對於香港的「無殼蝸牛」而言，2026年置業門檻迎來關鍵變化。金管局放寬按揭成數，加上按揭保險計劃（MIP）的調整，令「借盡9成上車」再次成為市場焦點。然而，想成功申請高成數按揭，絕非單看樓價與入息般簡單。
本文將為您一文拆解2026年首置按揭的最新規定，由「首置」身份的定義、不同樓價區間的最高按揭成數，到深入剖析影響您最終獲批貸款額的4大關鍵因素（入息、物業狀況、發展商回贈、信貸紀錄）。我們更會透過實際個案，教您計清壓力測試與供款與入息比率，助您在簽署臨約前準確評估財務能力，輕鬆實現置業夢。
2026首置按揭成數新政策：放寬重點與影響
對於計劃置業的朋友來說，2026年絕對是值得留意的一年，因為政府對首置按揭成數的政策作出了重大調整。想必這是不少準買家最關心的問題，畢竟按揭成數直接影響首期預算與上車的難易度。這次的放寬措施，不單是數字上的變動，更簡化了以往繁複的規定，讓買家在籌劃置業時有更清晰的方向。接下來，我們會一步步拆解這些新政策的重點，助您了解如何善用新規，順利置業。
金管局最新措施：按揭成數及按揭保險計劃(MIP)變動
在2026年2月28日，香港金融管理局（金管局）宣布了一系列逆周期措施的調整，核心就是放寬物業按揭貸款的規定。這次變動主要環繞兩個層面：一是銀行直接批核的「基礎按揭成數」，二是透過香港按證保險有限公司（HKMC）提供的「按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）」。這兩者的互動，決定了您最終可以借到多少貸款。
基礎按揭成數：不論物業價值，上限統一為七成
新政策最顯著的改變，是將價值3,000萬港元或以下的自住物業，其基礎按揭成數上限劃一提升至七成。這意味著，無論您購買的是600萬的「上車盤」，還是2,000萬的中價物業，在不申請按揭保險的情況下，銀行最高可以直接借出樓價的七成。以往根據不同樓價區間設有不同成數上限（例如五成、六成）的複雜規則已成為歷史，這無疑為買家提供了更大的靈活性，特別是對考慮首次置業按揭成數的買家而言，計算基本貸款額變得直接許多。
按揭保險計劃：如何協助買家突破七成按揭上限
若七成按揭仍未能滿足您的需要，按揭保險計劃（MIP）就是助您一臂之力的關鍵。這個計劃由按證保險公司向銀行提供擔保，讓銀行可以安心批出高於七成上限的貸款。對於符合資格的首次置業人士，透過按揭保險，樓價1,000萬港元或以下的物業最高可承造九成按揭。換言之，只要有一成首期，就有機會實現置業夢。這個計劃是專為首期資金相對有限，但還款能力穩定的買家而設，是現時市場上申請高成數按揭的主要途徑。
【互動計算機】30秒即計您的最高按揭成數及可負擔樓價
了解政策後，最重要的還是將其應用到個人財務狀況上。理論知識固然重要，但一個具體的數字更能助您規劃未來。我們設計的互動計算機，正是為您將複雜的按揭計算簡單化，讓您對自己的借貸能力及可負擔的樓價一目了然。
輸入月入及首期，即時獲取個人化評估
計算過程非常簡單。您只需要輸入兩個核心數字：您的每月固定收入，以及您目前持有的首期資金。系統會根據最新的按揭成數規定及按揭保險計劃的準則，即時為您計算出最高貸款額、可負擔的物業價格範圍，以及預計的每月供款。這份個人化評估，是您尋找心儀物業前一份極具參考價值的財務藍圖。
檢視是否符合50%供款與入息比率(DTI)要求
在申請按揭時，銀行其中一個重要的審批標準是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。根據金管局指引，即使獲豁免壓力測試，所有按揭申請人的每月總供款額，都不能超過其每月總收入的50%。我們的計算機已內置此項審查機制。在評估您的借貸能力時，會自動檢視計算出的每月供款是否符合50%的DTI要求，確保評估結果更貼近銀行實際的審批標準，讓您的置業預算更穩妥可靠。
