二手居屋向來是不少港人的「上車」希望，因其樓價相對私樓較易負擔，選擇亦較一手居屋多。然而，由申請資格（綠表／白表）、複雜的按揭計算（特別是政府擔保期），到揀樓時如何避開陷阱，每個環節都充滿疑問與挑戰。為此，我們整合了2026年最新的資訊，為您呈獻這本「買二手居屋天書」。本文將深入剖析19個買家必須注意的關鍵事項，由最新的綠白表資格、入息資產限額，到按揭擔保期延長至50年的實際影響；再由申請流程、預算規劃，到精明揀樓策略及補地價時機，為您提供一站式、最全面的實戰攻略。無論您是首次置業的「白居二」幸運兒，還是手持「購買資格證明書」的綠表人士，跟隨本攻略的步伐，定能助您穩健上車，覓得心儀安樂窩。
買二手居屋第一步：了解核心概念與資格
開始尋找理想居所之前，首要的買二手居屋注意事項，是先釐清一些基本概念與自己的購買資格。這一步就像是起跑前的準備，確保你清楚了解遊戲規則，並且選對了賽道。掌握了這些核心資訊，整個買二手居屋流程自然會順暢許多。
綠表 vs 白表（白居二）：我符合哪種資格？
簡單來說，政府資助房屋的買家主要分為兩大類：「綠表」和「白表」。你可以把這看成是兩張不同顏色的入場券，對應著不同的背景資格。
綠表資格主要是提供給現時或曾經的公共房屋租戶，讓他們可以由租客轉變為業主。而白表資格則是為不符合綠表資格，但入息及資產又未超出指定限額的香港永久性居民而設，讓他們也能有機會置業。近年政府恆常化的「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），就是專門讓合資格的白表人士購買二手未補地價居屋的計劃。
綠表申請資格及要求
如果你屬於以下任何一個類別，你便擁有綠表資格：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房屋署發出有效《綠表資格證明書》的人士，主要包括名列公屋輪候冊上，並即將獲配屋的申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表（白居二）申請資格、入息及資產限額 (2026/25)
要取得白居二的入場券，申請人需要符合以下幾項基本條件：
* 年滿18歲，並且在香港居住滿七年。
* 申請人及名列申請表上的家庭成員，在申請前24個月內，均未有在香港擁有任何住宅物業。
* 從未接受任何政府的房屋資助。
同時，申請人亦必須符合每年更新的入息及資產限額。以2023年度的申請作參考，限額如下，2026年的申請詳情有待政府公佈：
* 一人申請者：每月入息限額為$31,000，資產限額為$735,000。
* 二人或以上家庭：每月入息限額為$62,000，資產限額為$1,470,000。
未補地價 vs 已補地價：對樓價、按揭及轉售的影響
在二手居屋市場，你會經常聽到「未補地價」和「已補地價」這兩個詞。它們的分別，直接影響樓價、按揭申請以至未來的轉售限制。
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未補地價居屋：業主當年是以折扣價向政府買入單位。因此，單位只能在「居屋第二市場」轉售給綠表或白居二的合資格買家。它的樓價相對較低，而且因為有政府作擔保，買家通常能申請到較高成數的按揭，並豁免壓力測試。
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已補地價居屋：業主已向政府補回當年的買樓折扣差價（即補地價）。單位等同於市場上的私人樓宇，可以在自由市場上自由買賣、出租或轉讓，不受買家資格限制。因此，它的樓價會與同區私人樓宇看齊，按揭申請亦需跟隨金融管理局對私樓的指引，需要接受壓力測試。
