2026年在香港置業，面對瞬息萬變的利率環境，選擇最適合的按揭計劃是節省利息開支的關鍵一步。究竟應該選擇與銀行同業拆息掛鈎的H按，還是利率相對穩定的P按？除了比較表面利率，現金回贈、高息掛鈎戶口（Mortgage-Link）、罰息期這三大關鍵條款如何影響你的總供款成本？而置業前的第一關「壓力測試」又該如何計算與準備？本篇終極指南將為你一文拆解，從各大銀行最新利率優惠比較，到H按與P按的深入對決，並提供實用按揭計算機，助你精明決策，鎖定最划算的供樓方案，輕鬆上會。
香港最新按揭利率及優惠比較 (2026年X月更新)
想在香港置業，第一步就是要掌握最新的香港買房貸款利率資訊。市場上的按揭計劃五花八門，利率和優惠時常變動，直接影響你未來幾十年的供款開支。這部分內容會為你整理各大銀行的最新計劃，並且深入拆解影響香港房屋貸款利率的兩大關鍵指標，助你作出最精明的決定。
各大銀行按揭計劃利率及條款比較表
我們為你搜羅並比較了市場上主流銀行的按揭計劃。下表清晰列出了不同置業類型下的利率、現金回贈、罰息期等關鍵條款，讓你一目了然。由於銀行會不時更新優惠，申請前最好還是直接查詢，獲取最準確的資訊。
新造按揭 (一手/二手樓)
不論是購入一手新盤還是二手物業，新造按揭的競爭最為激烈，所以優惠通常也最吸引。現時大部分銀行提供的H按計劃，實際利率普遍為「H+1.3%」，並且設有「P-1.75%」的封頂利率保障。現金回贈方面，視乎貸款額大小，普遍介乎0%至1%之間。選擇時，除了比較利率和回贈，罰息期（一般為兩年）也是一個考慮點。
轉按／加按
轉按是將現有按揭由一間銀行轉到另一間，主要目的是尋求更低的利率或賺取現金回贈。加按則是在原有物業上增加貸款額以套現。目前轉按的利率結構與新造按揭非常相似，但現金回贈的幅度普遍較新造按揭低。由於近年銀行資金成本上升，高額回贈已較為少見，計算轉按是否划算時，需要將律師費等成本一併考慮。
居屋／綠置居按揭
由於有政府作為擔保人，居屋和綠置居的按揭計劃與私樓有所不同。銀行提供的按揭利率通常以P按為基礎，例如「P-1.75%」。這種安排的好處是供款額相對穩定，更易於預算。雖然利率計劃選擇較少，但勝在審批確定性高，而且合資格申請人通常能享有較長的還款期和較高的按揭成數。
影響按揭利率的兩大關鍵：HIBOR與最優惠利率
看懂了比較表，下一步就是理解這些利率數字背後的運作原理。香港的浮息按揭計劃，萬變不離其宗，都是由「香港銀行同業拆息 (HIBOR)」或「最優惠利率 (Prime Rate)」這兩大基準所衍生。弄懂它們的特性，你就掌握了選擇按揭計劃的核心。
香港銀行同業拆息 (HIBOR) 走勢與影響
HIBOR的中文全稱是「香港銀行同業拆息」，簡單來說，就是銀行之間互相借錢時使用的短期利率。它的最大特點是波動性高，會因為市場資金的供應多寡而每日浮動。當市場資金充裕，HIBOR就會下跌，你的H按供款也會隨之減少。相反，資金緊張時HIBOR會上升，供款便會增加。現時大部分H按計劃都以「一個月HIBOR」作為基準，因為它的透明度最高。
最優惠利率 (Prime Rate) 分類及現況
最優惠利率（P Rate或Prime Rate）是各家商業銀行自行制定的基本貸款利率，主要供其最優質客戶使用。與每日變動的HIBOR不同，P的穩定性非常高，銀行不會輕易調整，通常只在美國聯儲局有重大利率舉動後，才會跟隨變動。因此，P按的供款額非常穩定，方便計劃長遠開支。
一個重要的細節是，香港市場上的P並非劃一。主要分為「大P」和「細P」兩種：
* 「大P」：現時為年利率5.875%，由匯豐、恒生、中銀香港等龍頭銀行採用。