按揭成數上限解構：各樓價區間對照表
透過按揭保險計劃(MIP)可獲的最高按揭成數
想了解最新的首置按揭成數可以借到多少，關鍵就在於按揭保險計劃(MIP)。雖然金管局將基本按揭成數上限設定在七成，但是透過由香港按證保險有限公司提供的按揭保險，首次置業按揭成數就有機會突破這個限制。我們已將不同樓價區間可以申請的最高成數整理好，讓你一目了然。
樓價1,000萬或以下：最高九成
這個價位區間可以說是為首次置業人士度身訂造。如果你的心儀物業樓價在1,000萬或以下，透過按揭保險，最高可以申請到九成按揭。這代表你只需要準備一成首期，能夠大大減輕上車初期的資金壓力。
樓價1,000萬至1,125萬：最高八至九成 (貸款上限900萬)
當樓價稍微超過1,000萬，按揭成數的計算方式就有所不同。在這個價格範圍內，最高按揭成數是介乎八成至九成之間，而貸款金額的上限為900萬。簡單來說，樓價越高，你實際能借到的成數就越接近八成。例如一個1,125萬的單位，貸款上限900萬剛好就是八成按揭。
樓價1,125萬至1,500萬：最高八成
如果物業價格落在這個區間，情況就變得直接。不論是1,126萬還是1,500萬的物業，透過按揭保險計劃可以申請的最高按揭成數就是八成。你需要準備的資金就是樓價的兩成作為首期。
樓價1,500萬至1,715萬：最高七至八成 (貸款上限1,200萬)
這個價格區間與1,000萬至1,125萬的情況相似，同樣設有貸款上限。最高按揭成數介乎七成至八成，而貸款金額上限為1,200萬。隨著樓價由1,500萬向上移動，實際獲批的按揭成數會逐步由八成遞減至七成。
樓價1,715萬至3,000萬：最高七成
對於更高價值的物業，按揭成數上限會回落到七成。即使是透過按揭保險計劃申請，這個價位的物業最高也只能承造七成按揭。
樓價3,000萬以上：不適用於按揭保險計劃
最後，如果物業樓價超過3,000萬，就完全超出了按揭保險計劃的覆蓋範圍。這類物業的買家，將不能透過按保申請高成數按揭，需要直接遵循金管局的基本按揭指引。
誰是「首次置業」人士？申請高成數按揭資格全攻略
「首置」身份的核心定義
要成功申請到理想的「首置按揭成數」，第一步就是要清楚自己是否符合「首次置業」的資格。很多人以為「首次置業」就是人生第一次買樓，其實這個理解不完全準確。銀行與按揭保險公司對「首置」的定義，其實比大家想像中寬鬆。
關鍵準則：申請時在香港未持有任何住宅物業
「首置」身份最核心的準則非常直接：在申請按揭那一刻，申請人以及所有相關的抵押人，在香港都沒有以個人或公司名義持有任何住宅物業。
這裏有兩個重點。第一，判斷的時間點是「申請按揭時」。所以，即使你過去曾經擁有物業，但只要在申請新按揭的時候已經將其出售，你仍然可以被視為首次置業人士。第二，這個規定只針對「住宅物業」，這一點我們稍後會再詳細說明。
換樓客如何符合首置資格？(關鍵在於「轉讓契約」時間點)
換樓的朋友經常會有疑問：我正在賣出現有單位，同時又購入了新單位，這樣還算「首置」嗎？答案是可以的，關鍵在於掌握好時間點。
銀行及按揭證券公司判斷你是否持有物業，是以「轉讓契約」（Deed of Assignment）的簽署日期為準，而不是看臨時買賣合約或正式買賣合約。簡單來說，只要你在簽署新物業的轉讓契約、正式完成交易前，已經簽妥舊有物業的轉讓契約，完成整個賣樓的法律程序，那麼在法律層面上，你申請新按揭時就是「無殼蝸牛」，完全符合首次置業的資格，可以申請較高的首次置業按揭成數。
持有車位、工廈等非住宅物業會否影響資格？
另一個常見問題是，如果我名下有一個車位或者工廈單位，會不會影響我的「首置」身份？答案是不會。
正如前面提到，相關規定只計算「住宅物業」。所以，即使你持有車位、商舖、寫字樓或工業大廈等非住宅物業，只要你名下沒有任何住宅單位，你依然符合首次置業的定義，可以放心去申請高成數按揭。