置業預算全估算：除了首期，還要準備哪些費用？
計算置業開支時，很多人會將焦點全部放在首期上。其實，首期只是整個置業預算的一部分。要順利完成交易，你還需要預留一筆資金，用來支付各項雜費及必要開支。
首期計算方式 (綠表與白表)
首期金額主要取決於你的買家資格和銀行最終批出的按揭成數。在政府擔保下，未補地價居屋的按揭成數相對寬鬆：
- 綠表買家：最高可承造九成半按揭（95% LTV），因此首期最低只需樓價的5%。以一個500萬的單位計算，首期約為25萬元。
- 白表（白居二）買家：最高可承造九成按揭（90% LTV），首期最低則為樓價的10%。同樣以500萬的單位計算，首期約為50萬元。
印花稅、律師費及地產代理佣金
除了首期，以下三項是最大筆的交易費用：
- 印花稅：買賣樓宇必須向稅務局繳交印花稅。如果你是首次置業的香港永久性居民，稅率會按「第二標準稅率」計算，金額視乎樓價而定。
- 律師費：整個買賣流程涉及複雜的法律文件，例如臨時買賣合約、正式合約及樓契等，必須聘請律師處理。費用一般由數千元至萬多元不等。
- 地產代理佣金：假如是經由地產代理覓得心儀單位，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。
裝修及雜費預留
最後，不要忽略入住前的準備開支。二手樓的樓齡和內部狀況差異很大，因此裝修預算可謂豐儉由人。由基本的油漆翻新，到全屋的水電重鋪及間隔改動，費用可以相差很遠。建議睇樓時仔細評估單位狀況，預留一筆合理的裝修費用。
此外，還有一些瑣碎但必要的開支，例如管理費上期和按金、水電煤的按金和接駁費，以及添置傢俬電器的費用，都應該一併納入你的置業預算之中。
買二手居屋按揭全拆解：成數、年期、壓力測試注意事項
處理按揭是整個買二手居屋流程中最關鍵的一環，許多細節都與私樓截然不同。想順利獲批理想的按揭成數與年期，其中一項最重要的買二手居屋注意事項，就是徹底了解房委會的擔保期機制。它直接決定了銀行審批的鬆緊，影響你的首期預算。
影響按揭審批的關鍵：政府擔保期
未補地價居屋的按揭審批，銀行最看重的並非單位的樓齡，而是由房委會或房協提供的「按揭還款保證期」，我們一般稱之為「政府擔保期」。
在這個擔保期內，假如業主不幸斷供，房委會將會向銀行還清剩餘的按揭貸款。正因為有這重保障，銀行承擔的風險大大降低，因此願意提供高成數的按揭貸款，並且豁免買家的壓力測試。可以說，單位的剩餘擔保期有多長，是你能否借足九成或九成半按揭的決定性因素。
「首次發售日期」的定義與查詢方法
要計算政府擔保期的起點，我們需要找出單位的「首次發售日期」（First Assignment Date）。這是一個非常容易混淆的概念，它並非屋苑的落成日期或入伙日期。即使是同一個屋苑，不同座數甚至不同單位的「首次發售日期」都可能不一樣。
這個日期是計算擔保期開始的官方標準，你可以在土地註冊處的紀錄（查冊）或賣方持有的「可供出售證明書」上找到。簽署臨時買賣合約前，務必先確認這個日期，才能準確評估單位的按揭條件。
【2026最新】擔保期延長至50年對高樓齡居屋的影響
過往，政府擔保期最長為30年，令不少高樓齡居屋難以在二手市場流通，因為買家無法承造高成數按揭。不過，房委會於2026年3月1日起大幅放寬了按揭安排，為高樓齡居屋市場帶來了新氣象。
最新的擔保期由單位「首次發售日期」起計，最長延長至50年。這項新政策的重點如下：
- 首40年內： 買家仍可申請最高按揭成數（綠表95%；白表90%），還款期最長可達30年。
