不少夫婦或家人聯名以「長命契」形式買入首個物業後，當家庭資產增長，有意再購入物業作投資或自用時，卻往往被高昂的從價印花稅（AVD）所卻步。要破解此困局，其中一個最常見且有效的財務策略，就是辦理「長命契除名」（俗稱「甩名」），讓其中一方回復首次置業身份，從而享受較低的印花稅率。然而，甩名過程並非單純簽個名般簡單，當中涉及轉讓契、重造按揭、印花稅計算及繁複的法律手續。本指南將為您全面拆解長命契除名的三大核心步驟，由回復首置身份的財務誘因、詳細手續、費用預算，以至潛在風險及法律責任，助您在慳稅置業路上作出最明智的決策。
為何要辦理長命契除名？回復首置身份的財務優勢
談到長命契除名，很多人最先想到的就是財務上的好處。這確實是不少家庭規劃資產時，會考慮執行這個步驟的核心原因。當初為了更容易申請按揭，選擇用聯名方式買入第一個物業，但隨著家庭財富增長，這個聯名身份，反而可能成為未來置業的束縛。透過辦理長命契除名手續，不單是為了解決眼前的問題，更是為整個家庭的長遠財務佈局鋪路。
慳印花稅：回復首置身份，避開高額從價印花稅
對大部分人來說，處理長命契除名印花稅絕對是首要考慮。因為根據過往政策，如果本身已持有物業，再買入新物業時就需要繳付高昂的從價印花稅。透過「甩名」讓其中一位家庭成員回復首次置業身份，再以這個「首置」名額去買樓，就可以用較低的第二標準稅率去計算印花稅。這個差額，往往足以成為一筆可觀的裝修費用，甚至是未來置業的部分首期。
實例計算：甩名如何為您節省數十萬印花稅
我們用一個簡單例子來說明。假設陳先生與陳太太聯名持有一個物業，現在想再買一個價值800萬元的單位作投資。如果他們不進行任何操作，便需要繳付高額的印花稅。但如果他們選擇辦理長命契除名，由陳先生承擔原有物業全部業權，陳太太回復首置身份。之後由陳太太買入新單位，她只需按首置稅率繳付30萬元印花稅（800萬元 x 3.75%）。兩者相比，稅款開支的差距可以高達數十萬元，這個數字足以顯示回復首置身份的巨大財務誘因。
釋放家人購買力，為未來置業投資鋪路
節省了數十萬的稅務開支，等於直接增加了家庭的流動資金。這筆錢可以用作新物業的裝修、添置傢俬，或者作為下一項投資的啟動資金。更重要的是，當家庭中多出一個「首置」名額，就等於多了一個靈活的置業工具。無論是為了改善居住環境換樓，還是為子女未來置業作準備，甚至純粹作為資產增值的投資，這個首置身份都大大降低了入場門檻，釋放了整個家庭的購買力。
提升家庭資產靈活性及自主權
除了即時的稅務優惠，長命契除名也帶來更長遠的結構性好處，就是提升整個家庭在資產管理上的自主權與靈活性。當業權集中在一人身上，另一人則「一身輕」，雙方在財務上都有了更大的獨立操作空間。
為關係轉變（如離婚）作準備，清晰劃分業權
雖然這是大家都不願見到的情況，但從資產規劃的角度看，清晰的業權能為未來的不確定性提供保障。假如夫婦日後不幸需要分開，因為業權早已清晰界定，一個物業歸一方所有，可以大大簡化分配財產的過程，避免因物業權益不清而引致的法律糾紛和精神消耗。這是一種理性的財務安排，為雙方提供一個更明確的保障。
方便其中一方未來獨立申請按揭或個人信貸
當物業由兩人聯名持有，按揭貸款的總額會同時顯示在兩人的信貸報告（TU）上。這會佔用雙方的信貸額，影響他們日後獨立申請其他信貸產品的能力。完成除名後，沒有持有物業業權及按揭的一方，其信貸報告便不再有該筆龐大的按揭債務。這讓他或她在未來無論是申請另一層樓的按揭、申請創業貸款或個人周轉信貸時，都能有更佳的信貸評分和借貸能力，財務決策變得更加靈活。
長命契除名基礎：釐清「聯權共有」與「分權共有」
在我們深入探討長命契除名的具體手續之前，首先要打好基礎，清晰理解香港物業聯名制度中的兩種主要形式：「聯權共有」與「分權共有」。這兩種方式在業權、繼承權及決策權上都有根本性的分別，直接影響著日後的資產安排與轉讓流程。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 俗稱「長命契」
