對於預算有限的「上車族」而言，樓價較相宜、毋須即時「補地價」的居屋第二市場（簡稱「居二市場」），無疑是極具吸引力的置業階梯。然而，面對「綠表」、「白居二」、按揭申請等複雜概念，加上繁瑣的買賣程序，不少人或會感到卻步。本文為你整合「居二市場懶人包」，由最核心的「補地價」概念講起，一文看懂申請資格、完整買賣流程、按揭須知、開支預算等六大關鍵要點，助你全面掌握居二市場的運作，輕鬆踏上置業之路。
居二市場是什麼？由核心概念「補地價」講起
想了解居二市場意思，我們必須先從一個關鍵概念——「補地價」說起。香港的居屋、綠置居等資助房屋，售價之所以比同區私人樓宇便宜一截，是因為政府在首次出售時，豁免了地價，這份折扣就是政府提供的資助。因此，這些單位的售價，也就是我們看到的「居二市場價」，才會如此吸引。不過，這份資助並非無條件，它附帶著轉售限制，而「補地價」就是解除這些限制的關鍵一步。
「補地價」：理解居二市場的第一步
簡單來說，「補地價」就是業主向政府繳付當年買樓時所獲豁免的地價差額。當業主完成補地價程序後，其資助房屋的轉售限制就會被解除，單位的性質就與一般私人樓宇無異，可以在自由市場上賣給任何人。而未補地價的單位，就只能在一個受限制的市場上買賣，這就是我們常說的「居二市場」。所以，一個單位是否已經補地價，決定了它可以在哪個市場進行交易。
「居二市場」的官方定義與目的
「居二市場」的正式名稱為「居屋第二市場計劃」，它是一個由香港房屋委員會設立的平台。這個平台容許合資格的資助房屋業主，在毋須補地價的情況下，將單位轉售予同樣合資格的特定買家，主要是持有「綠表」資格或「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）資格的人士。這個市場的存在，其實有雙重目的。第一，它可以增加資助房屋的流轉量，讓現有業主有套現或換樓的機會。第二，它為公屋住戶及其他合資格人士提供多一個置業途徑，幫助他們上車，同時加快公屋單位的流轉，讓資源能更有效地分配給輪候冊上的家庭。
居二市場 vs 自由市場：資格、樓價、按揭大比較
要完全掌握居二市場意思，最好的方法就是將它與我們最熟悉的自由市場作一個直接比較。這兩個市場雖然同樣是買賣樓宇的地方，但在樓宇本質、買家身份，以至最重要的「居二市場價」上，都有著根本性的分別。理解這些差異，對於準買家作出正確決定十分重要。
樓宇性質：未補地價 vs 已補地價
首先，兩個市場的樓宇性質是截然不同的。
在居二市場上流通的單位，全部都是「未補地價」的資助房屋。這代表業主當年是以折扣價向政府購入單位，單位仍然附帶著轉售限制。因此，這類單位只能在受規管的居二市場內轉讓給合資格人士。
相反，自由市場上的單位則是「已補地價」的。當業主向政府補回當年的地價差額後，單位的轉售限制就會解除。這時候，單位的法律地位與一般私人樓宇無異，可以在公開市場上自由買賣、出租或轉讓。
買家資格：綠表／白居二 vs 任何人
基於樓宇性質的分別，能夠進入這兩個市場的買家資格也完全不同。
居二市場是一個設有門檻的封閉市場。只有兩類指定人士可以入場購買，分別是「綠表資格持有人」（主要是現有公屋住戶）以及「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的成功申請者。
而自由市場則沒有任何身份限制。不論是香港永久居民、非永久居民，甚至是公司法人，只要有足夠財力，任何人都可以自由進場購買已補地價的居屋單位，過程與買賣一般私人樓宇完全一樣。
圖解比較：「居二市場價」與自由市場價的核心差異
對買家來說，最關心的莫過於樓價。居二市場價與自由市場價之間存在明顯差距，核心原因就在於「地價」。
我們可以這樣理解兩者的關係：
自由市場價 = 居二市場價 + 未補地價金額
簡單來說，「居二市場價」就是扣除了政府資助（即地價折扣）後的樓價，所以相對便宜。買家雖然能以較低門檻上車，但同時也承接了未來需要補地價的責任。如果新買家日後想將單位在自由市場出售或出租，就必須先向政府補回這筆地價。
換句話說，選擇居二市場，是以較低的即時成本換取一個自住物業，但物業的權益會受到限制。而選擇自由市場，則是支付了全額費用，換取了完整的物業權益和處理彈性。
誰能進入居二市場？綠表、白居二買家資格全解析