* 「細P」：現時為年利率6.125%，由渣打、東亞、星展、花旗等其他大部分銀行採用。
所以，當你比較不同銀行的P按計劃時，例如同樣是「P-2%」，你必須先了解該銀行採用的是「大P」還是「細P」，才能準確計算出最終的實際利率。
H按 vs P按 終極對決：如何選擇最慳息方案？
在香港申請樓宇按揭，選擇最適合的香港買房貸款利率方案是置業旅程中的關鍵一步。市面上最主流的選擇，離不開H按與P按。這兩個方案直接決定你未來的供款額及總利息支出，因此，了解它們的分別，並根據自身情況作出明智抉擇，絕對是慳息的首要任務。接下來，我們會為你深入剖析兩者的運作模式與利弊，助你輕鬆應對這個重要決策。
H按 (HIBOR-based Mortgage) 全面解構
H按，全名為「香港銀行同業拆息按揭計劃」，是現時市場上超過九成置業人士的選擇。計劃中的「H」代表HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate)，即香港銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率由市場資金的供求決定，每日都會浮動，是反映銀行資金成本最直接的指標。
H按計算方式、優點與風險
H按的實際利率計算非常直接，公式是「H + 銀行訂立的固定利率」。例如，若銀行計劃為H+1.3%，而當刻的一個月HIBOR為2.5%，你的實際按揭利率便是3.8% (2.5% + 1.3%)。
它的最大優點，是在低息環境下，HIBOR通常處於低水平，令實際利率比P按更低，每月供款自然更輕鬆。這也是它廣受歡迎的主要原因。然而，優點同時亦是風險所在。由於HIBOR與市場資金流動性及環球利率走向緊密掛鈎，其波動性較大。當市場資金緊張或美國加息時，HIBOR可能在短時間內抽升，直接增加你的供款負擔，為財務規劃帶來不確定性。
H按的安全網：「封頂利率 (Cap Rate)」
為了平衡HIBOR的波動風險，所有銀行的H按計劃都設有一個極其重要的保護機制，稱為「封頂利率」或「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限通常與最優惠利率(P)掛鈎，例如P-1.75%。
它的運作原理是，當「H + 固定利率」的計算結果高於封頂利率時，銀行會自動採用封頂利率來計算你的供款。換言之，即使HIBOR升至極高水平，你的供款利率亦不會超過這個預設的上限。這個設計讓H按兼具了低息期慳息的優點，以及高息期鎖定最高成本的保障，令選擇香港房屋貸款利率時更添安心。
P按 (Prime-based Mortgage) 全面解構
P按，即「最優惠利率按揭計劃」，是較為傳統的按揭方案。這裡的「P」代表Prime Rate，是各家商業銀行自行制定的基準貸款利率，主要提供給其最優質的客戶。P的變動頻率遠低於H，相對穩定。值得留意的是，香港銀行採用的P並非完全統一，主要分為「大P」與「細P」，在比較不同銀行的P按計劃時需要留意其基準。
P按計算方式、優點與缺點
P按的利率計算公式為「P – 銀行訂立的固定利率」。假設銀行的P為5.875%，計劃為P-2%，你的實際按揭利率便是3.875%。
P按最大的優點是穩定。由於銀行不會輕易調整P，你的按揭利率和每月供款額在很長一段時間內都會維持不變，極利於個人或家庭作長遠的財務預算。其缺點則是在市場減息週期中，P的下調速度往往滯後於H，甚至未必跟隨，這會導致P按的利率高於H按，令你無法享受市場最低的利率水平。
P按適合哪些人士？
P按的穩定特性，特別適合對利率波動較為敏感，或極度重視財務規劃穩定性的人士。如果你是首次置業，現金流預算較為緊張，或者你的收入並非完全固定，不希望供款額頻繁變動打亂預算，那麼P按提供的確定性便非常有價值。簡單來說，它適合願意為「穩定」支付少許潛在溢價的按揭申請人。