聯權共有，也就是大家常說的「長命契」，是家庭成員間最常見的聯名方式。它的概念是將所有業主視為一個單一的、不可分割的整體，共同擁有物業的全部業權。
核心特徵：「生存者取得權」，業權自動繼承
長命契最核心的特點是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。意思是，當其中一位聯名業主離世，他所持有的物業權益，會自動依法轉移給其他在生的聯名業主。這個繼承過程是凌駕於遺囑之上的。換句話說，即使離世的業主在遺囑中將物業留給子女，業權依然會根據長命契的原則，由其他聯名業主繼承。
決策限制：出售或轉按等重大決定需所有業主同意
由於所有業主被視為一個整體，任何關於物業的重大決定，例如出售、轉讓或申請新的按揭，都必須得到全部聯名業主的一致同意，並且共同簽署相關法律文件才能生效。任何一方都不能單獨處理業權。
分權共有 (Tenancy in Common)
分權共有是另一種聯名方式。它與長命契最大的不同，在於每位業主都擁有物業一個獨立且明確的業權份額。這些份額可以是均等的，例如各佔50%，也可以是不均等的，例如一方佔70%，另一方佔30%。
核心特徵：業權份額獨立，可自由買賣或由遺囑繼承
在分權共有下，每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，包括出售、轉讓或按揭，而不需要得到其他業主的同意。當業主離世時，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑內容來繼承，不會自動轉移給其他聯名業主。
快速比較：長命契 vs 分權共有
為了讓大家更易理解兩者的分別，以下是一個簡單的比較表：
| 特點 | 聯權共有 (長命契) | 分權共有 |
|---|---|---|
| 業權份額 | 視為單一整體，沒有獨立份額 | 各自擁有獨立、清晰的業權份額 |
| 業權繼承 | 自動轉移給在生的聯名業主 | 根據離世者的遺囑或遺產法分配 |
| 業權處理 | 任何重大決定均需所有業主同意 | 可獨立處理自己名下的業權份額 |
長命契除名完整指南：三大核心步驟詳解
要辦理長命契除名，整個手續其實相當直接，主要可以歸納為三大核心步驟。這三個步驟環環相扣，清晰理解後，你就能對整個流程有一個全面的掌握。
第一步：簽署轉讓契（俗稱「甩名契」）
釐清交易角色：誰是「轉讓人」？誰是「承讓人」？
整個長命契除名手續的第一步，是由所有相關業主共同簽署一份業權轉讓契。這裡要先釐清一個重要概念，假設物業原由你和家人聯名持有，現在你想將家人的名字除去。在法律上，「轉讓人」其實是「你和家人」兩個人，而「承讓人」就是除名後，單獨持有業權的「你」。這個角色定義對於準備文件非常重要。
轉讓契關鍵條款：物業地址、轉讓代價、成交日期
這份轉讓契是一份正式的法律文件，內容必須清晰準確。當中最重要的條款包括物業的完整地址、一個合理的轉讓代價（即轉讓業權的作價），以及雙方協定的正式成交日期。這些條款將成為後續申請按揭和計算稅項的基礎。
第二步：承讓人獨立申請新造按揭或轉按
銀行審批關鍵：承讓人須獨立通過入息及壓力測試
簽妥轉讓契後，承讓人下一步就要獨立向銀行申請全新的按揭。這是整個流程的關鍵，因為銀行會將承讓人視為一個全新的獨立借款人。因此，承讓人必須單憑自己的入息，去通過銀行的入息審查和壓力測試。換句話說，承讓人的還款能力，是決定除名手續能否成功的核心。
準備所需文件：轉讓契、入息證明、財務狀況證明
向銀行申請按揭時，承讓人一般需要準備好剛簽署的轉讓契、最新的個人入息證明（例如稅單、糧單、公司信），以及其他證明個人財務狀況的文件（例如銀行存款紀錄）。文件準備得越齊全，銀行的審批過程就會越順暢。
第三步：委託律師處理業權轉讓法律手續