要了解居二市場意思，首先要知道並非任何人都可以隨意進入這個市場買樓。居二市場設有特定的入場門檻，只有兩類合資格人士才能成為買家，分別是「綠表」及「白表（白居二）」資格持有人。以下就為你詳細拆解這兩種資格的分別。
綠表資格詳解
所謂「綠表人士」，簡單來說，就是現正享用着政府房屋資源的群體。他們可以透過交還現居的公屋單位，換取購買資助房屋的資格，從而促進公屋單位的流轉。
符合綠表資格的人士主要包括：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 持有房屋署簽發有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核，即將獲編配公屋的申請者。
* 房委會轄下中轉房屋的認可居民。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 符合資格參與「長者租金津貼計劃」的長者。
基本上，綠表資格的核心概念是以「交還公屋」為前提，讓有能力的公屋住戶向上流動，自置居所，同時騰出寶貴的公屋資源予輪候冊上有需要的人士。
白居二資格詳解（白表居屋第二市場計劃）
另一類可以進入居二市場的買家，就是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得資格的人士。這個計劃是為不符合綠表資格，但入息及資產又未超出上限的中低收入家庭或個人而設的。
要申請白居二，申請者必須符合以下基本條件：
* 申請者及所有家庭成員均為香港永久性居民，並在香港住滿七年。
* 家庭總入息及總資產淨值，均不能超過該年度房委會所訂定的限額。
* 由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及所有家庭成員都不能擁有任何香港住宅物業。
* 未曾享用任何由政府或相關機構提供的房屋資助。
白居二計劃以抽籤形式進行，每年推出一次並設有固定配額。成功中籤的申請者，在通過資產審查後，會獲發一張有效期為一年的《購買資格證明書》，憑此證明便可在居二市場物色心儀的未補價單位。
決策分析：抽新居屋 vs 買居二單位
對於合資格的買家，尤其是白表申請者，經常會面臨一個抉擇：應該去抽一手新居屋，還是申請白居二在二手市場尋寶？這兩者各有好壞，可以從幾個方面分析。
首先是選擇的彈性。抽新居屋的選擇十分有限，屋苑地點、單位間隔及座向都是由抽籤次序決定，未必能完全符合個人心意。相反，居二市場的選擇就廣泛得多，遍佈港九新界各區，不同樓齡、面積、景觀的單位都有供應，買家可以花時間慢慢尋找最適合自己的安樂窩。
其次是樓價與時間成本。新居屋的售價由政府釐定，折扣率較高，價錢通常較吸引。不過，由申請、抽籤、揀樓到屋苑落成入伙，整個過程可能長達數年，存在很多不確定性。居二市場的單位雖然要面對浮動的居二市場價，需要與業主議價，但優點是流程快，單位都是現樓。只要手持有效的購買資格證明書，便可以立即睇樓、簽約、申請按揭，通常幾個月內便能完成交易，順利上車。
最後是單位狀況。新居屋是全新單位，所有設施都是新的，可以省下一筆可觀的翻新費用。而居二市場的單位樓齡普遍較舊，買家很可能需要預留一筆資金作裝修或維修，這是買入前必須考慮的額外開支。
總結來說，抽新居屋的好處是樓價較低及單位全新，但選擇少且等候時間長。買居二單位則勝在選擇多、地點靈活及交易時間快，但樓價受市場影響，亦可能要承擔較高的裝修費用。如何選擇，完全取決於你的個人預算、家庭需要以及對時間的考慮。
【實戰攻略】居二市場買賣流程全拆解：由申請到成交
清楚了居二市場意思和各種資格後，就來到最實際的部分：買賣流程。整個居二市場的交易過程，其實與一般私人樓宇買賣大同小異，同樣涉及睇樓、議價、聘用律師等環節。不過，當中多了幾個向房屋委員會（房委會）申請關鍵文件的步驟，這是整個流程的核心，我們一步一步拆解。
買家篇：購入居二單位七部曲
第一步：申領「購買資格證明書」
這是進入居二市場的入場券。無論你是綠表還是白居二的合資格人士，都必須先向房委會提交申請，成功獲批後會收到一份「購買資格證明書」。這份文件有效期為一年，你需要在這段時間內完成物業交易。
第二步：物色心水單位及睇樓
