想借盡9成按揭？一文看清2026最新按揭成數上限、6大影響因素及陷阱 (附按揭成數表)

想成功申請9成按揭「上車」或換樓，除了要符合金管局的最新指引，更要了解銀行背後的審批準則。隨著2026年政府進一步放寬按揭成數上限，並劃一供款與入息比率要求，買家表面上的借貸力似乎有所提升，但實際操作中，您的入息狀況、物業類型、以至發展商優惠等因素，都可能成為獲批高成數按揭的隱藏變數。

本文將為您一文整合2026年最新、最全面的按揭成數資訊，由金管局放寬措施懶人包、新舊按揭保險計劃（MIP）的申請門檻，到深入剖析影響您最終獲批成數的六大關鍵因素與常見陷阱。無論您是首次置業、換樓客還是投資者，都能透過本文的詳細解說及附上的按揭成數表，清晰計算出自己的最高貸款額，助您在置業路上做好萬全準備。

實現9成按揭：解構按揭保險計劃 (MIP) 申請關鍵

談到買樓，很多人第一個想到的就是首期，而決定首期多寡的關鍵，就是按揭成數。想盡量減輕首期負擔，借到按揭成數9成，就必須認識按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP)。這個計劃可以說是上車客的「神隊友」，專門協助有穩定還款能力、但首期資金暫時不足的買家，順利置業。

按揭保險基本原理：為何能助您突破按揭成數上限？

您可能會好奇，既然金融管理局有規定按揭成數上限，銀行又怎能批出更高的貸款呢？這就是按揭保險的巧妙之處。

簡單來說，按揭保險是一份為銀行而設的保險。當銀行批出高於金管局指引上限的貸款額時，例如由七成增加到九成，中間多出來的兩成貸款，銀行需要承擔的風險就更高。按揭保險的作用，就是由香港按證保險有限公司 (HKMCi) 或昆士蘭按揭保險 (QBE) 為銀行在這筆額外貸款上提供擔保。萬一將來業主無法償還貸款，保險公司會向銀行賠償差額損失。因為銀行的風險降低了，所以才放心批出高達九成的按揭貸款給合資格的申請人。

申請高成數按揭：新舊按揭保險計劃比較

要申請按揭保險，您會發現市場上有「新按保」和「舊按保」兩種計劃。它們主要按樓價劃分，適用的物業範圍和貸款上限都不同。了解兩者的分別，有助您根據心儀物業的樓價，選擇最適合的方案。以下我們為您逐一拆解。

【新按保】樓價1,000萬或以下：申請9成按揭的條件

對於大部分首次置業人士來說，這個區間是最常接觸到的。想透過新按保計劃申請按揭成數9成，一般需要符合以下幾個基本條件：

申請時，您在香港並未持有任何住宅物業。
物業必須是用作自住。
申請人需要有固定收入，並且主要收入來源於香港。

只要符合以上條件，購買1,000萬元或以下的物業，最高就可以申請到九成按揭貸款。

【新按保】樓價1,000萬至1,500萬：階梯式按揭成數計算

當樓價超過1,000萬元，按揭成數的計算方式就變得不一樣，採用的是一種「階梯式」上限。

樓價1,000萬以上至1,125萬元：最高可借八至九成，但貸款額上限為900萬元。舉例說，一個1,100萬的單位，最高貸款額是900萬，實際按揭成數就是大約81.8%，而不是足九成。
樓價1,125萬以上至1,500萬元：最高可借八成按揭。

這個階梯式的設計，是為了在協助市民換樓的同時，也能管理好銀行體系的信貸風險。

【新按保】樓價1,500萬至3,000萬：按揭成數上限及貸款額

對於更高價值的物業，新按保計劃同樣設有貸款上限：

樓價1,500萬以上至1,715萬元：最高可借七至八成，貸款額上限為1,200萬元。
樓價1,715萬以上至3,000萬元：最高可借七成按揭。

由此可見，新按保計劃的覆蓋範圍相當廣，由入門級單位到中高價物業的買家都能受惠。

【舊按保】樓價600萬以下物業的選擇

雖然新按保是主流，但舊有的按揭保險計劃（舊按保）依然存在，並且適用於樓價600萬元或以下的物業。對於預算有限的買家來說，這也是一個值得考慮的選項：

樓價400萬元或以下：最高可申請九成按揭。
樓價400萬以上至450萬元：最高可借八至九成，貸款額上限為360萬元。
樓價450萬以上至600萬元：最高可借八成按揭。