決策指南：H按定P按？一張圖表助你選擇
面對H按與P按的抉擇，你可以從以下幾個核心角度思考，找出最適合自己的方案。
| 考慮因素 | 優先選擇 H按 | 優先選擇 P按 |
|---|---|---|
| 利率預期 | 預期利率將維持平穩或下跌 | 預期利率將持續大幅攀升 |
| 風險承受能力 | 可接受供款額隨市場浮動 | 偏好固定、可預測的供款額 |
| 現金流狀況 | 現金流充裕，有能力應付突增的供款 | 現金流較為緊張，需要精準的財務預算 |
| 慳息目標 | 追求最低的利息支出 | 願意為供款穩定性支付潛在的較高利息 |
H按與P按的免費轉換條款
一個很多人忽略的實用條款，是大部分銀行的按揭合約中，都會提供一次免費將H按轉換為P按（或反向操作）的權利。這個條款大大降低了選擇的風險。你可以先選擇普遍較為優惠的H按，若未來HIBOR持續處於高位，並預期P按會更划算時，便可向銀行申請行使這個轉換權。在申請時，不妨向銀行職員確認條款細節。
根據個人風險承受能力及現金流選擇
總結而言，選擇H按還是P按，最終應回歸到個人的財務狀況與風險偏好。
如果你對利率市場有一定認識，現金流健康，能夠承受供款的浮動以換取更低的利息支出，那麼設有封頂利率的H按無疑是進可攻、退可守的理想選擇。這也是為何它成為香港買樓貸款利率的主流。
相反，假如你極度厭惡風險，或每月預算都需精打細算，希望未來數年的供款額穩定不變，那麼P按所提供的確定性，將會是你更穩妥的夥伴。
【按揭方案配對】3步找出最適合你的利率計劃
在比較各大銀行的H按與P按計劃之前，最重要的一步其實是先清晰了解自己的狀況與需求。市場上五花八門的香港買房貸款利率計劃，其實都是為不同背景的置業人士而設。透過以下簡單三步，你可以快速定位自己的需要，從而更有方向地找出最適合你的按揭方案。
第1步：你的置業類型
你準備購買的物業類型，是篩選按揭方案的第一個關鍵。不同類型的物業，銀行批核的態度、條款以至香港房屋貸款利率都有顯著分別。
- 一手或二手私人住宅： 這是市場上最普遍的類型，幾乎所有銀行都會提供標準化的H按及P按計劃，選擇最多，競爭也最激烈。如果你是首次置業，更可留意是否符合申請按揭保險計劃的資格，以獲取更高的按揭成數。
- 居屋／綠置居等資助房屋： 這類物業由於有政府作為擔保人，按揭申請的風險較低，因此銀行提供的條款相對清晰。不過，並非所有銀行都積極參與這類按揭，選擇範圍會比私人住宅稍窄。
- 村屋、唐樓或工商舖： 對於這類物業，銀行的審批取態會相對審慎。估價可能較為保守，按揭成數較低，而利率上的附加點數（例如H+的百分比）也可能較高。主要原因是這類物業的成交量較疏落，銀行考慮到其轉售能力，風險評估會更嚴謹。
第2步：你的財務偏好
了解物業類型後，下一步就是審視自己的財務狀況和風險承受能力。這將直接影響你應該傾向選擇浮動利率（如H按）還是較穩定的利率（如P按）。
- 追求最低利息支出： 如果你的現金流穩定，收入具備增長潛力，並且能夠承受每月供款額的浮動，那麼H按會是你的首選。在低息週期，H按通常能提供比P按更低的實際利率，讓你節省更多利息。加上有「封頂利率」作為安全網，可鎖定最高的利息支出。
- 重視財務規劃穩定性： 如果你的收入較為固定，或者希望每月供款額盡量不變，以便作出精準的財務預算，P按的穩定性就更適合你。P按的利率調整頻率遠低於H按，讓你的財政規劃更具確定性。對於極度規避風險的人士，甚至可以考慮定息按揭計劃，在指定年期內完全鎖定利率。