律師角色：處理贖契、樓契、繳交印花稅及註冊事宜
當新的按揭成功獲批後，餘下的工作便可以交由律師處理。律師的角色非常重要，他會負責處理舊有按揭的贖契文件、準備新的樓契、計算並安排繳交長命契除名印花稅，最後將新的業權資料交往土地註冊處進行註冊，正式完成業權轉讓。
預計整個除名手續所需時間 (約1至2個月)
由簽署轉讓契開始，到銀行審批按揭，再到律師完成所有法律程序，整個長命契除名手續所需時間，普遍預計約為1至2個月。當然，實際時間會因應銀行審批速度及文件處理的複雜性而有所不同。
長命契除名成本預算：印花稅、轉讓定價與其他費用
準備進行長命契除名，大家最關心的自然是整個過程涉及的開支。妥善規劃預算，是確保甩名手續順利完成的第一步。整個成本主要由三大部分組成：最大份額的印花稅、律師費，以及一些潛在的雜費。以下就為你逐一拆解，讓你對所需資金有更清晰的掌握。
印花稅計算方式
在長命契除名手續中，印花稅是最大的一筆開支。由於業權轉讓的對象通常是近親，例如夫婦或父母子女，因此可以採用稅率較低的從價印花稅 (AVD) 第二標準稅率計算，而無需繳付高昂的新住宅印花稅 (NRSD)。
採用從價印花稅 (AVD) 第二標準稅率（附最新稅率表）
自2026年2月28日起，政府已調整從價印花稅第二標準稅率，最新的稅率如下：
物業售價或價值 / 稅率
$3,000,000 或以下 / $100
$3,000,001 至 $3,528,000 / $100 + 超出$3,000,000款額的10%
$3,528,001 至 $4,500,000 / 1.5%
$4,500,001 至 $4,935,000 / $67,500 + 超出$4,500,000款額的10%
$4,935,001 至 $6,000,000 / 2.25%
$6,000,001 至 $6,642,000 / $135,000 + 超出$6,000,000款額的10%
$6,642,001 至 $9,000,000 / 3%
$9,000,001 至 $10,080,000 / $270,000 + 超出$9,000,000款額的10%
$10,080,001 至 $20,000,000 / 3.75%
$20,000,001 或以上 / 4.25%
計算基礎：基於轉讓代價或物業市值一半（以較高者為準）
計算長命契除名印花稅的基礎，並非單純看雙方協定的轉讓價。稅務局會比較兩個數值：一是雙方簽訂的「轉讓代價」，二是「物業當時市值的一半」（假設原由兩人持有），然後以較高者作為計稅基礎。這個做法是為了防止業主以極低，甚至一元的象徵式價格轉讓業權來避稅。
轉讓代價的定價策略
轉讓代價應該如何釐定，是一門需要平衡各方考慮的學問。定價的高低，直接影響印花稅的支出，同時亦會影響承讓人申請按揭的成功率。
定價過低風險：稅局追討差額及銀行拒批按揭
如果轉讓代價定得遠低於市價，可能會引來兩個主要問題。首先，稅務局有權在交易完成後，重新評估物業的市值，並追討應繳的印花稅差額。其次，銀行在審批按揭時，若發現轉讓價過低，會質疑交易的真確性，或視之為「送贈契」，因而增加批核的難度，甚至直接拒絕按揭申請。
穩妥做法：以多間銀行估價作依歸，平衡稅務與按揭需求
一個穩妥且專業的做法，是先向多間銀行為物業申請免費估價。取得各銀行的估價後，可以選取一個較為合理的估價（例如最低或平均估價）作為是次轉讓的代價。這樣做的好處是，這個價格既有銀行的專業估價作依據，可以向稅務局證明其合理性，又能滿足承讓人向銀行申請按揭時的要求，是一個平衡稅務成本與按揭需要的理想方案。
其他潛在費用一覽
除了印花稅，辦理長命契除名亦有一些其他必然或潛在的費用需要預算在內。
律師費（贖契及轉讓契）
整個除名過程涉及兩個主要的法律程序，因此需要支付兩部分的律師費。第一部分是處理贖回原有按揭的「贖契」費用。第二部分是草擬及處理業權轉讓文件的「轉讓契」費用。市場上律師樓的收費各有不同，建議可多作比較。