按揭保險費計算方法與支付選項

使用按揭保險計劃，申請人需要支付一筆保險費。保費的金額會根據貸款額、按揭成數和還款年期而定，一般是貸款額的一個百分比。支付保費有兩種主要方式，您可以根據自己的財務狀況選擇。

一次付清 vs 加借分期攤還的利弊分析

一次付清 (Lump Sum Payment)：
優點： 在提取按揭貸款時一筆過繳清所有保費。因為保費沒有產生任何利息，所以這是總支出成本最低的方法。
缺點： 需要在置業初期準備更多的現金，對首期預算較緊絀的人士來說壓力較大。
加借並分期攤還 (Financing into Loan)：
優點： 這是最常見的做法。您可以將保費總額加進按揭貸款總額之中，然後連同每月供款一併攤還。這樣做能大大減輕前期的現金壓力。
缺點： 因為保費也成為了貸款的一部分，所以需要支付利息，長遠來說總利息支出會較高。

【最新動態】樓花按揭保險申請放寬詳情 (2026年更新)

以往，新按保計劃主要適用於現樓物業，樓花買家能選擇的方案十分有限。不過，香港按證保險有限公司在2026年宣布放寬相關規定，為樓花市場帶來好消息。

根據最新指引，在2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花買家，只要符合相關條件，現在也可以申請新按保計劃，採用即供付款辦法承造高成數按揭。這項變動無疑增加了樓花買家的資金靈活性，讓他們在考慮按揭成數2026年的財務規劃時，有更多的選擇。

拆解影響您最終按揭成數的六大關鍵因素

了解最新的按揭成數政策只是第一步，要成功申請到心儀的貸款額，您必須清楚知道銀行最終批出的按揭成數，其實受到多個環環相扣的因素影響。即使政策上容許申請按揭成數9成，但銀行審批時會綜合評估您的個人狀況和物業條件。現在，我們就為您逐一拆解這六個決定您最終按揭成數的關鍵因素，助您做好準備。

因素一：申請人入息狀況

固定收入 vs 非固定收入(佣金/自僱)對按揭成數的影響

銀行最重視的是還款穩定性，所以申請人的收入性質是審批按揭成數的核心。如果您是固定月薪的受薪一族，銀行會視您的還款能力較為穩定，申請高成數按揭會比較順利。符合資格的首次置業人士，一般可以透過按揭保險計劃，申請到最高九成按揭。

相反，如果您的收入主要來自佣金、花紅，或者您是自僱人士，這類非固定收入會被銀行視為波動性較高。在審批上會相對保守，即使申請按揭保險，按揭成數上限通常亦會由九成降至八成。

銀行如何計算花紅(Bonus)及佣金？審批標準詳解

對於非固定收入部分，銀行有一套特定的計算方法。

花紅(Bonus)：銀行通常會以過去兩年的平均花紅金額來計算，但並非全數計算在內。有些銀行會將平均數再打折扣，或者設有上限，例如不超過月薪的若干倍數。

佣金：銀行一般會要求申請人提供最近六個月的入息證明，然後計算出平均佣金收入。如果收入時高時低，非常不穩定，銀行有機會要求更長的入息證明，或者將計算出來的平均收入打折。

香港境外收入申請高成數按揭的限制與要求

如果您的主要收入來源於香港境外，申請高成數按揭將會非常困難。現時，按揭保險公司基本上已不接受境外收入人士申請高成數按揭。

若只申請一般按揭（例如七成或以下），銀行仍會受理，但審批標準會非常嚴格。申請人需要提供有力的文件，證明自己與香港有緊密聯繫，例如受香港公司外派工作，或有直系親屬在港居住。同時，銀行在計算還款能力時，亦會因為匯率風險和核實困難等因素，將您的境外收入打一個折扣計算。