- 著重資金運用彈性： 你亦可思考是否有大量流動資金。若有，附帶高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）的計劃便極具吸引力，能以存款利息抵銷部分按揭利息，變相降低供樓成本。
第3步：獲取個人化按揭方案推薦
完成了以上兩步的自我評估，你對自己的需求應該已有一個清晰的輪廓。現在，你就可以帶著這些明確的條件，去尋找最理想的香港買樓貸款利率計劃。
- 善用比較工具： 你可以返回本文上方的各大銀行按揭比較表，根據你的物業類型和偏好，重點篩選出幾個目標計劃。
- 進行初步計算： 使用網站提供的按揭計算機，輸入心儀物業的樓價、預計貸款額及篩選出來的利率，即時計算出每月供款及壓力測試要求，讓你的預算更具體。
- 諮詢專業意見： 網上資訊和計算結果可作為重要的參考，但最終的按揭條款始終以銀行審批為準。建議你帶著初步方案，直接向相關銀行的按揭部門或專業的按揭顧問查詢，以獲取最準確及個人化的方案詳情。
按揭計算機：即時計每月供款、利息及壓力測試
計算香港買房貸款利率與每月供款，看似相當複雜。其實，你只需要一個簡單好用的工具，就能將所有繁瑣的數字變得清晰易明。這個按揭計算機，就是專為你而設的理財好幫手。你只要輸入幾個基本資料，它就能即時為你估算每月還款額、整個貸款期的總利息支出，甚至連銀行審批時必須考慮的壓力測試入息要求，也能一併計算出來，讓你對自己的香港買樓貸款利率和負擔能力有更實在的掌握。
輸入貸款資料
開始計算前，你需要準備好三個核心資料，它們是決定你未來供款的關鍵。
- 貸款金額： 你打算向銀行借貸的總金額。
- 還款年期： 你計劃用多少年時間來清還整筆貸款，一般最長可達30年。
- 按揭年利率(%)： 這是你預估的香港房屋貸款利率。你可以參考現時市場上普遍的利率水平，例如 H+1.3% 或 P-1.75% 的封頂利率，然後輸入一個估算數字。
互動計算機
[在此處嵌入互動計算機]
你可以在上方的計算機中，輸入你的貸款金額、還款年期及預計的按揭利率。你也可以隨意調整數字，即時比較不同方案下的供款差異，方便你規劃最適合自己的方案。
獲取詳細計算結果
輸入資料後，按一下「計算」，一份詳盡的按揭分析報告就會立即呈現眼前。這份報告會清楚列出所有你需要知道的重要數據。
每月供款及總利息支出
計算結果會首先顯示兩個最核心的數字。第一是「每月供款額」，這讓你清楚知道未來每個月需要承擔的固定支出，方便你制定家庭預算。第二是「總利息支出」，這個數字讓你一目了然地看到，在整個還款期內，你需要為這筆貸款支付的總成本。了解總利息，有助你更全面地評估整個置業的財務承擔。
壓力測試最低入息要求
這項結果是銀行審批按揭的重要參考。根據金管局規定，銀行需要進行壓力測試，即假設你現時的按揭利率再增加2%，然後計算你的每月供款額是否仍在你的月入某個比例之內。計算機會為你模擬這個測試，並反推出你至少需要達到多少的「最低月入」，才能符合銀行的審批門檻。這讓你提早了解自己的借貸能力是否達標。
詳細還款時間表 (本金及利息分佈)
除了總數，計算機還會提供一份詳細的還款時間表。這份列表會分解你每一期的供款，清楚顯示當中有多少錢是用來償還「本金」，又有多少錢是支付「利息」。你會發現，在還款初期，供款中利息佔的比例會較高，然後隨著時間，償還本金的比例會逐漸增加。這有助你深入了解整個貸款的還款結構。
魔鬼在細節：利率以外的3大按揭關鍵條款
比較香港買房貸款利率時，大家的焦點自然會放在H按或P按的利率高低，但一份按揭計劃的好壞，往往取決於利率數字以外的條款。這些細節直接影響你的現金流、長遠利息支出和未來財務彈性。現在就為你拆解三個最關鍵的條款，讓你全面評估不同銀行的香港房屋貸款利率計劃。