原有按揭的罰息期成本
這是一項容易被忽略的潛在開支。大部分銀行按揭貸款都設有罰息期，通常為首兩至三年。由於長命契除名需要先清還原有的按揭，再由承讓人申請新的按揭，這個操作等同於「提早還款」。如果原有的按揭仍處於罰息期內，銀行便會收取一筆罰息。在決定除名前，務必先翻查原有的按揭貸款合約，了解罰息期的條款和計算方式。
辦理長命契除名前的風險評估與法律責任
決定進行長命契除名，除了計算潛在的財務得益，事先評估潛在風險和了解相關法律責任同樣重要。整個長命契除名手續涉及銀行按揭和法律程序，任何一個環節出現問題，都可能導致計劃觸礁，甚至引發不必要的財務損失。所以在正式啟動程序前，不妨先了解以下幾個關鍵的風險點。
信貸報告 (TU) 影響：原有按揭記錄仍可能短暫顯示於雙方報告
即使完成了除名手續，轉讓人（甩名方）需要留意，原有的聯名按揭記錄未必會即時從其信貸報告（TU）中完全移除。數據更新需要時間，因此在短期內，該筆按揭貸款記錄仍有機會同時出現在轉讓人和承讓人的信貸報告上。如果轉讓人計劃在除名後馬上申請其他信貸，這個短暫的記錄重疊期可能會對其信貸評級和借貸能力構成影響。
承讓人獨立還款能力是除名手續成敗關鍵
這是整個長命契除名手續中最核心的一環。當業權轉移至承讓人（接名方）一人身上時，銀行會將其視為一個全新的按揭申請人。承讓人必須單憑自己的入息，獨立通過銀行的入息審查和壓力測試。銀行不會再考慮轉讓人過去的供款記錄或其收入狀況。如果承讓人的收入不足以獨立負擔整筆按揭貸款，銀行便會拒絕批出按揭，整個除名計劃亦會因此無法繼續。
「送贈契」除名的嚴重後果：銀行拒批按揭及5年破產追溯期
為了節省長命契除名印花稅，有些人或會考慮以零代價，即「送贈契」（Deed of Gift）的形式轉讓業權。這是一個風險極高的做法。首先，銀行普遍不會為「送贈契」物業批出按揭，因為交易不涉及實質金錢代價，銀行會質疑其交易的真確性。其次，根據《破產條例》，如果送贈人（轉讓人）在送出業權後的5年內不幸破產，破產管理署有權追溯這項交易，並可能將物業視為送贈人的資產用作償還債務。這個潛在風險會令物業在5年內變得極難出售或再作抵押，後果可以十分嚴重。
留意原有按揭罰息期，避免不必要開支
大部分物業按揭貸款都設有罰息期，一般為首2至3年。在罰息期內提早贖回全部或部分貸款，銀行會收取一筆額外費用。長命契除名本質上是透過轉讓業權來清還舊有按揭，再由承讓人申請新按揭，這等同於提早贖契。因此，在決定除名前，必須先查閱原有的按揭合約，確認是否已過罰息期，避免因為需要支付數萬元甚至更多的罰息而大失預算。
樓花物業限制：建築期內一般不允許近親轉讓除名
如果聯名持有的物業是仍在建築期內的一手樓花，就需要特別注意。發展商在樓花買賣合約中，通常會加入條款，限制業主在物業建成並取得滿意紙前，不得轉讓任何業權份額，近親轉讓亦不例外。換言之，樓花物業的業主，一般需要等待物業正式落成收樓後，才能辦理長命契除名手續。
長命契除名以外的選擇：比較三大資產規劃方案
談到為家庭規劃第二層樓，很多人馬上會想到辦理長命契除名。這個方法確實直接有效，但它並不是唯一的路徑。其實，根據你的財務狀況和買樓時機，還有其他幾種資產規劃方案可以選擇。讓我們一起來比較一下這三個主要方案的利弊，看看哪一個最適合你的家庭。
方案一 (事前規劃)：一人作業主，另一人作擔保人
這個方案適合在買第一層樓時就已經有長遠規劃的家庭。操作很簡單：由其中一方單獨做業主，另一方則只擔任按揭的擔保人。
優點：保留首置身份，日後甩擔保程序相對簡單
最大的好處是，擔保人從未持有任何物業，因此完整保留了寶貴的「首次置業」身份。日後如果家庭需要釋放這個首置名額，只需向銀行申請「甩擔保」，程序遠比處理複雜的長命契除名手續來得簡單和快捷。
缺點：擔保人信貸額度被佔用，影響未來借貸能力