無固定收入？以資產水平計算按揭成數的方法

假如您是退休人士或沒有固定月薪，但擁有相當的資產（例如現金、股票、物業），仍然可以申請按揭。銀行會以「資產水平」為基礎進行審批，計算方式是將您的淨資產總值（扣除負債後）除以按揭還款年期，從而推算出一個等同月入的金額。不過，透過這個方法申請，按揭成數上限會較低，一般最高只能做到四至五成。

因素二：申請人身份與置業目的

首次置業 vs 非首次置業的按揭成數比較

申請人的置業身份是影響按揭成數的決定性因素。「首次置業」身份是申請九成按揭的入場券，其定義是指在申請按揭時，您在香港沒有持有任何其他住宅物業。

如果您並非首次置業，即本身已持有或與他人共同持有住宅物業，那麼即使物業是用作自住，最高按揭成數亦會受到限制。在新政策下，雖然基本按揭成數上限劃一，但在申請高成數按揭保險時，非首次置業人士的成數上限就會較首次置業人士低。

換樓客必讀：「先賣後買」與「先買後賣」的影響

對於換樓客來說，買賣物業的時序會直接影響您的按揭成數。

「先賣後買」：這是最穩妥的做法。只要您在簽署新物業的正式買賣合約前，已經成功出售舊有物業，並簽署了「轉讓契約」(Assignment)，法律上您就恢復了「首次置業」的身份，可以享受最高的按揭成數優惠。

「先買後賣」：如果您先買入新物業，再出售舊物業，在申請新按揭時，您會被視為持有超過一個物業，按揭成數將會按照非首次置業的標準計算，可借貸金額會大幅減少。

擔保人的角色：何時需要？擔保人自身按揭如何影響成數？

當申請人的收入不足以通過銀行的供款與入息比率要求時，就可以考慮增加擔保人。擔保人的收入可以與申請人合併計算，以增強還款能力。

不過，您需要留意擔保人本身的財務狀況。如果擔保人自己沒有任何按揭在身，對申請的影響較小。但如果擔保人本身亦有按揭貸款，銀行在審批時會收緊供款與入息比率的上限，變相削弱了擔保的效用。另外，按揭保險計劃對擔保人身份有嚴格規定，一般只接受直系親屬作擔保。

因素三：物業類型與樓齡

私人住宅 vs 樓花的按揭成數審批分別

對於已落成的二手私人住宅，銀行按揭審批程序相對直接，會根據申請人情況批出相應成數。

至於樓花（未建成物業），以往申請高成數按揭的限制較多。不過，近年政策已放寬，指定日期後簽訂臨約的樓花買家，亦可以申請新按揭保險計劃，承造高成數按揭。但銀行對發展商的實力、樓花期長短等因素仍有考量，審批會較現樓謹慎。

資助房屋按揭成數上限（新居屋、二手居屋、租置公屋）

資助房屋的按揭成數計算方法與私樓不同，因為有政府作為擔保人。

新居屋：由房委會或房協出售的一手居屋，綠表申請人最高可獲九成半按揭，白表則為九成，而且一般無需通過壓力測試。
二手居屋：在政府擔保期內（由首次發售日起計），未補地價的二手居屋按揭成數與新居屋相若。如果過了擔保期，銀行審批便會趨向保守，成數會大幅下降。
租置公屋：由於有房委會擔保，按揭成數幾乎可達十足。

特殊物業類型按揭成數：村屋、唐樓

村屋和唐樓因為業權或樓齡問題，銀行在審批按揭時會特別小心。

村屋：由於涉及業權、路權等複雜問題，銀行估價和審批都較保守。合資格的申請人可透過按揭保險，申請最高八成半按揭。還款年期計算亦較短，通常以「55減樓齡」計算。
唐樓：樓齡普遍較高是主要障礙。銀行計算還款年期時，多數會用「75減樓齡」，若樓齡太高，還款期便會很短，這會直接增加每月供款，令申請人難以通過入息審查，間接影響最終獲批的按揭成數。

因素四：物業成交價與銀行估價

當估價不足時，銀行如何計算最終按揭成數？

銀行計算按揭貸款額的基礎，是依據「成交價」或「銀行估價」中的較低者（Take Lower）。

舉個例子，假設您以600萬買入一個單位，並希望申請九成按揭（貸款額540萬）。但銀行對該單位的估價只有580萬。在這種情況下，銀行會以較低的580萬作為基礎計算，批出的九成按揭貸款額便只有522萬（580萬 x 90%）。這意味著，您需要額外準備18萬現金去填補首期的差額。