現金回贈 (Cash Rebate)
現金回贈可說是最吸引眼球的優惠，它是銀行為了爭取客戶，直接從貸款額中按某個百分比計算出來的現金獎賞。例如貸款額是500萬，現金回贈1%，你就可以獲得5萬元現金。這筆錢可以用於裝修、購置傢俬或應付其他雜項開支，非常實用。
金管局規定：回贈逾1%需扣減貸款本金及其影響
不過，當現金回贈的比例超過貸款額的1%時，就需要特別留意金管局的一項規定。根據指引，任何高於1%的回贈金額，都必須在貸款本金中直接扣除。
舉個例子說明：假設你申請一筆400萬的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即6萬元。
* 首1%的回贈（4萬元）會以現金形式發放給你。
* 超出1%的部分（0.5%，即2萬元）則必須從貸款本金中扣減。
* 所以，你最終獲取的貸款額會是398萬元（400萬 – 2萬），而你實際到手的現金只有4萬元。
這個做法的好處是減少了你的總貸款本金，長遠來看可以節省一些利息支出。不過，它同時減少了你開初能動用的現金，對於需要資金周轉的業主來說，可能需要重新規劃財務預算。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）是一個非常實用的理財工具，特別適合手頭上有閒置資金的業主。簡單來說，銀行會為你提供一個高息儲蓄戶口，而這個戶口的存款利率會與你的按揭利率完全相同。
如何運作：以存款利息抵銷按揭利息支出
它的運作原理很直接。假如你的實際按揭利率是3.5%，你放在Mortgage-Link戶口內的資金，就可以賺取同樣是3.5%的年利率。這筆存款利息收入，就可以直接用來抵銷你部分的按揭利息支出，達到慳息的效果。
當然，這個高息存款設有上限，通常是你尚餘按揭貸款額的50%至60%。雖然不是全額貸款都能對沖，但只要善加利用，依然能為你節省一筆可觀的利息開支。
罰息期 (Penalty Period)
罰息期是銀行為了保障利息收入而設下的條款，指在指定期限內（通常是兩至三年），假如你希望提早全數清還按揭貸款，就需要向銀行支付一筆罰款。
提早還款的限制與對未來轉按的影響
罰息期的影響非常深遠。若你在期內賣樓，或者想轉按至其他利率更優惠的銀行，便會觸及這個條款。罰款的計算方式各銀行不同，通常是按照貸款額的某個百分比計算，而且可能需要退還當初銀行提供的現金回贈及其他優惠。
因此，在選擇按揭計劃時，罰息期的長短是一個重要的考慮因素。較短的罰息期意味著你有更大的靈活性，可以在市場利率走勢有利時，更快地作出轉按決定，捕捉更佳的優惠。
其他按揭選擇：定息按揭與綠色按揭
除了市場主流的H按和P按，了解香港買房貸款利率時，其實還有其他選擇，定息按揭與綠色按揭就是為滿足特定需要而設的方案。這兩種計劃各有特色，適合不同財務狀況與置業目標的人士，值得花時間深入認識。
定息按揭計劃
定息按揭，顧名思義就是在指定年期內，將按揭利率鎖定在一個固定水平。不論市場利率如何波動，期間的每月供款額都維持不變，提供了極高的財務確定性。
優勢：豁免壓力測試，適合收入不穩人士
定息按揭計劃最大的優勢，就是申請人可以豁免金融管理局的壓力測試要求。一般按揭申請，銀行需要計算申請人在利率增加2%後，每月供款佔入息比率不可超過60%。但申請由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的定息按揭計劃，申請人只需符合基本的供款與入息比率要求，即每月供款不超過月入50%即可。因此，這個計劃特別適合一些收入不固定的人士，例如自由工作者或主要依賴佣金的銷售人員，他們可能難以通過嚴格的壓力測試。