- 第40年至第50年： 最高按揭成數則降至80%，還款期最長同樣為30年。
這個改動直接「復活」了大量樓齡介乎30至50年的居屋單位，讓它們重新符合申請高成數按揭的資格，買家選擇更多，上車也變得相對輕鬆。
按揭成數、年期及利率詳解
了解政府擔保期的運作後，我們來看看不同買二手居屋資格的申請人，可以獲得的具體按揭條件。
綠表最高按揭成數與年期
持有綠表資格證明書的申請人，只要心儀的單位仍在首次發售日期起計的40年擔保期內，最高可以向銀行申請九成半（95%）按揭，還款期最長為30年。這意味著只需準備樓價半成的首期資金便能置業。
白表最高按揭成數與年期
至於成功抽中「白居二」的白表買家，在同樣的條件下（單位處於40年擔保期內），最高可申請九成（90%）按揭，還款期最長也是30年。相較私樓最高只借九成按揭，且需要支付按揭保險費，白居二的按揭條件明顯更具優勢。
壓力測試豁免條件
購買二手未補價居屋的一大好處，就是買家通常無須通過銀行的壓力測試。只要單位在政府擔保期內，不論是綠表或白表申請人，銀行一般都會豁免此項要求。申請人只需提供基本的入息證明，證明有能力應付每月供款即可，這大大降低了上車的門檻。
利率選擇：為何未補價居屋只能選P按？
與私樓買家可以自由選擇P按（最優惠利率按揭）或H按（銀行同業拆息按揭）不同，購買未補地價的二手居屋，按揭計劃只能選擇P按。這是因為提供給資助房屋的按揭產品屬於政府與銀行之間的特定安排，條款相對標準化，並不包括與市場拆息掛鈎的H按計劃。
銀行估價不足的應對方案
在樓市暢旺時，業主叫價有機會高於銀行的估價，這便會產生「估價不足」的問題。例如，單位成交價500萬，但銀行估價只有480萬。銀行會以較低者（即480萬）作為計算按揭貸款的基礎。若申請九成按揭，貸款額便是432萬（480萬 x 90%），買家需要自行填補差額，首期便由50萬大增至68萬。
為避免大失預算，建議在簽署臨約前，先透過地產代理或按揭轉介公司，向多間銀行查詢單位的初步估價。若估價普遍低於叫價，可嘗試以此為理據與賣方議價，或確保自己有足夠的額外資金應對。
其他相關費用：火險要求
最後提提你，銀行在批出按揭貸款時，一定會強制要求業主為單位購買樓宇結構保險，俗稱「火險」。這是保障銀行資產的基本要求。
不過，你並非必須選用按揭銀行提供的火險計劃。你有權自行向市場上任何一間保險公司投保，比較不同公司的報價，選擇最合適的方案，這樣往往能節省一筆可觀的費用。
由零開始：白表、綠表買二手居屋詳細流程
掌握整個買二手居屋流程，是置業前最重要的買二手居屋注意事項之一。不論你是白表還是綠表申請者，了解清楚每一步的程序，才能確保交易順利進行。接下來，我們會為大家詳細拆解兩類資格的申請步驟，以及簽約到收樓的法律程序。
白表（白居二）申請流程
對於白表申請者，整個買二手居屋流程始於抽籤，過程相對綠表較長，但只要跟著步驟走，其實也相當清晰。
步驟一：提交申請、攪珠及揀樓次序
首先，你需要留意房委會每年公佈的「白居二」計劃申請日期，準時提交申請表及繳付費用。房委會接受申請後會進行攪珠，以決定申請者的優先次序。中籤的申請者會陸續收到通知，安排後續的資格審查。
步驟二：資產審查及領取《購買資格證明書》
收到房委會的通知後，你需要按指示提交入息及資產證明文件。房委會審核並確認你符合買二手居屋資格後，便會發出「批准信」。憑著批准信，你就可以繳費申領《購買資格證明書》，這份證明書有效期為12個月，是你入場尋找心儀單位的「入場券」。
步驟三：尋找心儀單位及簽署臨時買賣合約
