶的責任，並不會因為業主過身而暫停。
在遺產承辦手續完成前，這些費用應由遺產的承辦人（即遺囑執行人或遺產管理人）動用遺產中的資金支付。中斷繳費可能會導致罰款或法律追討，為繼承過程增添不必要的麻煩，所以務必確保所有款項持續有人處理。
如果合法繼承人不只一位，業權應如何分配？
當合法繼承人多於一位時，例如有幾位兄弟姊妹共同繼承，業權的處理方式就需要大家共同協商，並透過法律文件清晰確立。一般有以下幾個處理方法：
第一，所有繼承人可以決定將全部人的名字，以「分權共有」的形式註冊到樓契上，各人按繼承比例（例如平均分配）共同持有業權份額。
第二，繼承人之間可以達成協議，由其中一位繼承該單位。然後，該繼承人需要用現金或其他遺產資產，補償其他繼承人應得的份額。這個安排最好有書面協議，並在律師協助下處理，以確保過程公平，避免日後產生爭拗。