4大關鍵因素如何影響你的最終按揭成數
要成功申請理想的首次置業按揭成數，除了符合金管局和按揭保險公司的基本框架，銀行內部亦有一套審批標準。了解這背後影響你最終按揭成數的4大關鍵因素，能讓你更充分準備。理論上可借足九成，但實際操作中，銀行會綜合評估你的個人狀況與物業條件，任何一項未達標，都可能影響最終獲批的貸款額。
因素一：申請人入息狀況與還款能力
固定受薪 vs 非固定收入／自僱人士的成數分別
申請人的收入穩定性，是銀行評估風險的首要指標。如果你是固定月薪的受僱人士，每月有穩定糧單和自動轉帳紀錄，銀行會視之為最理想的客戶，申請高成數按揭自然較為順利。相反，如果你的收入來自佣金、花紅或屬於自僱性質，銀行在計算你的還款能力時會相對保守。一般而言，銀行會要求你提供最少六個月至兩年的收入證明及稅單，並以平均收入計算，甚至可能會在平均數上再打折扣。對於收入非固定的申請人，最高按揭成數普遍會由九成下調至八成。
供款與入息比率(DTI)的計算與重要性
供款與入息比率（DTI）是評核還款能力的鐵標準。簡單來說，它計算你每月所有債務的總供款額（包括新申請的按揭），佔你每月總收入的百分比。根據現時按揭保險計劃的規定，即使獲豁免壓力測試，你的DTI上限仍不可超過50%。這意味著，你所有債務的月供總和，不能超過你月入的一半。銀行會嚴格審視你的稅單、糧單和銀行紀錄，確保你的收入足以支持這項要求，否則便需要降低貸款額以符合規定。
擔保人的角色與對按揭成數的影響
當申請人的收入不足以通過DTI測試時，加入擔保人是一個常見的解決方法。擔保人的收入可以與申請人合併計算，從而增強還款能力。但是，這裡有一個重要的考慮點。如果擔保人本身已有按揭在身，銀行審批時便會收緊標準。在這種情況下，申請人的DTI上限會由50%下調至40%，而最高按揭成數亦有機會被降低一成，例如由九成降至八成。所以在邀請擔保人前，必須先了解其財務狀況。
因素二：物業類型與樓齡
私樓、村屋、資助房屋(居屋)按揭成數大不同
不同類型的物業，銀行願意承擔的風險也不同，直接影響按揭成數。標準的私人住宅，只要估價和樓齡沒有問題，通常可以跟足指引獲批最高按揭成數。村屋的審批則複雜得多，因為涉及業權、路權等問題，銀行取態較審慎，最高按揭成數一般只有八成半，而且還款年期也較短。至於居屋等資助房屋，由於有政府作為擔保，風險極低，因此綠表買家最高可獲九成半按揭，白表買家亦可獲九成按揭，並且無須通過壓力測試。
樓花(建期 vs 即供)與現樓的按揭差異
購買現樓，物業估價和狀況一目了然，按揭審批較直接。購買樓花則存在變數，特別是選擇「建築期付款」計劃。因為申請按揭是在物業臨近落成時才進行，銀行會以屆時的市場估價作為批核貸款額的基礎。假如樓市在建築期間下行，導致收樓時的估價低於合約買入價，銀行批出的貸款額便會減少，買家需要準備額外首期資金填補差額。
樓齡過高與物業估價不足的風險
銀行同樣關心物業的「年齡」。一般來說，銀行會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期。如果物業樓齡太高，例如超過50年，計算出來的還款期便會縮短。還款期縮短意味著每月供款額增加，這可能導致申請人無法通過DTI測試，最終銀行或會要求申請人降低貸款額。此外，估價不足也是常見風險，特別是單幢樓或成交疏落的屋苑。當銀行的估價低於成交價時，貸款額會以較低的估價計算，買家同樣需要額外資金完成交易。
因素三：發展商回贈的「糖衣陷阱」
為何銀行需扣除回贈以「淨樓價」計算貸款？
購買一手樓時，發展商經常提供吸引的現金回贈作招徠。你需要注意，這些回贈在銀行眼中並非額外獎賞，而是樓價的一部分。銀行在審批按揭時，會先將合約樓價扣除所有現金回贈，得出一個「淨樓價」，然後再以這個較低的淨樓價去計算最高貸款額。例如，一個800萬的單位，發展商提供3%現金回贈（24萬）。銀行會以776萬作為計算基礎，而非800萬。這直接導致最終獲批的貸款額減少，買家需要準備的首期比預期中更多。