取得《購買資格證明書》後，就可以正式開始睇樓了。當你找到合適的單位，並且與業主達成價格共識後，便可以簽署臨時買賣合約。簽署臨約是交易中一個非常重要的里程碑，代表買賣雙方作出了初步的法律承諾。
綠表申請流程
綠表申請者的程序相對簡單直接，因為他們已是公屋住戶或合資格人士，無需經過抽籤。
步驟一：向房委會申請《購買資格證明書》
綠表人士可以隨時向房委會或房協遞交申請，以獲取《購買資格證明書》。申請時需要填妥申請表並繳付相關費用。這份證明書同樣是進行買賣的必要文件，有效期通常為12個月。
步驟二：物色單位及查閱《可供出售證明書》
與白表人士一樣，取得證明書後便可以開始物色單位。在睇樓過程中，很重要的一點是請賣方業主出示由房委會發出的《可供出售證明書》。這份文件列明了單位的首次發售日期及當時的市值等重要資料，銀行需要依據這些資料來評估按揭。
步驟三：簽署臨時買賣合約
找到心儀單位後，買賣雙方就可以在律師或地產代理的見證下，簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
簽約至收樓的法律程序及注意事項
不論你是白表還是綠表買家，簽署臨約後，接下來的法律程序都大致相同，每一個環節都必須小心處理。
申請「提名信」的重要性與時限
簽署臨約後，你的代表律師必須在一個月內，向房委會或房協申請一份名為「提名信」的法律文件。這一步驟是用來正式確認你的買家資格，缺少了它，交易便無法繼續。因此，必須委託有經驗的律師處理，並確保在時限內完成申請。
支付「細訂」與「大訂」
簽署臨時買賣合約時，買家通常需要支付樓價3%至5%的「細訂」。然後，在簽署正式買賣合約時（通常在簽臨約後14天內），需要再支付「大訂」，令訂金總額達到樓價的10%。
驗樓（視察單位）的注意事項
在正式成交（收樓）前，你會有最後一次機會視察單位，俗稱「驗樓」。這次視察的重點是確保單位狀況與合約訂明的一致，例如檢查有沒有嚴重的滲水、漏水問題，以及賣方承諾保留的電器或傢俬是否齊備及運作正常。
綠表住戶交還公屋的安排
對於綠表買家而言，還有一項額外的責任。根據規定，你在正式簽署新居屋的轉讓契據後，必須在指定期限內（通常為60天）終止現居公屋單位的租約，並將單位騰空交還給房屋署。
精明揀樓策略：如何避開陷阱，選中潛力單位？
在整個買二手居屋流程中，除了要清楚了解買二手居屋資格，懂得選擇一個有潛力的單位亦是重要的買二手居屋注意事項。一個好的單位不只影響你目前的居住質素，也直接關係到日後放售的難易度和升值潛力。以下幾個策略，可以助你篩選出心儀單位，並且避開市場上的一些常見陷阱。
揀樓首要原則：地點、交通與社區配套
揀樓的第一步，永遠是評估單位的位置。居屋的內部用料和設計可能比較基本，而且通常沒有私人屋苑的會所和康樂設施。所以，單位的價值很依賴周邊的環境配套。你應該優先考慮交通方便的屋苑，例如鄰近港鐵站，或者樓下就有巴士站。同時，留意屋苑步行範圍內有沒有街市、超市、商場和公園等設施。完善的社區配套可以彌補居屋自身的不足，大大提升生活便利度和物業價值。
揀大唔揀細：大型屋苑流通性的優勢
在選擇屋苑時，規模是一個很實際的考量。大型屋苑因為單位數量多，買賣成交自然比較活躍，這就形成了市場上所說的「流通性」。高流通性代表市場承接力強，當你需要賣出單位時，會更容易找到買家。相反，一些只有一兩座的單幢式居屋，市場關注度較低，流通性也相對遜色。
為何大型屋苑有助銀行估價與未來轉售？
大型屋苑的優勢體現在兩方面。第一，它有助銀行估價。因為成交個案多，銀行有充足和近期的成交數據作參考，估價自然會比較貼近市價，這對買家申請按揭十分有利。第二，它有利於未來轉售。一個成交活躍的屋苑，代表市場需求穩定，價格指標清晰。所以，日後你想換樓賣出單位時，過程會更順暢，也更容易以合理的市場價成交。