取得證明書後，你就可以正式開始尋找合適的單位。你可以透過地產代理，或者自行在網上平台尋找放盤，然後相約業主睇樓。這個階段與一般買樓無異，最重要是找到自己喜歡的單位。
第三步：商討價錢及簽訂臨時買賣合約
當你找到心儀單位，就可以與業主商討一個雙方都滿意的居二市場價。達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
第四步：聘請律師及申請按揭
簽署臨約後，你需要立即聘請一位律師代表你處理後續的法律文件。同時，你要拿著臨時買賣合約，到銀行申請按揭。由於居二市場有房委會的按揭擔保，銀行審批過程通常會比較順暢。
第五步：向房委會申請「提名信」
這是居二市場買賣中最關鍵的一步。你的代表律師會協助你，將所需文件連同「購買資格證明書」正本，一併交往房委會，以申請「提名信」。這封信代表房委會正式同意你購買這個單位。
第六步：簽署正式買賣合約及繳付印花稅
當房委會發出「提名信」後，買賣雙方就可以簽署正式買賣合約，這時你需要支付「大訂」。接著，律師會安排你到稅務局繳付物業的印花稅。
第七步：完成交易及收樓
在成交日當天，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方的律師。你支付樓價的尾數後，就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。整個買賣流程便告完成。
賣家篇：放售居二單位四部曲
第一步：申請「可供出售證明書」
作為業主，放售單位的第一件事，就是向房委會申請一份「可供出售證明書」。你需要填妥申請書，並附上樓契副本等文件。房委會審批後發出證明書，你才能合法地在居二市場放售你的單位。
第二步：放盤及安排睇樓
取得證明書後，你便可以委託地產代理將單位放盤，或者自行尋找買家。你需要訂立一個合理的居二市場價，並配合有潛質的買家安排睇樓。
第三步：議價及簽署買賣合約
當有準買家表示興趣，雙方便可進入議價階段。價格談妥後，就可以簽訂臨時買賣合約並收取細訂。待買家成功申請到房委會的「提名信」後，雙方再簽訂正式買賣合約及收取大訂。
第四步：處理成交手續及交樓
在交易的最後階段，你的代表律師會處理所有法律文件。在成交日當天，確認收妥所有樓價餘款後，你便需要將單位正式交吉，並把鎖匙交給新買家，整個賣樓程序就順利完成。
居二市場財務全攻略：按揭、開支及轉售限制
當你成功抽中白居二，或者持有綠表資格，下一步就是正式進入財務規劃階段。了解居二市場的按揭細節、總開支預算和日後的轉售限制，是做出精明決策的關鍵一步。這裡為你整合了所有你需要知道的財務資訊。
居二市場按揭申請須知
要完全明白居二市場意思，就必須了解它在按揭申請上的獨特優勢。由於居二市場的單位有房屋委員會（房委會）作為擔保人，銀行審批按揭的態度會比較寬鬆，這也是它吸引人之處。
最大的好處是，申請人通常不需要通過壓力測試。這對於首次置業或收入不高的家庭來說，大大降低了上車的門檻。
自2026年3月1日起，房委會更放寬了擔保期，讓買家更容易獲得理想的按揭條件：
- 政府擔保期延長： 由原來的30年，大幅延長至50年（由屋苑首次售出日起計）。
- 最長還款期達30年： 在屋苑首次售出日起計的40年內，白表買家最高可承造九成按揭，綠表買家最高則為九成半，而且還款期最長可達30年。
- 高樓齡單位按揭： 即使單位樓齡介乎40至50年，買家仍可申請最長30年的還款期，最高按揭成數則為八成。
簡單來說，這項新政策讓不少樓齡較高的居二市場單位也能夠承造較長的按揭年期，買家的選擇自然更多，每月供款壓力也相對減輕。
買樓總開支預算
除了樓價本身，買樓過程中還有不少「隱藏」開支需要預留資金。當你根據心儀單位的居二市場價計算首期後，緊記將以下費用也納入你的預算案：
- 首期： 這是最大筆的開支。以白表買家申請九成按揭為例，首期就是樓價的10%。
- 印花稅： 這是最大的一筆雜費開支，稅率根據物業的居二市場價而定，由$100至樓價的4.25%不等。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約及相關法律文件需要聘請律師，費用視乎律師樓收費，一般約數千至一萬多元。
- 地產代理佣金： 若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。