不過，這個做法的代價是，即使擔保人不是業主，整筆按揭貸款額依然會顯示在他的信貸報告（TU）上。這會佔用他的信貸額度，如果他未來想申請私人貸款或信用卡，審批額度可能會受到影響。
方案二 (事後補救)：執行「長命契除名」
如果當初買樓時是聯名持有，這個方案就是最常見的事後補救方法。簡單來說，就是將其中一方的業權，透過正式的買賣程序轉讓給另一方。
優點：徹底回復首置身份，資產規劃最靈活
這個方法的好處是「一步到位」。完成後，轉讓業權的一方會徹底變回首置身份，可以零負擔地去物色第二個物業，在資產規劃上擁有最大的靈活性。
缺點：涉及交易成本，承讓人須通過壓力測試
缺點也相當明顯。首先，這是一次真實的物業交易，所以會牽涉到律師費和長命契除名印花稅等成本。其次，接收業權的一方（承讓人）需要獨自向銀行申請新按揭，並且必須獨立通過銀行的入息及壓力測試，這對承讓人的還款能力是一個考驗。
方案三 (財技操作)：加按套現作首期，以另一方首置名義入市
這是一個相對進階的財技操作，適合不想放棄原有物業業權的家庭。具體做法是，先為現有的聯名物業申請加按，套取一筆現金作為首期。然後，由仍然擁有首置身份的家庭成員，以個人名義買入新物業。
優點：無需轉讓業權，保留原有物業
這個方案最大的吸引力在於，家庭可以保留原有的物業，無需經歷業權轉讓的過程，同時又能擴展物業組合。
缺點：增加家庭總負債，新購物業按揭成數或受限
但風險在於，加按和新購物業的按揭會令家庭的總負債大幅增加，財務壓力不容忽視。此外，由於家庭已有按揭在身，銀行或按揭保險公司在審批新物業的按揭時，可能會批出較低的按揭成數，需要準備更充裕的首期資金。
長命契除名常見問題 (FAQ)
關於長命契除名的手續和細節，總會衍生不少疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，在此逐一解答，助你更清晰地規劃下一步。
完成長命契除名後，何時才算恢復「首置」身份？
很多人以為要等待整個長命契除名手續辦妥、新樓契成功在土地註冊處註冊後，才算是恢復首置身份，其實不然。法律上，只要你作為轉讓人，簽署了具有法律約束力的轉讓契（俗稱「甩名契」或臨時買賣合約），就已經等同沽出名下物業權益，即時恢復首次置業資格。這代表你可以隨即以首置身份，去簽訂另一份物業的臨時買賣合約，並享用較低的從價印花稅第二標準稅率，無需等待數月的除名手續完成。
甩名後新造的轉按，最高按揭成數是多少？
理論上，如果承讓業權的一方符合首次置業及自住的條件，為物業新造轉按時，可以申請按揭保險計劃，承造較高的按揭成數。不過，由於長命契除名屬於近親之間的內部轉讓，按揭保險公司在審批時會格外審慎。審批機構會考慮轉讓人是否仍然居住在同一單位，或者整個家庭是否已持有其他物業等因素，從而判斷其「真正自住」的需要。假如物業原有的按揭已是高成數按揭，新轉按的申請亦有機會不獲批核。
未補地價的居屋或資助房屋，可以辦理長命契除名嗎？
可以，但關鍵前提是，必須先向香港房屋委員會（房委會）或相關機構（如房協）提交申請，並獲得其書面批准。因為未補地價的資助房屋存在轉讓限制，任何業權變動，包括近親之間的長命契除名，都不能自由進行。一般來說，如果除名原因是基於離婚、分居、其中一方業主需要移民或病重等合理且有證明的特殊情況，獲批的機會較大。成功取得批准後，整個除名手續便可以在毋需補地價的情況下辦理。
其中一方業主不同意，可否單方面完成長命契除名？
答案是絕對不可以。長命契（聯權共有）的法律基礎，在於所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業。任何關於業權的重大決定，包括出售、轉按或長命契除名手續，都必須得到「所有」聯名業主的一致同意並共同簽署法律文件，缺一不可。假如其中一方拒絕合作，或者因失聯而無法簽署，整個除名程序便無法啟動。在這種僵局下，若要劃分業權，或需循其他法律途徑處理，但這已是另一項更複雜的法律程序。