應避免的屋苑類型（規模小、成交疏落）
綜合以上原因，你應該盡量避免選擇規模太小和成交疏落的屋苑。這類屋苑的成交紀錄可能相隔很久，甚至沒有參考數據。這會導致銀行估價非常保守，準買家申請按揭時可能會遇到困難。結果就是，即使你的單位保養得很好，也可能因為潛在買家借不到足夠貸款而難以出售，最終可能需要減價才能成交。
【高危警示】如何識別及避開「Y形改裝居屋」？
市場上有一類需要特別留意的單位，就是「Y形改裝居屋」。這些樓宇原本是設計用作出租公屋，但後來政府將它們撥入居屋計劃出售。因為它們的先天設計和建築用料都是公屋標準，所以市場認受性一直很低。最簡單的識別方法，就是看樓宇的外形。這些改裝居屋絕大部分都是Y形設計，準確率很高。
「Y形改裝居屋」的先天缺陷
這類改裝居屋有幾個主要問題。首先，建築質素和用料比傳統居屋差，單位的間隔設計也未必實用。其次，它們在二手市場的表現通常跑輸大市，樓價升幅有限，甚至停滯不前。因為市場流通性極低，未來想轉售時會非常困難。選擇這類單位，可能會影響你未來的換樓大計。
Y形改裝居屋參考名單
為了方便識別，以下是一些Y形改裝居屋的例子，遍佈港九新界：
* 港島東區：景翠苑
* 黃大仙區：鵬程苑、鳳鑽苑
* 觀塘區：康盈苑
* 葵青區：青盛苑、青雅苑
* 沙田區：豐盛苑、廣林苑
* 屯門區：兆畦苑、兆軒苑
* 大埔區：頌雅苑、逸雅苑、寶雅苑
* 北區：安盛苑
* 西貢區：浩明苑
簽約前必查文件：土地查冊（查釘契）
在你看中單位，準備簽署臨時買賣合約之前，最後一個關鍵步驟，就是委託律師進行土地查冊，俗稱「查釘契」。土地查冊可以顯示出單位的業權狀況，例如有沒有未解除的按揭、有沒有違反建築物條例的命令（釘契）、或者有沒有涉及任何法律訴訟。如果物業有「釘契」，代表業權不清，銀行很大機會拒絕批出按揭。這一步是保障你作為買家權益的最重要防線，絕對不能省略。
買入前必讀：轉讓限制與補地價須知
在芸芸眾多買二手居屋注意事項之中，了解清楚單位的轉讓限制和補地價機制，絕對是保障自己權益的關鍵一步。這不只關乎你日後想換樓的彈性，更直接影響單位的真正價值，是整個買二手居屋流程中不可或缺的一環。
轉讓限制：二手居屋禁售期有多長？
首先，我們要清楚一個概念：即使你成功購入二手居屋，單位仍然會受到房委會的轉讓限制。根據現行政策，新買家由簽署「轉讓契據」當日起計的兩年內，是不可以在居屋第二市場轉售該單位的。
簡單來說，這是一個為期兩年的「禁售期」，目的是遏止短期炒賣活動。兩年後，你就可以再次將單位放售予其他綠表或「白居二」資格的買家。當然，如果你想將單位在自由市場（即賣給任何人士，包括非合資格者）出售，就需要先完成「補地價」這個步驟。
補地價最佳時機與計算方法
補地價，就是向政府補回當年首次購入單位時所享有的折扣，從而解除單位的轉讓限制，取得單位的完整業權。這一步驟對業主來說，是一項重要的財務決策，而掌握最佳時機，可以為你節省一筆可觀的金額。
補地價公式解讀
補地價的金額並非固定不變，而是與申請補價當時的樓市市況掛鈎。計算公式如下：
補價金額 = 申請補價時的單位十足市值 × (購入單位時的十足市值 – 原來樓價) / 購入單位時的十足市值
這個公式看似複雜，其實核心概念很簡單，就是「現時市值 × 當年折扣率」。
舉個例子，假設一個單位在首次出售時的市值是200萬元，業主以七折（即30%折扣）的140萬元買入。多年後，你想為單位補地價，此時房署委託的估價師評估單位現時的市值已升至600萬元。那麼你需要補付的金額就是：