因素四：個人信貸紀錄(TU)
信貸評級如何影響銀行審批結果與按揭利率
你的個人信貸報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是銀行審批按揭時的關鍵文件。一份良好的信貸報告，代表你過去有良好的還款習慣，是可靠的借款人。這不但讓銀行更願意批出貸款，還有機會獲得更優惠的按揭利率。相反，如果你的信貸評級欠佳，例如有逾期還款紀錄或過多無抵押貸款，銀行可能會認為你的信貸風險較高。結果可能是拒絕你的申請，或者批出較低的按揭成數，甚至附加懲罰性高息。
實戰演練：按揭個案計算與壓力測試詳解
了解理論之後，我們來點實在的。將知識應用到真實情境，才能真正掌握申請首置按揭成數的竅門。這部分會帶你一步步拆解銀行如何審批貸款，並透過幾個生活化的個案，看看不同背景的朋友如何規劃自己的置業藍圖。
壓力測試(Stress Test)如何計算？
在深入計算之前，必須先了解「壓力測試」這個概念。它以往是金管局要求銀行用來評估借款人，在利率上升環境下還款能力的重要關卡。
壓力測試的基本要求：現行利率加2厘
傳統的壓力測試，要求是在現行的按揭利率基礎上，額外增加2厘（即2%）來計算每月供款。而在這個假設的較高利率下，每月供款額不可以超過申請人月入的60%。不過，自2026年2月28日起，金管局已宣佈暫停實施這項壓力測試要求。
「豁免壓力測試」的真正含義與供款佔入息比率上限
目前暫停壓力測試，意味著置業的門檻確實降低了。現在，銀行審批按揭的核心標準，回歸到一個更基本的指標：「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。
簡單來說，你的每月總供款額，不可以超過你每月總入息的50%。這是一條硬性的指標。雖然不再需要計算加2厘後的還款能力，但你仍然需要向銀行證明，你有足夠且穩定的收入，能輕鬆應付一半入息以下的供款。
場景化個案分析：不同背景人士的按揭方案
紙上談兵總覺空泛，讓我們看看三個常見的置業場景，或者你也能從中找到自己的影子。
個案A：「上車情侶」- 月入$5萬，買600萬樓的按揭預算
一對情侶計劃購入一個價值600萬的單位，兩人合共月入$50,000，目標是申請首次置業按揭成數最高九成。
- 物業價格：$6,000,000
- 目標按揭成數：90%
- 貸款額：$5,400,000
- 首期：$600,000 (未計印花稅及其他雜費)
- 家庭總月入：$50,000
- 供款與入息比率上限 (50%)：$25,000
假設按揭利率為4.125%，分30年還款，每月供款大約是$26,234。這個數額已輕微超出他們$25,000的DTI上限。這意味著，他們需要考慮幾個方案：稍微增加首期資金以降低總貸款額、尋找價格稍低的單位，或者其中一方的父母能否作為擔保人以增加批核機會。
個案B：「專業換樓客」- 手持200萬，攻1,200萬樓的換樓策略
一位業主想「細屋換大屋」，心儀一個1,200萬的單位，手頭上有200萬現金。他明白只要完成舊有物業的出售程序，便能恢復首置身份，申請高成數按揭。
- 目標物業價格：$12,000,000
- 可申請最高按揭成數 (經按揭保險)：80%
- 最高貸款額：$9,600,000
- 所需首期 (20%)：$2,400,000
分析顯示，他手上的200萬現金並不足以支付首期，更未計算換樓涉及的雙倍印花稅（先買後賣的情況）及其他開支。他的策略關鍵在於舊有物業的淨資產。他需要準確計算賣出舊居後，扣除未償還按揭，能實際套現多少資金，再將這筆資金與手頭現金合併，才能制定穩健的換樓預算。整個過程，「先賣後買」的時機拿捏至關重要。