【樓市下行特別安排】高位買入樓花買家的應對方案

針對樓市下行期間，部分於高位買入樓花的買家，在收樓時可能面臨銀行估價遠低於成交價的困境。為此，金管局曾推出特別安排，容許在指定期間簽約的樓花買家，即使估價不足，銀行仍可在不經按揭保險的情況下，提供較高成數的按揭，以協助他們順利完成交易。

因素五：發展商優惠的潛在影響

發展商「現金回贈」如何影響銀行批出的實際按揭成數？

近年發展商為促銷新盤，經常提供「現金回贈」優惠。這看似吸引，但其實會影響您實際的貸款額。

銀行在審批按揭時，會將發展商提供的所有現金回贈，從成交價中扣除，然後以這個「折實價」作為計算貸款額的基礎。例如，一個600萬的單位，發展商提供3%現金回贈（18萬）。如果您申請七成按揭，銀行批出的貸款額並非420萬（600萬 x 70%），而是先從貸款額中扣除回贈，即402萬（420萬 – 18萬）。這等於您需要準備更多首期資金。

因素六：銀行審批取態

經濟環境如何影響銀行對高風險行業申請人的審批？

最後，宏觀經濟環境和銀行自身的風險政策，也會影響審批結果。在經濟前景不明朗時，銀行審批貸款的態度會趨向審慎。對於從事受經濟週期影響較大行業（例如航空、旅遊、餐飲業）的申請人，銀行可能會要求提供稅單等額外文件，去證明收入的穩定性，甚至有機會酌情調低最終批出的按揭成數。

[進階應用] 轉按與套現的按揭成數計算法則

當你持有一層物業一段時間後，除了繼續供款，其實還可以靈活運用它來改善財務狀況。轉按和套現就是兩種常見的操作，不過它們的按揭成數計算方法，跟首次置業有很大分別。想知道如何利用按揭保險借得更多？讓我們一步步拆解。

平手轉按：如何利用按保提高按揭成數？

有時你可能發現市場上有其他銀行的按揭計劃利息更低，想轉按過去節省利息開支。但如果你的物業在這幾年升值不多，尚餘的貸款額佔物業估值的比例可能仍然很高，甚至超出了銀行基本的按揭成數上限，導致無法成功轉按。

這時候，按揭保險就能發揮作用。即使你不套現，只是想將原有的貸款餘額「平手」轉到新銀行，也可以申請按揭保險。透過按保，你可以將按揭成數提高至物業估值的八成。這樣一來，即使物業升幅有限，你也能順利轉到心儀的低息計劃。

舉個例子，假設你尚餘貸款額480萬，物業最新估價是600萬。貸款佔估價剛好是80%。如果沒有按揭保險，一般銀行最多只能批出七成按揭，即420萬，你便無法轉按。但如果申請按揭保險，你就可以借足480萬，成功轉會。

轉按套現：高成數套現的樓價限制與注意事項

除了節省利息，很多人也想在轉按時套現一筆資金作其他用途，例如裝修、投資或應急。利用按揭保險來增加套現金額是可行的，但是限制比平手轉按嚴格得多，並不是所有物業都適用。

利用按揭保險套現的最高成數與樓價上限

如果你想透過按揭保險來轉按兼套現，首先要留意樓價的限制。目前，這項操作通常只適用於估價在600萬或以下的物業。

在符合條件下，你可以申請最高八成的按揭成數。例如，你的物業現時估價550萬，尚餘貸款250萬。透過按保，你可以申請將貸款額提高至八成，即440萬。扣除原有的250萬貸款後，你就可以成功套現190萬現金。這與首次置業追求的按揭成數9成不同，轉按套現的上限相對較低。

加按套現部分的還款年期限制

另一個必須注意的重點，是套現部分的還款年期。銀行在計算還款期時，會將你的貸款分開兩部分處理。原有貸款的餘額部分，可以繼續沿用較長的還款期，例如最長30年。

但是，你額外加按套現出來的資金，其還款年期會受到限制，通常最長只有25年。這代表套現部分的每月還款額會較高。在決定套現金額前，記得要仔細計算清楚，確保自己未來的還款能力足以應付。