600萬元 × 30% = 180萬元
為何應在樓市低位時補價？
從上面的公式可以看到，補價金額與「申請補價時的單位市值」成正比。這就提供了一個相當重要的理財策略：在樓市處於低位時申請補地價。
當樓市回調時，單位的評估市值會較低，計算出來的補價金額自然會減少。業主可以趁這個時機，以較低成本完成補價，解除單位的轉售「枷鎖」。待樓市回升後，便能以更高的價格在自由市場上出售物業，從而賺取更大的利潤空間。反之，若在樓市高峰期才補價，成本會高昂得多，變相蠶食了未來的賣樓利潤。
補地價後的權益：自由買賣、出租與加按
完成補地價後，你的居屋單位在法律上就等同於一間私人樓宇，你會獲得幾項非常重要的權益：
- 自由買賣：你可以將單位在公開的自由市場上放售，買家不再局限於綠表或白居二人士。潛在買家基礎擴大，有利於單位以更佳的市場價格出售。
- 合法出租：未補地價的居屋是嚴禁出租的。補價後，你可以自由將單位放租，賺取租金收入，增加被動現金流。
- 申請加按：未補地價的居屋幾乎無法向銀行申請加按或轉按套現。補價後，你的物業就具備了財務上的靈活性，可以像私樓一樣，因應資金需要向銀行申請加按，將物業升值的部分套現作其他用途。
買二手居屋常見問題 (FAQ)
在考慮各種買二手居屋注意事項時，許多朋友都會遇到相似的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
買二手居屋整個流程大約需時多久？
整個買二手居屋流程的時間，會因為申請人類別和搵樓速度而有很大差異。對於白居二申請者，由遞交申請、等待攪珠到成功取得《購買資格證明書》，整個過程可能需要數個月。
不過，如果單從簽署臨時買賣合約開始計算，到正式收樓為止，時間就相對固定。一般來說，這個交易過程大約需要2至3個月。流程主要包括簽署臨約、申請按揭、律師處理文件及申請「提名信」，最後在指定成交日完成交易。所以，當你找到心儀單位後，可以預算大約三個月時間完成後續手續。
聯名物業會影響申請資格嗎？
這個問題直接關係到買二手居屋資格，答案是肯定的，聯名持有物業會直接影響申請資格。
根據房委會規定，白表申請者及名列申請表上的家庭成員，由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，都不能以任何形式擁有香港住宅物業的權益。這裡的「任何形式」包括個人或聯名持有，所以即使你只是其中一位聯名業主，也會被視為擁有物業，從而不符合申請資格。
為未補地價居屋加名，需要付印花稅嗎？
是的，為未補地價居屋加名需要繳付印花稅。在法律上，增加物業聯名業主被視為業權轉讓的一部分，稅務局會根據轉讓的業權份額估算市值，然後計算應繳的印花稅金額。
不過，更重要的一點是，未補地價的資助房屋要更改業權（包括加名或除名），必須先向房屋署署長申請並獲得批准。房屋署的審批非常嚴格，通常只會在一些特殊情況下才會考慮，例如因業主身故辦理繼承，或者因離婚而需要根據法庭命令更改業權。一般情況下，想為家人加名的申請很可能不會獲批。
居屋裝修有沒有特別限制？
居屋的裝修限制比一般私人樓宇多，這一點必須注意。最關鍵的限制是不能隨意改動單位結構，特別是主力牆。
很多居屋單位的間隔牆本身就是主力牆，用以支撐整座樓宇的結構。如果擅自拆除或改動，會嚴重影響樓宇安全，後果非常嚴重。因此，在計劃裝修前，務必向管理處索取單位的建築圖則，清楚了解哪一幅是主力牆。此外，改動廚房間隔（例如改成開放式廚房）、窗戶、外牆或喉管等，亦可能受《建築物條例》或大廈公契的限制，動工前最好先諮詢專業人士的意見。