比較不同鎖息年期的利率
香港按揭證券有限公司的定息按揭計劃，提供了10年、15年及20年三種不同的鎖息年期選擇。一般而言，鎖息年期越長，利率會相對較高，以反映銀行需要承擔的長期利率風險。例如，10年期的利率可能是最低的，而20年期的利率則最高。這些利率會定期調整，申請前應直接查閱按揭證券公司的官方公佈，以獲取最準確的資訊。
綠色按揭 (Green Mortgage)
綠色按揭是近年銀行為推動環保及可持續發展而推出的新式香港房屋貸款利率計劃。它的核心理念是為購買或居住於合資格「綠色」認證物業的業主，提供額外的按揭優惠，以作鼓勵。
申請資格（綠建環評認證）及額外優惠
要申請綠色按揭，物業本身必須符合特定環保標準，最常見的資格是獲得香港綠色建築議會頒發的「綠建環評」（BEAM Plus）鉑金級或金級認證。現時香港不少新建的私人住宅項目都已達到此標準。成功申請的業主，可以獲得銀行提供的額外獎賞，形式包括現金回贈、利率折扣或其他優惠。例如滙豐銀行、中國銀行（香港）等大型銀行都有推出相關計劃，提供的額外現金回贈可達數千至過萬港元不等，具體優惠條款可向個別銀行查詢。
按揭利率常見問題 (FAQ)
Q1: 現時市場上最好的按揭利率是多少？
這是一個大家最關心的問題，但其實並沒有一個單一的「最好」答案。最適合你的香港買房貸款利率，取決於你的個人財務狀況、物業類型以及貸款額。一般來說，市場上主流的H按計劃，實際利率普遍為H+1.3%，並設有與P按掛鈎的封頂利率。
要留意的是，最低的利率並不等於最划算的方案。你还需要將現金回贈、高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）的條款，以及罰息期的長短等因素一併納入考慮。例如，較高的現金回贈雖然吸引，但如果回贈超過貸款額的1%，就需要從貸款本金中扣除，這會輕微影響你的現金流。因此，最好的做法是全面比較不同銀行的方案，找出一個最切合你財務需求的綜合計劃。
Q2: HIBOR不斷升，我的H按供款會無限增加嗎？
這是一個常見的疑慮。答案是不會的，因為H按計劃中存在一個非常重要的保護機制，稱為「封頂利率」（Cap Rate）。這個機制為你的按揭供款設定了上限。
封頂利率通常會與最優惠利率（P按）掛鈎，例如P-1.75%。當銀行同業拆息（HIBOR）上升，導致「H+銀行利差」的計算結果高於封頂利率時，銀行會自動採用較低的封頂利率來計算你的每月供款。換句話說，即使HIBOR持續攀升，你的實際香港房屋貸款利率最高也只會去到封頂水平。這個安全網的存在，讓你在享受低息環境帶來的好處時，也能有效管理利率上升的風險。
Q3: 申請按揭時，銀行還會考慮什麼？
除了你選擇的香港買樓貸款利率計劃，銀行在審批按揭申請時，會進行一次全面的風險評估。利率和優惠只是最後批出的條款，能否成功獲批，以及批核的條件，還取決於以下幾個關鍵因素：
- 還款能力： 這是銀行最重視的一環。銀行會仔細審核你的入息證明，確保你的每月供款與入息比率符合金管局指引。此外，你必須通過壓力測試，即假設利率上升後，你的供款能力依然穩健。
- 信貸紀錄： 銀行會查閱你的信貸報告（由環聯提供）。一份良好的信貸紀錄，證明你是個可靠的借款人；相反，任何遲還款或債務違約的紀錄都可能對審批造成負面影響。
- 個人背景： 你的職業、收入穩定性及年齡都會影響審批。一般而言，有固定收入的受薪人士較易獲批；自僱或收入不穩定的人士，銀行則可能要求提供更多證明文件。
- 物業質素： 銀行會為你的物業進行估價。如果估價不足，你可能需要準備更多首期資金。此外，樓齡過高或物業類型特殊（例如村屋），審批標準亦可能有所不同。