[專家提醒] 避開按揭成數陷阱及善用工具

了解最新的按揭成數表固然重要，但要成功申請心儀的貸款額，更需要洞悉銀行審批背後的細節和潛在陷阱。許多申請人正是在這些細微之處失預算，影響整個置業大計。以下我們將拆解幾個常見的按揭成數陷阱，並且介紹如何利用工具預先規劃，讓您申請過程更順暢。

[獨家：按揭成數情景模擬器] 輸入狀況，即獲個人化分析

紙上談兵總有偏差，每個人的財務背景與心儀物業狀況都是獨一無二的。為了讓您更精準地掌握自己的借貸能力，我們特別設計了「按揭成數情景模擬器」。這個工具超越一般計算機，能為您提供更貼身的分析。

預視收入、身份、物業類型對按揭成數的綜合影響

您只需輸入您的收入水平、職業類別（固定或非固定收入）、置業身份（首次置業或換樓）、以及目標物業的類型與樓齡，模擬器就能綜合評估這些變數如何互相影響，從而預測您可能獲得的按揭成數上限。它將複雜的審批邏輯轉化為清晰易懂的結果。

獲取針對您特定情況的「潛在風險警報」

模擬器最大的特點，是能夠根據您的輸入資料，主動發出「潛在風險警報」。例如，若您輸入的物業樓齡偏高，系統會提示您還款年期可能縮短，導致每月供款增加；若您的收入屬於非固定類型，系統亦會提醒您銀行在計算入息時可能打折扣，最終影響批核的貸款額。這讓您能提早準備應對方案。

陷阱一：誤解「首次置業」定義，錯失高成數按揭資格

不少換樓客以為，只要在買入新物業時，已經簽署了賣出舊有物業的臨時買賣合約，便能以「首次置業」身份申請高達9成的按揭。這是一個普遍的誤解，往往導致他們最後無法取得預期的按揭成數。

為何簽署「轉讓契約」(Conveyance) 是關鍵？

銀行及按證公司判斷申請人是否持有物業的標準，並非以臨時或正式買賣合約為準，而是以物業的「轉讓契約」是否已經簽署作實。轉讓契約是正式轉移業權的法律文件。換言之，換樓客必須在申請新物業按揭時，已完成舊物業的交易並簽署轉讓契約，才能恢復「首次置業」的身份，繼而符合申請高成數按揭的資格。

陷阱二：「發展商現金回贈」如何蠶食你的實際貸款額？

購買一手樓時，發展商提供的「現金回贈」優惠看似吸引，但它可能直接影響您最終獲批的貸款額。銀行在計算按揭成數時，並不會直接以合約價計算。如果回贈是在成交後才發放，銀行通常會先從貸款額中扣除相應的回贈金額。例如，一個樓價1,000萬的單位，您申請七成按揭（700萬），若發展商提供30萬現金回贈，銀行批出的實際貸款額可能只有670萬（700萬 – 30萬），意味著您需要額外準備30萬資金作首期。

陷阱三：還款年期如何間接影響按揭成數審批

還款年期的長短，雖然不直接改變按揭成數的百分比，卻會間接影響最終的審批結果。如果最長還款年期因某些限制而縮短，每月的供款額便會大幅增加。這可能導致申請人的「供款與入息比率」超出銀行規定的上限，即使理論上符合高成數按揭資格，銀行最終也只能批出較低的貸款額，以確保申請人有足夠的還款能力。

人齡加樓齡的「雙重限制」如何運作？

銀行在計算最長還款年期時，普遍採用「人齡」和「樓齡」的雙重限制。計算方法通常有兩個：第一是以一個特定基數（例如75年）減去申請人年齡；第二是以同一個基數減去物業樓齡。銀行最終會採用兩者計算出來的較短年期作為上限。舉例來說，一位30歲的申請人購買一個樓齡50年的物業，按人齡計算可造45年按揭（75-30），但按樓齡計算只能造25年按揭（75-50）。銀行會取其短，即最長還款期只有25年，這將顯著提高每月供款額。