個案C：「自僱創業者」- 收入不穩如何部署高成數按揭
一位經營網店的創業者，生意不錯但每月收入浮動。銀行在審批非固定收入人士的按揭申請時，態度會比較審慎。
要成功申請高成數按揭，這位創業者需要提早部署。他必須準備最少過去兩年的公司財務報表、已審計的賬目以及個人稅單，向銀行證明業務的穩定性與盈利能力。一般而言，非固定收入申請人的最高按揭成數或會被限制於八成。一個有效的策略是，在申請按揭前一年，嘗試從公司支取固定薪金，並準時作個人入息報稅，這有助於銀行將其視為固定受薪人士，從而提高獲取更高按揭成數的機會。
簽臨約前必做：申請按揭保險預先批核
在物色到心儀單位，準備簽署臨時買賣合約前，有一個步驟絕對不能省略，就是申請「按揭保險預先批核」。
預先批核如何鎖定貸款能力，避免撻訂風險
預先批核是由銀行協助你向香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited）提交入息等文件，作一個初步的審批。這項服務的好處非常實在：
- 明確預算：它會給你一個清晰的答案，告訴你基於目前的財務狀況，最高可以借到多少貸款。
- 降低風險：大大減低在簽署臨約、支付訂金後，才發現按揭申請不獲批的風險。
- 避免損失：最重要是能避免因按揭失敗而被迫放棄交易，最終損失慘重訂金（俗稱「撻訂」）的惡夢。
有了預先批核的結果在手，你便可以更有信心地與賣家磋商，安心落實你的置業大計。
首置按揭成數常見問題 (FAQ)
在了解首次置業按揭成數的各項細節後，相信你心中還有一些具體疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更全面地規劃置業大事。
申請高成數按揭，真的可以「免壓力測試」嗎？
解讀「豁免壓力測試」：通過50%供款佔入息比率仍是關鍵
市場上常說的「免壓力測試」，其實是一個容易讓人誤解的說法。它並非指申請人完全不需要接受任何還款能力評估。準確來說，是針對首次置業人士，即使未能通過傳統「假設利率上升2厘後，供款不得超越月入60%」的壓力測試，按揭保險公司依然有機會批出申請。
不過，申請人仍然必須符合一項基本要求，就是「供款與入息比率」(DTI) 不得超過50%。意思是，你每月的總供款額，不能佔據你每月總入息的一半以上。這個50%的門檻是銀行審批的底線，用來確保你具備基本的還款能力。所以，豁免壓力測試只是降低了門檻，但並非完全沒有審查。
借了九成按揭，單位可以出租嗎？
高成數按揭的「自住」規定與「甩按保」程序
答案是絕對不可以。凡是透過按揭保險計劃申請的高成數按揭，例如八成或九成按揭，合約上都明確規定該物業必須用作「自住」。將單位出租即屬違反按揭條款，一旦銀行發現，有權要求借款人立即全數清還貸款（俗稱call loan），後果可以十分嚴重。
如果你日後想將單位出租，必須先進行「甩按保」的程序。你需要向銀行償還部分貸款，將貸款餘額降低至當時樓價的七成或以下（即毋須按揭保險的最高按揭成數），然後再正式向銀行及按揭保險公司申請解除按揭保險。完成手續後，你便可以合法地將單位放租。
購買樓花申請高成數按揭有什麼風險？
建築期付款的估價風險：收樓時估價下跌如何影響貸款額
購買樓花並申請高成數按揭，最大的風險來自於「建築期付款」的估價不確定性。選擇建築期付款，意味著你是在物業臨近落成收樓時，才正式向銀行申請按揭。銀行屆時會對物業進行估價，而最終的貸款額，是基於收樓時的估價，而不是你當初簽訂臨時買賣合約時的買入價。
如果樓市在建築期間出現下行，收樓時的銀行估價可能低於你的買入價。舉例來說，你以800萬買入一個樓花單位，並打算申請九成按揭（即貸款720萬）。但到收樓時，銀行對單位的估價下跌至750萬，銀行只會批出估價的九成，即675萬。這意味著，你需要額外準備45萬現金來填補差額，這筆突如其來的資金需求，可能會打亂你的財務預算。