- 其他雜費： 包括向房委會申請「提名信」的費用、以及在土地註冊處登記樓契及按揭契的註冊費等，預算數千元便足夠。
建議你在預備首期資金以外，額外準備一筆相當於樓價5%至7%的資金，用作支付以上各項雜費及作為裝修的儲備。
買入後的轉售及出租限制
購入居二市場單位後，業主需要遵守房委會訂立的轉讓限制，這一點非常重要。
首先，資助房屋的原意是自住，所以單位絕對不能出租。不論是將整個單位或個別房間分租，都屬於違法行為。一經發現，房委會可要求業主補地價，甚至收回單位。
其次，在轉售方面亦有嚴格規定：
- 兩年內禁售： 由簽署轉讓契據當日起計的兩年內，業主不能在任何市場上轉售單位。
- 兩年後於居二市場出售： 滿兩年後，業主可以將單位在居二市場放售，賣給下一位合資格的綠表或白居二買家，這個過程不需要補地價。
- 公開市場出售： 如果業主希望像賣私樓一樣，在自由市場上將單位出售予任何人士，就必須先向政府申請評估並繳付補價，解除轉讓限制後方可進行。
居二市場歷史及常見問題 (FAQ)
想深入了解一個市場，回顧它的發展歷史總是一個好方法。居二市場的出現與演變，其實與香港的房屋政策息息相關。了解這些背景，再看看大家最常遇到的問題，就能讓你對整個概念有更立體的認識。
居二市場政策發展里程碑
居二市場並非一開始就存在，它的誕生與擴展，主要有以下幾個重要時刻：
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1997年：居二市場的誕生
最初的居二市場意思，是為了解決資助房屋流轉慢的問題。在1997年，房屋委員會正式推出「居屋第二市場計劃」，容許現有的公屋租戶，或者持有「綠表」資格的人士，購買未補地價的二手居屋單位。這個做法有兩個主要目的：一是讓有能力的綠表人士可以自置居所，二是他們交還公屋單位後，可以加快公屋資源的流轉，讓輪候冊上的家庭更快上樓。 -
2013年及2015年：白表買家初試啼聲
隨着樓價不斷上升，很多不符合綠表資格，但又難以負擔私樓的中低收入家庭，置業變得非常困難。於是，政府在2013年首次試行「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），以抽籤形式批出配額，讓合資格的白表申請者也能進入居二市場。由於市場反應熱烈，計劃在2015年再次推出。 -
2018年：「白居二」計劃恆常化
經過兩輪的試驗計劃後，政府決定在2018年起將「白居二」計劃恆常化，每年都設定固定配額供市民申請。這個里程碑式的決定，正式確立了白表買家在居二市場的常規地位，為他們提供了一個較自由市場價為低的置業階梯，也讓整個居二市場變得更加活躍。
居二市場常見問題解答
問：居二市場價是如何釐定的？
答：居二市場的單位，其價格與自由市場一樣，都是由買賣雙方自由協商決定的。賣家會根據單位質素、市場氣氛和參考同類單位的成交價來定價，而買家則可以議價。因為單位未補地價，所以居二市場價自然會比同區已補地價的單位或私人樓宇便宜。你可以透過各大地產代理網站，篩選「居屋第二市場」的放盤，來掌握最新的市場行情。
問：購買居二單位最大的好處與潛在限制是什麼？
答：最大的好處，無疑是價格。你可以用遠低於市價的金額，購入一個屬於自己的安樂窩。不過，最大的限制也與此相關。由於你買入的是一個未補地價的單位，這個「補地價」的責任就會轉移到你身上。未來如果你想將單位在自由市場上出售或出租，就必須先向政府補回當初的地價差額。這個轉售限制會一直跟隨單位，直到有業主完成補地價為止。
問：居二市場的單位樓齡普遍較高，會影響按揭申請嗎？
答：這是一個很實際的考量。的確，不少居二市場的單位樓齡都超過20年。不過，由於房委會為這些單位提供了按揭還款保證期，銀行在審批按揭時會比處理同等樓齡的私樓寬鬆。近年房委會更放寬了擔保期，讓樓齡較高的單位也能更容易申請到年期較長的按揭（例如長達30年），大大減輕了買家的供款壓力。
問：我應該如何尋找居二市場的樓盤？
答：尋找樓盤的方法其實和買私樓差不多。你可以透過各大物業資訊網站，在搜尋時記得選取「居屋第二市場」或「未補地價」的分類。此外，直接聯絡熟悉該區的地產代理也是一個非常有效率的方法，他們通常掌握了很多盤源資訊，也能為你提供專業的意見。