按揭成數常見問題 (FAQ)

非永久性香港居民的按揭成數上限有何不同？

香港作為國際都會，吸引不少朋友來港工作和生活。在置業時，非永久性香港居民的按揭成數上限，確實會與永久居民有些不同。主要關鍵在於申請按揭保險計劃的資格。一般來說，要申請高達九成的按揭，必須透過按揭保險。而按揭保險公司對申請人的背景審查會較為嚴謹，通常要求申請人與香港有緊密的連繫。因此，非永久居民在申請高成數按揭時可能會遇到較多限制，銀行基於風險考量，批出的基本按揭成數上限或會較低，例如回落至六成。不過，如果申請人能夠證明與香港有穩固的連繫，例如在港有穩定且高收入的工作、直系親屬是香港永久居民等，銀行亦會按個別情況作彈性考慮。

夫婦聯名買樓，其中一方有按揭在身，如何計算按揭成數？

這是換樓或家庭添置物業時一個很普遍的狀況。當夫婦以聯名方式申請按揭，銀行會將兩人視為一個共同借款單位。根據金融管理局的指引，只要任何一位申請人或擔保人本身持有未供完的按揭，整個按揭申請就會被界定為「非首次置業」。在這種情況下，可承造的按揭成數上限就需要下調。例如，原本最高可承造七成按揭，在扣減後可能只剩下六成。同時，供款與入息比率的計算也會變得更嚴格。若想取得較高的按揭成數，較直接的方法是在購入新物業前，先完成出售現有物業的法律程序，恢復「首次置業」的身份。

按揭保險是否保障斷供的業主？

這是一個非常重要的概念，很多人會對按揭保險的作用產生誤解。按揭保險計劃的保障對象是銀行，而不是斷供的業主。它的作用是，讓銀行有信心批出高於金管局指引上限的按揭貸款，例如助買家達成申請九成按揭的目標。萬一業主不幸斷供，銀行在收回物業並出售後，若所得金額不足以償還全部貸款，按揭保險公司便會向銀行賠償差額。之後，按揭保險公司會再向原業主追討這筆款項。所以，按揭保險是業主為了獲取高成數按揭而支付的一項費用，但最終的還款責任，始終由業主本人承擔。

申請高成數按揭需要準備哪些額外文件？

由於申請高成數按揭意味著貸款額佔樓價比例更高，銀行和按揭保險公司的審批自然會加倍審慎，以確保申請人的還款能力。除了身份證明、臨時買賣合約、基本收入證明（如最近三個月的糧單和銀行月結單）這些標準文件外，通常還需要準備以下額外文件：更詳盡的收入證明，例如最近一至兩年的稅務局報稅單（特別是對於收入非固定或有花紅、佣金的人士）、僱傭合約副本以證明職位和薪酬結構。此外，銀行也會特別關注首期資金的來源，可能要求申請人提供額外證明，顯示該筆資金已在戶口存放一段時間（例如三個月以上），以確保首期並非來自短期借貸。

如果銀行最終批出的按揭成數不足，我有什麼選擇？

當銀行批出的按揭成數低於預期，意味著需要準備更多首期資金，這時可以考慮幾個方向。最直接的方法是補足首期差額，這需要動用更多的個人儲蓄或後備資金。另一個常見的選擇是尋求家人的支持，由家人資助部分首期，銀行一般會要求家人簽署一份「饋贈聲明」，以證明該筆款項是贈予而非借貸。你也可以嘗試向其他銀行申請，因為不同銀行對物業的估價，以及對申請人信貸狀況的風險評估標準可能存在輕微差異，或許能爭取到較理想的貸款額。最後一個選項是考慮二按，但必須極度審慎，因為二按的利息通常遠高於一按，會大幅加重日後的還款負擔，應只在別無他法時才作考慮。

最新按揭成數放寬措施 (2026/25) 懶人包

核心變動：劃一住宅及非住宅物業按揭成數上限

一表看清：新舊政策下各類物業按揭成數上限對比

自用、出租及公司名義的按揭成數變化

供款與入息比率(DSR)上限統一放寬至50%

[獨家工具] 2分鐘初步評估：新政策下您能提升多少借貸力？

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